不成功项目案例..PPT课件

不成功项目案例 1 山东滨州 中海航母2 黑龙江省哈尔滨天鹅水上公园3 浙江金华建筑艺术公园4 北京亚洲沃德兰游乐园5 丰宁燕山大峡谷6 无锡统一嘉园7 柏林Spreepark游乐场8 成都世纪城9 成都大世界商业广场10 东莞世博广场11 东莞新世界花园街区 1 1 山东滨州 中海航母 2008年5月 山东滨州 中海航母 以美国尼米兹企业号航空母舰为蓝本 按一比一的比例在滨州中海建造 中海航母的舰长260米 宽56米 建筑高度31米 其中甲板高度为12米 甲板使用面积超过10000平方米 可同时起降5架直升机 据了解 建造完毕的 中海航母 使用面积35000平方米 集餐饮 娱乐 客房 美容洗浴 甲板广场表演等功能于一体 能同时容纳1500人就餐 中海航母刚运营时 一片繁忙景象 航母北段停车场的车辆满满当当 航母内部餐馆异常火爆 当时在航母甲板上还经常有文艺节目演出 有唱戏的 还有唱歌跳舞的 场面相当热闹 附近男女老少纷纷来看演出 2008年投入运营 位于国家水利风景区山东滨州中海水利风景区的 中海航母 如今却面临着餐饮 娱乐等前期入驻商家早已关门歇业 设施损毁闲置 内部垃圾遍地 游客稀少鲜有问津等窘境 这座 累计投资1 2亿元巨资修建的 航母娱乐城 目前近乎荒废 建筑地址 山东滨州中海国家水利风景区期望目标 完全媲美美国尼米兹企业号航空母舰的规模建筑历史 4年 2 3 2 黑龙江省哈尔滨天鹅水上公园 哈尔滨水上公园始建于2003年4月 是哈尔滨创建生态园林型城市的重点工程 是以合理开发保护生态环境的综合性公园 占地38万平方米 公园绿化率占全园三分之二 是全国最大的城市湿地景观公园 2004年9月正式开园 开园之初 天鹅水上公园每隔几天就会从外地引进一些稀有的鸟类或植物 媒体记者和摄影爱好者常常去拍摄 也见证了公园的成长 2007年末 哈尔滨市规定天鹅水上公园被确立为公益性公园 被回填后的天鹅水上公园已成了房地产项目 公园遭受了不小的冲击 日常养护入不敷出 慢慢地公园经营越来越惨淡 如今 天鹅公园已经没有围墙 杂草丛生 随处都是垃圾碎砾和臭水沟 犹如一片被城市遗弃的荒地 唯独能让人想起这曾经是一座公园的就是孤立一角破败不堪的公园大门 建筑地址 黑龙江省哈尔滨市松花江南岸期望目标 国内最大湿地景观公园建筑历史 9年建筑现状 被回填 4 5 3 浙江金华建筑艺术公园 金华建筑艺术公园公园长2200米 平均宽80米 公园景观由艾青之子 著名艺术家艾未未主持设计 公园中17个小型公共建筑由来自美国 瑞士 德国 墨西哥 荷兰 日本及中国7国优秀建筑设计师 艺术家设计 2007年10月19日开园时 金华市主要领导 艾未未 王澍 洪铁城等艺术家 建筑学家悉数到场 场面盛大 然而五年过去了 如今的建筑艺术公园却几乎成为了 废址 没有人照看 没有人欣赏 甚至几乎都没有人关心 目前 多媒体室 的钢化玻璃经过暴晒后已经膨胀 和中间两块正常的相比 已经有明显的碎痕 随时有可能爆裂 由瑞士设计师赫尔佐格和的德梅隆的作品 禅空间 内中的走道地板碎了好几块 还结着一张大大的蜘蛛网 成了令人惋惜的 盘丝洞 建筑地址 浙江 微博 金华金东新区商业文化中心对岸期望目标 建满大师作品的顶级建筑公园建筑历史 5年建筑现状 建筑已完全荒废 偶有人来往 6 7 4 北京亚洲沃德兰游乐园 沃德兰乐园 是由华彬集团投资兴建的大规模旅游娱乐项目 位于北京八达岭高速两侧 总占地面积123 04公顷 该项目于1994年开建 以神奇 科普 文化 自然为主题 采用国际最新开发的复合材料和娱乐设备 以现代化高科技手段营造出新型的森林探险之旅 儿童世界 外星风光 特技表演 温泉度假等旅游珍品 建设中的乐园被北京市和国家旅游局列为重点项目 建成后将为广大青少年提供一个接触现代科技 促进文化交流和启发未来创新的园地 城堡后是大片的玉米地 玉米地里 又现一处锈迹斑斑的 包豪斯 金属搭构建筑 柱子上写 请注意 玉米秸已经喷入农药 望三思而后行 荒地最远处 灰色尚未封顶的城堡露出尖形的金属顶架 外立面都没有装饰 漆黑一片 建筑地址 北京昌平区陈庄村京藏高速路旁期望目标 亚洲最大游乐园建筑历史 18年建筑现状 建筑完全荒废 现唱有摄影爱好者来 探险 8 9 首先是投资方背景 主题公园专业性强 投资巨大 对主题创意的要求比较高 需要有专业的团队去运作 而沃德兰的投资方华彬集团本身不是做旅游出身 也没有借助专业的管理品牌 其次是选址 沃德兰游乐园建在北京通往八达岭的必经之路京藏高速旁边 很显然是想分流往八达岭的大量游客 但是去往八达岭大部分是 到此一游 型的观光游客 其中旅行社团队占比很大 而对于日程安排紧张的团队游来说 即使去了游乐园很可能也只是参观一下 可能会认为门票价格太高 在主题公园 起码两个小时以上的娱乐才有意义 而旅行社在一个景点也就停留四十分钟 无法体现主题乐园的参与性和体验性 产品的形态和游客的消费需求不吻合 无法起到分流的作用 看上去交通位置很好 但实际对接不上这部分客源 再次是时机 沃德兰乐园没有赶上好时候 休闲度假旅游是最近十年才开始快速发展的 而在沃德兰开始建设的上世纪九十年代 还是观光旅游的时代 项目现状不佳启示 10 5 丰宁燕山大峡谷 项目位于北京正北190公里的丰宁满族自治县的西南部 东起邓栅子 西至洪汤寺 横跨汤河 五道营两个乡镇 全长30多公里 是一处集山水森林 奇峰异石 温泉峡谷于一体的自然景观 2007年08月 丰宁与北京中经汇丰旅游投资顾问有限公司签订了燕山大峡谷旅游园区开发协议 中经汇丰投资整体开发燕山大峡谷 根据中经汇丰公司提交的开发策划书 燕山大峡谷开发定位四大功能 一是要把峡谷建设成为 中国极限运动基地 滑雪 二是要把峡谷建设成 国际会议中心 三是要把峡谷建设成全国知名的自然风光观光和休闲景区 四是要把峡谷建设成具有鲜明特色的满族民俗村 该项目在未来5年内计划总投资最低达到2亿元 其中当年投资不少于5000万元 第二 第三 第四年度分别完成投资5000万元 作为丰宁燕山大峡谷的整体开发商北京中经汇丰旅游投资顾问有限公司并未能获得预期的投资收益 主要表现在三个方面 1 实际投资达到4亿多元 超过计划投资的2亿元 投资成本没有得到有效控制 2 客流量和销售收入低于期望水平 未能恰当地估计市场的发展水平 3 休闲度假地产 养老地产 投资地产并未如期开发并创造收益 11 12 统一嘉园位于无锡大浮镇太湖边 初建于1994年 2001年9月正式对外开放 其间 景区建设周期长达七年 1994年项目启动之初 原定名为镜花缘 其运作思路完全模仿央视无锡影视基地 就是 以戏带建 通过为剧组提供拍摄场景服务 带动景区的旅游发展 这是一个典型的跟风投资项目 当时央视无锡影视基地的旅游异常火爆 每年的客流量高达300多万人次 该景区的选址 就在三国城景区的南侧 决策者采用了一种所谓 蝇随骥尾 的发展战略 希望借势于央视无锡影视基地 使景区的旅游发展起来 其一 镜花缘景区缺失依托的文化载体 其二 战略转型 市场定位严重偏差 6 无锡统一嘉园 13 7 柏林Spreepark游乐场 Spreepark游乐场位于柏林Treptower公园内 建造于1969年民主德国时代 柏林墙被推倒后转让给了个人 2001年永久关闭后成为废墟 11年后的今天 这里残破的旋转秋千摇摇晃晃 各种游戏设施在杂草丛生中矗立 还有涂鸦满地 整个一幅恐怖电影的好布景 建筑地址 德国柏林Treptower公园内建筑历史 43年建筑现状 正在向艺术区转化 14 15 开发商 成都世纪城新国际会展中心有限公司项目地址 人民南路南延线天府大道中段项目总占地 1500亩总建面 180万平米项目规划理念 项目内规划有国际展馆 国际会议中心 水上歌剧院 五星级钻石酒店 精品购物长廊 历史人文古镇 高档空中生态别墅 国际生态商务公寓 甲级生态写字楼 海洋水世界等 商业规划 商业规划主要有内廊式商业街 世纪天堂购物街 2 3F特色内廊式商业街 露天独立商业建筑体 商业水城 区域介绍 世纪城 位于城南三环外 属于新成都市政府办公新区 区域规划为商务办公 会展经济 高科技软件工业园和大型配套居住区 8 成都世纪城 16 17 目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮 时尚购物 便利超市为主 主要商家有精品服饰 美嘉森奥特莱斯 经营面积1 5万 特色餐厅 西蜀廊桥 特色西餐等经营面积2万 超市便利店 WOWO 互惠 红旗约0 5万 茶楼休闲 约0 5万 23万 商业整体出租经营面积约5万 经营状况 18 商业体量过大 过多依赖会展经济带来的商业消费 会展期间 生活配套 餐饮商业经营火爆 平时经营较为惨淡 项目周边住宅楼盘虽开发众多 但入住率偏低 项目周边2公里半径常住人口不超过1万人 且该区域私家车拥有量较大 住户商业消费半径较大 根据成都人消费特征 如果拥有私家车很难就近消费餐饮 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败 成都中高端客户消费场所较为饱和 美美力诚 仁和春天百货 甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚 对于所谓打折的奢侈品牌折扣店的需求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流 因此 世纪城品牌折扣店经营不佳 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量 本案内街商业体量占60 以上 内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多 经营状况受诸多因数影响 经营风险难以把控 项目经营现状不佳启示 19 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要 也是造成本案商业内街经营困难 2 3F商业经营惨淡的主要原因 大型集中式商业需要引进知名大型卖场 知名百货提升商业形象和商业辐射能力 有利于带动商气 引进大商家需要在项目筹备前期 方案规划设计同步进行 为之量身定做 实施最佳的规划设计方案 充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益 充分规避商业综合体的后期经营风险 项目经营现状不佳启示 续 20 9 成都大世界商业广场 大世界商业广场由成都大世界商业广场开发经营有限责任公司开发而成 项目地址 位于成都市高新区新光路占地面积 54000平方米 商业面积 6 6万平方米 目前主要入住商家以家乐福超市 特色餐饮及普通生活配套餐饮 健身 休闲会所 KTV娱乐 中低档次酒吧为主 主要商家有超市 家乐福 经营面积1 5万 餐厅 泥鳅 盆盆虾等特色中餐等经营面积1 5万 酒吧 阿伦故事等 KTV 缤纷 漂亮生活 6 6万 商业整体出租经营面积约5万 左右 21 销售及租赁情况 2000 2002年商业销售均价外街1 5万 内街9000元 2 3楼6000 7000 整体均价8000元 整体销售率80 左右 出租率 1楼80 主要为餐饮 商业内街部分租赁较差 租金200 90元 不等出租率 2楼60 主要为KTV 健身房 酒吧 茶楼 商业内街展示效果差 人流差部分空置率高 租金50 90元 出租率 3楼60 主要为小型企业办公和培训机构 租金30 40元 22 前期定位