解析上海五角场城市综合体.ppt

解析上海五角场万达广场 上海五角场万达广场 项目档案资料 区位五角场城市副中心是上海城市规划确定的四大城市副中心中最大的一个 也是上海东北部地区最大的公共活动中心和交通枢纽 五角场同时也是上海商业 十一五 规划确立的十大市级商业中心之一 作为城市副中心而兼有市级商业中心地位的区域 全上海仅有徐家汇和五角场两处 因而具有很强的稀缺性 上海万达广场位于五角场环岛地面交通 一环五射 路网结构的中心 其辐射范围东至浦东新区 南可达虹口区 西至闸北区 北接宝山区 直接覆盖区域人口二百多万 杨浦区功能分区规划 城市副中心 市级商业中心 上海第二大商圈 上海五角场万达广场 项目档案资料 交通东临凇沪路 南靠邯郸路 北依政通路 西侧为国宾路 周围交通便利 由中环高架 地下交通 地面交通 下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网 相邻主要道路上有多个公交车站 32条公交线路在此始发或中转 规划中的轨道交通10号线在政通路和凇沪路口设有与万达商业广场地下一层 万达城中城 相通的通道 万达广场 四通八达的城市道路 下沉式人行广场 地铁 规划设计研究 上海五角场万达广场 巴黎春天百货大楼7f hola家居广场楼5f 沃尔玛超市楼4f 万达影城楼4f 第一食品楼4f 22f 23f 27f 规划设计研究 上海五角场万达广场 基本指标用地面积 6 012万 总建筑面积 33 47万 其中商业近21万 写字楼8 17万 容积率 5 56 停车位 位于地下二层共800多个 商业街 中央休闲商业广场 规划设计研究 上海五角场万达广场 项目与周边道路的关系项目建筑退四周道路分别为16m和30m 主要商业街宽21m 两条次要商业街宽15m 中心休闲商业广场为2000 40 x50m 出租车专用道地面停车人行流线地下商业入口人行主入口地下车库出入口 图例 项目背面和侧面分别设置有出租车专用道和出租车上下车排队处 地下车库入口也设在次要道路上 规划设计研究 上海五角场万达广场 项目与周边道路的关系 21m 15m 40m 50m 30m 16m 16m d a b c e 15m 30m 建筑设计研究 建筑内部布局与业态 上海五角场万达广场 建筑设计研究 上海五角场万达广场 一层平面图 建筑内部布局与业态 建筑设计研究 上海五角场万达广场 一层平面图 沃尔玛各层平面图 建筑内部布局与业态 建筑设计研究 上海五角场万达广场 万达影城楼各楼层业态 巴黎春天百货各楼层业态 巴黎春天百货楼高七层 总面积4 3万 单层面积约为6000 柱距为8 4x8 4m 一层净高5m 二至七层净高约为4 5m 主要走道均为4 2m 次要通道为3m 影城楼楼高4层 总面积约为3 8万 单层面积1万 左右 由多家主力店组成 包括宝大祥 国美 书城 影城 ktv 影城 ktv营业时间约其他不同 还设置有专门的出入口 建筑内部布局与业态 建筑设计研究 上海五角场万达广场 b1层 总面积4 5万 贯通五栋商业建筑的地下 可由地下商业 城中城直接进入任意商业建筑 包括写字楼中 也是地上商业与地下二层停车库之间的过渡层 地下商业中庭面积约为100 顶部为大型天窗 净高4 5m 利用自然采光和较高的层高减少地下商业的压抑感 约有近百家店铺 包括有餐饮 美容美发 服饰精品 摄影 时尚数码 颐高 apple 娱乐电玩 汤姆熊 个人服务 银行 药店 小超市 等 建筑内部布局与业态 餐饮美食 服饰精品 钟表 摄影 饰品 个人服务 美容美发 娱乐电玩 图例 建筑设计研究 上海五角场万达广场 b2层 总面积4 5万 为停车层 以不同色块 字母命名 各个停车场直接连接商业和写字楼 建筑内部布局与业态 规划设计研究 上海五角场万达广场 主要出入口形式 中心广场里地下商业采光及入口 商业街里的地下商业入口 地下车库机动车与非机动车有各自入口 ktv在商业街一面有独立入出口 ktv 影城在中心广场一面有独立出入口 第一食品商场 特力屋的员工通道 地下商业街内写字楼入口 规划设计研究 广场与商业街布局 上海五角场万达广场 商业次街 图例 商业主街 商业中心广场 城市下沉广场与项目地下商业直接相连 中心广场与相邻的两条城市主干道之间形成了视线通廊 中心广场是人流聚集中心 能够提升商业环境和形象 吸引人流进入 城市道路十字交叉口设计有小广场 城市道路交叉口广场 城市下沉广场 规划设计研究 广场与商业街细节 临十字路口小广场 商业内街内由花槽分隔 中心广场 上海五角场万达广场 城市主干道上广场标志性造型 街区内多种指示牌标示明显 商业街划分出临街餐饮的露天位增加人气 规划设计研究 广场与商业街细节 中心广场中的地下商业采光顶棚 成为中心广场的视觉焦点之一 上海五角场万达广场 主要商业在沿中心广场面设计有骑楼 主要商业在沿中心广场面设计有骑楼 地下商业入口前的平面及品牌导视 骑楼下设置有座椅 商业主街入口处用花槽隔离阻止车辆进入 建筑设计研究 建筑外立面 上海五角场万达广场 项目外立面为现代风格 色彩以蓝色半透明玻璃和淡咖啡色石材为主 商业建筑外墙以石材和玻璃相结合 局部玻璃幕墙 提供广告展示面 写字楼为玻璃幕墙大厦 在色彩和细节形式上与商业建筑和谐统一 写字楼幕墙上的十字交叉的形式与商业裙楼立面上十字交叉玻璃相契合 建筑设计研究 建筑外立面 上海五角场万达广场 中心广场面广告展示位 沿街面广告展示位 中心广场面折线形广告展示位 临街商业裙楼立面 商业内街立面 商业内街立面 室内设计研究 食品城中庭 地下商业走道米色玻化砖点缀有黑色砖增加变化 天花用灯带代替部分点光源 增加趣味和变化 地下商业的中庭有采光玻璃顶 商业内部指示标识 商场中的地面指示 上海五角场万达广场 成功失败经验总结 上海五角场万达广场 成功之处开发模式本项目采用订单式开发 多个主力店的引入 减少了大规模商业体量开发经营的风险 商务商业体量合理有8万 的写字楼 商业面积比较合理 业态组合比较成功上海第一食品是上海人十分认可的品牌 交通组织项目交通组织人车分流 流线简洁 设有专门的出租车专用车道和等候区 用花槽与地面停车位 人行分隔开来 值得借鉴 广场设计最能聚集人气的中心广场在相邻的两条城市主干道都能看到并进入 广场设置有标识性的装饰构筑物 引人眼球 地下商业设计地下商业连接项目各个地上商业 层高较高 各出入口和中庭都引入了自然光 同时与商场同标准的走道 统一的店标等 都大大提升了地下商业的价值 商业内街餐饮茶座设置商业内街沿线有大量的餐饮 在街区内划分了露天茶座 变通道为场所 有效增加了商业的人气 成功失败经验总结 上海五角场万达广场 不足之处停车位不足地下停车入口较少 停车位不足 据报道整个五角场商圈的升级使得节假日停车位缺口达2500个 建筑间的沟通性不强步行街的形态过于简单 不利于形成有特色的 人气十足的商业氛围 上海五角场万达广场 北京石景山万达广场 经营思考 上海五角场万达广场 为什么要引入大量的主力店 上海五角场万达商业广场 主力店的比例相当高 这样会形成的结果就是很大一部分租金是比较低 或者说租金成长性是比较差的 这是出于项目本身的运作来考虑决策的 一 本身的运作可以能够保障正常现金流的平衡 至少内部能够平衡 这样才能继续发展 在综合体的购物中心中形成商业 公寓 酒店 写字楼整体运营模式上的平衡 二 商业地产的价值具有多重性 商业物业随着物业经营的过程中是在不断升值的 这对于商业不动产上来讲是要考虑的重要方面 三 项目开业