第一篇：房地产市场调研篇╲t.doc

第一篇：房地产市场调研篇第一部分：项目周边背景调查一、行政环境1、街道名称、地址门牌2、行政管辖3、治安管辖4、政府职能主管部门二、地理环境1、历史背景2、具体区位三、市政条件1、项目周边道路2、公交线路表3、到达本案的行车路线4、从本案的出行路线5、水、电、气、暖、通讯情况四、生活环境1、周边购物2、餐饮3、娱乐健身4、邮政5、银行6、医院7、生活服务8、影响本案的不利因素五、文化教育1、幼儿园2、大、中、小学校3、图书馆4、博物馆5、名胜古迹六、经济环境1、著名企业科研单位2、商展设施3、酒店、宾馆第二部分：项目的调查1、同档次项目市调2、区域项目市调3、周边项目市调一、 什么是房地产调研：就是以房地产为特性的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就具有很强的地域特性。因此，对房地产市场的切入，习惯的做法是依据地域形态，先由点（整个楼盘）到线和面（区域）市场，再线和面到体（宏观环境），然后再恢复到线和面，从线和面再恢复到点.不断循环往复，融会贯通，才可能真正地予以把握。（一） 点整个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下四大项：1、 产品分析产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置。从大的方面讲，分析楼盘的地理位置，就是分析楼盘的区域历史沿革和区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），了解区域公共配套设施（水、电、煤气、等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等。从小的方面讲，分析楼盘的地理位置，就是分析楼盘地块的大小形状、所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品性质的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行分析。产品分析的第二部分是对具体产品的分析，就是对楼盘市调的主体部分进行分析。该部分重点在于了解楼盘的指数和参数，它具体包括土地大小，总建筑面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与户型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等，分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何合作的等。从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信度。2、 价格组合楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。市场中。往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面的搭配。剖析价格组合，并了解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。3、 广告策略广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等。具体广告行为的市场调查不可能囊括个方面的大小事项，关键是把握其广告策略的精髓。4、 销售执行研究销售执行是市场调查最关键的地方，它的一方面是指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的安排，如销售点的选择、人员的配置、业务的执行等；另一方面则是调查实际销售结果，如什么样的户型最好卖，什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方是什么，购房客户群有什么特性，等等。所有的这一切都是市场调查所应该了解的。可以说，销售执行中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果关系，分析其中的缘由，是但个楼盘也是整个市凋工作的全部内涵。（二） 线和面-区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查与分析。一般来讲，区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品分析和需求特征分析三个方面。1. 区域分析区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通干线、区域特征的发展规划三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。2. 区域产品分析区域产品分析主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等。分析区域产品，关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及他们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖地相当好，这就是区域产品应该着力分析是地方。3、需求特征需求特征是指区域人口数量和密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好等 。需求特征是调研者从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是我们对产品 不断创新的动力与源泉。实践证明，区域市场分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。坐在办公室冥思苦想、抄抄写写是拿不出有分量的区域市场奉行报告的。要写好区域分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细，最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况。由此从点到线，从线到面，不断地比较、分析、归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。（三） 宏观环境只有对（宏观环境）的深刻理解，才可能将房地产的市场调查做得更灵活、更深入。有般来讲房地产市场的体（宏观环境）包括政治社会、经济法规、国际状况等各方面的因素。二、 如何填写楼盘市调表对单个楼盘进行祥尽分析的市场调查，是每一个房地产初学者入门的必经之路，更是所有从事房地产人士据以研究市场的基础。（一） 产品产品涉及到的方面很多，是（详表）最基本、最主要是部分。1、地段对地段的切入点是从地点、交通、位置和环境这四个概念开始的：（1）地点。这里的地点，不但指绝对意义上的地域标识地址，即文字上所表述的“某市某区某路某号”的，还指由这个“点”所引发的相对意义上的距离概念，即这个“点”离某商业街等主要的物的相对直线距离。（2）交通。指楼盘附近的主要交通工具和交通方式。（3）位置。位置主要指楼盘的具体坐落方位、地块的形状和大小、楼盘的主要展面超向和相邻的其他房产状况如何等。（4）、环境。2、公司组成发展商、设计单位、城建单位、物业公司，分别是指项目在投资建设、建筑设计、工程营造和最终物业管理四个方面的主要营运组合公司。3、 基本参数（1）、基地面积。城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。（2）总建筑面积。通过总建筑面积可以了解楼盘的规模大小，从而估侧大致的建筑周期。（3）规划形态。指项目的具体建筑构成。譬如一个项目由几栋楼组成，使用性质，每栋楼有几层。（4）容积率。根据容积率可以估侧建筑的大致层高。譬如，多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4-5，超高层多为7，有的甚至更高。4、 建筑类别按使用功能的不同，可以分为住宅、公寓、写字楼、商住两用、综合楼和别墅等等。5、面积与户型（1）居住面积。（2）使用面积。（3）建筑面积（4）得房率（5）绿化面积（6）面积配比与格局配比。6、建材装潢。公用设施建材装潢分两大部分，一是指公共空间是外部装潢，楼宇的外立面颜色和材料，电梯的品牌、数量和修饰，以及大堂、走廊等各公共活动空间的地面、墙面和天花板的装潢等等。二是居室内的装潢，有的项目精装修，有的初装修。等等。7、公共施及会所。反映一个项目品质的高低。8、施工进度。交房日期一般正常施工条件下的楼盘施工进度表建筑形式开工出地面结构封顶竣工交房总计多层6F02个月2个月4个月8个月高层18F04个月5个月8个月17个月高层30F/2B（带装修）06个月8个月10个月24个月（二） 价格价格是房地产营销中最基本、最活跃，也是最便利调空的一个因素。对价格的理解一般从单价、总价和付款方式三个方面深入。1、单价（1） 开盘价格（2） 低价格（3） 高价格（4） 均单价（5） 主力单价2、总价（6） 最低总价（7） 最高总价（8） 总价范围（9） 主力总价（10）车位总价（11）总价配比3、付款方式付款方式是房屋总价在时间上的一种分配，用以缓解购房者的付款压力，扩大购买客户层的范围，以提高楼盘的销售率。（1）一次性（2） 业贷款（3） 房公积金贷款（4） 组合贷款（5）分期付款4、广告楼盘的广告分析是市场调研的重要组成部分。1. 接待中心2. 广告媒体