中梁房地产行业变化趋势PPT课件

房地产行业变化趋势战略资本中心2017年3月29日 中国房地产会崩盘吗 2 长周期 房地产行业杠杆率仍旧较低 处于安全区间 安全 1 个人房贷余额 GDP比例仍低于美日 美国次贷危机前最高达到80 日本在1990年代泡沫时期升至30 此后继续上升至40 并保持稳定 2 新增个人房贷 商品房销售额看出 虽然中国房地产杠杆迅速上升 但仍旧在安全可控范围 美国次贷危机前由80 90 上升超过100 危机后降低至65 左右 日本在泡沫高峰期1987年超过100 后回落至45 左右 3 房地产贷款 所有贷款总额仍处于较低水平 次贷危机后的美国抵押贷款贷款余额占总贷款接近50 左右 德国维持在46 50 中国仍旧在安全区间 市场面 3 长周期 房地产仍存在非常大的发展空间 至少看好到2025年 经济增长将保持中速发展 人均GDP超过2000美元后的30年GDP增速中位数为9 我国这一时段是2006 2035年 人口因素仍然是 利好 利空 中国人口总数拐点预计是2025 2032年 城市化率目前约为56 1 70 是高速城市化的终点 拐点在2030 2035年 信心 市场面 4 短周期如何判断 5 70个大中城市房价环比 70个大中城市房价同比 大暑环比顶点13 3 大暑环比高点16 9 衰退期 萧条期 复苏期 扩张期 大暑环比顶点07 9 2 4年 3 2年 3 5年 房地产短周期历史回顾 2 5 3 5年 短周期 房地产一轮周期已见顶 并进入新一轮周期 轮回 国庆集中打压 市场面 6 加息 降息 加息 降息 降息 加息 连续加息会导致市场下行 连续降息会带来市场上行70城房价环比增幅连续处于1 以上 政府有可能出台加息政策70城房价环比增幅连续处于 0 6 以下 政府有可能出台降息政策 影响短周期的因素 加息 降息 7 国六条 国十五条 抑制 9 27房贷新政 抑制 国十三条 刺激 国四条 抑制 国十一条 抑制 新国十条 抑制 新国八条 抑制 国五条 抑制 9 30房贷新政 刺激 3 30政策 刺激 8 31政策 刺激 9 30政策 刺激 影响短周期的因素 政策调控 8 未来五年房地产周期 预测 衰退期 萧条期 复苏期 扩张期 短周期 预计下一轮周期将拉长 时间在4年左右 4年 煎熬 2017转向年 秋风来袭 初冬叩门2018见底年 步入寒冬 探明底部2019复苏年 暖风徐徐 行情上升2020过热年 市场火热 政策降温2021退烧年 市场降温 冬季渐近 市场面 9 短周期 未来市场将高位震荡 每年住宅销量预计保持10万亿以上 白银十年城镇化发展 空间 市场面 10 不同城市的市场规律 11 区域及城市分化愈加明显 分化 根据国家统计局数据 2015年3月开始 一线城市房价实现连续24个月上涨 累计涨幅43 20 2015年4月开始 二线城市房价实现连续23个月上涨 累计涨幅17 09 2016年2月开始 三四线城市房价实现连续13个月上涨 累计涨幅5 71 市场面 12 2015 1 3 5 7 9 2016 1 2017 1 11 9 7 5 3 11 深圳 苏州南京厦门东莞 天津武汉 上海北京 杭州郑州 成都济南南昌长沙石家庄 广州昆山无锡 惠州 燕郊 无锡常州太仓 2009 1 3 5 7 9 2010 1 2011 1 11 9 7 5 3 11 北京 南京 深圳杭州无锡 天津 上海苏州 成都 武汉重庆 合肥 惠州郑州 东莞 长沙 上升周期 2015 2016 上升周期 2009 2010 南通扬州盐城淮安 合肥温州 重庆 板块轮动效应愈加凸显 城市分化 板块轮动格局在下一周期仍将持续 一线 强二线 环一线周边 弱二线 三四线 轮动 市场面 13 70个大中城市房价指数 一线及强二线城市总体涨幅较大 部分城市上涨周期仍未结束 可做重点关注的城市 房价涨幅相对同等级城市较小 且仍旧具有上涨潜力的城市一线及强二线城市 广州 天津 宁波 青岛 重庆 大连中二线及弱二线城市 长沙 西安 石家庄 成都 烟台 长春 沈阳 太原 南昌 南宁 昆明 唐山三四线城市 惠州 金华 扬州 徐州 湛江 泉州 三亚 海口 岳阳 宜昌 贵阳 洛阳 兰州 西宁 襄阳 济宁 赣州 九江 蚌埠 安庆等 14 70个大中城市房价指数 中二线及弱二线部分城市存在透支风险 部分城市仍旧上涨 15 70个大中城市房价指数 三四线小行情正在逐步开启 16 70个大中城市房价指数 三四线小行情正在逐步开启 17 上涨总体幅度较小的城市 尤其是二线及强三线 可做重点关注 深圳 上海 南京 厦门 合肥 北京 杭州 广州 累计涨幅 上涨起始月 无锡 郑州 福州 武汉 天津 金华 惠州 济南 长沙 石家庄 南昌 宁波 南宁 赣州 青岛 九江 扬州 徐州 蚌埠 温州 成都 兰州 烟台 重庆 海口 岳阳 贵阳 秦皇岛宜昌 长春 吉林呼和浩特 湛江西安安庆 洛阳沈阳泸州西宁银川 昆明大理 泉州 北海 唐山 襄阳 三亚 平顶山太原大连济宁 韶关 遵义锦州 南充 牡丹江 桂林常德丹东包头 哈尔滨乌鲁木齐 第三象限 潜力 9月 第四象限 潜力 第一象限 透支 危险 第二象限上半部分领涨 危险 下轮周期积极关注 18 整体涨幅较大的城市月均涨幅也较大 注意防范累计涨幅30以上 月均涨幅1以上城市的风险 累计涨幅30 月均涨幅1 19 2017年房地产市场预判 土地市场缓慢降温 销售量平价跌 市场面 房地产开发企业到位资金仍旧充足 2016年房地产开发企业到位资金14 42万亿元 房地产开发投资10 26万亿元 二者差值为4 16万亿元 2017年1 2月 房地产开发企业到位资金2 29万亿元 房地产开发投资9854亿元 二者差值1 3万亿元 房地产开发企业资金流总体充裕 土地市场 在整体资金充裕的情况下 预计上半年土地市场降温缓慢 销售市场 在房地产调控政策 房企追求规模的几重作用下 预计2017年将呈现量平价跌态势 20 本轮政策调控的逻辑 21 政策面 截止到3月25日 36个城市出台或升级调控政策 政府控制房价的意志非常坚定 22 宏观经济企稳 政府对房地产的依赖度降低 随着本轮制造业去库存周期和行业整合告一段落 中国经济进入再通胀周期 经济运行已呈现企稳回升特点 下行压力明显缓解 制造业PMI小幅反弹至51 6 连续5个月高于荣枯线 制造业景气保持平稳 固定资产投资增速筑底反弹 上升至8 9 并有持续上升态势 政策面 23 行业去库存初见成效 去杠杆防风险地位提升 35城新建商品住宅存销比处于历史低位 接近六年最低点 2011年2月7 5 全国新建商品住宅库存量 中口径 持续下降1 6亿方 去化周期约为13个月 已经进入合理水平 三去一降一补 中 与房地产相关的 去库存 初见成效 降杠杆逐渐提上议程 货币宽松 信贷加杠杆的环境一去不复返 防控资金流向房地产 防风险成为政策的又一重要选择 政策面 24 未来1 2年 房地产 稳 字当头 以时间换空间 2017年两会继续定调 去库存 城市轮动下的因城施策 一城一策 因区施策地方政府为控制房价的责任主体 政策面 稳 房价不会出现大跌或大涨 25 市场上到底有多少资金 26 2016年10月份以来 房地产各类资金渠道受到限制 资金面 27 SHIBOR隔夜利率持续上升 显示出资金面趋紧 资金面 28 央行通过公开市场操作向市场提供流动资金67212亿 相当于变相降准9次 每次0 5个百分点 相比春节期间变相降准10次 资金面有紧缩压力 资金面 变相降准10次 变相降准9次 29 M1 M2预计在2017年8月形成交叉 M1预计2017年10月份下穿到10 以下 2016年10月预测值 M1增速进入下降通道 预计在2017年第三季度击穿M2 资金面 30 预计2017年房地产行业到位资金较2016年将下降12 左右 房地产开发资金 国内贷款 15 自筹资金 35 其他资金 50 利用外资 0 银行贷款 85 非银行贷款 15 自有资金 估计50 委托贷款 信托资金 上市 增发 债券 定金及预收款 57 个人按揭贷款 34 其他 外资直投 94 预计全年持平 预计全年下降20 预计全年下降10 7 5 12 资金面 31 压力 资金面 房地产行业公司债将在2018年和2019年进入偿还高峰 或将带动行业走向周期底部 2018 2019年房地产行业形势很难快速转暖 32 未来的行业怎么变 33 2017年1 2月 前三甲市场份额等于后15家房企之和 寡头垄断格局急剧形成 未来五年里80 房企将消失 前三强占市场份额急剧提升 整体市场逐步步入 寡头竞争 时代出局的房企将越来越多兼并重组越来越多预计未来五年内 前三强的市场占有率将提升至15 20 左右 行业第一的年销售额预计可能达到8000 10000亿元 五年内出局的并表房企预计将超过80 洗牌 行业面 34 千亿成为房企规模增长的分水岭 龙头房企恒大 万科2016年的市场占有率刚超过3 按照国内市场未来10万亿每年的销售额及美国TOP7 3 的市占率估算 龙头房企至少有一倍的成长空间 销售额或可接近万亿元 将引领行业进入寡头时代 按照美国的发展规律看 20名以后的房企可能面临市场份额的缩减 由此估算 千亿或将成为房企规模增长的分水岭 TOP10市场份额 TOP11 20市场份额 TOP21 50市场份额 TOP51 100市场份额 城墙 行业面 35 金融机构 房地产企业 中国平安安邦保险前海人寿人保集团中国人寿新华保险阳光保险九鼎投资生命人寿 转型 房地产 金融 万达集团恒大集团万科地产绿地集团保利地产越秀地产远洋地产海印股份 泛海控股星河集团中天城投新湖中宝泰禾集团金融街荣盛发展世联行 富力地产嘉宝集团阳光城中南建设华发集团大名城复兴国际栖霞建设 泰康资产复星集团东方资管华融资管长城资管信达资管中信金石基金华润信托 一面是资本力量愈发深度进入到房地产领域 另一面房企群雄并起 打开金融转型之路 地产金融化趋势已成必然 没有金融工具的房企将寸步难行 说明 金融机构可能是基金公司 银行 券商 险资 投资商或资产管理公司等 资本 行业面 36 聚焦区域市场特色细分领域适时退出 扩大全国布局资本化扩张 资本化扩张创新产融模式掘金存量市场 围绕政策导向提升产品及服