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山东金瀚投资集团有限公司房地产行业分析报告 北大纵横管理咨询公司二零零四年三月 第2页 本文件专为客户使用分发 引用和复制 即使是节选方式 给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可 第3页 中国正在经历一场 新造城运动 上海浦东 广州的珠江新城 深圳福田新城市中心 杭州东部新区 北京奥运村 成都人民南路沿线 第4页 导读 战略环境影响因素 产业价值因素分析 城市运营模式借鉴 市场需求 政策约束 第5页 首先 城市化进程在我国已进入高速发展期 2003年城市化率超过40 按照西方发达国家经验 一旦城市化率达到30 时 就进入起飞期 一直到70 才回归一个平缓期 中国在1996年城市化率达到了30 2003年超过40 处于城市化高速发展时期 资料来源 历年 中国统计年鉴 第6页 为此十六大明确 加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务 房地产业也必将参加到 奔小康 的事业当中 国内生产总值翻两番 恩格尔系数下降以后 必然将可支配收入转向住房消费 目前我国人均住房为0 78间 城乡住房成套率仅为67 远未实现 户均一套房 人均一间房 功能配套 设备齐全 的全面建设小康社会的要求 房产是城市家庭中价值量最大的财产 根据国家统计局测算 房产在家庭总资产中所占比重达到了47 9 其中大城市为49 3 中等城市为45 1 小城市为48 1 根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律 2010年我国城市化率将达到46 城市人口将达到6 4亿 年平均新增人口1852万 比目前净增1 9亿人 仅此就需要建设41 8亿米2住宅 2020年GDP要比2000年翻两番 房地产业必须也能够为此作出应有的贡献 城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8 4 每年拉动GDP增长1个百分点以上 城镇人口比重大幅提高 家庭财产普遍增加 人民生活更加富足 21世纪头20年 我国将全面建设小康社会 坚持大中小城市和小城镇协调发展 走中国特色的城镇化道路 发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础 科学规划 合理布局 十六大报告 第7页 根据中国房地产业2001 2010年发展规划 2010年城镇人均使用面积达到18平方米 房地产业的增加值占生产总值的比重增加到5 2003年底住房面积 市场容量37 6亿 2010年底住房面积 2010年人口 2010人均面积 6 4亿 18 原有住宅拆迁重建 第8页 因此 城市化给房地产业带来了巨大的市场需求 今后20年 30年将是房地产业重要的战略机遇期 我国每年新增小城镇800个左右 提供了城市建设新增空间 大城市为以经济为纽带向周边城市群发展 提供了更新改造空间 政府公共服务放开 吸纳私人资本进入城市开发 汽车消费 中产阶级出现 市民工作与居住分离等都会带来深远影响 每年1000 3800万农民进入城市 目前人均建筑面积每增加1米2 则全国需新建5亿米2住宅 房地产起步阶段 平稳阶段 人均GDP800美元1000美元 1300美元 8000美元 13000美元以上 快速上升阶段 萎缩阶段 中国 第9页 其次 经营城市 伴随着市场经济不断深入 城市化快速发展 政府职能转变 应运而生 政府职能转变 城市化 经济转型三阶段 第一阶段 微观搞活 一部分人先富起来 第二阶段 中观搞活 国企改革 乡镇企业改制 第三阶段 宏观搞活 解决城市和区域经济的发展问题 2000年世界城市人口达到55 人类历史上首次出现城市人口超过农村人口20年后中国将至少有一半人生活在城市里 中国不可避免地要城市化 第一阶段 建设城市 盖了一个桥 建了一幢楼 修了一条路 等 第二阶段 管理城市 草地工程 广场工程 亮灯工程 等 包括沿江沿海的治理 旧城改造等 第三阶段 经营城市 城市是一笔资产 要最大限度地增值 城市是一个战略节点 要增强个性和竞争力 城市是区域经济的龙头 要带动周边发展 第10页 经营城市是通过对城市的可经营性资产权益进行市场运作 以实现资源配置最优化和效益最大化 城市土地 城市基础设施 城市生态环境 文物古迹和旅游资源 有形资产 无形资产 依附于有形资产上的名称 形象 知名度和城市特色文化等 对其使用权 经营权 冠名权等相关权益进行市场运作使城市资本实现 投入 经营 增值 再投入 的良性循环实现城市资源配置的最优化和效益的最大化 形成自我滚动 自我积累 自我增值的城市运营模式 可经营性资源 构成城市空间和城市功能载体 盘活存量 主要是土地和基础设施 引进增量 包含各种经济成分的混合资本投入 激活无形资产 转化为有形资产 发掘历史人文内涵 第11页 我国城市经营呈现出工业化主导 城乡一体化 全球经济一体化的三大特征 与西方200多年的工业化与城市化基本同步的历史相比 中国的城市化水平始终滞后于工业化 因此工业化仍然为主导力量 由于农业人口基数庞大 中国的 三农问题 的彻底解决需要与城市经济统筹考虑 中国城市发展刚刚起步 已置身于对外开放 全球经济一体化的背景下 使城市经营受到诸多外力和因素影响 第12页 经营城市是市长与市场 政府与城市运营商的 双人舞 挖掘核心竞争力 确定城市在一定区域内所扮演的角色 对城市主导产业进行梳理 并整合体现城市价值的无形要素 要有区域的眼光 长期的眼光 首要解决观念和思维方式转变 必须有内涵的支撑 必须有产业链的支撑 城市定位 产业要素整合 城市战略 布局与规划 形象包装推广 城市经营 政府 从建筑制造转移到为政府和社会提供服务 建设相对完善的社会功能区 接管城市基础设施等公共服务 从城市优势中找到自己的市场价值 在未来城市发展竞争的大环境下考虑 从提供住宅空间转移到提供城市空间 运营商 发展商 承政府之上 启发展商之下对所在的区域统一规划与布局 整合各种发展商来投资 经营 最终提升城市价值 第13页 因此 经营城市市场化使房地产业从项目运作向城市运营跃进 催生了 城市运营商 1971年日本 城市的经营 问世 2002年底 国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛2003年第五届住交会提出 城市取代大盘成为住交会永不褪色的主题 而城市的运营与竞赛正是CIHAF 住交会 之魂 大连最早实施 企业家化城市治理模式 政府把城市土地权进行市场转换 利用土地招商引资 以此强化城市形象 进行城市规划 同时包装城市进行推广 获得成功 最早提出城市经营概念的房地产策划师王志纲认为 城市运营商介于政府和一般房地产商之间 主导 一级半 市场 2002年 浙江广厦董事长楼忠福提出 我们的开发理念是经营城市 广州奥园集团确定了城市运营战略 从一般的开发商向城市运营商迈进 从一般层面的房地产经营向产业化 专业化 科技化经营迈进 基础设施型的城市运营商 居住建设型的城市运营商 郊区化开发商 资源整合型的城市运营商 新城市 城镇开发商 介入规划 城市营销型的城市运营商 如参与经营奥运会的开发商 城市经营活动可区分为两类 我国目前 资金获取指向型 城市经营占据了绝对主导地位 资金获取指向型 城市政府为弥补其履行职能时遇到的财源不足 而在获取资金收入 或吸引外来资金投入方面所作的努力 服务效率指向型 城市政府为提高公共服务的效率 而在公共服务部门引入市场机制的努力 第14页 导读 战略环境影响因素 产业价值因素分析 城市运营模式借鉴 市场需求 政策约束 第15页 2002年 国土资源部指出 政府土地经营要与开发 城市运营商 衔接 正式认可 城市运营商 2002年国土资源部办公厅颁发了 关于开展宣传提高经营土地与经营城市水平系列活动的通知 国土资厅发 2002 78号 首次出现 城市运营商 这意味着城市运营商正式获得政府认可 国土资源部办公厅78号文件 2002年11月16 18日 国土资源部土地利用管理司在深圳举办了 中国城市土地运营论坛 提出 经营城市土地的目标不是片面地扩大土地供应 以地生财 经营城市土地必须建立在科学合理规划的基础上 在经营城市土地的过程中 必须维护最广大人民群众的用地权益 不能放弃合理的供地政策对房市的影响作用 中国城市土地运营论坛 第16页 2003年 国家出台一系列相关政策 对房地产业进行全面调整和规范 前期 取得土地和房屋拆迁 中期 银行贷款和建设施工 后期 房屋销售和物业管理 进一步治理整顿土地市场秩序工作方案 关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 关于暂停审批各类开发区的紧急通知 关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 清理整顿各类开发区的具体标准和政策界限 关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知 国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2003年国务院 中国人民银行 国家发改委 国土资源部 建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规 数量之众多 内容之细致 影响之重大均为近年之最 该系列政策涉及到房地产行业的各个环节 是对房地产市场全面的规范和调整 中国人民银行 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知 国务院 关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知 2004 住房公积金行政监督办法 国务院 物业管理条例 业主大会规程 前期物业管理招标投标管理暂行办法 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释 2004 关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知 第17页 首先 土地政策在实行省以下垂直管理之后 相继采取了清理开发区 压缩建设用地 遥感监测等限制措施 1 土地政策 国家发改委等5部委组成10个调查小组对全国30多个省份的土地批租进行彻查 国务院和国土资源部为此下发了一系列通知 初步汇总 全国现已撤并整合的各类开发区2046家 新一轮 圈地运动 基本上得到遏制 据不完全统计 各类开发区规划面积达3 6万公里2 超过了现有城镇建设用地总面积 以兴办各类园区为特点的 圈地运动 呈上升趋势 孕育着巨大的经济 政治和社会风险 建设占用耕地增长过快 2003年新增建设用地641 7万亩 比前五年年均高120万亩 其中建设占用耕地343 7万亩 同比增长17 2004年严控建设用地总量 保护耕地 计划将今年农用地转为建设用地总量指标压减20 3 占用耕地指标调减到180万亩 压减23 4 同时 国土资源部开始采用卫星遥感技术来严查违法用地 目前已对全国104个重点城市土地利用变化情况进行监测 累计监测面积达180万平方公里 可监测到地面0 5亩以上新增建设用地 监测精度达90 以上 在此基础上 将建设预警预测系统 第18页 由此带来的供求矛盾将使地价持续平稳上涨 但不同区域 用途 级别的土地价格变动不同 从级别来看 高级别土地价格趋稳 涨幅低于低级别土地价格上涨 主要是由于低级别地区基础设施得到改善而引起的地价提高 从区域来看 长三角地价涨幅高于全国平均水平 而珠三角地区涨幅低于全国平均水平 中西部地区地价增长又高于东部沿海城市 反映了当地城市土地价值获得释放 2003年全国城市地价总体上升2 73 但低于前两年的涨幅 也低于经济增长速度和固定资产投资增速 从类型来看 住宅用地涨幅大 工业用地涨幅小 天津 南昌 贵阳等城市地价上涨快 而广州的住宅地价 深圳的商业地价出现了回落 反映了经济发达城市土地市场及价格形成机制趋于成熟 从价格构成来看 地价占房价的比重为20 40 变化幅度相对较小 反映了土地市场的相对稳定性和房地产开发利润的较大空间 第19页 其次 资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理 并限制投资增长过快倾向 2 金融政策 对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题 规定 贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目 对大户型 大面积 高档商品房 别墅等项目应适当限制 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003 121号 出台 要求商业银行从土地 开发 施工 销售等各个环节加强贷款管理 引起强烈反响 部分地区出现了房地产投资增幅高 商品房空置面积增加 房价上涨快 以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题 而商业银行违规放贷 助长了房地产投资的过热倾向 对于建筑施工企业垫资房地产项目 房地产企业拖欠工程款的问题 规定 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目 房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业 房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行 由贷款银行将其列为信用不良单位 依法减少授信额度或者不提供授信 2003年城镇固定资产投资率增幅达43 其中房地产开发投资增幅达30 创历史新高 2004年初固定资产投资同比增长53 3月 国家发改委提出 要坚决控制固定资产投资过快增长的势头 银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查 我国房地产市场60 以上的资金来源于信贷资金 房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17 8 第20页 央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代 房地产业将进一步产业化 从开发商过渡到投资商和城市运营商 从综合型房地产企业过渡到专业化 开发商原有融资手段 121文件要求 房地产商应有雄厚的资本 取得土地使用权证书后 即可拿土地进行抵押贷款 施工企业垫资和拖欠工程款是开发商重要的融资手段 通过预售从购房者处获取大量资金 对未取得土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目 不得发放任何形式的贷款 开发商申请银行贷款 其自有资金应不低于开发项目总投资的30 严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目 只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备 如塔吊 挖土机 推土机等 为减轻借款人不必要的利息负担 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 融资渠道多元化 第21页 第三 拆迁管理 销售管理 物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管 3 拆迁管理 对出卖人严重违反诚实信用原则 损害买受人利益的恶意违约 欺诈等行为 明确规定可以适用惩罚性赔偿原则 北京市城市房地产转让管理办法 还规定了预售商品住宅按照套内建筑面积计价 商品住宅公用建筑面积分摊公示制度 变更规划需经所有购房人同意等制度 推行拆迁公示制度 实施 阳光拆迁 坚持文明拆迁 打击野蛮拆迁等措施 截至2002年底 全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38 经济发达的城市已达50 以上 深圳等城市已超过95 物业管理企业总数超过2万家 从业人员超过230万人 国务院颁布的 物业管理条例 标志着我国物业管理进入了法制化 规范化发展的新时期 4 销售管理 5 物业管理 伴随着积极财政政策的淡出 税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段 生产型增值税调整为消费型增值税 如对不动产开征统一规范的物业税等 因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一 第22页 因此做为国民经济支柱产业 房地产受到较大力度的宏观调控 也使城市运营商在土地资源 资金资源各方面面临着挑战 房地产业关联度高 带动力强 已经成为国民经济的支柱产业 不断完善房地产市场体系 更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用 各地区因地制宜 分别决策 使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应 与相关产业相协调 促进经济社会可持续发展 国务院18号文件 完善供应政策 调整供应结构 改革住房制度 健全市场体系 发展住房信贷 强化管理服务 对符合条件的房地产开发企业和房地产项目 要继续加大信贷支持力度 改进规划管理 调控土地供应 加强市场监管 整顿市场秩序 具体相关措施 综上所述 2003年中央政府采取了严禁 圈地 控制货币供应量等措施 种种迹象表明 实施了6年之久的积极财政政策将从2004年开始淡出 对宏观经济的调控将从刺激增长转向防止过热 宏观经济环境发生了改变 中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点也会相应地发生变化 第23页 导读 战略环境影响因素 产业价值因素分析 城市运营模式借鉴 价值链分析 业务成功关键因素 第24页 根据以客户为中心的价值链分析 房地产业各环节都可以释放出价值 产品定位 土地储备 产品设计 产品建造 售后服务 客户需求 营销 地产运作 房产运作 地产企业首先要对市场分析 对客户分析 明确企业是对哪个细分市场的哪类客户服务的 把握住政府及市民现在和未来需求 并具备快速反应能力 地产企业通过做什么产品来实现战略目标 如市区高档住宅 城市近郊低密度住宅 商业地产等 需要对自身专业能力的判断 如何最大程度发挥现有土地价值的判断 地产企业核心能力之一 首先是有没有相对价格低廉的土地储备 其次是能不能把握获取土地的时机 再次 对未来行业峰谷的判断能力 最能体现创新的环节 其意义在于用什么样的产品形态和整体规划来最大程度的满足客户需求 最大程度的挖掘地块价值 行业视野和国际视野尤其重要 找到最适合项目的建筑师也是能力 建筑市场供过于求 挑选体现开发商能力 建筑需要业主高度监管 质量保证系统 监理 事先关注容易出质量问题的地方 从图纸设计阶段开始成本控制 招标采购 包括销售服务 产权服务 会所服务 物业管理等等 营销能力是地产企业员工素质 企业文化 销售技能积累的综合释放 与公司积累直接关联 第25页 随着专业化分工日趋完善 房产运作各环节趋于完全竞争 平均利润率不断降低 产品决策 规划设计 建筑施工 市场销售 售后服务 施工 监理 材料设备采购 招标 销售策划 项目策划 取得土地 建筑设计市政设计 物业服务 广告 销售 投资分析 各阶段的价值活动 都有专业化公司提供服务 采取战略联盟 联合采购 合作开发等更优的合作竞争方式整合产业链 价值活动 企业价值链 集成整合 市场调查 开发商趋于专业化体现在决策 投资和对各阶段价值活动的资源整合和控制上 报批 审核 办理规划证 投资计划 竣工验收 出租 第26页 但利润重心一直处于产业上游 以地产经营为主的城市运营商将获得价值链上的最大利润 产品定位 土地储备 产品设计 产品建造 售后服务 营销 地产运作 房产运作 角色定位 城市运营商主导 一级半 市场 承上 政府 启下 一般房地产商 开发模式 城市运营商以大盘开发为特征 非住宅开发是其重要组成 开发内容 城市运营商主要从事新城开发和旧城改造 主题城区 开发区升级换代 旅游休闲产业 商业地产 会展经济 城市运营商要有预见性 组织性 要在城市规划的大势下做文章 传统发展商则是被动开发 城市运营商与一般房产商的区别 第27页 土地价值的运作和成本是城市运营开发成功的关键 土地是稀缺资源 为房产提供最基本的生产要素 土地价格能保值增值 土地供给易受政策影响 土地位置的固定性衍生出房产的地区性和个别性 地产 房产 房产是实现产品功能 满足需求的载体 难以增值 城市运营商首先要对市场分析 对客户分析 把握住政府及市民现在和未来需求 并具备快速反应能力 城市运营商要善于判断土地的潜在价值 通过区域规划及产业布局来实现战略目标 城市运营商要善于把握获取和开发土地的时机 控制土地成本 带动行业峰谷 以地产为主的城市运营商 第28页 地块的综合素质和价格决定了投资的价值 影响该地块所在的城镇的总体水平的社会 经济 政策和国际因素 一般因素 一般因素 区域因素 个别因素 影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城市中的位置 交通条件 基础设施及公共设施水平 区域环境条件 土地使用限制和自然条件等 与宗地直接相关的自然条件 市政设施条件 宗地形状 深度 宽度 使用限制和宗地临街条件等 城市竞争力 区域竞争定位商流 人流的数量和素质 所在地块的条件 地块的综合素质 市场价格 投资的价值 适合开发什么 投资分析 潜在需求未满足的功能 如何去实现 地块综合素质的构成 第29页 导读 战略环境影响因素 产业价值因素分析 城市运营模式借鉴 价值链分析 业务成功关键因素 第30页 土地资源 资本规模 市场经营等构成了城市运营商的业务成功关键要素 任何一个价值链环节 都可能成为企业同其他对手展开市场竞争的资本 然而 核心竞争能力要素必须考虑三个前提 具备充分的客户价值 具备独特性 具备较强的延展性 为企业打开其他产品 区域市场提供支持 促进整体发展 土地资源 土地资源是有限的 短期内不可能重复开发利用 如果没有土地资源的储备 即使企业拥有先进的机制 优秀的人才和充足的资金 也会处于闲置的浪费状态 资本规模 一是可以开发大规模项目 进行大项目配套 二是通过项目组合降低风险 避免开发周期长造成的资金周转困难 三是土地储备实力强 大规模的开发可以有效降低土地的获得及开发成本 市场运作 城市运营必须具有一定的前瞻性 城市运营商要具备准确把握市场的能力 对市场走势 竞争对手 政府和客户需求等变化及时洞察 并适应 但是唯有不断创新才能保持竞争优势 例如复合地产开发 第31页 拓宽融资渠道是目前城市运营商 瓶颈 资料来源 中国统计年鉴 到目前为止 房地产开发企业最重要的资金来源还是银行贷款和占用结算资金 在资本市场上直接融资所占的比重很小 借壳上市 是地产公司进入资本市场的主要途径 通过 借壳买壳 进入资本市场 可以真正实现资本市场优化资源配置的作用 2001年以来 就有湖北金环 万里电池 贵华旅业 ST达声 ST华源 福建三农 辽房天等多家上市公司的第一大股东变更为房地产企业 地产信托 03年 江苏国际信托 上海民生银行与中泰信托 北京国际信托与房地产企业合作借鉴国际流行房地产信托 PEITS 推出房地产信托资金计划 地产投资基金 2003年美国房地产同业工会房地产基金 韩国房协房地产基金 德意志银行房地产投资基金等国际基金巨头现身北京 与国内40多家房地产企业接触 商讨投资计划 其他融资渠道 股权融资 债权融资 担保公司融资等方式都是房地产企业应该积极探索的融资渠道 第32页 城市运营商的核心竞争力在于它的 集成性 和资源整合能力 利益相关者资源 土地资源 资本资源 市场 传媒 原材料等资源 有形资源 无形资源 政策资源 品牌资源 组织资源 信息资源 城市运营商随着地产市场发展的规模化 集约化的过程中日渐成熟 规划意识 操作能力 社会责任感远远超出一般开发商 有特殊的背景和土壤 有远大的眼光和超常的魄力 有强劲的实力和良好信用 有良好的公共关系 有强大的要素整合能力 要善于借助外脑 1 获取核心竞争力要素 一是联合开发 二是兼并收购 三是内部开发2 内部资源整合 形成有利于企业可持续良性发展的机制 培育有利于形成和发展企业核心竞争力的企业文化 战略资源的整合能力 前瞻力 判断力 创新力 整合力 第33页 导读 战略环境影响因素 产业价值因素分析 城市运营模式借鉴 第34页 广厦模式 造城运动 广厦是最早提出城市运营的房地产开发商 广厦提出 跳出建筑做建筑 的理念 并逐步完成由单纯的承包商向承包与开发相结合的角色转换 从单一的土建承包向市政 水电 路桥 装饰等方面发展 天都城 是国内首例政企合作开发卫星城的成功项目 天都城项目总占地面积6579亩总投资超过80亿元 开发周期长达6 8年 建成后居住人口将达到10万人 天都城的成功在于政府政策支持加高起点的规划 房子还没有造的时候 周边环境已经成形了 1999年广厦西进重庆 以2亿元圈下的一片荒地 拉开了在西部地区造城的序幕 2002年8月 被命名为 广厦城 的大型房地产项目启动 广厦城 占地1050亩 总投资15亿元 建成重庆居民崭新的生活居住区 广厦还在北京 上海 合肥 西安 兰州 南京等地陆续建设了一些高品位楼盘 广厦 造城运动 在全国范围内寻找新的机遇 第35页 奥园模式 品牌连锁 奥园集团是奥林匹克花园的创始者 是中国复合地产的领跑者 复合地产是指房地产业和其他关联产业的有机整合 并创造出一种全新的生活方式 1998年奥园集团成功开发的广州奥林匹克花园拉开了中国复合地产的序幕 随后 先后成功开发了番禺奥林匹克花园和上海奥林匹克花园 2000年奥园集团整合教育产业和体育产业 成功地开发了南国奥林匹克花园 成为中国房地产市场关注的新焦点 奥园品牌扩张分三大阶段 第一阶段是奥林匹克花园连锁阶段 通过项目和企业运作 将奥林匹克的国际公认品牌转为奥园集团的企业品牌 第二阶段是提升复合地产的内涵 把房地产与教育产业 休闲产业相结合 开创 奥园 连锁品牌 第三阶段是从房地产开发商迈上城市运营商的阶段 奥园模式的核心是品牌连锁 实施全国品牌扩张 目前广州奥园 番禺奥园 南国奥园 佛山奥园 南沙奥园新城 天麓湖奥园 大岗奥园项目 江门奥园等项目均进入大规模的全面开发阶段 形成声势浩大的 奥园集团军 第36页 华侨城模式 景观地产 2001年起 华侨城利用 旅游 房地产 模式 业绩快速增长 先在一块生僻的地上建景点 附设高档别墅和度假区 利用景点带热地皮 房产也随之增值 公司在深圳有锦绣中华 民俗文化村 世界之窗 欢乐谷四大主题公园 公司的这些人造景观规模较大 在深圳当地占有较明显的主导地位 由于深圳特区经济较为发达 居民收入水平较高 商务往来较多