商业地产模式与案例剖析大纲PPT课件

1 商业地产行业解析与案例模式 2 通用定义 通常指用于商业经营用途的房地产更通俗定义 以租金收入为目的的长期不动产投资 如果开发后销售出去 称不上商业地产 区分 四个统一广义和狭义 1 1商业地产产品特点 商业地产 定义 3 4 1 1商业地产产品特点 商业地产与住宅地产区别 4 5 1 1商业地产产品特点 行业当前商业地产产品类型 5 写字楼 酒店 6 1 1商业地产产品特点 行业当前商业地产产品类型 6 区域综合开发 7 1 1商业地产产品特点 城市综合体特征 四大特征 7 城市性 具备功能 符合规定 形成地标多功能 功能复杂 辐射广泛高统筹 操作过程 整合要素高价值 投资成本 资产价值 社会效益 8 1 1商业地产产品特点 城市综合体对企业的五种经济价值 8 销售短期现金流持续经营租金评估价值增加 抵押贷款或并购的价值资本价值提升通过资本通道乘数变现附加值 9 1 1商业地产产品特点 城市综合体的四大社会效益 9 提升城市商业档次新增大量就业岗位创造持续巨额税收丰富群众消费需求 10 11 1 2商业地产项目成功标准 项目管理三约束 11 12 开发公司 投资公司 金融公司国内外行业归属背后的差异 地产与金融 1 3商业地产行业属性 商业地产的三重属性 13 金融 地产 商业 三重属性 金融 地产 商业 14 1 3商业地产行业属性 地产属性 以购物中心开发流程为例 14 15 1 3商业地产行业属性 商业属性 商业地产持有目的及增值机会 15 持有的目的 实现投资者的价值 增加投资回报利润空间 16 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产通用融资渠道及模式 16 17 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产全价值链盈利模式 17 18 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产通常投资实现方式 18 19 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产通常投资实现方式 19 20 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产通常投资实现方式 20 卖方公司 21 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产通常投资实现方式 21 22 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产通常投资实现方式 22 卖方公司 23 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产通常投资实现方式 23 24 1 3商业地产行业属性 金融属性 商业地产通常投资实现方式 25 1 3商业地产行业属性 金融属性 嘉德西直门MALL项目资本运作案例 25 26 1 3商业地产行业属性 金融属性 喜达屋资本集团 SCG 公开融资历史 27 28 1 4商业地产市场发展规律 行业生命周期理论 28 引入期 成长期 成熟期 衰退期 销售额 生命周期 编译自 产品生命周期理论 Productlife cycle 1966 雷蒙德 弗农 RaymondVernon 29 1 4商业地产市场发展规律 问题 29 中国商业地产市场当前处于哪个阶段 当前企业的竞争战略 未来将如何演变 最终走到什么位置 30 疯狂的商业地产 31 行业国际发展规律 1 4商业地产市场发展规律 32 1 4商业地产市场发展规律 现金流滚资产 战略 32 33 1 4商业地产市场发展规律 2012年全年中国房地产企业销售金额TOP10 34 1 4商业地产市场发展规律 行业战略发展演变 35 1 4商业地产市场发展规律 商业地产国际标杆企业 35 36 37 中国商业地产市场竞争态势 现状特点 5 4 2 5大投资来源 4项判别指标 2种企业归类 1 5商业地产竞争格局 38 上述企业为不完全统计 1 5商业地产竞争格局 2种企业归类 38 39 1 5商业地产竞争格局 39 行业中3种主要酒店参与者 40 商业地产开发三大挑战 41 开发环境分析 42 项目自身条件分析 地块位置周边物业情况周边商业环境周边交通状况及可达性周边景观及地块可视性规划及地块条件建筑可能实现情况 或已建成的优劣分析 43 开发商自身分析 44 城市分析商业分析供需分析 市场分析 45 城市研究内容 城市概况 地理 性质 规模 定位历史概况 发展阶段及特点人口概况 人口数量 变化 分布结构经济概况 GDP 各产业比 固定资产 产业特点 外向性商业概况 社会消费品零售 价格指数 恩格尔系数 消费结构 居民家庭收入 人均可支配收入等旅游概况 出入人口数量 收入 区域等城市规划 整体规划方向 商业规划 46 城市等级研判 传统与现实 47 二三线潜力城市分布 48 商业分析 整体商业分析宏观商业状态商圈分布各业态发展状况区域与周边商业分析整体商业情况商业设施情况未来规划情况 49 供需分析 供给与竞争分析市场整体供给情况定位方向竞争分析可比竞争项目分析需求分析消费者租户投资者 50 商业设计与定位策划关系 业态规划在先 概念规划在后内外互动在先 总图规划在后商业订单在先 建筑设计在后 51 商业设计原则 交通优先 人车分流 外车内人 下车上人 导向功能分区 动静分区 统筹分区突出商业 属性公共空间 广场 52 收益测算投资分析方案调整 财务测算 53 某项目前五年运营收入及费用预期 不包含前期投入费用1 912万元 54 第二部分代表案例模式 55 行业部分企业代表模式 55 56 企业案例模式 企业简介企业战略企业模式产品特点模式特征 57 企业案例模式 澳大利亚西田集团日本六本木新城新加坡凯德香港太古瑞安万达华润中粮宝龙世茂阳光新业深国投商置世纪金源龙湖地产绿地哈尔滨人和深圳茂业 58 澳大利亚西田集团 WestfieldGroup 59 成功跨域澳洲 北美和欧洲的高级购物中心先锋企业 澳大利亚西田集团 WestfieldGroup 60 区域聚焦 多地区平衡 主要投资于经济发达 人口集中度高的区域 以及位置较好的地段 61 资本保障 依托金融资本 通过收购和再开发是西田实现快速规模化扩张的战略路径 持续的融资和资本运作能力是维持商业地产持续扩张的基本保障 通过合资公司 基金 信托等多种方式 62 发展战略 在大都市区打造标志性的购物中心 如悉尼 伦敦 旧金山 购买未被充分利用的资产 有较大的扩建和增值空间 重新投资 每隔7到10年充分利用资产的容量通过多元资本平台及股权合作来保证稳健的财务结构 企业战略 63 产品战略 因地制宜持续创新 专注于高品质区域型综合性购物中心 非常注重项目外观和内装品牌统一 所有购物中心都使用 Westfield 统一商标整合全球最好的时尚 餐饮 休闲 娱乐及科技品牌在迎合市场需求的基础上进行创新 同时引领市场发展方向注重业态组合的丰富度及差异化 64 典型项目 伦敦西田斯特拉特福城 65 小结 发展初期 开发核心 20年 存量 现金流滚资产各阶段 商管始终是不可或缺的战略支持方和全程参与人区域聚焦战略合作盈利模式全产业链OMINICHANNEL 66 东京六本木新城 67 凯德资本运营两强模式 68 太古 快逻辑下精品化路线 模式 69 集团简介 太古集团1816年成立 总部设于英国 负责统筹太古集团的整体政策 为各地区总部提供管理及谘询服务 十二万一千六百名员工 太古是一个高度多元化的环球集团 旗下核心业务多设于亚太区 其中香港和中国内地为太古业务的主要营运地 太古的亚洲业务由集团旗下上市公司太古股份有限公司持有 世界其他地方 许多业务均由母公司英国太古集团有限公司直接持有 70 集团简介 71 太古股份简介 太古股份有限公司是香港的上市公司 属太古集团旗下 是太古集团在香港 中国内地 台湾 新加坡及其它地区各主要业务的控股公司 1974年成立于香港 是由一家当时已存在的上市公司TheTaikooDockyardandEngineeringCompanyofHongKongLimited易名成立 该公司于1959年首次在香港股票市场上市 目前业务分属五个部门 地产 航空 饮料 海洋服务以及贸易与实业 同时也是另外三家香港知名的上市公司太古地产 国泰航空公司及香港飞机工程公司 港机工程 的主要股东 72 各板块业务占比 平衡 2011年营业额占比 2011年盈利占比 73 太古地产简介 太古地产成立于1972年 是香港第二大业主以及大型的商场运营商 目前主要业务范畴包括物业租赁 物业出售和酒店运营 在中国内地 香港及美国拥有大量发展中投资物业 并在香港 北京 广州 美国佛罗里达及英国持有酒店权益 2012年 通过介绍方式在香港联交所上市 2012年 太古地产营业总收入140 52亿港元 较2011年增长46 7 其中租金收入91 23亿港元 占比65 74 太古地产 企业策略 太古地产定位为香港和内地领先的综合商业项目发展商 业主及营运商 通过综合或市区项目 打造商业中心 带动周边发展通过资产管理和高水准服务 提升物业盈利与价值瞄准中产阶级 做高档时尚住宅业务专注香港及中国内地市场审慎管理资本 维持低负债水平 75 太古地产 物业组合 76 太古商业地产 租售比例 77 太古地产 收入构成 78 产品模式 太古的产品发展策略是 物业地铁上盖 在主要运输交汇点上发展规模化综合物业项目 通过巧妙设计构建多首层 力求使项目交通便利 可达性强 慢工出细活 不盲目多元化 10年 不大规模做住宅做综合体项目 79 经营策略 只租不售 长期持有定位高端 招商出众 与国际一线品牌保持关系 建立密切关系 让租户参与设计改进 精细化管理不同品类租户 80 商业地产产业链 地产开发商业管理酒店经营物业管理如果含太古股份和太古集团 其产业链将显得更加齐全 81 商业地产产业链 酒店 2008年成立太古酒店品牌TheHouseCollection 香港奕居及北京瑜舍 精品酒店东隅 休闲式商务酒店ChapterHotels系列品牌 位于英国小镇和城市并富有当地特色时尚酒店 公司持有权益但不负责管理酒店 港岛香格里拉大酒店 香港JW万豪酒店 广州文华东方酒店等 82 商业地产资本模式 尽管太古拥有非常低的资产周转率以及资产负债率 但是它凭借稳定的租金收入实现了较高的利润率 同时通过集团内部的财务中介实现有效资金周转 在保持账面低负债率的同时扩大了财务杠杆 再加上长期持有以及高质量的物业管理实现的资产增值 太古最终实现了非常不错的权益回报率 83 选址拿地策略 香港和内地核心城市 交通便利的地铁站点通过与政府先期谈判 尽量以优惠条件拿地与合作伙伴合作拿地 如远洋 2010年3月8日太古与远洋正式达成 战略合作框架协议 太古有资金实力和商业地产的管理经验 而远洋在中国内地更有拿地经验和客户资源 两者的结合是资源和资本的结合 这将对太古在中国内地的发展起到催化剂的作用 2010年12月31日 太古联手远洋以20亿的价格拍得成都大慈寺片区100余亩土地 84 代表案例 广州太古汇 项目位于广州市天河中央商务区核心地段 与地铁1号线和3号线连接 总楼面面积约35 8万平方米 不含文化中心 由一个大型购物商场 两座甲级办公楼 一个文化中心 广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅构成 含800个停车位 该项目由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计 由太古地产管理 2001年3月 太古地产与广州日报报业集团签署合作意向 以一方出地 一方出钱模式合作开发 分别持股55 与45 第二年10月 项目被正式命名为 太古汇 收归太古地产旗下 太古股权升至97 85 太古汇购物中心部分总楼面面积约13 8万平方米 2011年9月24日 筹建近十年的太古汇正式开业 商铺出租率达到99 其商业品牌尽显太古的高端定位 整个商场共有183家店铺 其中70 的租户属于国际品牌 有70多个品牌更是首次进入广州 相继开业的包括全国最大的LouisVuitton旗舰店 爱马仕店 香奈儿全国第六家精品店等一系列高端名店 高端品牌超市Ole 更首度登陆广州并进驻太古汇 代表案例 广州太古汇 86 代表案例 广州太古汇 87 代表案例 广州太古汇 太古汇酒店部分引入文华东方酒店 2013年1月开业 共有263间客房和24间酒店式公寓 文华东方酒店集团是一个屡获殊荣的国际机构 拥有及经营全球一些最著名的酒店及度假酒店 目前 集团在28个国家经营或发展45家酒店 客房数目接近1万1千间 其中有19家酒店位于亚洲 13家位于美洲及13家位于欧洲 中东及北非 此外 集团亦经营或发展14家与酒店物业相连的文华东方酒店管理式住宅 太古汇提供两座甲级办公楼 总楼面面积逾16万平方米 办公楼内部直接连通商场及文华东方酒店 并可通过商场前往地铁 88 瑞安房地产 文化 天地 案例 89 瑞安集团 瑞安集团 1971年香港成立 拥有以房地