上半安庆怀宁地块出让调研汇报PPT课件

1 2018年04月11日 安庆 怀宁地块工作汇报 汇报框架CONTENTS 2018年03月30日 2 01 02 03 04 怀宁楼市调研 HN09 0304号地块分析 城东政务新区地块分析 建议 楼市分布在售项目市场观点 Part1怀宁楼市调研 怀宁楼市地图 碧桂园 水岸夆景 雨润 滨河壹号 德辰 成韵府 现阶段 怀宁县有四个项目在售 为位于城东政务新区的水岸夆景 碧桂园 雨润 滨河壹号位等三个项目 市中心德辰 成韵府项目二期在售 在售项目 碧桂园 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 15 16 17 精装修销售 毛坯销售 在售项目 碧桂园 2017年9月16日首次开盘 1 3 5 8 9 12 13 15 17 等采取精装修销售模式 6 7 10 11 等采取毛坯销售模式 1 5 8 9 12 13 17 为120 121 户型 均价7300 7400元 2 其中1 3 15 16 为144 145 户型 均价7400 7500元 3 6 7 10 11 为198 户型 均价6900 7000元 4 底商商铺主力面积50 70 直接销售 均价12000元 在售项目 碧桂园 以下数据摘自 怀宁房产资源网 1 住宅共601套 其中120 121 户型共428套 占比71 2 140 145 户型共101套 占比16 8 198 户型72套 占比12 2 商业30套 50 以下商铺5套 占比16 7 50 70 商铺21套 占比70 90 以上商铺4套 占比13 3 在售项目 碧桂园 主力客群 以金拱镇 马庙镇 高河镇等乡镇客户为主 经营塑料 汽配等行业商户 其它乡镇有少量客户 在售项目 碧桂园 销售历史 怀宁碧桂园项目正式开盘前 当时楼市住宅销售价格5800元 2017年9月16日碧桂园正式开盘 其中120 户型 145 户型采取精装修销售模式 均价定价7300 7500元 198 户型采取毛坯销售模式 均价定价6900 7000元 碧桂园开盘后7个月内 共销售517套住宅 该项目销售节点主要有两个 除了该项目开盘热销 就是传统春节返乡潮期间大卖 碧桂园的成功销售 在不足半年时间 直接推动怀宁楼市住宅价格上涨约1000元 市场上在售住宅的毛坯价格接近碧桂园的精装修价格 在怀宁楼市价格上涨后 由于碧桂园此时已将所有货源全部推出 无法再次上调价格 于是该项目干脆以备案价销售 在售项目 碧桂园 项目借鉴 1 碧桂园地产的品牌影响力强大 2 现场展示效果非常好 包括外场景观包装展示 内场装潢装饰包装展示 看房动线包装展示等 3 春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点 11层小高层 在售项目 雨润 滨河壹号 2 3 4 5 6 7 8 S 1 S 2 S 3 S 4 S 5 S 6 S 7 S 8 S 9 S 10 1 17层高层 24层高层 双拼别墅 在售项目 雨润 滨河壹号 2018年1月30日领取1 9 预售许可证 共546套住宅 2月4日举办产品推荐会 节前低调开盘 截止至2018年4月10日 实际备案14套 1 6 7 沿滨江公园西边套户型 均价8000元 项目高层住宅总体均价约7800元 在售项目 雨润 滨河壹号 以下数据摘自 怀宁房产资源网 项目共推出546套住宅 20套别墅尚未推出 130 136 户型为主力面积段 其中125 户型共144套 占比26 4 130 136 户型共320套 占比58 6 147 户型16套 占比2 9 156 158 户型共66套 占比12 1 项目历史 2017年4月22日拍卖获得雨润 滨河壹号地块 溢价160 楼面地价2710元 2017年12月17日营销中心盛大开放 2018年1月3 6日在营销中心现场举办皇家马戏团大型宣传活动 2018年1月30日取得1 9 预售许可证 2018年2月4日在营销中心现场举办明星演唱会 和产品推荐会 研判由于价格原因 该项目高调的推广活动未能够有效转化销售 春节前该项目低调开盘 怀宁房产资源网 官方统计数据显示 仅14套住宅备案 销售不理想 在售项目 雨润 滨河壹号 在售项目 雨润 滨河壹号 项目借鉴 1 举办的皇家马戏团宣传活动 费翔 高胜美明星演唱会活动等 成功吸引了怀宁市民的关注 使该项目快速的建立了市场知名度 2 价格仍然是怀宁楼市第一要素 需谨慎定价 在售项目 水岸夆景 7层电梯洋房 25层高层 1 2 4 10 11 3 5 6 7 8 9 在售项目 水岸夆景 2018年2月10日首次开盘 1 2 4 电梯洋房88套 8 9 25层高层建筑200套 1 1 2 4 洋房均价7200元 销售68套 去化率77 3 2 8 9 高层建筑均价6600元 销售125套 去化率60 3 底商商铺主力面积40 50 直接销售 均价12000元 项目共推出288套住宅 130 40 户型为主力面积段 推出商铺30套 40 50 为主力商铺面积 1 288套住宅中 100 115 户型共27套 占比9 4 120 130 户型共85套 占比29 5 130 140 户型130套 占比45 1 140 150 户型共19套 占比6 6 150 160 户型共27套 占比9 4 2 30套商铺中 40 50 铺面面积共24套 占比80 在售项目 水岸夆景 以下数据摘自 怀宁房产资源网 主力客群 以金拱镇 马庙镇 高河镇等乡镇客户为主 其次为其它乡镇量客户 在售项目 水岸夆景 在售项目 水岸夆景 项目历史 2017年4月12日拍卖获得水岸夆景地块 总金额1 5亿元 楼面地价1785元 2017年8月26日营销中心盛大开放 2017年11月17日取得1 2 4 预售许可证 2018年1月3日取得8 9 预售许可证 该项目领取预售许可证后 面临竞品项目碧桂园的销售分流 雨润 滨河壹号项目认筹分流 导致该项目一再延迟开盘 直至2018年春节返乡潮期间 在碧桂园项目120 140 等户型大卖缺货 且雨润 滨河壹号开盘前释放价格信息7000 8000元 2018年2月10日水岸夆景在润 滨河壹号项目之前提前3天开盘 1 2 4 电梯洋房售价7200元 去化率77 3 8 9 高层售价6600元 去化率达60 项目借鉴 1 春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点 2 价格竞争仍然是主要销售利器 在售项目 水岸夆景 在售项目 德辰 成韵府 2018年1月初项目二期开盘 推出7 12 高层住宅 共约840套 总体均格约6800元 截止至2018年4月10日 根据 怀宁房产资源网 统计显示 累计销售454套 余350套可售 项目二期共推出804套住宅 120 130 户型为主力面积段 其中80 100 户型共20套 占比2 5 100 120 户型共248套 占比30 8 120 130 户型268套 占比33 3 130 140 户型共248套 占比30 8 140 150 户型共20套 占比2 5 在售项目 德辰 成韵府 以下数据摘自 怀宁房产资源网 项目借鉴 1 春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点 在售项目 德辰 成韵府 2017年9月 2018年春节销售情况 2017年市区成交的土地均已投入市场 根据怀宁土地局官方网站统计显示 2017年9月至2018年春节期间 共推出2239套 销售1178套 剩1061套 储备货源340套 即2018年9月至2019年春节 怀宁市区可售货源共1461套 仅占2017年可售货量的65 3 仅比2017年9月至2018年春节销售总套数1178套多283套 研判怀宁楼市供求相对均衡 市场发展稳定 楼市观点 根据现场调研和在四五线城市销售经验 春节返乡潮期间是怀宁市楼市旺季 其次为小长假 如五一 端午 中秋 学生暑假前后 其余时间表现平淡 根据怀宁土地局成交公示 2018年怀宁市区楼市发展平稳 供求相对均衡 根据2018春节期间销售情况反馈 以在外地经商的怀宁人为主要购房群体 其中金拱 马庙 高河等镇购买力较强 根据三个在售项目销售情况 企业品牌 销售价格成为市民购房的主要参考因素 经过市场检验 现阶段 怀宁市区楼市接受高层住宅6600元 毛坯价 电梯洋房7200元 毛坯价 地块区位远期规划地块现状与周边建筑SWOT分析 Part2HN09 03 04号地块 地块位置 HN09 0304号地块 地块东至区间支路 南至茶岭西路 西至皖河路 北至区间支路 基础经济指标 地块占地 23700 25 总建面积 47400 计容 容积率 2 0建筑密度 28 绿地率 35 车位配比 1 1限高60米 远期规划 HN09 0304号地块 本地块西部与中恒置业地块 约40亩 一路之隔 地块东部与还建小区相邻 地块北部邻近规划中的家仙公园绿化带 HN09 0304号地块 地块现状及周边情况 1 地块位于老城区南边缘 与高宾大厦间隔高河大道和一条沟渠 2 规划中的公园 绿化带尚未呈现 片区市政道路处于基础工程施工状态 区间支路 处于基建状态 连接与老城区的桥梁 高河大道沿街街铺 高河大道沿街情况 公交总站 在建 SWOT分析 综合分析HN09 0304号地块 该地块区间支路尚未建成 水电管网和煤气管道等未通 公园绿化带有待落成 以及紧邻还建小区等不利因素 本地块用地面积小 溢价能力有限 城市规划地块位置地块现状与周边建筑SWOT分析 Part3城东政务新区地块 城市规划 城市发展 重点东进 北部控制开发 向南 向西发展空间有限 地块 地块 地块区位 HN12A 04 01号地块 HN12A 05 01号地块 HN12A 05 02号地块等三个地块均位于城东政务新区 且这三个地块位置临近 城东政务新区地块 HN09 0304号地块 具体位置 碧桂园地块 水岸夆景地块 滨河壹号地块 HN12A 04 01号地块 HN12A 05 01号地块 HN12A 05 02号地块 三馆一中心 三个地块位置如图所示 1 相对于另外两个地块 HN12A 04 01号地块西侧沿滨河绿化带 更具景观优势 2 从开发角度 HN12A 04 01号地块与滨河壹号 水岸夆景形成连片开发态势 与怀安河公园绿化带呼应 而另外两个地块略显孤立 3 从道路交通角度 HN12A 04 01号地块稍具优势 怀安河东路 区间支路 孔雀路 七里路 东经二路 永宁大道 地块现状与周边设施 地块长满青草 水岸夆景营销中心 碧桂园营销中心 雨润 滨河壹号营销中心 三馆一中心鸟瞰图 怀宁职业教育中心 城东政务新区三个地块均实现 路通 水通 电通 市政基础设施相对较好 各地块均为生地 场地内长满杂草 地势起伏不平 区域现有碧桂园 水岸夆景 雨润 滨河壹号等三个项目在售 周边市政配套设施有怀安河公园绿化带 三馆一中心 博物馆 图书馆 档案馆 市民服务中心 体育馆等 规划配套集小 初 中于一体的私立学校 基础经济指标 地块开发条件相同 仅地块用地面积大小差异 HN12A 04 01号地块SWOT分析 HN12A 05 01号地块SWOT分析 HN12A 05 02号地块SWOT分析 对比分析HN12A 04 01号地块 HN12A 05 01号地块 HN12A 05 02号地块 HN12A 04 01号地块具备地段和景观优势 其次为HN12A 05 02号地块 HN12A 05 01号地块稍显中庸 地块建