2012年1月漯河房地产市场调研分析报告.ppt

2011 12 2012 1 盛励机构谨呈 2012年1月 漯河房地产市场调研分析报告 2 调研时间 2012年1月4日下午 1月6日下午 2天半 调研目的 通过调研分析 为本项目目前面临的2大问题提供科学客观的解决方案 其中2大问题分别是 项目建筑形态与业态的界定 住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向 这两个业态又该如何合理分配 怎样才能做到 鱼与熊掌 益可兼得 和项目推售方向 先从哪一区域启动 用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利润最大化原则 调研区域 以漯河市郾城区项目为核心重点区 调研范围涵盖郾城区 召陵区 汇源区 住宅部分共调研了康桥水岸 汾河上的院子 建业壹号城邦 双汇欧洲故事 天明第一城 博睿国典 上城公馆 银河湾 帝景城 昌建外滩等二十多个项目 商业部分调研了联合一百广场项目和部分住宅项目的底商 前言 3 一 漯河市整体市场分析 2011 12 2012 1 二 住宅项目分析 2011 12 2012 1 三 商业项目分析 2011 12 2012 1 四 本项目发展模式分析 建筑形态与业态配比 推售方向 目录 4 土地市场 2011年1月 11月土地成交量 至2011年11月份漯河土地总成交量为160宗 总面积325 4273公顷 其中普通商品房住宅用地91宗 面积138 1042公顷占总成交量的42 2 从漯河普通商品房用地的成交量可以看出2012年的市场投放量较大 市场竞争将异常激烈 新一批的经济适用房和廉租房也将加入明年的市场 分享一部分市场份额 2011年土地成交主要集中在前三季度 普通住宅用地占总成交的42 住宅市场竞争将日益加剧 数据来源 中国土地市场网 一 2011 2012年漯河市整体市场分析 5 土地市场 2011年下半年已成交土地均价在108万 亩左右 一 2011 2012年漯河市整体市场分析 土地成交均价 69 97 45 97 280 97 63 2 91 4 647 52万 6 107 92万注 面积偏小的项目暂不纳入土地成交均价计算范围之内 6 土地市场 2011年尚未成交的土地 体量偏大 地价偏高 未来市场竞争将会愈演愈烈 一 2011 2012年漯河市整体市场分析 7 商品房市场 2011年前三季度住宅完成投资及房屋新开工 竣工量 同比均有所降低 宏观政策一定程度上影响了开发步骤 2011年前三季度累计完成投资23 9亿元 比去年同期增长17 7 其中住宅完成投资16 5亿元 同比降低4 6 占全市房地产开发总投资的69 非住宅完成投资7 4亿元 同比增长了146 占全市房地产开发总投资的31 2011年1 3季度 房屋新开工面积147 9万平方米 竣工98 5万平方米 其中住宅新开工135 5万平方米 竣工89万平方米 从上述数据可以预期明年的市场投放量巨大 竞争非常激烈 2011年1 9月份漯河市存量商品房成交套数6754套 同比增长27 8 成交面积81 7万平方米 同比增长12 5 成交金额10 2亿元 同比增长34 2 存量商品房今年1 9月份单套成交面积为121 0 略大于新建商品房平均单套成交面积 从逐月单套平均成交面积走势来看 波动剧烈 8月份为162 9月份下降为102 1 一 2011 2012年漯河市整体市场分析 8 商品房市场 2011年前三季度成交量及成交额同比整体攀升 价格出现跌宕 新增预售较去年同期增长3 3 整体推售节奏加快 前三季度累计办理商品房预售许可75件 涉及预售项目共38个 预售面积110 6万平方米 比去年同期增长3 3 其中住宅预售套数7803套 预售面积100 6万平方米 非住宅预售套数249套 预售面积10万平方米 2011年1 9月份 漯河市商品房成交总面积151 8万 较去年同期上涨9 7 成交金额23 4亿元 较去年同期增长25 6 2011年1 9月份漯河市新建商品房平均单套成交面积110 成交仍以中等面积三房为主 右表数据来源漯河住房保障和房屋管理局 均价中包含了经济适用房 保障房等 因此低于市场商品房的普遍售价 一 2011 2012年漯河市整体市场分析 9 整体市场总结 目前行情 从漯河普通商品房用地的成交量可以看出2012年的市场投放量较大 新一批的经济适用房和廉租房也将加入明年的市场 分享一部分市场份额 市场竞争将异常激烈 房地产投资力度的加大 项目大量的开竣工情况 特别是住宅市场的大力度投放必然会加剧市场的竞争 前三季度商品房销售量 新建商品房 存量商品房 较去年同期有所增长 但从8月份之后销售量开始下滑 存量商品房 新建商品房及明年预期会投入市场的商品房将使得房产销售市场面临更加严重的局势 从商品房成交套型可以看出 漯河置业客户对空间户型舒适度要求较高 成交面积以中等三房为主 所以明年的市场 开发商可以根据此种情况进行创新以满足客户更深层次的要求 更大限度的抢占市场份额 一 2011 2012年漯河市整体市场分析 10 整体市场总结 未来形势预判 未来半年调控政策力度不再加大 将出现中央政府严厉执行 地方政府期待放宽的博弈局面 限贷政策对2011年的漯河房地产市场产生了一定的影响 第四季度成交量整体惨淡 但未来漯河市场仍将以刚性需求为主 政策力度不会再度加大 铁东 沙北是未来重点发展方向 中心区由于土地供应有限 铁东 沙北在2012年将有长足的发展 将以满足周边居民改善型需求为主 未来以沙北区域 本项目所在区域 为重点发展方向 未来将出现至少半年的过冬期 整体推盘节奏或会加快 成交总量同比将略显下降 开发商品牌营销和产品品质的竞争将日益明显 未来房价将出现基本面稳定 优惠加大 局部下降的态势 随着国家频繁推出新政 虽然从漯河楼市的基础面看 所受影响相对较小 但购房者观望情绪渐浓 成交量从八月份开始下滑 漯河明年的房价会少许下滑或基本与今年持平 一 2011 2012年漯河市整体市场分析 11 本次调研项目重点集中在郾城区 本项目所在区域 未来该区域是也是漯河房地产市场的重要热点区 二 住宅项目分析 分布 12 1 康桥水岸项目地址 漯河市黄河路桥东20米路南推售产品 多层 均价3700元 剩余20套房源 推售产品 高层 均价3600元 剩余房源较多 目前客流稀少 2 建业壹号城邦 二期 项目地址 淞江新区会展中心北邻推售产品 26层高层 89 162平米 均价4500元 均价 4500元 仅剩80套房源 目前客流稀少 3 博睿国典项目地址 召陵区汾河路与韶山路交汇处推售产品 一期130 140平米的三房 均价3100 3300元 目前客流稀少 4 银河湾项目地址 黄河路与金山路交汇处推售产品 a组团10栋 总户数372户 先期取得预售许可证的为6栋 共224套 目前推售高层1栋 均价3800元 即将推售1栋小户型公寓 30 60平米 目前客流稀少 二 住宅项目分析 目前销售状况 13 1双汇 欧洲故事 二 住宅项目分析 个案分析 郾城区 欧洲故事 欧洲故事 该项目属2期尾盘销售 年前无新推售计划 对市场基本无影响 14 2大河花园 大河花园 该项目共有多层和小高层住宅建筑23栋 2011年12月17号开始集中认筹 目前尚未开盘 二 住宅项目分析 个案分析 郾城区 15 3广鑫 帝景城 广鑫帝景城 该项目利用系列的优惠活动及报纸广告的大量投放暖场 11月销售7套 效果未达到预期 2012年无明确推售计划 二 住宅项目分析 个案分析 郾城区 16 4滨河颐景园 滨河颐景园 该项目沿沙河北岸 体量相当 由高层与两栋复式组成 整体居住环境相对较好 目前暂未开盘销售 性价比较高 二 住宅项目分析 个案分析 郾城区 17 5坤恒 金色华府 金色华府 该项目地块所在地为部队原属地 因拆迁未谈成迟迟未入市 目前售楼处已建成 销售人员已进场 但销售人员对未来产品也未知 二 住宅项目分析 个案分析 郾城区 18 1巴黎都市 二 住宅项目分析 个案分析 源汇区 巴黎都市 该项目11月销售5套 2012年首推16 17 11层 一梯两户 面对冷淡的市场 无积极的营销推广计划 19 2华东 温哥华 二 住宅项目分析 个案分析 源汇区 华东 温哥华 该项目在市场上较为活跃 年前无新推盘计划 3 4 5 将于2012年年初开始拆迁 20 3苏荷公寓 二 住宅项目分析 个案分析 源汇区 苏荷公馆 该项目入市较受关注 12月20号左右开始排号 首期产品以高层入市 主推创新户型 21 4昌建外滩 二 住宅项目分析 个案分析 源汇区 昌建外滩 该项目住宅 写字楼 小公寓配合销售 面对市场压力无降价行为 11月销售12套左右 2012推出住宅7 8 9 共732户 约7 7万 22 5兰乔迪亚 二 住宅项目分析 个案分析 源汇区 兰乔迪亚 该项目凭借开发商品牌 无特别花样促销活动 虽然11月销售9套 但整体处于被动销售状态且销售团队不专业 未来若无针对性的营销推广活动 销售情况堪忧 23 1泰威 中央公园 二 住宅项目分析 个案分析 召陵区 中央公园 一期共13栋 6栋不带电梯多层 7栋12层 11月销售9套左右 目前一期2批交1000元诚意金排了20几个号 12月17日百万抽奖活动 圣诞节活动布置售楼处 2012年将推售700余套 24 2凤凰城 二 住宅项目分析 个案分析 召陵区 凤凰城 该项目总体规划两栋小高层 六栋高层 24栋多层 2012年推出二期小高层与高层 25 3天明第一城 二 住宅项目分析 个案分析 召陵区 天明第一城 11月销售20套 12月1日开始排号 12月18日开盘 该项目营销手段较丰富 26 4汾河上的院子 二 住宅项目分析 个案分析 召陵区 汾河上的院子 该项目共15栋 目前一期暂未拿到预售证 上半年以来该项目报纸广告投放频繁 12月10日一期解筹选房活动相对成功 接受率达90 27 5香槟国际 二 住宅项目分析 个案分析 召陵区 万盛 香槟国际 该项目每月均有系列的优惠暖场活动 且推出户型创新 11月销售11套 2012年推售1 8 在未来市场上颇具竞争力 28 6东郡华府 二 住宅项目分析 个案分析 召陵区 东郡华府 12月底二期7 8 9 高层开盘 11月开始排30多个号 2012年推出7 8 11层 9 16层 共约11 5万 29 7上城公馆 二 住宅项目分析 个案分析 召陵区 上城公馆 该项目11月销售2套 目前剩余约10套住宅 5套商铺 对市场竞争已无影响力 住宅调研总结 二 住宅项目分析 总结 本次调研的项目中有4个项目未开盘 2个项目12月10日认筹选房 汾河上的院子 联合一百城市广场 3个项目处于阶段性清盘 上城公馆 欧洲故事2期 温哥华 其余项目处于常规性销售中 12月份有7个项目有积极明确的销售促进活动计划 优惠措施除了常规性的年底抽奖活动 特价房和底价房活动 购房送维修基金等活动 中央公园 联合一百城市广场 大河花园 香槟国际 华东温哥华等项目采用多样营销手段结合来挑旺消费者信心 其中有3个项目在付款方式上加大了优惠幅度 汾河上的院子 华东温哥华 帝景城 12月份漯河市场也出现外销的不正常销售方法 除了天明第一城以外 博瑞国典 上城公馆频频模仿采用 2012年各项目推售情况部分目标不明确 但仍有40 左右的楼盘预备积极地面对未来市场 主动营销抢夺市场份额 2012年的营销竞争将进入白炽化阶段 住宅调研总结 1 在售项目多 体量都偏小 大型规模化社区较少 整体项目档次有待提升 大规模社区必将受到市场追捧 2 价格区域间差别较大 从2700 5200元 地段导向性明显 3 建筑形态主要以小高层和高层为主 随着地价上涨以及城市用地紧张 城市规划的需要 多层建筑逐渐将退出市场 4 主推户型面积在120 140 三房 其次为85 95 的二房 85 以下和140 以上住宅市场供应量小 但是随着房价上涨和经济的发展 40 50平 公寓等投资型产品已经在市场上出现 需要更多的投资性产品的出现引导消费者投资 5 房地产市场的 狂风骤雨 已经从一线城市蔓延到了漯河 从调研走访的情况来看 从11月份开始 漯河市各个楼盘的去化量明显呈下跌趋势 特别是近期 客流来访量明显偏少 绝大部分楼盘客户稀少 在严峻的形势下 争抢客户资源 如天明第一城外销截流 和降价促销 如帝景城 康桥水岸 已悄然拉开了战幕 未来高品质 高性价比产品 低于市场预期入市价格和高优惠幅度的价格产品将会在漯河市房地产市场占据主导地位 二 住宅项目分析 总结 三 商业项目分析 住宅社区底商 1 天明第一城项目地址 召陵区淞江路与中山路交汇处商铺 二期未售 2层 一期销售完毕 单层 商铺进深10 12米 开间5 13米 层高3 6米 均价7000 8000元 2 博睿国典项目地址 召陵区汾河路与韶山路交汇处商铺 二期商铺未开始销售 2层 一期商铺一层层高4米 二层3 6米 进深10 13米 开间5 12米 均价5000 6000元 3 建业壹号城邦 二期 项目地址 淞江新区会展中心北邻商铺 170 260平米 2层捆绑销售 均价120000 130000元 开间15米 进深8米 一层层高5 2米 二层层高4 5米 4 昌建外滩项目地址 交通路与滨河路交汇处商铺 沿交通路 2层捆绑销售 均价20000 30000元 面宽7 10米 进深3 20米 其中高层公寓下面商铺1 2层层高均为4 8米 写字楼下面商铺一层层高5米 二层层高4 5米 联合一百城市广场 该项目整体居住环境一般 采用低价入市 一期12月10日认筹 目前剩余50余套 二期1月份推出2栋高层约2 5万 三 商业项目分析 联合一百城市广场 35 一期产品 食品城 商业街 住宅区 百货商场 产权式酒店 已销售完毕 a区 食品城 沿淞江路2层底商 捆绑销售 上面为10层公寓 均价3500元 b区 商业步行街和绿化景观带 商业街1 2层 6000 12000元 3 4层为仓库 均价3000 4000元 全款优惠10个点 5套以上 c区 多层住宅 6层 均价2900元d区 商业步行街 一次性优惠100元 米 按揭优惠50元 米 沿街商铺 均价8000元 进深15米 开间10米 一层层高3 9米 二层层高3 6米 3 4层层高均为3 6米 产权式酒店 多层 高层住宅 均价2900元 二期产品 百货商场 高层 多层住宅 目前推售 运营模式1 商业步行街 以较低的价格入市 同时实施五年返租 年租金收益9 2 运营模式2 百货商场 招商先行 后期以联合一百的名义进行托管 运营模式3 沿街底商 1 2层捆绑销售 3 4层物业自持 对外出租面积不小于200平米 三 商业项目分析 商业调研总结 1 漯河市的住宅沿街商铺普遍为2层式建筑 一层层高多为4 5米 二层层高3 4米 进深10 15米 开间10 13米 其销售模式为二层捆绑式销售 2 商铺销售均价从5000 15000元不等 品质高端社区的楼盘商铺销售价格偏高 3 联合一百作为漯河市首屈一指的综合性商业项目 其成功的运营模式值得本项目借鉴参考 前期以较低的市场预期价格吸引投资和经营者目光 同时以大幅度的优惠促销政策吸引其他投资客户 从而牢牢把有限的经营者和投资客资源把握在了手里 项庄舞剑 意在沛公 以商业为基点 带动住宅和酒店等核心增长物业的发展 发展原则 快速去化与利润最大化原则 四 项目发展模式分析 根据漯河商业市场情况 由于目前在项目周边不具备与项目类似的可比项目 所以我们的销售价格是以项目周边商铺租金价格作为基准租金 再按照适当投资回报率来制定销售价格 目前项目周边现有的铺面租金在10 25元 月之间 处于市场较低水平 本项目我们暂按20元 月来计算 按照商业地产的市场发展规律 三圈层城市的商业物业投资一般要12 15年左右收回成本 即年平均投资回报率为6 7 8 3 之间 我们比较乐观的将项目的投资回报率定在7 那么我们测算项目初期整体均价为 3428元 平方米 当租金水平为20元 平方米 月时 销售价格 租金 12 回报率 20 12 0 07 3428元 平方米当租金水平为25元 平方米 月时 销售价格 租金 12 回报率 25 12 0 07 4285元 平方米当租金水平为30元 平方米 月时 销售价格 租金 12 回报率 30 12 0 07 5142元 平方米 问题一 住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向 这两个业态又该如何合理分配 怎样才能做到 鱼与熊掌 益可兼得 从以上推算来看 本项目商业前期价格低 而且短时间内难以达到高幅度的溢价标准 商铺高利润时代至少需要2 3年的孕育 其次 本项目目前尚未形成生活区氛围 经营者和投资客户对本项目商业相对陌生 市场存在很大的抗性 销售面临一定的难度 因此 如果本项目先期以商业为核心切入点入市 则会面临销售上和利润上的双重压力 也不符合本项目的发展宗旨 快速去化与利润最大化原则 发展原则 快速去化与利润最大化原则 四 项目发展模式分析 既然前期不能以商业发展为核心 那么我们不妨把目光转移到沿街住宅上 如果前期以沿街住宅为核心 本项目的发展情况又该如何呢 以住宅为核心 容积率2 5 与以商业为核心 容积率1 8 销售总额数据对比 不含城中村项目 住宅 底商1层 29400 2 5 7 3428 29400 2 5 7 6 3500 2 4389 4000 约2 4亿 住宅 底商2层 29400 2 5 7 2 3428 29400 2 5 7 5 3500 2 5573 8000 约2 5亿 商业 3428 29400 1 8 1 8140 9760 约1 8亿 本项目西侧总长约1383米 东侧总长1416米 进深暂按15米计算 总占地面积为 1416 1383 15 42000平米 去除绿化面积 含各路口绿化广场 暂按30 计算 可销售占地面积为29400平米 目前本项目周边住宅价格在3000 4000之间 我们按均价3500元 本项目的中端产品定位决定 底商1 2层 沿街5 6层住宅来计算 由此 我们界定本项目初期以沿街住宅 5 6层 为核心 底商局部2层 普遍1层的方案 等项目片区成熟后 沿牡丹江路商业才是本项目的重中之重 a c d区各交叉路口处布局二层底商 其余全部为一层底商 红色代表2层 黄色代表1层 6层住宅 b区全部为二层底商 5层住宅 b区是本项目商业部分的重中之重 后期作为本项目的核心价值增长点 发展原则 快速去化与利润最大化原则 四 项目发展模式分析 既然沿街住宅作为本项目前期的核心价值增长点 这里面就牵涉到一个问题 我们的住宅产品究竟是什么样的 该怎么去合理定位呢 郾城区 从右图可以看出 本项目所在区域分布着众多品质楼盘 如欧洲故事 壹号城邦 目前漯河住宅市场形势相当严峻 如果我们按照老路子硬碰硬 无疑是雪上加霜 因此 要找好自己的位置 合理定位自己的产品 本项目西临107国道 东与漯河市中心相衔接 北临北环 南部与沙河咫尺相望 处于漯河主城区和周边乡镇的过渡枢纽地带 因此 要充分发挥这一角色 我们的住宅产品档次要适中 中低端产品 我们的客群将会针对周边乡镇和部分区域客群 发展原则 快速去化与利润最大化原则 四 项目发展模式分析 关于多层住宅带不带电梯的问题分析 众所