房地产商务礼仪讲师之房地产商务礼仪培训PPT课件

房地产商务礼仪讲师之房地产商务礼仪培训 房地产讲师 安致丞 2 主讲课程 卓越业绩 打造金牌房地产销售冠军训练营 卓越员工 做最有价值房地产员工MVP特训营 卓越团队 地产企业凝聚力成长特训营 卓越服务 房地产客户服务及商务礼仪特训营 卓越管理 销售经理领导力提升训练营 2013中国教育百强十佳房地产讲师2013年中国好讲师全国百强中房商学院特聘地产营销专家华企商学院特聘房地产讲师中华讲师网500强讲师名师学院诚信培训师 讲师介绍 安致丞 投影片4 3 4 5 三 房地产知识篇 金牌置业顾问的专业体现 6 第二节 房地产基础知识 房地产的含义房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 a 土地b 建筑物及地上附着物c 房地产物权注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 一 房地产的概念 7 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 房地产业与建筑业的区别 一 房地产的概念 8 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物 地产是指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 房产与地产之间存在着客观的 必然的联系 主要包括几个方面 a 实物形态上看 房产与地产密不可分 b 从价格构成上看 房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 c 从权属关系看 房产所有权和地产所有权是联系在一起的 房产 地产两者间的关系及差异 一 房地产的概念 9 差异包括几个方面 a 二者属性不同 b 二者增值规律不同 c 权属性质不同 d 二者价格构成不同 一 房地产的概念 10 a 位置的固定性 b 使用的耐久性 c 资源的有限性 d 物业的差异性 二 房地产的特征 房地产的自然特征 11 a 生产周期b 资金密集性c 相互影响性d 易受政策限制性e 房地产的增值性注 房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律 其主要归功于房地产的重要组成部分 土地 房地产的经济特征 二 房地产的特征 12 按用途划分 a 居住房地产b 商业房地产c 旅游房地产d 工业房地产e 农业房地产 三 房地产的类型 13 一 何为旅游地产 所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发 营销模式 开发项目全部或部分实现了旅游功能 包括利用旅游开发区 旅游景区 休闲度假区的优越自然条件 地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目 如景区住宅 海景住宅 风景名胜区度假村 民俗度假村等 以满足人们休闲度假旅游的需求 14 二 旅游地产特征 与常规房地产项目比较 旅游房地产具有以下鲜明特征 一是旅游房地产具有高度的人性化内涵 二是旅游房地产具有先进的规划思想和多功能属性 三是旅游房地产具有较高的附加值 四是消费的可存储性和期权消费 五是消费档次高 15 三 旅游地产的种类 1 旅游景点地产 主要指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光 休闲 娱乐性质 非住宿型的建筑物及关联空间 2 旅游商务地产 主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店 餐馆 娱乐城等建筑物及关联空问 3 旅游度假地产 主要是指为游客或度假者提供的 直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间 4 旅游住宅地产 主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间 16 四 旅游地产的发展 如今 我国的旅游房地产概念已经浮出了水面 市场运营已初露端倪 而且发展潜力巨大 同时 国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策 不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证 而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台 17 低层住宅为1 3层 别墅 多层住宅为4 6层小高层住宅为7 11层中高层住宅为12 18层18层以上为高层住宅30层以上为超高层住宅 房地产住宅层数的划分规定 三 房地产的类型 18 凡与省市土地管理部门签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年限按国家规定执行 1 居住用地70年 2 工业用地50年 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合用地或者其他用地50年 房地产土地的使用年限是如何确定的 三 房地产的类型 19 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的 包括悬索结构 2 钢 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢 钢筋混凝上建造的 如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的 包括薄壳结构 大模板现浇结构及使用滑模 开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物 四 房屋建筑结构分类标准 20 4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成 以砖墙为承重墙 或者梁是木材制造 住是用钢筋混凝土建造5 砖木结构 承重的主要结构是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制结构房架 砖墙 木柱建造的6 其它结构 凡不属于上述结构的房屋都归此类 如竹结构 砖拱结构 窑洞等 四 房屋建筑结构分类标准 21 砖混结构 砖木结构 钢结构 框架结构 框架剪力墙结构 22 五证 a 建设用地规划许可证 b国有土地使用证 c 建设工程规划许可证 d 建设工程施工许可证 e 商品房预售许可证 两书 a 住宅质量保证书 b 住宅使用说明书 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证 是房地产权属的法律凭证 五 房地产专业名词 1 常用名词 23 一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划 采用挂牌 招标 拍卖的方式 以土地使用合同的形式 将土地使用权以一定的年限 规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它使用土地者的市场 二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求 将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场 三级市场 是指单位 个人之间的房地产产权转让 抵押 租赁的市场 它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场 房地产市场 主要包括地产买卖 租赁市场 含一级市场 二级市场和三级市场 五 房地产专业名词 24 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 挂牌的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 五 房地产专业名词 25 三通一平 是指水通 电通 路通及场地平整 七通一平 是指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 红线图 又叫 宗地图 是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 界线和面积的地形平面图 它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 受让者只能在红线范围内施工建房 五 房地产专业名词 26 总用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 建设用地面积 净用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积 指整个社区地上地下应计算建筑面积的所有面积之和 这个面积大于销售面积 得房率 套内使用面积与建筑面积之比 五 房地产专业名词 27 容积率 是指总建筑面积与建设用地面积之比值 如 在10万平方米的土地上 有20万平方米的建筑总面积 其容积率为2 0 建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2m以上 含2 2m 的永久建筑 建筑覆盖率 建筑密度 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 如 在10万平方米的土地上 建筑用地净面积为8万平方米 其建筑覆盖率为0 8 建筑密度为80 五 房地产专业名词 28 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率 绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 如 在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积 其绿化率为30 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积 为单元门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 五 房地产专业名词 29 套内使用面积 指室内实际能使用的面积 不包括墙体 柱子等结构面积 使用面积的计算应符合以下规定 A 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算 墙体有复合保温 隔热层 按复合层内皮尺寸计算 B 烟囱 通风道 各种管道竖井等均不计入使用面积 C 非公用楼梯 包括跃层住宅中的套内楼梯 按自然层数的使用面积总和计入使用面积 D 住宅使用面积包括 卧室 起居室 厨房 卫生间 餐厅 过厅 过道 前室 贮藏室等 单元内使用面积系数 单元内使用面积 单元内建筑面积 按规定应分摊公用建筑面积 五 房地产专业名词 30 居住单元 居住单元是指一个单元里有几户 俗称 一梯两户 一梯四户 户型 居住建筑中表示卧室 客厅 卫生间的构成类型简化的名称 如二室一厅一卫 三室两厅两卫等 各种户型可设计成多种平面组合 户型优势是购房者主要关心的因素 跃复式结构 跃复式住宅实在复式住宅设计功能上的一个创新 其特点是其中一层层高在2 2米内 通常设置在洗手间 厨房 餐厅 书房 储藏室等非主要活动区域 一般情况下该种住宅总层高在3 8米 4 9米 客厅为共享式 五 房地产专业名词 31 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 开间 即住宅的宽度 指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 五 房地产专业名词 隔断 指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 过道 指住宅套内使用的水平交通空间 32 隔断 33 阳台 阳台是指供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者 五 房地产专业名词 34 阳台 平台 35 公共建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 指各套 单元 以外为各户共同使用 不可分割的建筑面积 可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积 实用面积 它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额 层高 层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 五 房地产专业名词 36 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套 单元 建筑面积 套内建筑队面积 分摊得公用建筑面积 五 房地产专业名词 37 道路用地 道路用地是指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线 五 房地产专业名词 38 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 居室是家庭的 领地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览无余 玄关一般与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家 也要有一块放雨伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简单会客的场所 五 房地产专业名词 39 玄关 40 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产权证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称作为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 五 房地产专业名词 41 墙 墙是建筑物的承重构件和围护构件 作为承重构件 承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载 并将这些荷载再传给基础 作为围护构件 外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用 内墙起着分隔房间 创造室内舒适环境的作用 横墙 山墙 纵墙 凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙 横向外墙一般称山墙 而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙 纵墙有内纵墙与外纵墙之分 在一片墙上 窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙 窗洞下部的墙称窗下墙 五 房地产专业名词 42 五 房地产专业名词 按平面位置 外墙和内墙 按墙的方向 纵墙和横墙 按墙的受力分 承重墙 非承重墙 墙体分类 43 外墙 内墙 非承重墙 承重墙 山墙 44 楼板层 楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件 楼板层承受着家具 设备和人体的荷载以及本身自重 并将这些荷载传给墙 地坪 地坪是底层房间与土层相接触地部分 它承受底层房间内地荷载 楼板面层 又称楼面或地面 起着保护楼板层 分布荷载和绝缘的作用 五 房地产专业名词 45 楼板层 地坪 46 楼层 地面 1 楼层类型 现浇钢筋混凝土楼层 装配式钢筋混凝土楼层 木楼层 2 按施工方法 现浇 预制 楼梯 1 楼梯组成 由楼梯段 平台和中间平台 扶手 栏杆 或栏板 2 楼梯形式 直跑式 双跑式等 3 楼梯的使用性质 主要楼梯 辅助楼梯 疏散楼梯 消防楼梯 五 房地产专业名词 47 单跑楼梯 双跑楼梯 48 屋顶 屋顶由屋面 屋顶承重结构 保温隔热层和顶棚组成 屋顶类型 平屋顶 平屋顶的坡度很小 一般采用3 以下 上人屋顶坡度为1 2 坡屋顶 坡度较陡 一般在10 以上 曲面屋顶 一般用在大跨度的大型建筑 五 房地产专业名词 49 平屋顶 坡屋顶 曲面屋顶 50 住宅的产权如果某人同时拥有对某所住宅的占用 使用 收益和处分权利 也就拥有了住宅的产权 住宅的产权等同于住宅所有权 特征为 1 所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权 2 住宅的产权是对住宅的支配权 任何人不得干预 3 一处住宅只有一项产权 具有排他性 五 房地产专业名词 51 住宅产权 共同共有 是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有 最常见的如夫妻关系 各共有人并不能拥有自己的产权部分 因此对于住宅共有产权一般是分享权利 分担义务 除非共同关系消灭或解除 否则共有的房产住宅不能请求分割 五 房地产专业名词 52 银行按揭 银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为 业主先付一部分楼款 余款由银行代购房者支付 购得楼房所有权将抵押在银行 购房者将分期付银行的本金与利息 这种方式称为银行按揭 五 房地产专业名词 53 商业贷款 1 商业贷款的概念 商业贷款又称个人住房贷款 是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行 为附和条件的居民购买自用普通住房提供的贷款 执行法定贷款利率 54 2 商业贷款的条件 购买产权清晰的房产18 70岁具有民事行为能力的自然人 未成年人购房按揭贷款 父母可作为共同还款人 有正当职业及稳定收入同意用所购房产做为抵押物有良好征信 55 申请 付首付 批贷后放贷 还本付息 商业贷款的流程 抵押 56 等额本息还款法 即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加 然后平均分摊到还款期限的每个月中 每个月的还款额是固定的 但每月还款额中的本金比重逐月递增 利息比重逐月递减 这种方法是目前最为普遍 也是大部分银行长期推荐的方式优缺点 优点 每月还相同的数额 作为贷款人 操作相对简单 每月承担相同的款项也方便安排收支 缺点 由于利息不会随本金数额归还而减少 银行资金占用时间长 还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高 57 等额本金还款法 等额本金还款 是指贷款人将本金分摊到每个月内 同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息 等额本金还款法的优点 在于会随着还款次数的增多 还债压力会日趋减弱 在相同贷款金额 利率和贷款年限的条件下 等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法 等额本金还款法的缺点 前期还款压力较大 58 公积金贷款 建立住房公积金帐户12个月 含 以上 开户日期满365天 足额正常缴存住房公积金12个月 含 以上 且申请贷款时处于缴存状态 满足第 1 条的 但申请贷款时公积金处于管理中心审批的缓缴状态的 在职期间缴存住房公积金的离退休职工 一 申请住房公积金贷款的条件 59 二 什么人可以做公积金贷款呢 在公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人及汇缴单位的离退休职工 60 北京市住房公积金管理中心 委托 发放 特定人群 银行 三 什么是公积金贷款 申请 61 公积金贷款发放需委托银行 并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式 四 公积金的贷款用途 62 案例练习 设定贷款的基本条件是 即贷款人申请的为首套住房贷款200万 按首付30 计算 贷款金额为140万元 贷款年限为20年 等额本息 还款金额为多少元 商业贷款及公积金贷款还款计算表 63 起价 指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格 即是起价 均价 指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方米的均价 预售价 指商品房预售的价格 也是商品房预 销 售合同中的专用术语 五 房地产专业名词 64 现房 是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 毛坯房 是指没有装修的房 业主委员会 是指由物业管理区域内业主代表组成 代表业主的利益 向社会各方反映业主意愿和要求 并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织 业委会的权力基础是其对物业的所有权 它代表该物业的全体业主 对该物业有关的一切重大事项拥有决定权 五 房地产专业名词 65 会所会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型 基础设施提供业主最基本的健康生活需求 可让人免费使用 超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用 如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求 势必会形同虚设 如降低物业管理费 将影响房产的整体品质 会所的设置 还要考虑工程分期施工的因素 会所原则上只对社区业主服务 不对外开放 保证了业主活动的私密性和安全性 作为休闲健身的场所 会所也给业主提供了良好的社交场所 五 房地产专业名词 66 入伙 是指业主领取钥匙 接房入住 契税 是在土地 房屋不动产所有权发生转移 按当事人双方订立契约等对产权所有人征收的一种税 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地 房屋 在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人 1 国有土地使用权出让 2 土地使用权转让 包括出售 赠予 交换 3 房屋买卖 4 房屋赠予 五 房地产专业名词 67 安居房 指实施国家 安居 或康居 工程 而建设的住房 属于经济适用房的一类 是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭 特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本 由政府补贴的非盈利性住房 经济适用住房 是指经各级人民政府批准立项建设 享受国家优惠政策 向城镇中低收入家庭出售的住房 2 房子的种类 68 使用权房 是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房 产权房 是指产权人对房屋 指建筑物 拥有所有权 对该房屋占用范围内的土地拥有使用权 产权人对这两项权利享有占有 使用 收益和处分的权利 这种权利是绝对的 排他的 不受其他任何人的干涉和影响 产权人可以转让 出租 抵押 典当等方式合法处置自己的房地产权利 2 房子的种类 69 商品房 是指具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 开发经营的住宅 由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制 所以 商品房是80年代以后才出现的 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 2 房子的种类 70 集资房 改变住房建设由国家和单位发包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 进行住房建设的一种房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 政府及相关部门用地 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免优惠 集资所建住房的权属 按出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 集资建房有两种产权 一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价 其产权界定为经济适用住房产权 另一种是低于当年的房改成本价格 其产权为房改成本价房 2 房子的种类 71 公房 又称公有住宅 公产住房 国有住宅 它是指国家 中央政府或地方政府 以及国有企业 事业单位投资兴建 销售的住宅 公有住宅主要由本地政府建设 负责向本市居民出租出售 由企事业单位建设的住宅 向本企事业单位的职工出租出售 房改房 是有一定的福利性质的 各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房 这类房屋来源一般是单位购买的商品房 自建房屋 集资建房等 房改房产权分为三个级别 成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权 空置商品住宅 房地产开发企业投资建设 取得房地产权证 大产证 已超过一年的商品住宅 2 房子的种类 72 1 永久性结构的单层房屋 按一层计算建筑面积 多层房屋按各层建筑面积总和计算 2 屋内的夹层 插层 技术层及楼梯 电梯间等其高度在2 20米以上部位计算建筑面积 3 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 均按一层计算面积 门厅 大厅内的回廊部分 层高在2 20米以上的 按其水平投影面积计算 六 房地产面积的测算 1 计算全部建筑面积有哪些 73 4 楼梯间 电梯 观井梯 井 垃圾道 管道井均按房屋自然层计算面积 5 房屋天面上 属永久性建筑 层高在2 20米以上的楼梯间 冰箱间 电梯机房及斜面构屋顶设计在2 20米以上的部位 按外围水平投影面积计算 6 挑楼 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 7 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算建筑面积 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积 1 计算全部建筑面积有哪些 74 8 与房屋相连的柱走廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其柱的外围水平投影面积计算 9 建筑间永久性的封闭架空通廊 按其外围水平投影面积计算建筑面积 10 地下室 半地下室及其相应出入口 层高在2 20米以上的 按其外围 不包括采光井 防潮层及保护墙 水平投影面积计算 11 有柱或有围护结构的门廊 门斗 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 1 计算全部建筑面积有哪些 75 12 有玻璃幕墙 金属板幕墙 石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的 当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时 按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积 在建筑施工图报建时 还没有设计数据的 幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算 竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据 13 属永久性建筑有柱的车棚 货棚等按柱的外围水平投影面积计算 14 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层 有围护结构的 按其高度在2 20米以上部分的外围水平面积计算 15 有伸缩的房屋 若其与室内相通的 伸缩缝计算建筑面积 1 计算全部建筑面积有哪些 76 1 有盖无柱的外走廊 檐廊 扫顶盖水平投影面积一半计算面积 2 独立柱在雨篷 单排柱的车棚 货棚 站台等 按其顶盖水平投影面积的一半计算面积 3 未封闭的阳台 按其水平投影面积一半计算面积 4 建筑物外有顶盖 无柱的走廊 檐廊按其投影面积的一半计算面积 5 建筑物间有顶盖的架空通廊 按其投影面积的一半计算面积 2 计算一半的建筑面积有哪些 77 1 空出房屋墙面构件 艺术装饰 如柱 垛 无柱雨篷 悬挑窗台等 2 检修 消防等室外爬梯 3 没有围护结构的屋顶水箱 建筑物上无顶盖的平台 露台 游泳池等 4 建筑物如独立烟囱 油罐 贮油 水 池 地下人防干道 支线等 5 舞台及后台悬挂幕布 布景的天桥 挑台 6 建筑物内外的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台 3 不计算建筑面积的有那些 78 应分摊的公用面积包括套 单元 门以外的室内外楼梯 内外廊 公共门厅 通道 电梯 配电房 设备层 设备用房 结构转换层 技术层 空调机房 消防控制室 为整栋楼层服务的值班警卫室 建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间 电梯机房 水箱间等 4 哪些公用面积应分摊 79 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库 非机动车库 公共开放空间 城市公共通道 沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积 消防避难层 为了整栋建筑物使用的配电房 公民防护地下室以及地下车库 地下设备用房等 5 哪些公用面积不能分摊 80 七 认识销售有关媒体及销售工具 1 报纸 NP 报纸是房地产广告适用最广泛的媒体 利用报纸作房地产商品广告 内容可以比较多 包括房地产外观立体图 房地产外观的照片 房地产内部结构布局平面图 房地产地理位置图 房地产有关特征的文字描素和说明等 利用报纸作房地产企业广告 其内容一般比较简单 有时房地产企业推销自己的时候也会在广告中放几张已成功开发的项目照片 来炫耀自己的水平和业绩 2 广播 RD 广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体 利用广播作房地产广告内容一般较简单 广播房地产商品一般多为启示性广告 其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产 并不作详细介绍 广播房地产商品广告通常是房地产商品广告的一种补充形式 利用广播作房地产企业广告是适宜的 因为企业广告可以不做描述 口号式的宣传即可增加企业的知名度 81 电视 CF 用电视作房地产广告形式可以多种多样 首先可以用摄像技术真实的再现房地产商品的外型 内容 结构 各种房间的装修 以至房地产的周围环境 给人以真实感 其次画面上可以出现房地产商品的地理位置图和房地产结构平面图 并有解说人介绍 第三 可以表演各种以房地产为中心和基本背景的生活小品 这有助于引起观众的联想 其四 电视也可以播放带启示的房地产广告 仅仅用简单的文字说明一下待出售 出租 的房地产 其五 简单介绍一下房地产开发商或经纪人 目的仅仅在于向观众传达一个简单的信息 最后 房地产商还可以通过对各种社会公益活动和电视剧拍摄的赞助 在电视新闻和电视剧的片头或片尾注上企业赞助字样而作企业广告 目前 国内房地产的电视广告很少 主要是因为目前的房地产商品以预售为主 无法发挥电视真实展现商品的作用 七 认识销售有关媒体及销售工具 82 4 夹报 DM 即全页海报广告夹在报纸中被一起发行出去 夹报广告与报纸广告的内容完全一样 如可以登房地产外形图 相片 说明书等 利用夹报做房地产广告应尽量做大版广告或若干房地产广告和在一起的专业广告 这样可以使读者打开报纸便看到 提高他们的注意率 5 海报 DM 又称张贴广告 房地产海报广告包括的内容较多 由于通常是一张海报推广一项房地产 因而海报可以同时印有房地产的全貌照片 结构图 地理位置图 文字说明等 海报广告是房地产推广所用的一种次要广告形式 其主要作用是在一定时期内造成一种声势 烘托一种气氛 七 认识销售有关媒体及销售工具 83 6 说明书 楼书 说明书不一定都是广告 附在商品包装内 仅仅说明商品的安装 使用方法的说明书不是广告 只有那些向外散发 以说服客户购买为目的的说明书才是广告 说明书广告的最显著特点是内容详细 信息丰富 说明书广告是房地产广告的主要形式 因为房地产购买属投资行为 投资者在决策时需要占有比较详尽的资料 说明书广告供投资者做决策分析 研究参考 7 直接邮寄广告 直接邮寄是对广告的散发方式而言的 被邮寄的可能是海报 说明书 或类似的印刷品 直接邮寄广告也是房地产促销活动常有的形式 七 认识销售有关媒体及销售工具 84 8 路牌广告 POP 路牌是房地产普遍采用的一种广告媒体形式 房地产开发建筑工地通常都会竖立起正在开发项目的路牌广告 房地产路牌也可以竖立在一些主要路口上9 车厢广告 车厢广告是房地产普遍采用的一种广告媒体形式 多为将房地产商品的外观效果图 附至车身上 以此扩大知名度 10 公关活动 公关活动是房地产较场用的一种广告形式 可以是大型的演出活动 房地产开发商利用这种机会做赞助或冠名 以此来推销自己及房地产商品 也可以是自行举办的抽奖文艺活动 不但可以吸引大批客户促进销售 亦可吸引人潮制造话题 七 认识销售有关媒体及销售工具 85 11 罗马旗 罗马旗为销售中心内外 或沿街飘挂的宣传旗帜 其上可印有外观效果图及代表性的标志或字样 罗马旗多挂于销售中心的街路边 不但有宣传作用 也可用于引导客户至售楼处 用于道路两边的我们俗称 行道旗 12 小赠品 销售中心现场多准备一些小礼品 如纸杯 纸袋 圆珠笔 笔记本 台历等 每逢大型活动时