南岗区两沟综合整治国有土地征地拆迁工作实施方案.doc

南岗区两沟综合整治国有土地征地拆迁工作实施方案按照全市“三沟一河”综合整治工作总体部署，为加快推进马家沟、何家沟（以下简称“两沟”）南岗区段综合整治工作，按规定时限完成“两沟”综合整治国有土地征地拆迁任务，特制定本工作方案。一、指导思想全面贯彻落实全市关于“三沟一河”内河综合整治的总体安排和部署，按照“南拓、中兴”发展战略要求，依法推进“两沟”沿岸国有土地征地拆迁工作，加快我区内河综合整治的步伐，改善沿线群众的居住环境，提升城区环境形象。二、拆迁范围区“两沟”综合整治工程范围内，规划确定需实施征地拆迁的地块。三、房屋拆迁补偿政策（一）货币补偿政策1、住宅房屋拆迁货币补偿政策（1）拆迁货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定。（2）被拆迁人（承租人）应得货币补偿金额见现场拆迁评估公示单，公示时间为7日。拆迁当事人对评估结果有异议的，可在公示截止之日起5日内，向原评估机构书面申请复核，或者由拆迁单位组织，采取被拆迁人代表抽签方式，委托其它拆迁补偿评估机构对被拆迁房屋进行复估。（3）搬家补助费为有照房屋原房建筑面积10元/平方米；临迁补助费以有照房屋原房建筑面积每月每平方米10元为标准，选择货币补偿的一次性支付6个月的临迁补助费。（4）电话迁移费48元/部。（5）有线电视迁移费50元/部。（6）煤气建设安装费2,500元/户。（7）互联网迁移费120元/部。原房屋未安装（4）、（5）、（6）、（7）项的不予补助。2、有合法证照的住宅房屋用作经营用房的拆迁货币补偿政策拆迁住宅房屋用作经营用房的，且符合下列条件的：（1）拆迁通告发布前依法取得工商营业执照、税务登记证等经营手续，并有纳税记录。（2）房屋所有权证、工商营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的。货币补偿金额按照住宅房屋的拆迁补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。3、有合法证照的非住宅房屋的拆迁货币补偿政策（1）被拆迁的非住宅房屋的货币补偿标准根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定。（2）临迁补助费按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米15元计算，选择货币补偿的，一次性给予6个月补助。（3）电视、电话、煤气、互联网业务接入迁移费同住宅标准。机器、材料、动力电、生产用水等设施、设备的搬迁、拆装等搬迁补助费按实际发生给予补助。（4）因拆迁房屋造成停产、停业的，以被拆迁人或者房屋承租人上年度月平均应纳税所得额和向劳动保障部门交纳劳动保险统筹基金确定的职工人数以及上年度本市职工月平均工资为标准，对实行货币补偿的被拆迁人或者房屋承租人，给予6个月损失补助。（二）产权调换政策1、住宅产权调换政策实行产权调换的，按照“拆一还一”方式执行，安置地点坚持就地或就近的原则。（1）产权调换房屋根据被拆迁房屋的建筑面积，就近上靠标准安置户型，产权调换安置户型标准为：建筑面积50平方米左右，建筑面积60平方米左右，建筑面积70平方米左右；原房超出70平方米的可设计相应安置的户型；同时设置建筑面积40平方米左右的保障户型。（2）超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安置户型内的部分，按照综合建设成本交纳购房款。被拆迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房价格交纳购房款。（3）因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积50平方米标准户型超面积购房款的，可以安置到建筑面积40平方米保障户型房屋，按照安置房屋的建安成本交纳上靠建筑面积40平方米保障户型超面积购房款；也可以暂按成本租金标准承租保障户型超面积的部分，待被拆迁人经济条件改善后，补交购房款，变更产权性质。（4）安置房屋建筑面积和使用面积换算系数保证1.5（安置地点确定后，安置房屋为高层按此系数执行）。（5）被拆迁房屋的重置价格结合成新的价格以评估报告为准。（6）按照哈尔滨市棚户区改造工作领导小组办公室、哈尔滨市建委、哈尔滨市物价局、哈尔滨市房产住宅局联合下发的关于公布棚户区改造安置房屋（住宅）建安成本和综合建设成本参考价格的通知（哈棚改办发201030号），确定本项目建安成本价格建筑面积每平方米1,470元、综合建设成本价格建筑面积每平方米2,510元和商品房优惠价格建筑面积每平方米5,600元。（7）搬家补助费、电话、有线电视、互联网迁移费，煤气安装费同货币补偿政策。（8）临迁补助费以原房建筑面积每月每平方米10元为标准在过渡期内按月计算，每6个月发放一次，超过18个月从逾期之日起按建筑面积每月每平方米20元为标准发放。2、住宅用作经营使用的产权调换政策住宅用作经营使用的选择住宅房屋安置，比照住宅房屋产权调换的标准再上靠建筑面积10平方米，超出被拆迁房屋建筑面积上靠户型内的部分，按照综合建设成本交纳购房款。3、非住宅房屋选择产权调换，按照哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法相关规定执行。4、产权调换的房屋，以被拆迁人正式搬迁验收单的顺序号和缴纳购房款的交款顺序号加和平均数排列选房顺序号，通过公开自选房号的方式确定。不需缴纳购房款的，交款顺序号为“0”。选房顺序号相等的，搬迁验收单号靠前的列先。5、选择建筑面积40平方米保障户型的，只按被拆迁人正式搬迁验收单顺序号排序，进行公开自选房号。6、产权调换安置房屋“拆一还一”及上靠标准户型部分免收楼层差价。购买商品房部分交纳楼层差价。7、符合房改政策但未实施房改的被拆迁房屋，原则先行房改，房屋承租人在办理房改手续、支付房改费用后，对房屋承租人按房屋所有权人的标准依法进行安置。8、被拆迁人按照综合建设成本或建安成本交纳购房款的面积，按经济适用住房办理产权；被拆迁人要求按照商品房价格交纳上靠面积购房款的，按商品房办理产权。（三）无照房屋的处理1、对于经市城市规划部门认定为违法建筑，或者提供虚假房屋证照及通过违法渠道办理证照获取利益的房屋所有人，由规划、城市行政执法、公安、纪检监察等部门依法查处，不予补偿。对涉及出具虚假房屋证照的人员，由纪检监察、公安等部门依据相关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。2、对于无照房屋的拆迁，房屋使用人能够积极支持拆迁工作，且同时具备下列条件的，建筑面积50平方米以下部分按建筑面积每平方米800元、建筑面积50平方米以上部分按建筑面积每平方米300元给予救助补贴：（1）具有拆迁范围内哈市常住户口；（2）家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准；（3）房屋具备居住条件和使用功能；（4）长期在此居住且无其他住房。3、对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，由规划、国土资源、房产住宅、监察等部门组成联合复查组，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，参照有房屋所有权证的房屋给予补偿；由于历史原因造成手续不全的被拆迁房屋由联合复查组进行确认无误后，参照有房屋所有权证房屋的90%给予补偿；对其它属于历史遗留问题房屋的认定，由联合复查组依据有关政策进行确认无误后，参照有房屋所有权证房屋给予合理补偿。4、对无证房屋的处理，进行现场公示。5、对符合救助补贴条件，积极支持拆迁工作，在规定期限内自行搬迁的无照房屋使用人，经本人申请可按商品房优惠价格限购一套建筑面积50平方米户型的住宅房屋。（四）对在拆迁范围内被拆迁人或者公有住宅房屋承租人持有城市居民最低生活保障证的，每户给予2万元照顾，对城市居民最低生活保障证中登记的持有中华人民共和国残疾人证的残疾人，给予1万元照顾。（五）被拆迁人（含房屋承租人、使用人）只能享受1次拆迁优惠。（六）对于个别被拆迁人提出不合理要求拒不搬迁，影响绝大多数被拆迁居民的利益和公共利益的，将依法实施强制拆迁。（七）奖励办法及标准1、在规定日期前自行搬家验收的被拆迁人（承租人），以一个合法产权证照为一户，每户奖励12,000元。2、在搬迁奖励期内搬迁完毕的居民，给予被拆迁人一次性搬家补助3,000元/户（以一个合法产权证照或承租证为一户）。3、在奖励期限内签订拆迁补偿安置协议，并按约定时限搬家验收的，经被拆迁人自愿申请可在安置房屋标准户型的基础上按商品房优惠价格增购商品房建筑面积10平方米。（八）其它相关事宜1、被拆迁人申请分户且按标准户型可满足分户的，必须在原房建筑面积上靠标准面积内进行分户；分户后不能再上靠户型和提出其他任何附带条件。2、其它未尽事宜按哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法有关规定执行。四、房屋拆迁实施步骤在市有关部门提供相关要件和审批手续后，组织以下工作：（一）摸底测算（2010年8月20日2010年8月24日）1、成立摸底测算工作小组，以招标确定的拆迁承办、房屋估价单位为主体和区政府相关工作人员组成工作组。2、现场张贴调查摸底测算通知并逐户告知。3、入户调查内容主要包括：（1）被拆迁人的房屋权属和使用状况；（2）户籍和家庭人口结构情况；（3）家庭低保和残疾人情况；（4）被拆迁人拆迁补偿要求。（要求产权置换的应明确上靠户型）4、入户摸底调查的要求：（1）参加摸底调查人员应当场填写拆迁入户摸底调查登记表，估价人员应当场填写房屋估价登记表，调查人员和被拆迁人（承租人）确认无误后签字。被拆迁人（承租人）拒绝签字，调查人员应当注明情况，并由在场办事处或乡镇和监察部工作人员及调查人员共同签字证明。（2）要每户建立电子档案，主要包括被拆迁房屋的全貌，拆迁范围内街道、里、门牌标记及非住宅房屋牌坊的图像。（3）对被拆房屋摸底调查情况，应到房屋产权（含租赁）、规划、土地、工商、税务、公安、户籍、民政及残联等部门查阅核实相关档案，查档和证明情况应由调查人员填写查档确认书。（4）拆迁摸底调查和评估勘查中，对被拆迁房屋存在产权不明、产权或使用权有争议、涉及抵押等他项权利问题的，予以登记备案，并制作光盘，按相关政策处理。（5）拆迁摸底工作及房产现状制作光盘。（二）维稳评估（2010年8月25日2010年8月27日）1、区拆迁办根据摸底调查情况和评估测算，结合改造项目的实际情况，组织拆迁人和拆迁承办单位、拆迁估价机构共同制定拆迁计划和拆迁方案。2、区拆迁办指导拆迁人在拆迁改造范围内将以下内容公示：（1）拆迁估价方法、奖励及促迁措施、拟拆迁房屋补偿政策；（2）产权调换房屋情况、保障措施及拟进户时间；（3）对未取得建设用地规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的建筑物、构筑物的处理意见。3、公示期内，区拆迁办收集并整理群众反馈意见。4、区拆迁办召开拆迁维稳听证会，征求了群众代表和规划、土地、拆迁等部门代表的意见与建议。维稳听证会后，综合形成拆迁维稳风险评估可行性研究报告。（三）办理房屋拆迁许可证（2010年8月20日8月29日）需向市房屋拆迁管理办公室提交以下资料：1、建设项目批准文件（发改委立项批复）；2、建设用地规划许可证；3、用地批准书；4、由市房屋拆迁主管部门指定的金融机构出具的拆迁补偿资金证明；5、拆迁计划和拆迁方案。（四）实施拆迁（2010年8月30日9月中旬）1、召开拆迁大会。2、现场公示拆迁承办单位、房屋估价单位、拆除单位及拆迁许可证、批复、公告。3、进行房屋验收、补偿安置等项工作。（五）拆迁净地验收五、保障措施（一）坚持日工作例会和重大事项联席会议制度。坚持“共同研究、共同决策的原则”，认真总结、部署当日和次日拆迁工作，及时解决和处理拆迁工作中出现的特殊矛盾和特殊问题。制定即合法又切实可行的工作措施，并形成会议纪要存档。（二）依法贯彻落实拆迁法规和相关政策。坚持公开、公正、公平的原则，纪检监察部门对拆迁工作进行全