公租房建设中融资模式的探索与思考.doc

公租房建设中融资模式的探索与思考摘要：公共租赁住房是一个过渡性的解决方法，它为一些低收入人群解决了暂时的住房困难。如何筹集公租房建设资金成为了各级政府面临的首要问题，文章就此问题进行了探讨。关键词：公租房；融资；模式中图分类号f287.7文献标识码aabstract: public rental housing is a transitional solution, it for some low-income people to solve the temporary housing difficulties. how to raise public rental housing construction funds into all levels of government should face the problem, the article discussed the problem of.key words: public rental housing; financing mode;一、公租房产生的背景。所谓公租房，是指由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。2007年在深圳等地首先试行，租住对象为收入够不上保障房标准，又买不起商品房的“夹心层”人群。2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”齐骥表示，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。 在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有人问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决。住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。2011年10月，北京市建委公布关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知，公租房首次向非京籍开放；12月1日，北京公租房细则开始实施，各街道开始接受市民的申请。我国公租房建设正值起步阶段，任务量大、资金极度紧缺。面对如此大的资金瓶颈，公租房项目采用多种融资模式、促进多种资本进入是十分必要的。二、公租房资金饥渴，融资模式挑战地方政府。根据国家十二五规划，我国将在未来五年内建设保障性住房3600万套，其中2011年1000万套，2012年1000万套，后面三年还有1600万套，保障性住房的覆盖率达到20。中国保障性住房建设的骤然提速，催生了巨大的资金需求。而公租房作为保障性住房的主要部分，存在着一次性投入大，资金占用周期长，投资回报率低等问题，是当前保障房融资的主要困难所在。（一）对于不少中小城市，公租房的融资压力很大。如果不能解决长期资金的投资问题，公租房很可能将来被卖掉，以缓解地方政府的财政压力。国内各地具体情况差异较大，一线城市和不少东部沿海城市的地方政府财政实力强，建设资金问题不大，而中西部二三线城市财政压力较大，且租金违约风险不小。（二）产权不能长期持有。一方面地方政府对公租房融资存在巨大需求，另一方面市场上各路资金跃跃欲试。但双方的诉求，并非一拍即合，一个分歧是投资期限。商业银行的开发贷款一般期限为三年左右，而公租房建设所需资金期限可能长达二三十年，商业银行并不乐意支持这类项目。不少地方政府希望，由社会资金或企业长期持有公租房产权，政府只负责前期投入和融资平台搭建。据住建部相关人士介绍，到目前为止，公租房建设参与者中，主要是国资背景的地产开发公司，民营企业参与未有先例。三、创新我国公租房建设融资模式。我国公租房融资要有创新性，可以借鉴外国的先进经验。比如：瑞典政府在1967年的法案中提出了“以合理的加个想全民提供有益于健康的、宽敞的、设计合理和设备齐全的住房”，在长达70面的住房政策的改革后，提出了两套公共住房建设系统。首先，政府投资建房。地方政府所有的公共住房公司组成sabo协会，管理全国的公共住房，所建住房16%归协作团体所有其他归地方基层自治体所有。其次，建立了全国住房合作社联盟，以住房资金融通、储蓄和建设一体化为特征的互相合作组织；美国联邦政府曾经承担了美国住房政策几乎全部的责任。公共住房和其他补助项目全部由华盛顿负责，市政府和其他政府通过立法来保证机房的质量。现在联邦政府采取让州和地方政府来开发和自主他们自己的住房项目。但是要结合中国国情，走自己的发展融资道路。（一）运用tabot新型融资模式。tabot融资模式是将abot（asset-backed securitization即，资产证券化融资运作模式）与tot（transfel-operate-transfer，即移交经营移交）。tot可以通过两种方式与abot融合。一是政府通过tot融资模式将已建项目的经营权进行转让，一次性获取一笔资金，然后再将这笔资金投入到abot公租房项目中，直到收回项目的经营权为止。二是政府将已建项目的经营权在一定时期内通过tot的方式转让给投资者，但政府必须与abot项目公司按一个递增的比例分享拟建项目建成后的经营收益。（二）鼓励各级地方政府重视公租房建设公租房的建设会使房价降低，而往往很多地方政府是依靠房地产来获取财政收入，这样必会导致地方政府建设的积极性不高。因此，中央需建立奖励机制，对公租房建设做的好的城市和地区进行奖励和并将其发展模式作为试点加以推广，不断调动政府的积极性。（三）创建reits和组团基金模式美国的实例告诉我们一个国家的保障性住房的运行依赖于整体经济和金融系统的支持和运行，适度的金融创新可以为种地收入家庭采用租赁来解决居住问题提供了有利的保障。房地产投资信托基金是专门用于房地产领域，采用专业化管理的一种体制。地方政府与住宅商业会相互合作，地方政府补贴租金的差价而不进行直接的投资，政府的财政压力即会缓和。同时，通过降低开发商的土地成本和相关税费等优惠政策，开发商的积极性也会相应提高。将公租房开发贷款证劵化，也会降低了银行的风险，融资渠道也会相应拓宽。而组团基金模式更值得我国借鉴。目前，中央对于地方公租房的建设直接投资较少，监理在国家层面的公租房基金，结果地方公租房建设的考核，发展情况较好者则优先考虑，获得更多的建设资金。（四）监理公租房资金循环系统公租房的资金循环系统庞大而复杂，是在政府主导下的全社会资本的有机联合和互动。这种融资机制的优越性，一方面让各方参与主体均能获得收益；另一方面，由于政府、社会、市场的互动可以加大社会对公租房的关注，形成更广泛的社会影响，更有利于创建和谐社会。（五）从住房公积金中提取适当比例转化为住房保险基金住房公积金增值收益用作公共租赁住房的主要资金来源是不容置疑的。通过扩大住房公积金的缴存规模并进行多元化投资获得更多的增值收益，为增加公共租赁住房住房补贴资金规模提供了可能。但是，提高住房公积金的覆盖率和缴交率需要时间过程，不可能一缴而就。而且，投资收益的不确定性也不能保证对公共租赁住房住房补贴资金比较稳定的现金流供给。为此，建议从住房公积金的单位账户中直接提取适当比例转化成住房保险基金，其功能与失业保险、医疗保险等相似。总之，公租房建设融资模式需要在实践中不断创新和改进，在借鉴外国先进的