万科设计成本控制要点pPPT课件

1 设计成本控制要点 2 一 成本控制的重要性 3 在万科地产十周年的开发历程中 万科首先坚持精品路线 为了保证工程质量 合理控制工程造价成本 强调工程优质 工程建设必须实施三大控制 工程质量 工程工期 工程投资 4 成本构成比例 见 金色家园实例 5 二 建设项目成本的构成及控制要点 6 一 项目成本概念 指建设项目按照建设内容 规模 标准 工期全部建成 并验收合格交付使用所需要的全部费用 7 问题 项目成本的构成有哪些 8 项目成本的构成 见 全员的成本控制分类通则 9 成本控制指导书 1 各部门需编制成本管理部 成本管理指导书 总成本 工程部 工程管理指导书 结构设备 进度 工期及质量 财务部 公司费用目标控制指导书 管理费用 销售部 销售管理指导书 营销费用 万创 设计管理指导书 规划 设计 室外环境 装修 10 成本控制指导书 2 装修控制参考数据及使用方法见附件 11 三 项目全过程的成本控制原则 12 一 前期工作阶段 1 立项阶段 项目建议书 可行性研究 确定及立项 2 规划设计阶段 编制设计任务书 进行初步设计和施工图阶段 第一部分 编制设计任务书 包括样板房及会所的控制价 元 套 绿化的总控制价 元 小区 小品 元 小区 等 第二部分 根据设计任务书委托设计和设计投标 13 二 施工阶段 1 建设的准备 报批手续 工程招标 施工前期的三通一平等 2 建设实施阶段 工程施工合同 施工管理装修部分 根据设计投标确定的方案进行工程报价招标 注意要统一材料的档次及要求 绿化及小品 根据设计投标确定的方案进行工程报价招标 注意要统一材料规格 主体部分 要注意设计变更的类别问题 设计院 乙方 甲方 客户 是否与设计院商量出统一的管理方法 比如 甲方统一变更书面格式等 便于控制设计院的随意性及甲方准确分析报告的总结 14 四 工程建设三算的作用 15 一 设计概算 问题 1 设计概算的编制由哪个单位负责 2 设计概算的作用是什么 16 设计概算的编制单位 设计院 17 设计概算的作用 1 是工程建设投资的最高限额 2 是选定合理设计方案的评定标准 是提高设计技术水平的综合反映 3 可以利用主要消耗指标进行技术经济分析 4 也可在没有工程预算情况下 作为签订合同的依据及工程进度款的拨付依据 5 是控制施工图预算 考核成本 提高效益的依据 18 二 设计预算 问题 1 设计预算的编制由哪个单位负责 2 工程预算的作用是什么 19 工程预算的编制单位 需招标的主体工程 甲方委托政府指定的建行及审计站 装修 特殊及甲方分包工程 甲方预算人员 20 工程预算的作用 1 较准确地反映建筑安装工程造价 2 为各单项工程计算单位费用 3 是甲方及乙方核算的基础 4 是安排施工进度计划和统计工作量的基础 5 是安排甲方用款计划的基础 6 是设备及材料订货的依据 7 是编制工程招标及投标的基础 21 查看乙方预算的方法及注意事项 见附件 22 三 工程结算 问题 1 工程结算的编制及审核程序 2 工程结算分为哪几大部分 23 工程结算的编制及审核程序 招标的主体工程 乙方编制 报甲方预算 甲方审核 双方核对 需审计站审核 出具三算单 装修及绿化工程 乙方编制 报甲方万创 万创审核工程量 预算核对单价 双方核对认可 24 工程结算分为哪几大部分 1 工程结算 工程预算 设计变更 现场签证 材料价差 25 四 工程结算的作用 1 作为核定固定资产最终价值 考核分析投资效益的依据 2 及时加强竣工决算及交付手续 3 计算成本 便于经济核算 增加企业利润 26 五 工程结算原则 与万创有关 见附件 27 六 结算应注意的问题 见附件 28 五 工程预算专业的基本概念 29 一 工程预算编制的依据 现行的建筑及安装工程预算定额 1 各专业的设计施工图纸2 已确定的施工方案3 工具书 信息价 设备清单 材料手册 费用定额等 4 市定额站颁发的有关计费及调差文件 30 二 工程预算编制的程序 1 准备资料 熟悉图纸2 按各专业计算工程量 人工 3 套预算定额 人工输入 电脑分析 计费 4 按各专业汇总造价及复核5 编写说明 31 三 工程常用预算定额及特点 1 土建 2000年深圳市建筑工程综合价格2 装饰 97年深圳市建筑装饰工程综合价格3 安装 89年广东省安装工程单位估价表4 园林绿化 91年广东省园林绿化工程预算定额5 市政 93年广东省市政工程单位估价表 32 四 装修预算常用定额不同所造成的单价差距 1 如何界定土建 与主体一同设计的装修工程 与装饰 属主体已交工 甲方另行分包的装饰工程 2 定额项目单价差见附件3 问题 预算定额的组成 33 预算定额的组成 1 人工费 乙方直接从事施工工人的基本工资 2 材料费 完成工程所需的主要材料 其他材料 构件及脚手架 模板的摊销费3 机械费 完成工程所发生机械台班费 34 五 按工程预算价的各类费用所占比例 1 材料费占55 60 2 人工费占15 20 3 机械费占10 12 4 管理费占10 15 35 六 预算综合管理费用所含的内容 临时设施费 夜间施工增加费 雨季施工措施费 施工管理费 劳保基金 预算编制费 现场经费 探亲增加费 水电 管理及利润费约20 36 七 常用的施工措施费内容 属施工组织设计 材料