xx年海南省房地产估价师《制度与政策》城乡规划的组织编制主体和审批主体.doc

xx年海南省房地产估价师制度与政策城乡规划的组织编制主体和审批主体 6xx年海南省房地产估价师制度与政策城乡规划的组织编制主体和审批主体考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。 A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则 2、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由依法批准划拨。 A县级以上土地管理部门B县级以上人民政府C省级以上土地管理部门D省级以上人民政府E执行层的组织协调 3、根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按_收取。 A面积B套C成交价格D件 4、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。 A调查分析待开发房地产状况B预测待开发房地产的价值C预测后续开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E工业用地的监测点评估价格 5、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是_。 A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 6、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。 A搬迁期限不同于拆迁期限B拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限C拆迁期限从属于搬迁期限D搬迁期限不能超出拆迁期限E房地产估价机构必须加盖公章 7、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入_。 A一定增加B一定减少C不受影响D可能增加、减少或不变 8、对房地产利用的限制不包括。 A房地产权利的设立和行使的限制B房地产使用管制C房地产空间范围的限制D房地产相邻关系的限制E工业用地的监测点评估价格 9、某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8%作为百分比租金，如果在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。 A15B20C35D 5010、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。 A征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C基本农田由国务院审批D基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批E房地产估价机构必须加盖公章 11、某宗房地产的土地总面积为1000，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元亩，现时重新取得该类土地需要花费620元；地上建筑物总建筑面积2000，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元建筑面积，估计该建筑物有八成新。 该宗房地产的现时单一价为元。 A1200B1250C1270D1800E工业用地的监测点评估价格 12、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。 A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 13、一已知其临街深度3048m(即100英尺)，临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元相邻有一临街深度4572m(即150英尺)，临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。 A109万元B117万元C124万元D130万元E工业用地的监测点评估价格 14、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)在xx年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为【xx年考题】A45年B50年C52年D55年E工业用地的监测点评估价格 15、中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。 具体办法由)规定。 A全国人民代表大会B国务院C国土资源部D住房和城乡建设部E执行层的组织协调 16、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法 17、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。 A成本B购买者C竞争D市场E借款合同 18、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会_。 A减少B增加C不变D同步递减 19、地价本质上是_。 A劳动创造B“劳动价值”的货币表现C围绕着“劳动价值”而上下波动D地租的资本化 20、工程建设的招标投标和_的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。 A建设施工制度B建设投资规定C建设规划制度D建设监理制度 21、下列不属于拍卖规则的是_。 A价高者得规则B低价也可行规则C保留价规则D瑕疵请求权规则 22、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。 ABCDE工业用地的监测点评估价格 23、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元。 A98B102C108D116E工业用地的监测点评估价格 24、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。 A国务院各部委B省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C国务院D全国人民代表大会及其常务委员会E执行层的组织协调 25、对出租物业来说，最主要的收入记录是。 A空置率水平B租金清单C押金收入D欠租清单E借款合同 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。 错选，本题不得分；少选，得所选的每个选项得0.5分） 1、权属管理的首要核心内容是_。 A征地制度B房产审查制度C登记发证制度D纠纷处理制度 2、提议召开业主大会临时会议的业主达到_以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A10%B15%C20%D25% 3、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。 A签订估价委托合同之日B发放抵押贷款之日C完成估价对象实地查看之日D未来处置抵押房地产之日 4、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元银行贷款。 该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为_。 A5.00%B7.50%C18.36%D28.85% 5、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。 A房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知B保修费用由施工单位承担C保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。 涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案D保修费用由质量缺陷的责任方承担E因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任 6、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面（）。 A房地产产权与交易政策B生产和工作方式的转变C自然环境的变化D家庭生命周期E物价水平 7、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为_。 A市场价格B积算价格C比准价格D收益价格 8、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。 A申请人提供的批准文件是否齐全、有效B拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑C拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议D对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况E补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理 9、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为。 A背书B委托C代理D审批E执行层的组织协调 10、下列关于房产分丘图，表述正确的有。 A房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图B房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C房产分丘图的比例尺为110011000D房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细 11、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。 这种竞争者属于（）竞争者。 A从容不迫型B选择型C凶猛型D随机型 12、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋_登记。 A他项权利B转移C所有权初始D变更 13、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。 A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据加权算术平均法 14、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。 如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，则月还款额为元。 A165533B171943C1743.69D214929E借款合同 15、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。 AB市房产管理部门BB市土地管理部门CC县房产管理部门DC县土地管理部门EW省房产管理部门和土地管理部门 16、某写字楼的建筑面积为8104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_104m2。 A5.2B6.4C6.8D7. 617、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。 A应做到诚实正直，公正执业B为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 18、是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。 A廉租住房B经济适用住房C商品住宅D福利住房E借款合同 19、房地产开发项目的投资的特性不包括_。 A投资具有时间性B投资目的在于得到报酬C投资具有政治行为D投资具有风险性 20、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于_等。 A收益法中预测未来的租金B市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C填补某些房地产历史价格资料的缺乏D比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新购建价格 21、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。 目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在xx年10月的价值最接近于_万元。 A536B549C557D 81622、房地产开发企业的经营成本主要包括_。 A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本 23、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。 如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。 A12%B19.27%C17.18%D27.10% 24、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是(xx年试题)A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛模拟法主要用于