物业管理师考试试题及答案

物业管理师考试试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》，建设单位在物业销售前应当制定（），并向物业买受人明示。A.管理规约B.临时管理规约C.物业服务合同D.前期物业服务协议答案：B2.某小区业主大会决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒绝移交物业资料。根据《民法典》，原企业的行为违反了（）义务。A.通知B.协助C.保密D.后合同答案：D3.住宅专项维修资金的使用需经（）以上专有部分面积且人数占比（）以上的业主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.全体；全体答案：B4.物业服务企业代收水电费，不得向业主收取（）。A.手续费B.服务费C.公摊费D.违约金答案：A5.某小区电梯故障导致业主王某摔倒受伤，经查系电梯维保单位未按约定检修。责任应由（）承担。A.物业服务企业B.电梯维保单位C.王某自身D.建设单位答案：B6.业主委员会任期届满前（）个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。A.1B.2C.3D.6答案：C7.物业服务成本中，不属于人员费用的是（）。A.保安工资B.清洁员工伤保险C.项目经理奖金D.绿化维护材料费答案：D8.业主拒交物业费，物业服务企业的正确处理方式是（）。A.停水停电催缴B.上门辱骂施压C.向法院提起诉讼D.扣押业主物品答案：C9.某小区规划车位不足，占用消防通道停车。根据《消防法》，处罚主体应为（）。A.物业服务企业B.违规停车业主C.消防救援机构D.业主委员会答案：C10.前期物业服务合同的终止条件是（）。A.业主委员会成立B.业主大会选聘新企业并签订合同C.物业交付满2年D.建设单位书面通知解除答案：B11.物业管理区域划分的主要依据是（）。A.建筑规模B.社区管理范围C.共用设施设备D.业主意愿答案：C12.物业服务企业资质取消后，行业监管重点转向（）。A.企业规模B.服务质量C.注册资本D.人员数量答案：B13.业主将住宅改为经营性用房，需经（）书面同意。A.全体业主B.有利害关系的业主C.业主委员会D.物业服务企业答案：B14.公共区域广告收益属于（），应主要用于（）。A.建设单位；补充维修资金B.物业服务企业；员工福利C.全体业主；共有部分维护D.业主委员会；办公经费答案：C15.某物业项目服务等级为一级，其绿化养护标准中，乔木修剪频率应为（）。A.每年1次B.每半年1次C.每季度1次D.每月1次答案：B16.电梯使用标志应张贴在（），且需在（）前完成年检。A.电梯轿厢内；到期前1个月B.电梯机房；到期后1个月C.物业办公室；到期前3个月D.小区公告栏；到期后3个月答案：A17.业主大会会议可以采用书面征求意见形式，但应当将征求意见书送交（）业主。A.1/2以上B.2/3以上C.全体D.专有部分占比2/3以上答案：C18.物业服务企业发现业主违规装修，应（）。A.立即拆除违规部分B.报告业主委员会C.书面通知整改并报告有关部门D.收取保证金后允许施工答案：C19.物业承接查验中，共用设施设备的质量保修文件应由（）提供。A.建设单位B.施工单位C.物业服务企业D.业主委员会答案：A20.某小区物业费收费标准为2.5元/㎡·月，总建筑面积10万㎡，空置率10%，则月应收物业费为（）万元。A.22.5B.25C.27.5D.30答案：A（计算：10万㎡×（110%）×2.5元=22.5万元）二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）21.下列属于《物业管理条例》规定的业主权利的有（）。A.提议召开业主大会会议B.监督物业服务企业履行合同C.决定选聘和解聘物业服务企业D.执行业主大会的决定E.选举业主委员会成员答案：ABE22.物业服务企业的义务包括（）。A.定期公布服务费用收支情况B.对物业使用中的禁止行为进行制止C.保管业主私人财物D.维护物业区域内的环境卫生E.确保业主财产绝对安全答案：ABD23.专项维修资金可用于（）。A.屋顶漏水维修B.电梯控制系统升级C.小区围墙翻新D.业主室内装修E.物业服务企业办公设备采购答案：ABC24.物业管理投诉处理的原则包括（）。A.及时处理B.责任推诿C.客户满意D.事后回访E.隐瞒事实答案：ACD25.下列属于物业经营管理内容的有（）。A.房屋租赁管理B.停车场经营C.共用部位广告招商D.绿化养护E.设备设施维修答案：ABC26.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订合同C.决定物业费调整方案D.监督管理规约的实施E.自行决定使用维修资金答案：ABD27.物业服务合同的主要内容包括（）。A.服务事项B.服务质量标准C.服务费用D.双方权利义务E.物业保修期限答案：ABCD28.下列属于物业安全防范工作的有（）。A.监控系统维护B.消防演练C.外来人员登记D.业主纠纷调解E.电梯困人救援答案：ABCE29.物业服务费的成本构成包括（）。A.管理服务人员工资B.共用设施设备日常运行维护费C.法定税费D.企业利润E.业主专有部分维修费答案：ABCD30.前期物业管理阶段的特点有（）。A.服务对象不明确B.合同期限不确定C.建设单位主导D.业主参与度高E.矛盾纠纷集中答案：BCE三、案例分析题（共3题，每题15分，要求结合案例和相关法规分析）案例1：电梯故障引发的责任纠纷某小区电梯于2023年5月10日因主板故障停运，物业服务企业A公司当日联系电梯维保单位B公司。B公司因人员调度问题，5月12日才到场维修，导致业主李某（70岁）因无法使用电梯，从楼梯下楼时摔倒，造成右腿骨折，医疗费共计1.8万元。李某要求A公司和B公司共同赔偿，A公司认为已及时联系维保单位，责任应由B公司承担；B公司认为故障系电梯老化所致，责任在建设单位。问题：1.分析A公司、B公司、建设单位的责任归属。（10分）2.李某的损失应如何赔偿？（5分）答案：1.责任分析：（1）A公司作为物业服务企业，对电梯负有日常管理义务（《物业管理条例》第三十五条）。虽联系了维保单位，但未在合理时间内督促或采取应急措施（如临时安排人员协助老人），存在管理失职，应承担部分责任。（2）B公司作为专业维保单位，未按合同约定及时到场维修（《民法典》第五百七十七条），延误维修导致事故，应承担主要责任。（3）建设单位的责任已过质保期（电梯质保期通常为2年），除非能证明故障系设计或制造缺陷，否则不承担责任。2.赔偿方式：B公司承担主要赔偿责任（约70%），A公司承担次要责任（约30%），共同向李某赔偿1.8万元。案例2：公共收益分配争议某小区20212023年利用电梯、公共区域投放广告，收益共计35万元。业主委员会成立后，要求A公司公布收支明细并返还收益。A公司称已将15万元用于补充物业费缺口，剩余20万元在账上。业主认为公共收益应全部归业主所有，要求返还35万元及利息。问题：1.公共收益的权属依据是什么？（5分）2.A公司的行为是否合法？为什么？（5分）3.业主应如何维权？（5分）答案：1.权属依据：根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业等利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，属于业主共有。2.A公司行为不合法：公共收益的使用需经业主共同决定（《民法典》第二百七十八条），A公司擅自将15万元用于补充物业费缺口，未履行告知和表决程序，侵犯了业主权益。3.维权方式：业主可向街道办或物业主管部门投诉，要求A公司限期返还；也可由业主委员会代表业主向法院提起诉讼，要求返还35万元及利息（按银行同期存款利率计算）。案例3：装修违规处理业主张某将住宅阳台扩建，占用公共通道0.8㎡，并拆除了部分承重墙。A公司发现后，口头通知张某整改，张某未理会。1个月后，其他业主投诉，A公司向城管部门报告，城管部门认定属违建，责令张某15日内拆除。张某认为A公司未及时制止，要求赔偿装修损失。问题：1.A公司的处理是否符合规定？为什么？（7分）2.张某的赔偿请求是否成立？为什么？（8分）答案：1.A公司处理不符合规定：根据《物业管理条例》第四十五条，对违规装修，物业服务企业应立即制止并书面通知整改；若业主不整改，应及时报告有关部门。A公司仅口头通知，未履行书面告知义务，存在程序瑕疵。2.赔偿请求不成立：张某的扩建和拆墙行为违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条（禁止拆除承重墙）、第六条（扩建需经批准），属违法行为。违法行为造成的损失由行为人自行承担，A公司的程序瑕疵不构成赔偿责任的法定理由。四、计算题（共2题，每题10分，要求列出计算过程）题目1：物业费测算某小区总建筑面积12万㎡，其中住宅10万㎡（800户），商业2万㎡。物业服务成本包括：人员工资60万元/年，共用设施维护费20万元/年，清洁绿化费15万元/年，办公费5万元/年，法定税费为成本的5%，企业目标利润率为8%（以成本为基数）。要求：计算住宅物业费（元/㎡·月）和商业物业费（元/㎡·月），假设商业物业费为住宅的1.5倍。答案：总成本=60+20+15+5=100万元税费=100×5%=5万元利润=100×8%=8万元总收费=100+5+8=113万元设住宅物业费为x元/㎡·月，商业为1.5x元/㎡·月：年收费=（10万㎡×x×12）+（2万㎡×1.5x×12）=120x万+36x万=156x万156x=113→x≈0.724元/㎡·月（住宅）商业=0.724×1.5≈1.086元/㎡·月题目2：公共能耗分摊某小区3栋楼，总公共用电量12万度/月，电费单价0.8元/度。1号楼建筑面积3万㎡（100户），2号楼2万㎡（80户），3号楼1万㎡（60户）。分摊方式为按建筑面积和户数双重比例（各占50%）。要求：计算1号楼某业主（100㎡）的月分摊电费。答案：总电费=12万度×0.8=9.6万元（1）按建筑面积分摊比例：1号楼占比=3/(3+2+1)=50%，分摊电费=9.6×50%=4.8万元1号楼每㎡分摊=4.8万元/(3万㎡)=0.16元/㎡（2）按户数分摊比例：总用户=100+80+60=240户1号楼占比=100/240≈41.67%，分摊电费=9.6×41.67%≈4万元1号楼每户分摊=4万元/100户=400元/户（3）双重比例下，该业主（100㎡）分摊：建筑面积部分=100㎡×0.16元/㎡=16元户数部分=400元/户×(100㎡/3万㎡)=400×(1/300)≈1.33元（注：此处需修正，正确应为按每户对应建筑面积分摊：总建筑面积3万㎡对应100户，每户平均300㎡，该业主100㎡占1/3，故户数分摊=400×(100/300)=133.33元）最终分摊=（16+133.33）×50%≈74.67元五、简答题（共5题，每题6分）31.简述物业管理的基本原则。答案：（1）业主自治与专业管理结合；（2）服务第一、用户至上；（3）统一管理、综合服务；（4）公平竞争、等价有偿；（5）依法管理、规范运作。32.业主大会的召开形式有哪些？需满足什么条件？答案：形式：集体讨论、书面征求意见、电子投票。条件：应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加（双过半）；表决事项需满足“双2/3参与+双1/2同意”（一般事项）或“双2/3参与+双3/4同意”（维修资金使用等重大事项）。33.物业服务企业在消防管理中的职责有哪些？答案：（1）制定消防管理制度和应急预案；（2）维护消防设施设备（如灭火器、消防栓、烟感系统）；（3）开展消防宣传和演练；（4）巡查消防通道，制止堵塞行为；（5）发生火灾时组织疏散并配合消防救援。34.简述物业承接