上海Vivocity怡丰城案例分析报告pPPT课件

Vivocity怡丰城 案例沉淀 2017 6 8余灵睿 区位分析 本案位于莘庄板块北面边缘 属于莘庄商务区核心开发区域 随着莘庄商务区的开发 未来发展潜力大 Shortdescriptiongoeshere 莘庄商务区定位 大虹桥 现代服务商务区 目标是打造集办公 商务 商业 会议 酒店 公寓 休闲 文化功能为一体的开放式 现代化 景观型商务区 成为莘庄城市副中心重要的活力中心 上海主城区辐射江浙的纽带 带动外围片区发展 区位分析 梅陇春申板块 七宝板块 古美罗阳板块 九亭板块 颛桥板块 莘庄板块 地铁1号线莘庄站 莘庄商务区 七宝板块 Simpletimeline 北邻金虹桥 位置佳 城市副中心 具有千年古镇旅游资源 商业竞争激烈 梅陇春申板块 市级住宅示范区 上海四大居住示范区之一 南方商务区位于此板块 商业尚不成熟 颛桥板块 无统一规划 各配套零散 多动迁小区 商业发展落后 九亭板块 板块南部发展相对成熟 板块北部新兴居住区 商业配套正在发展中 区位分析 古美罗阳板块和七宝板块为本案强劲竞争对手 其地理位置和区域成熟度优势较为明显 但本案与其相邻 有可能分流其客流 区位分析 莘庄板块 古美罗阳板块 紧邻金虹桥和漕河泾 与本案高架阻隔 区域发展成熟 老小区多 商业成熟 但稍显老化 Simpletimeline 商业环境分析 怡丰城核心辐射范围 3公里 内无大型购物中心 且商业集中度不高 竞品主要有一下几个 Simpletimeline 商业环境分析 运营商 红星商业预计开业时间 2017年年底项目体量 24万平米的主MALL 9万平米国际街区 5万平米的城市生态公园商业定位 国内首家文化体验型购物公园定位构想 融汇世界亮点 一起大不同商业标签 被定义为红星商业体系的 一号作品 是集合红星商业最成熟经验和最优秀人才所共同打造的重中之重 设计 国际设计大师安藤忠雄 业态 七大创新业态有4500平米屋顶有机农场 全城最高的屋顶农场 屋顶3200平米国际马术俱乐部 4800平米光的空间主要由 明珠美术馆 新华书店 光的空间店 两部分组成 2700平米室内真雪滑雪场 上影红星电影世界 亚洲设计师创意中心集创客空间 艺术空间和购物商场为一体的混合业态空间 以及9万平米国际街区囊括从零售 美食 咖啡 音乐 亲子 嗨吧 手工艺 经典私人订制到多国主题商品街区 地下潮流王国 另外还有全国首家冰雪主题嘉年华 来自英伦的全国首家英超球迷体验中心等 爱琴海购物公园 Simpletimeline 商业环境分析 运营商 华润置地预计开业时间 2017年年底高档 高端类型 区域性购物中心项目体量 24万平米定位构想 力 做家庭成长的陪伴者 记录者 万象城 目前万象城的定位尚不清晰 单明确的是万象城将集合国际一线奢侈品牌和潮流时尚餐饮等 打造1800个座位的百丽宫IMAX影院 1800平方的奥林匹克标准真冰场 配置超高滑梯的儿童乐园KerryKids等 还有地铁博物馆也将设置在万象城 Simpletimeline 商业环境分析 运营商 万科集团开业时间 2016年10月项目体量 24万平米客群 幼青成中老全客群覆盖商业定位 上海西南全维度家庭娱乐购物中心业态 休闲娱乐业态为主 餐饮和时尚购物占比70 特色业态为亲子娱乐 为儿童打造一个室内游乐园 为时尚群体打造一个经营状态 人气爆棚 亮点 在业态规划方面 创新业态较多 比如西西弗 大鲁阁 油腔滑调画室 星聚汇影城 高线花园集市 无极限运动馆 屋顶花园等 覆盖全客群 而且运动体验业态是一大特色 公共空间设计上 注重互动体验设计 打造时间消费空间 主题消费空间 每个公共空间都有独特特点 比如2F彩虹广场 3F彩虹课堂 3F 5F的树屋 在服务方面 附带usb充电插头 老公寄存室 母婴室也是一大亮点 七宝万科广场 Simpletimeline 商业环境分析 运营商 万科集团开业时间 2016年10月项目体量 10万平米项目类型 开放式街区商业定位 上海西南全维度家庭娱乐购物中心业态组合 餐饮 亲子 零售 娱乐 配套 餐吧 餐饮占比近半 主要品牌 百老汇影院 MUJI H M UR 银乐迪 避风塘 胖哥两经营状态 人气爆棚优势 业态丰富 特色品牌多 引入了百老汇电影城 威尔士及全国 生态环保 主题的儿童体验馆 Earth2 0地球尔等 七宝宝龙城市广场 Simpletimeline 商业环境分析 运营商 凯德置地开业时间 2016年10月项目体量 5万平米档次 中低项目类型 街区式商业定位 时尚家庭生活购物广场 以社区家庭为单位的各年龄段人群 月收入水平中等以上 集时尚 休闲 餐饮为一体的 一站式 休闲购物广场 凯德七宝购物广场 经营现状 整个项目目前经营状况一般 虽然项目商铺出租率在95 以上但是整个广场人气依然不足 家乐福 国美电器以及亲子类宝大祥青少年购物中心 三大主力店为广场的人气奠定了一定的基础 零售业态 广场内部品牌类门店的经营状况好于外围 餐饮业态 一层快餐饮的营业状况优于广场内部的大型餐饮 休闲娱乐类业态中 亲子类休闲娱乐人气不佳 消费者较少 KTV以及大光明影院 拥有较稳定的客源 但是消费者数量依然不足 Simpletimeline 商业环境分析 运营商 凯德置地开业时间 2011年7月项目体量 9万平米商业定位 在最初的社区型 家庭型mall的基础上 根据周边消费群体的改变 转为偏向时尚 年轻化的家庭型mall 主要针对15 40岁消费客群 打造时尚家庭式购物体验业态 目前主要是由购物 餐饮 休闲娱乐三部分组成品牌档次 中档 中高端主力店 乐购 优衣库 永乐 海上国际影城特色 在商场的5F部分 在2014年联手上海第一篮球公园品牌 洛克公园 打造莘庄地区首家洛克公园运动体验馆 莘庄龙之梦 Simpletimeline 商业环境分析 开业时间 2008年中档 家庭消费九大主力专业商品城 美食 娱乐 家电数码 童品 工艺品 眼镜 化妆品 玩具 黄金珠宝拥有一条全配社区服务街 邮局 药房 干洗店 花店 冲印 旅行社 电脑维修 服装修改等 百联南方购物中心 目前 百联南方的美食 娱乐 家电数码 童品 工艺品 眼镜 化妆品等商品大类在本市西南地区的零售企业中均首屈一指 有的甚至在全市也颇具实力 Simpletimeline 商业环境分析 开业时间 2008年商业体量 23 4万方定位 全业态一站式家庭购物中心代表品牌 百盛 丝芙兰 上影CGV 家乐福 百安居等 仲盛世界商城 Simpletimeline 商业环境分析 地理位置人流密度不够 商业体量也不占优势 从商业定位到物业品质来看 最具竞争力的是七宝万科 龙之梦和仲盛世界 Weakness 潜力大 竞争大 Strengths 莘庄商务区核心开发区域 随着莘庄商务区的开发 未来发展潜力大 怡丰城核心辐射范围 3公里 内无大型购物中心 且商业集中度不高 区域面对两个板块的竞争 七宝板块和古美罗阳板块 其区位和发展现状都优于本区域 特别是本区域住宅少 但是5KM以内大型体量的商业多 竞争激烈 本案相对于这些竞品 首先在体量上不占优势 在定位上竞争也将会比较大 项目背景 Awideimageandtexts 丰树集团是新加坡淡马锡控股公司 新加坡财政部对其拥有100 的股权 旗下的房地产开发 投资及资本管理公司 于2000年正式成立 以亚洲为主要发展腹地 丰树在新加坡的项目 大部分是改造项目 旗下旗舰项目有丰树商业城和怡丰城vivocity 2005年丰树集团进入中国市场 开始投资物流物业 之后进一步扩大投资范围 目前已在中国多个城市 包括上海 北京 广州 佛山 天津 无锡 西安 郑州及香港特别行政区 投资物流 工业 办公楼 零售及综合用途等房地产项目 新加坡丰树集团 项目背景 Awideimageandtexts 新加坡在各地的怡丰城项目 新加坡丰树集团在新加坡知名度较高 但在大陆已开业的怡丰城旗舰项目都不成功 项目概况 Shortdescriptiongoeshere 本案概况 新加坡丰树集团斥资50亿在中国一线城市的首个商业项目 定位为大型互动体验式商场 地理位置 上海闵行区七莘路地铁上盖开业时间 2017 5 26 跳过试营业 直接开业 物业组成 办公 丰树商业城 20万 商场 怡丰城 12万 商业定位 大型互动体验式商场 打造轻松惬意的家庭娱乐式购物体验 商业形态 巨蛋型 B2 5F 商业开业率 75 商业特色 10万方的空中花园 设置了儿童育乐天地 有机农场等商业车位 930个开发商 新加坡丰树集团投资额 50亿项目荣誉 上海丰树商业城和怡丰城2015 2016国际房地产大奖上荣获国际最佳综合体建筑奖品牌说明 怡丰城怡丰城品牌传承于新加坡怡丰城的成功模式 它既是丰树集团的旗舰零售项目 同时也是新加坡规模最大的购物中心 Simpletimeline 交通分析 交通分析 地理位置优越 足以匹配本案商业体量可以辐射的范围 莘庄北部边界 莘庄门户项目 有望跨区域辐射更多客群两条区域主干道交叉口 七莘路与顾戴路 四面临路 四通八达 地铁12号线终点站七莘路地铁站上盖项目主入口处设公交站 黎康路 秀波路 停车场出口 停车场入口 卸货车出入口 Shortdescriptiongoeshere 整体规划 项目总建筑面积约32万方 由7栋甲级办公楼 1栋展示会议厅 和1栋购物中心组成 其中办公20万方 商业12万方 办公与商业部分通过商场2层和3层连廊连接 增强了商业与办公之家的联系性 项目将分三期完成 商业部分第2期开发 开发时序合理 Shortdescriptiongoeshere 商业规划 餐饮 生活配套 垂直动线 水平动线 Shortdescriptiongoeshere 商业规划 Shortdescriptiongoeshere 商业规划 2步手动扶梯和楼梯通往B1和B2 Shortdescriptiongoeshere 商业规划 Shortdescriptiongoeshere 商业规划 儿童亲子 儿童零售 餐饮 生活配套 Shortdescriptiongoeshere 商业规划 Shortdescriptiongoeshere 商业规划 Shortdescriptiongoeshere 商业规划 业态规划餐饮和儿童占比较大 符合项目家庭式娱乐购物中心的定位 空间设计 Shortdescriptiongoeshere 外部环境 每层错开的小德中庭空间 利用中庭和敞开空间做店铺活动或其他活动场地 空旷感 屋顶空间做儿童游乐设施和农场 没有好好利用的连廊 整体来看 空间体验感不强 Weakness 体验感弱 优势不突出 Strengths 开发运营商知名度高 投资数额大 且为综合体项目 自带办公客群 上海丰树商业城和怡丰城2015 2016国际房地产大奖上荣获