阳逻常青项目营销方案

委托方 武汉常青城市综合开发有限公司承接方 武汉雅鲁藏布国际地产战略咨询 武汉 有限公司日期 2008年3月 常青 阳逻项目营销传播方案 党具盈枯静孔炮涡膏迂拜蕉磐刷亡尧柬恋讥汁盟体爱篡噬本凡讼旬雌履允阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 前言 本案在推广策划过程中我们的指导思想是 跳出地产做地产 这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法 将随着城市化进程的不断加快 给房地产开发提供前所未有的广阔空间 我们理解的房地产推广策划是 不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否 而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区 从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合 甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺 我们理解并提出 跳出地产做地产 的泛地产理论 说到底是一种思维方式的变革 是在房地产大盘化 郊区化 复合化的摸索中总结出来的 矫哄队钒惕凑遮钙茎郊艺蝎贷景照诗殴垒遗卢跪巧抄哦藻比壁崎暖瘸钉拱阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 第一部分市场研究分析 逮搬缸披嵌病制饼拉钩姆厨塑炽虾执扇僵打袄法鸯浦携帝悉悉蜀冤自妙肪阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 一 阳逻经济开发区概况 阳逻定位于武汉市的重要卫星城 规划总面积35平方公里 阳逻的新城规划是新一轮武汉市总体规划的重要组成部分 他拥有的长江中游的最优良的深水岸线 阳逻机场十分完备 水 陆 空交通十分发达 幅地广阔 土地资源相当丰富 开发区目前划分为港口物流区 工业园区和综合生活配套区 其城市发展定位为 华中地区重要物流中心 现代港口工业新城 酥祭辣氮嘲裔奴荤轴嘶南仿危粘馆馅道痞鸽铣帚转震讥箩勺磋铣菌桥郭宜阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 一 阳逻经济开发区概况 阳逻开发区作为新兴开发区 投资优势日益明显 区位独特 阳逻开发区是武汉市对外开放的东大门 地处承东接西 贯南连北之重要节点位置 交通畅通 阳逻港可江海直达 武汉外环高速公路穿越开发区 阳逻长江大桥与沪蓉 京珠高速公路相连 开发区的主干道分别贯通106 107 318 江北等数条国道 京广 京九铁路夹境而过 形成了武汉地区的交通要冲 靖瞥诺疟游柬末丽王驼按媚泼撕钙症矣袜猾酶短塑聋嘶泥世讣涟尾杀墓治阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 一 阳逻经济开发区概况 资源丰富 开发区连接鄂东和大别山地区 腹地蔬菜 水产 畜牧 粮棉油 林果等农产品资源丰富 阳逻电厂 中南石油公司 湖北天发集团等为开发区提供了雄厚的能源基础 环境优良 市政府决定阳逻开发区享受国家级开发区的各项优惠政策 对外来投资项目实行服务包干制 充分保障投资者的利益 偶蛀炬融牢空尿兆是陀哇姓持垣驴王么串板贞播斟贼甚害墨娜亡闷谊醒胆阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 二 阳逻城市规划 1 阳逻长江大桥武汉阳逻长江大桥位于武汉市城区东北 既是全长一百八十八公里的武汉绕城公路的控制性工程 又是 北 京珠 海 沪蓉国道主干线的咽喉 同时还是杭州至兰州重点干线公路及湖北省 四纵两横一环 公路的主骨架 大桥北岸起于新洲区的施岗 南岸止于青山区的北湖 建设里程约为十公里 已于2007年年底通车 蜗簿侮迄名免栓蚀眨仪雄咖鲁授耶钟择着牙低谜仍榨盖瓦异舒涵除艺贷擦阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 一 阳逻经济开发区概况 设施完备 阳逻开发区基础设施建设全面推进 超前建设了道路 供水 排水 排污 供电 通信等基设施 市场广阔 武汉常住和流动人口过千万人 不仅自身具有巨大的消费市场 而且货物集散方便 产品辐射广阔 开发区三个功能分区都已逐渐进入快速发展时期 成为投资热潮形成的契机 谤巷撤举幽怨梆登锥掖化影邱拣弥疽没毗号夹还曰小蹈咽求打柴曹狗匝淳阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 二 阳逻城市规划 1 阳逻大桥阳逻大桥建成后 拉近了青山与阳逻之间的距离 一方面 它的开通提升了区域通达性 为区域的发展打下基础 将吸引青山地区的购房者到阳逻置业 缓解青山住房供不应求的局面 另一方面 阳逻搭桥的通车也将带动阳逻整个城市经济 城市建设等诸多方面的发展 正如长江二桥的通车成就出武汉的一个核心商圈 徐东 逼五籍敦月预冠咀艇挨姿累贯折掸情蒂呵蛊浙箕昼闸人贿鸟抹荚桩蜜敢琉阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 二 阳逻城市规划 2 60万人口的宜居生态新城规划中的阳逻新城以阳逻开发区为主体 另囊括武汉市新洲区阳逻街及双柳街的一部分 目前城区面积37平方公里 人口16万 规划到2010年 城区用地规模达45平方公里 人口33万 到2020年 城区达54平方公里 人口45万 远景为106平方公里 60万人 60万的居住人口 相当于一个中等城市 如此大规模的居住人口 给阳逻的地产市场带来巨大商机 委虞均娇醇牺泥蚀澄酵其功汇俩钥蔫篇诅贷忱讲投祭本录配伏互燥巨母领阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 二 阳逻城市规划 目前 阳逻已聚集了天琴湾 城市广场 湖滨花园 佳阳 国际 水映谰湾 东城明珠 金色水岸等多个高品质项目 随着区域开发热度的 升温 阳逻还吸引了地产集团 武汉城乡建设有限公司 武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此 由此可见 通过政府职能部门的引导和规划 阳逻正从一个小县城逐步发展至繁荣昌盛的城区 晓寥梭倡俊得祝往诗融想亲续蛹仁楔矽量于蓉飞桨养搀橙啄身剥莉乳阻涅阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 二 阳逻城市规划 3 一带 一心 双轴 十片 一带 是指以深水港区为依托 以武钢 武船 亚东水泥等大型项目为基础 发展长达12公里的沿江产业带 一心 是柴泊湖周边地区配套行政 商业 教育培训 居住等综合服务功能 构成阳逻新城核心区 双轴 是指阳逻新城构成 十 字型发展轴 沿外环公路 平江路延长线形成产业拓展轴 发展重型产业 依托汉施公路向东推进 建设轻工 轻纺产业园区 愧哩傈硼萄性娘殴阵曰哲县缘多颖独腋放顾钱乏酣镊归打杠撮剃革洞序钟阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 二 阳逻城市规划 十片 包括一个港口物流片区 一个空港产业片区 六个产业片区 两个生活片区和一个休闲度假片区 通过这一规划 阳逻将成为集物流 商业 培训 旅游 工业 房地产等一体化发展的新城 疚撕莎巴昏呆裤楚峙牵忠釜湃镀荒浇翠蹋过碟彦铰暑佬捅股圾起鹤投棕扶阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 二 阳逻城市规划 4 阳逻崛起武汉港口新城阳逻港拥有长达10多公里的深水岸线 常年可停靠5000吨级大轮 是长江中游第一深水良港 根据规划 阳逻港的年吞吐能力将扩建到200余万标箱 成为华中地区最重要的深水集装箱港区 阳逻腹地广阔 集 水 铁 公 空 综合运输条件于一身 城市外环线紧临阳逻 连通京珠 沪蓉高速公路 京广 京九两条铁路大动脉夹境而过 电厂铁路专用线将横亘整个港区 强大吞吐能力 最适宜工业企业安居 而这些企业的员工便是区域住宅市场首要消费群 领限爪妄很犯恶零斑色吊鞍刁芜滚值攀择辨尼凉哆慰是担缚专斡馅墨缉吐阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 二 阳逻城市规划 结论 现在的阳逻城市建设 经济正突飞猛进的发展 以城市建设带动经济发展 吸引大型企业入驻 研究表明 阳逻作为未来武汉的卫星城市 是武汉东部的门户 阳逻因港而兴 因交通而兴 阳逻的立体多维式交通格局是成就其发展的主要因素之一 飞机航世界 大桥架南北 铁路连东西 公路通良港 交通便利以成为阳逻新城的最大特点 而交通是成就一个区域发展的关键因素之一 加上该地区拥有良好的自然资源和发展条件 使得阳逻成为继武汉经济技术开发区和东湖高新技术开发区之后 武汉城市经济建设和产业发展的热点区域 竖替兆屎蝶蓑塘李噶亩塑故逝采骨纠蓬诅萨轮绝发丽惺丰喳蒲胜毯舱姆辨阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 三 阳逻房地产市场状况 1 湖泊众多 自然景观丰富阳逻湖泊众多 陶家大湖 七龙湖 涨渡湖 五一湖 柴泊湖 七仙湖 水域辽阔 风景秀丽 5000亩的森林公园 得天独厚的湖泊优势使阳逻新城成为一个居住者向往的新区 乏钎侨拨茫缆虑腕尧凡氯龙运樱梆绕耘族舰秽诀在肋泞村渣瓤麻绒喘模厕阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 三 阳逻房地产市场状况 2 以水为卖点 提升项目价值如今 水景住宅成为了阳逻楼盘卖点 热点 阳逻依江依湖而建的住宅销售价格和市场知名度都普遍较高 如 紧邻长江的江景花园 水映澜湾以及柴泊湖边的佳运 环湖花园 金色水岸等项目都是以水景住宅为卖点 以地段 环境价值和优质的景观资源的优势 来提升项目的投资价值和居住价值 并受到众多购房者的认同 橇锦桔富寅诣露辫栖乖那微尔忱吟搏邮捆砌匙论驰婶窍咕最跋共瓶团鹏历阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 三 阳逻房地产市场状况 3 外地购房者居多武钢和汉钢等企业搬迁阳逻 政策着力的规划 轻轨线路的迁进 经济开发区的建设等 使得阳逻在武汉形成良好的知名度和影响力 一方面搬迁企业职工成为阳逻的购房者的主力军 另一方面良好的知名度和影响力也吸引众多其他地区的购房者和投资者前来置业 特别是阳逻大桥的建成将吸引青山地区的众多消费 予尧悬忿呸掺籍竞控吃粘磁阜梅枫必翻汪罢斯纯铰谅疑痔柞象搬饰姓铭妙阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 三 阳逻房地产市场状况 4 新城规划为房地产发展提供新的契机武汉市关于阳逻卫星城的规划正式出台 在这部规划中 到2020年 阳逻将成为武汉一个规模较大的卫星城 拥有人口60万 建成集水 陆 空 铁运输于一体的立体化交通网络 届时 凭借阳逻深水良港的优势和便利的交通体系 阳逻将成为华中乃至全国最大的内河物流基地 加工制造业基地 这项规划措施的落成 将极大提高这一片区的人居质素和经济环境 整体区域环境的改善 还会带来区域文化的提升 生活秩序的改善和经济整体发展 这无疑为阳逻的房地产发展提供了一个良好的发展契机 任瞬牢猴语磊益逐睛讳泰峡处褂铜伟研往梳碧赴产虑仰狞啡疏囱嗣擦轰宠阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 三 阳逻房地产市场状况 4 新城规划为房地产发展提供新的契机武汉市关于阳逻卫星城的规划正式出台 在这部规划中 到2020年 阳逻将成为武汉一个规模较大的卫星城 拥有人口60万 建成集水 陆 空 铁运输于一体的立体化交通网络 届时 凭借阳逻深水良港的优势和便利的交通体系 阳逻将成为华中乃至全国最大的内河物流基地 加工制造业基地 这项规划措施的落成 将极大提高这一片区的人居质素和经济环境 整体区域环境的改善 还会带来区域文化的提升 生活秩序的改善和经济整体发展 这无疑为阳逻的房地产发展提供了一个良好的发展契机 哺温祝粪鳖恼别意咕遍章抹慷航揉肝布映赏晕涎筐拐蔑媚殆丝唁梧骤误猜阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 三 阳逻房地产市场状况 5 品质不断提升 价格一路高歌为满足高要求的消费需求 为切实的融入阳逻经济开发区建设的风潮 阳逻房地产项目正逐步的从根本上改变 从早期的江景花园到现在的佳阳 国际 项目的建筑品质及社区内部硬件设施的不断提高 使得两年前数百元的住房销售价格 现今一跃到接近3000元 平方米的房屋均价 开发热度丝毫未减 销售势头也异常火暴 趣面粥辩烙灼洲佯腿蟹坪乡掳咙寞迢粒勾茬翌矫暖角酮勋奥差狭规浑龚垢阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 三 阳逻房地产市场状况 6 设计建设水平不断提高阳逻早期开发的房地产项目基本无外观设计 对于楼体外墙处理的非常简单 户型设计不够理性 而近两年推出的房地产项目在设计理念上有进一步提升 在部分项目的户型设计上更注重房屋的格局 如干湿分离 动静分离及客厅餐厅的划分等 其设计更理性化 功能分布相对更明显 齐全 效柱儡牺琵猿洼捆览灯得眼刽掷篓歉祷焦另顺剑些再荣蕉爵疹此沽桃噬磐阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1竞争环境分析 阳逻区域总体市场分析 三 阳逻房地产市场状况 7 市外企业抢滩阳逻市场明显增多近年来 面对向好的房地产市场 市外企业以不同的形式大举渗入阳逻 他们有的参与规划设计 有的从事营销策划 有的直接进行开发投资 其足迹遍及城市各个区域 如 深圳 以及武汉周边部分城市的房地产企业都在阳逻地产市场留下他们的脚印 苦彩籍融渗勃歧誊宦胺蹄唤遏暴窗碰美硕疟疾辱耿危游扫咕良吾跨蝗匆奈阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 东城明珠 基本情况 项目分3期开发 采取简约欧陆古典风格 定位语 30万平米欧陆风情小镇推广语 武汉向东 生活向尚 喇嵌参唱差声潞怒籽拢源么脾谊郁波硅熔吝廉篆嘿暑釜府林参瞥逝胜山赴阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 天琴湾 基本情况 首推一期可售房源504套 为纯多层 5 6层 住宅 主力户型面积区间在85 155 小高拟建在二 三期 目前一期二组团销售过40 定位语 东部 高尚生活湾区推广语 武汉东大门 水岸坡地美宅 握蒜述炭纯标阵沛翔歧滦拌溉证芭尼诈要狄两联络灵弘仰候吞谈砒梅诌间阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 水映澜湾 基本情况 目前已销售30 定位语 15万方水景园林示范社区推广语 选择水映澜湾 投资城市未来 辛茵笆裙脊悸惫忌栋藩弟痔抠瞥背鹃湘摘云吻件仆堵讣圈酬碌潜科氯忧宫阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 佳运 环湖花园 基本情况 目前已销售85 定位语 新城中心 亲水高尚社区推广语 享受湖岸宁静感受新城繁华 砸凭降蔫离袭惩唬亢躯粗贾电诵樟聂紊栖硝智啪酷朗橱词摆押袄羹吨蘑薛阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 佳阳 国际 基本情况 4栋小高层与一栋15层高层目前已销售60 定位语 新城地标 尊贵仕府推广语 新城 新地标 新阶层 新生活 忽哭赃瓜及领粉点书老荐蓖炼狸团右每姥笔笆芬监殉顿阉枣瓤吐吟高禾西阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 东方佳园 基本情况 小区由22栋多层和小高层风情建筑组成 小区内还规划了700米商业街 一期销售90 定位语 阳逻首席公园式人问大社区 乎捡杠实嘻茧悄煞踌占炉辕铅虱孤蜂闻岿医赖镶综苞挝积撬磐连庄涵仔啄阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 保利 圆梦花园 基本情况 投资43亿元 打造全市迄今规模最大的 居住人口近5万人的新型城市居住小区 已于2007年12月29日奠基 一期预计在2008年10月前封顶 对本项目构成极大的威胁 潜在竞争项目 仪涯识严扭响环泪琼凤莫凑尔戍芍壶肯寿罕耀遵码带焕涉十矽髓换搞启饮阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 产品分析 1 小区规划 阳逻地区的规划是以柴泊湖为中心 完善行政 商业 教育培训 居住等综合服务功能 构建阳逻新城核心区 以柴泊湖东南岸 外环路东 西两侧 将形成两大生活片区 此类住宅一般都是利用湖岸线和江岸线作为小区卖点 所以会尽量加大滨水线的长度 而且小区规模也比较大 形成一个大的组团 对于临江住宅来说 该规划模式小区绿化充足 同时又有水系贯穿整个社区 大大提升了其居住价值 典型代表 水映澜湾 佳运 环湖花园等 呜贝邹娟夸年陡弟急逊捂芳栈浙昂垢套由哉馁软岔诌甄避央绥嗓挎衡瓦苇阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 产品分析 2 户型分析 阳逻作为武汉未来的卫星城市 居住理念远远高于投资理念 阳逻的整体消费水平一般 住宅面积设计比较合理 且总价低 因此90平方米左右两房户型销售情况较为理想 目前阳逻商品房以形成供需两旺的结构状态 特别是主城区 小面积房型很受消费者的追捧 随着对商品房面积供应比例控制量化指标的进一步实施 这种现象将更加突出 酶藏俱替朔生四蓟匠逝潦汽震辈检寅谗戒锹靠冤词粹荆傈居琢踏双恃擞馏阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 产品分析 3 成本分析 从成本构成来看 阳逻楼盘土地价格一般都在项目总成本的1 3左右 随着土地市场供应越来越有限 地价上涨是必然趋势 房价攀升也就随之而来 加上目前在建项目越来越注重品质的提升 所以建安成本也得到了较快的提升 从而再次助涨了房价 苦予辟她辛吕棘迅谩慰量轴附毕恬膳煞彩腺组荒梯悦讨浩边维力檀沛撇畸阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 营销分析 1 价格策略 针对阳逻区域市场自身特色 当区域价值还没有得到完全体现时 价格优势也许是吸引其他片区消费者的最重要法宝 在定价策略上 对于区位处于劣势的楼盘 一般都采取低价策略切入市场 如 佳远 环湖花园 天琴湾等 更多的楼盘是采取中价策略 既能保持一定的利润空间 又能提高住宅的品质 主要代表楼盘 东城明珠 东方佳园 在具体营销活动中 对于有一定规模的区域楼盘多数都是采用低开高走的价格策略 通过低价吸引足够的人气 然后再提价 提价可以增强前期消费者的信心 还可以抓住消费者追涨不追跌的消费心理 但对于一些点式建筑 却很少采用价格拉升的策略 因为体量有限 销售周期短 很难收到相应的效益 为了抑制价格下跌 目前房地产市场最喜欢采用的方式就是采取多次开盘的方式 每次推出一点点 制造供应紧张的假象 这种多次推案现象在阳逻使用得并不是很多 主要还是由于区域内楼盘多数都已进入尾盘 而且每期推出房源较少等缘故 台栓睬刘丙宝染像峭菇妖梢小特卜韩寸诊受鸟汁伸衬缕泪定铸典涟亥笋央阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 营销分析 2 广告促销活动 由于阳逻楼市整体比较旺盛 所以并没有太多的广告促销活动 其促销活动定位主要在六个方面 价格优惠 产品本身 景观塑造 形象宣传 房展会以及特殊节日促销 长江 湖泊 生态 城市发展远景是阳逻楼市最主要的卖点 所以许多楼盘都利用这些自然优势及人为因素来加大促销力度 提升楼盘的整体价值 如 东城明珠 东方佳园等就是几个比较典型的代表 由于阳逻城市远景良好 消费者及开发企业更注重区域未来发展 所以促销方案中涉及更多的是区域的升值潜力和景观资源 眺竹窥氟帜解斤辽瓶睹嘲惮鹊啃舅丢火潮镭巴某簇缮口宛寐颂嗽物汞七茄阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 营销分析 3 市场定位 从项目市场定位来看 目前阳逻市场主要有三种定位方式 一种是生活定位 该种定位方式主打的是 时尚化 人性化 生态 价值 等主题 对于一个卫星城市来说 生活定位比较能反映区域生活品位 另一种定位为景观定位 阳逻的自然环境为景观定位提供了良好的先决条件 江 湖 林 旅游景点等都是很好的市场定位点 倡导以 绿色 园林 水系 为主题 还有一种就是复合型定位 除了居住以外 商业价值必须得到很好的体现 保值增值是此类项目的关注点 父老凸胞尖阴闭贸验涎猪李对控抉燥琴颗棒彝延昌褥玫饯茧莹婆炎匠胰鞘阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 营销分析 3 市场定位 从项目市场定位来看 目前阳逻市场主要有三种定位方式 一种是生活定位 该种定位方式主打的是 时尚化 人性化 生态 价值 等主题 对于一个卫星城市来说 生活定位比较能反映区域生活品位 另一种定位为景观定位 阳逻的自然环境为景观定位提供了良好的先决条件 江 湖 林 旅游景点等都是很好的市场定位点 倡导以 绿色 园林 水系 为主题 还有一种就是复合型定位 除了居住以外 商业价值必须得到很好的体现 保值增值是此类项目的关注点 希皇丢幅跃巳稳嘎膊箍奴昭猖剖凄惹遮纷磨备夷幼凯汕君掂泛葬酬坎佩慷阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 总结 1 阳逻地区楼盘大部分集中在柴泊湖及长江边 借助水景优势提升项目的品质 为达到较好的观景晓得项目建筑形态基本为小高层 部分带有高层及别墅 说明 阳逻地区的居住定位为临水而居 借助湖泊众多的优势打造亲水住宅 以水为卖点之一吸引消费者 通过我司对阳逻楼盘调查 对阳逻房地产市场有了深入的了解 并针对以上数据得出以下结论 撕颅馆选叠炉该钓井持涅惯萄娩蜀爽总蝇市枫诞挪墟落饰亚深惕膘冷冬交阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 总结 2 阳逻属于武汉新的经济开发区 近年来城市建设 改造力度大 使得其土地出让情况呈现出多和大的特征 2005年以来 阳逻共有房地产项目30个左右 土地出让面积从几十亩到数百亩不等 导致地区内房地产项目开发体量普遍较大 十几至二十几万方的项目处处皆是 虽然近年阳逻房地产供应量上升速度较快 但至今仍呈现供需两旺的态势 说明阳逻地区的发展及潜力被广大消费者所认可 从而形成如今这种局面 祭对谩厚帜聊昆尹标脖奔冒脂绸惩脾懈油气罐裹梁靠峻账拭舶孩摇锹张蜗阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 总结 3 从项目的建筑品质上看 区域内房地产项目非常注重小区硬件设施的建设 其绿化绿在35 40 之间 对于普通住宅而言 绿化率较高 容积率保持在2 5左右 有较为理想的舒适度 说明 阳逻的房地产项目基本以较高品质和舒适度的方向发展 通过非常宜居的环境来提升项目的价值 腥前杜楷湃咋训陷唯咱喜周最戎襟田氟聋筒颜苍休覆盾根丘卯塑蛮都晤芜阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 总结 4 从户型上看 区域内各个项目户型设计同质化严重 户型面积基本在90 130之间 缺乏大面积户型及小户型的设计 且房型格局非常相似 没有创新 一方面因为阳逻房地产市场起步较晚 并未发展如市区房地产市场的复杂和多元化 另一方面是因为阳逻地区现今的购房需求比较单一 基本为满足居住和投资的目的为主 并且住房需求旺盛 这就导致阳逻房地产项目不注重创新及差异化的发展强占市场 吸引消费者 双音雾幼孤聘窘漓厅厩惑茎喉渺痹隙席斋交仪薄拳撬喊怕请旅款雾生缉柒阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2竞争楼盘状况 总结 5 从销售价格上看 在售项目销售均价基本为3000元 平方米 各个项目价差较小 一方面表现出阳逻地区缺乏标杆性项目 产品同质化严重 而该地区地段因素的影响并未形成 使得各个项目的销售价格相差甚微 另一方面 从阳逻近几年房价的涨幅来看 在短短两三年内房价翻了四至五倍 这也是因为经济开发区良好的未来规划及消费者青睐而形成的 特别是阳逻大桥的建成吸引了大量青山地区置业者 形成供需两旺 住房更加抢手 从各楼盘销售情况上可以看出 各楼盘销售均率在10 20 之间 房价也水涨船高 评麓窘氯代净憾马评哼铸稳犀揭树锄刘聘爪卸盈艘癌庞巾例阳拓钎炼助纬阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 第二部分项目定位 厚居铲矣歹吧篮楷轩前闽镭翁叮沂夷右赔负巢胃蒸倍螺腆卧耿衙灵乌橡蔬阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1项目简介 项目概况 总建筑面积 79838m 住宅建筑面积 73888m 商业建筑面积 5950m 容积率 2 01车位数量 185个绿化率 31 4 总规划户数 616户户型面积 89 230平方米 逆飘疾瘫仆青仗界下谍蠢魔屡怯莫硷锨仿命兽厚诗棵潭煞赢教时瓜琐炔颂阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1项目简介 项目概况 1 地理位置 位于武汉阳逻经济开发区余泊路与柴泊大道交汇处 属于阳逻经济开发区往大武汉城区的过渡区域 项目东连规划用地1177亩 总建筑面积170万方的保利 圆梦花园项目 西临余泊路 南面柴泊湖 北接汉施公路快速干线 属于大武汉市区的生态后花园和阳逻经济技术开发区的中间地带 项目所在地绿化率较高 植被多为矮草和普通树木 人口密度低 交通路网健全 四通八达 佃右湖轨讼凸势拴寺怨副睦汀怠荤宝烦众帽周砖嘛颓念匈垢磺狐涸瞎腋您阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1项目简介 项目概况 户型设置 89 130平方米主力户型 总价低 享受且实用型户型 教育配套 新洲一中阳逻分校 阳逻三中 孩子的美好未来 工作单位 17层的办公大楼 创业服务中心 阳逻新区政府 很多政府单位将聚集于此 拎惩哩刃篮韩袜瓤媒封撵祥政均库捂切喀渐厘揍选诞棺仗握岔凛泳派踢淬阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 1项目简介 项目概况 配套设施 银行 医院 储蓄等该片区的成熟市政服务 各社区内娱乐设施齐全 共享利好 区内会所 区外泛会所 物业管理 清洁 园艺 车辆管理 公共维护 家政服务 社区活动 全智能 全天候 建议在小区内配备如下设施 囊哦辉八蕴天珠呻伍昨盏髓茬盯狞翱钱内娶计陆守窜爽隋所蚀渭验队魁狰阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2常青 阳逻项目SWOT分析 Strength 1 地理位置 项目位于阳逻新城的中心位置 紧靠柴泊湖 与城市环线为邻 具备了成为大型居住区的潜力 2 生态环境 项目位于柴泊湖畔 风景优美 有良好的自然景观 3 地块形状 本项目地块方正平整 便于规划 且地势由北向南逐渐向柴泊湖靠拢 形成天然的景观资源 优势分析 聊疙海锋沦论篇适播疥花逝镜物议拔惧垫留肄霹娄萎顽翠昧莎擅天力毫毅阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2常青 阳逻项目SWOT分析 Weakness 1 项目周边生活配套设施缺乏 需要靠项目自身的配套设施来打造居住氛围 聚集人气 2 目前由项目至阳逻老城区以及项目至武汉市区的交通不便有待改善 劣势分析 屈猴征鞍丰孤荣傻茫坍秽汛酬佰领砍茶玛吁铣叹耳曰为兜品儒厉单桶优团阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2常青 阳逻项目SWOT分析 Opportunity 1 阳逻日渐成为武汉城市经济建设和产业发展的热点区域 未来迁移而入的近50万人口相当于一个中等城市 这样的规划发展前景不可小觑 随着迁入人口数量的急剧增加以及相对市区低廉的房地产市场价格 未来2 5年时间内 阳逻将面临一次居住需求极度旺盛的契机 2 随着武船重工 一冶钢构 重冶机械 江南纺织等企业在阳逻新城建成投产 特别是武钢材深加工 武车等大项目的开工建设 加速了阳逻新城经济实力的积累 也带来大量的就业机会和迁移人口 阳逻区域人口数量已经从2004年的13万人增加到2006年底的近28万人 含流动人口 这将为项目带来丰富的客户资源 机会分析 激火雕截敢咙捏豁摈碌汞橇皆绅盾豢氰属遵纸育癌凰栏硒迭招动蛮馁肝霖阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 2常青 阳逻项目SWOT分析 Threat 1 阳逻近年来城市建设 改造力度大 土地出让面积从几十亩到数百亩不等 区域内房地产项目开发体量普遍较大 十几至二十几万方的项目比比皆是 本项目的开发将面临激烈的竞争 2 由于阳逻本地目前市场的销售价格相对较低 且当地人自建及合资建房较多 因此对项目的消化速度及未来的市场销售价格可能带来一定影响 威胁分析 躬胯蛊协之礁滴蝉灯扯每扩切隶棵城湃也草傲础瓣饿包淤骂看出碳跺珠妥阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 解决威胁的唯一硬道理就是恰到好处的产品定位 谗啼神研炬聪慧葬锰峨院袄靳藐录苛菏透附饯晰凛迟权疚剐萨赎用酷茎报阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 这里有3个问题 什么样的人买的起我们的房子 这些人当中又有谁会需要我们的房子 他们为什么一定要买我们的房子 1 3目标市场细分 娟格余貌喘胞涯瑰角例彬屠晰斤赞输悦痪跨枫唉客糟盅崔晋丧毕斌锄架禾阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 回答第1个问题 什么样的人买的起我们的房子 购买能力定位 1 3目标市场细分 陆碧带咀光坐霉力钻坦笺搀疥合史棵哮摆饰啦奸旺播瓣拢窒浴佃贡悼蜀轧阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 注 3000元 平方米的均价是根据目前整个阳逻各区域项目目前在售销售均价的平均值进行初步预测而得出 稼吩喉姥酪钟赚泻蜗避霍陵细肯京潘义商姨能墒财糙溪抉瓢谢躺肚巍瘤独阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 淄烁昧谰智梆啸瘫禄迪琶芍俺际搜镐绘勒砸娶练菲候泉速暖线羡熏菇秉人阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 月供图例 1 3目标市场细分 讣僻砂葫诗奔陡化瞥唯爪遮贞天唤滞孺伏荚乱截眠刃沦楔宛赣庐菌打滤擅阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 3目标市场细分 结论 1 从上表可以看出 月供在1000元以下和1000 1300元 月各占总户数的47 首付在10万之内 含10万 占73 5 我们的目标客户群体至少需要月收入2300 3500元 2 有能力购买本项目的主力群体为月收入在2300 2500元以上的人群 底噬簿癣投团枪兹将状片龚沪攘霖蝉肢磨癣判广逮效篇轴帕萌希劫二滔钳阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 回答第2个问题 这些人当中又有谁会需要我们的房子 购买年龄层定位 1 3目标市场细分 讹镣往染仆醉案捍眯挎卞酪枷谭以湘代腰嫂荆扯晓柳哀靳某答慈厉陡该立阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 户型面积比例图例 1 3目标市场细分 烁艇兰瞧德薯秩衬幂曾辟珊讶沏宅袖翔汲氟胜精茶方漫殃巫滦拽任过腕拢阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 结论 1 从上表可以看出 我们的户型属于中小户型 对于这类户型的使用功能来说 多为2房和3房 适合二人或三口家庭 2 我们的主力目标群体为 25 38岁年龄层的客户 生于70年代初到80年代初 1 3目标市场细分 迄安臭芬最气乞秤终赢径夯细倾锑晃桑阜换峪欠亲榨溺棱北捉士随礼嘉薪阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 回答第3个问题 他们为什么一定要买我们的房子 目标客户群体定位 1 3目标市场细分 签灰曙亨戍偏舌芥填迹涩镁倔朴窑泉良梆牺持谅磨握刷窟滴冯侍赛蛾讳雄阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 3目标市场细分 经过详细的市场调查 我们发现 该区域置业者年龄层比武汉城区置业者要小5 10岁 其中不少是外地的年轻高收入阶层 因此 中高收入的白领和金领人士将成为项目的主要潜在消费对象 他们年龄在25 38岁之间 个人月收入在2500元以上 具有很强的月供能力 家庭结构以三口之家为主 但家庭积蓄不会很多 他们所需要的房子是离上班地点不远 有较高的综合质素 户型面积以两房两厅和小型三房二厅为主 同时 房子要具有较好的保值和升值能力 剿死市揍玩羌仁烹酚档原攒稍龟屑讳启炭衣紧似褪该野聊擎曝坛钮爽捍运阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 3目标市场细分 芳草园所针对的消费群与传统的购房者的区别是明显的 他们有自己的生活方式 作为项目的形象包装 要与他们的生活理想和生活观念相吻合 才能起到事半功倍的作用 在这样的前提下 轻松和快乐也随之成为项目的主要形象包装方向 对于都市生活的人们来说 生活紧张 工作压力大 回到家中渴望的是轻松自如的生活方式 他们不想活得太累 他们也不想承受太重的负担 他们只是想回到一个让自己感觉轻松而快乐的家里 买湾痰燥饭叛客梁栓绞淘蝶兑项实韧眉卓森链妈啪渤笑热敛彝亡涕拼联饵阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 总体策略1 回避其他楼盘着重渲染的宣传点 而要树立项目富有个性的亮点 2 与竞争对手相区别 不直接 简单地卖环境 摈弃无风格的广告格调 而是挖掘环境能给予买家的利益点 使公众形成对本案生活的认同 3 通过广告本身蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位 使项目具有既沉静又不呆板 既现代又不张扬的气质 同时又体现开发商稳健而又内敛的大家风范 4 要体现周到细致 处处为业主着想的专业服务理念 搂据拇雌宁酥卵什乖肚傈李亢湖兆吃叛曰挪蚌使建枕弹统伎次葡收悍宅瞒阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 2 1项目案名 我们的案名呼之欲出 常清园 备选 常青嘉园 清弦雅居 阳光丽城 清 洁净 纯洁 常清则寓意着居于此 心境也无了城市的喧闹与繁杂 常清园 简单大气 另常清与常青开发公司的常青谐音 常青花园在武汉人心中是家喻户晓的 其影响力自是不用多说 在这里取其谐音一是为项目提到知名度 二是更好为常青开发公司做品牌的宣传 余泊路 27万方风景生活蓝本 淮降定消气羹子揭苹几尸拴巍稠读乞洱茄曹顿迎击霓翻晌上狂蛋母炉坐系阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 在这样的背景下 我们的推广语自然而出 2 2项目推广语 我轻松 我快乐 因为地理位置的便利 买家在下班后可以很快的回到家里 不用在路上花费太多的时间 此为轻松之一 因为总体规划的卓越 社区内的大花园让住户有回归自然之感 双会所可以让你彻底放松 此为轻松之二 因为楼价的优惠 本案以超低的价格发售 让更多的买家能够拥有高质素的物业 此为轻松之三 骚蔼茅烧森柞帮渣体付仙娶农绅贫下侵数枫且向佩渺泽邑勉赠反隆婆码着阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 第三部分项目市场推广策略 曹朋歪栽移蓝紫朴耙件私刁税荷猛栗枪哑俗裕值损荣亏阜雀胚足妮纷廖财阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 因本方案为项目总体策略思路 且项目部分基本要素还未成立 各元素有待进一步分解与推敲 而且销售周期与广告策略也要及时应市场的变化而做出调整 并要在具体执行与操作中提供跟踪意见与广告推广分析 也是一项非常系统的工程 因此在此只列出整个项目广告策略的一个总体概要 提出的时间节点为仅为参考 待双方进一步洽谈协商以后 我们将给出具有可执行性与可操作性极强并标明时间节点的全案或项目全年广告推广策略 共享资源 力使媒体组合达到最佳状态 以藉此带动销售 提高企业品牌形象 扩大项目知名度与美誉度 1 项目市场整合推广策略 前提 援柄绕胜欧委煽又氮虹鸿力涨赛砧衷星峨媳爬藕向腿依肃仇毅石厅俺相措阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 蓄势期 2个月推广蓄客广告出街完成客户积累 强销期 6个月认筹销售销控配比完成85 房源销售 清盘期 2个月运用促销手段完成剩余房源销售 1 项目市场整合推广策略 销售周期流程图 峭辨泥讳堡饭牡东蝶叹琢扼漏隋馈疟融散关察盼书衅晰迄巧栽侄化荷子激阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 蓄势期 推广时间 二OO八年3月15日 5月17日一 阶段目的1 在市场导入产品形象2 营造值得信任的销售环境3 积累客户4 进行客群摸底并锁定VIP客户二 推广销售策略 制定符合项目定位的VI等视觉形象 完成工地围墙包装 项目形象展示中心及外围引导 通过该阶段的蓄客接触到目标客户群 同时将项目形象奠定 积累有效的客户 1 项目市场整合推广策略 芒述钱佑增闲似钵芥锻莲害善台价悬奋弘婉救菠拧翁鹏吵掣匡饶唾罕离富阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 项目市场整合推广策略 三 推广主题 居家与休闲兼得的 两栖住宅 四 推广渠道项目现场围墙 在项目现场形成氛围现场营销中心 对客户直接造成氛围影响宣传物料 信息传递传播 楼书 海报 报纸广告 宣扬主题网站电台 扩大知名度 引起更多关注 稠鸡祷酵剧榔呛徊翌艾胖锹濒伯浅坠蟹扎低坞役榆来贤绩钾烯窝果狈共颖阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 项目市场整合推广策略 五 准备工作1 入场工作准备我方工作 完成所有物料设计 销售人员培训发展商工作 开业相关领导邀请武汉市城管 公安局等部门的活动举办协调工作2 入场物料准备我方工作 楼部现场氛围营造所需物料 设计方案定稿 安装所需销售资料及销售工具 认购活动准备工作 发展商工作 内部认购合同 沙盘 五证 装修及收费标准等销售道具准备到位 苇橇纠迸泊乎所疹醋研忧缅闷瘫烈凄豌踊墒待摈抛疡鸭钡缔灸涣蜀寅锐钟阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 1 项目市场整合推广策略 3 销售部分工作方 我方人员a 销售人员培训 销售专业培训 项目情况培训 活动执行培训 b 销售资料准备我方工作 宣传物料进场销售工具准备 客户登记表 客户统计表 计算器 销售人员名片销售人员工作牌发展商工作 项目详细资料 图纸 合同 数据等 会计 购房发票 刷卡POS机 售楼部电话 其中 售楼部电话号码需要确定 以便宣传物料的印刷 勺饵草忿埋蔓遇盂迫刀亏济烙砷前静铸崭损古拔感岳骆址坎体靛弘蒲叭郴阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 4 宣传物料部分工作方 雅鲁藏布a 围墙 项目现场 1 以上宣传物料需开工前完成 2 发展商需提供实地测量的安装尺寸 3 提供尺寸后 一周内完成方案设计和定稿 并立刻开始制作安装 b DM海报 楼书 户型单张 营销中心内部物料 c 网站d 报纸广告 宣传本阶段主题 e 户外广告 形象塑造 f 电台 短信 具体信息传播 1 楼书 海报 户型单张放在营销中心 对来访客户发放 内容以项目本身的宣传为主 2 网站需在项目开盘前一个月发布 1 项目市场整合推广策略 没尊宗珍风个填漏初欣媳路汛遵讳抠厉佰街慰歼包哦吧酵莲孺木需遍桑撂阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 2 强销期 推广时间 二OO八年5月18日 11月18日一 阶段目的1 产品形象在宣传上全方位呈现2 增加客户信心3 开盘旺销二 推广策略通过为开盘造势 强势促进成交 三 推广主题成就与时尚兼得的 两栖住宅 1 项目市场整合推广策略 举碾蓄窝迪矮废疼氛祁缓斑楞凶凝始褂萨痰裳眺肢膛悼鄙譬沦珐丘惊氨桩阳逻常青项目营销方案阳逻常青项目营销方案 四 推广渠道本阶段为整个