第九章-房地产税收制度与政策PPT课件

1 周天建 环境与测绘学院土地资源管理系 二 一二年十二月 房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies 2 第九章房地产税收制度与政策 税收制度概述 房产税 1 2 主要内容 税收的概念及特征 税收制度及构成要素 税收的征管 现行房地产税收 纳税人 课税对象 计税依据 税率 纳税地点和纳税期限 减税 免税 具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 城镇土地使用税 3 纳税人 课税对象 计税依据 适用税额和应纳税额的计算 纳税地点和纳税期限 减税 免税 3 第九章房地产税收制度与政策 耕地占用税 土地增值税 4 5 主要内容 纳税人 课税对象 计税依据 税率和适用税额 加成征税 减税 免税 纳税环节和纳税期限 纳税人 征税范围 课税对象和计税依据 税率和应纳税额的计算 扣除项目 减税 免税 征收管理 关于土地增值税若干问题的通知 的有关规定 其他规定 4 第九章房地产税收制度与政策 契税 相关税收 6 7 主要内容 纳税人 课税对象 计税依据 纳税环节和纳税期限 减税 免税 有关具体规定 固定资产投资方向调节税 营业税 城市维护建设税和教育费附加 企业所得税 个人所得税 印花税 有关房地产税收的优惠政策 8 享受优惠政策的普通住房标准 个人购买销售住房税收优惠政策 个人出售住房所得税优惠政策 住房租赁税收优惠政策 5 第九章房地产税收制度与政策 掌握 1 学习要求 房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 契税 营业税 城市维护建设税和教育费附加 个人所得税 印花税 有关房地产税收的优惠政策 熟悉 2 税收制度及构成要素 企业所得税 了解 3 税收的概念及特征 税收的征管 现行房地产税收 固定资产投资方向调节税 6 第一节税收制度概述 一 税收的概念及特征 概念 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式 其本质是国家凭借政治权力 按照法律规定的程序和标准 无偿地取得财政收入的一种手段 特征 三性 强制性 无偿性 无偿索取 关键特征 固定性 区别于其它财政收入的特征 7 第一节税收制度概述 二 税收制度的构成要素 纳税人 课税主体 纳税人 直接负有纳税义务的单位和个人 直接向国家交纳税款的单位和个人 不同于负税人 负税人 实际负担税款的单位和个人 如高档商品消费税 8 第一节税收制度概述 二 税收制度的构成要素 课税对象 课税客体 课税目的物 对什么事物征税 一般按课税对象性质不同 税种可分五大类 流转税 增值税 消费税 营业税和关税 收益税 企业所得税 外商投资企业和外国企业所得税 个人所得税 财产税 房产税 契税 车辆购置税 车船使用税 资源税 城镇土地使用税 耕地占用税 资源税等 行为目的税 印花税 城市维护建设税 固定资产投资方向调节税等 9 第一节税收制度概述 二 税收制度的构成要素 计税依据 课税依据 课税基数 计算应纳税额的根据 从价计征 大多数 如契税 从量计征 按数量 税率或税额标准 据以计算应纳税额的比率 体现征税的深度 是中心环节 分三种 比例税率 房产税 契税 累进税率 土地增值税 定额税率 城镇土地使用税 耕地占用税 10 第一节税收制度概述 二 税收制度的构成要素 附加 加成和减税免税 调节纳税人负担的轻重 附加 地方附加 副税 对所有纳税人加征 正税为基础 加成 加成征收 只针对特定的纳税人加征 一般在收益税中 减税 减征部分税款 如减半征收 免税 免交全部税款 即不需缴纳任何税款 规定起征点和免征额 加重税负 减轻税负 11 第一节税收制度概述 二 税收制度的构成要素 违章处理 偷税和抗税属于犯罪行为 漏税和欠税属于一般违章行为 不构成犯罪 对违章行为的处理 批评教育 强行扣款 加收滞纳金 罚款 追究刑事责任 2007年真题 纳税人即负税人 指税法规定的负有纳税义务的单位和个人 2007年真题 欠税 漏税属一般违章行为 不构成犯罪 12 第一节税收制度 三 税收的征管 四 现行房地产税收 5 7 房地产税收 5项 房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 契税 自己看 与房地产有关的税收 7项 固定资产投资方向调节税 2000年1月1日起暂停征收 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 个人所得税 印花税 两税一费 13 第二节房产税 一 纳税人 房产税是以房产为课税对象 向产权所有人征收的一种税 产权属于全民所有的 以经营管理单位和个人为纳税人 特殊的 产权出典的 以承典人为纳税人 特殊情况的 产权所有人 承典人均不在房产所在地的 或产权未确定以及租典纠纷未解决的 以房产代管人或者使用人为纳税人 特殊情况的 二 课税对象 课税对象是房产 房产税在城市 县城 建制镇和工矿区征收 范围 农村不征收 14 第二节房产税 三 计税依据 两种类型 非出租房产 以房产原值一次减除10 30 后的余值作为计税依据 税基 房产余值 出租房产 以租金收入作为计税依据 以劳务或其它形式作为房租的 应根据当地租金水平确定一个标准租金额 四 税率 两种类型 按房产余值计征的 为房产余值的1 2 按房租计征的 为租金的12 2009年真题 2009年4月 王某将其住宅出租 月租金收入为2000元 其当月应缴纳的房产税为 元 A 80B 160C 200D 240 15 第二节房产税 五 纳税地点和纳税期限 房产税在房产所在地缴纳 属地原则 房产不在同一地方的纳税人 应分别向房产所在地的税务机关纳税 属地原则 房产税按年计征 分期缴纳 六 减税 免税 国家机关 人民团体 军队自用的房产 若出租或非自用 则须缴税 国家财政拨付事业经费的单位自用的房产 全额拨款事业单位 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用房产 附设营业用房 出租房产除外 16 第二节房产税 六 减税 免税 个人所有非营业用的房产 如个人住房 经鉴定为损坏 危险房屋的免征 对企业因停产 撤销而闲置不用的房产 经省级税收部门批准可暂不征收 但房产转让或恢复生产时要征税 房产大修停用半年以上的 经申请审核 在大修期间免征房产税 在基建工地为工地服务的各类临时性房屋 在施工期间一律免征房产税 但施工结束后转让给基建单位的 从接收的次月起征税 企业办的学校 医院 幼儿园自用的房产 可免征 中小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征 但校办工厂 商店 招待所等应征收 2006年真题 学校兴办的招待所用房 可免征房产税 17 第二节房产税 六 减税 免税 重点 房地产开发商开发的商品房要不要交房产税 商品房在出售前 不征收房产税 但售出前开发商已使用或出租 出借的商品房应征收 出售后由购房者依法纳税 18 第二节房产税 七 具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 7 1具备房屋功能的地下建筑 具备房屋功能的地下建筑 是指有屋面和维护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 经营 工作等的场所 如地下人防设施 在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 应征收房产税7 2自用的具备房屋功能的地下建筑 工业用途房产 按房屋原价的50 60 作为应税房产原值房产税 房屋原值 50 60 1 10 30 1 2 商业和其他用途房产 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值房产税 房屋原值 70 80 1 10 30 1 2 19 第二节房产税 七 具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 7 2自用的地下建筑 与地上房屋相连的地下建筑 如地下室 地下停车场 商场的地下部分 应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 重点难点 区别三个概念 房产原值 房产原价 原始价值 应税房产原值 针对自用的具备房屋功能的地下建筑 此外房产原值 应税房产原值 房产税计税税基 应税房产原值扣除10 30 2008年真题 按税法规定 自用的地下商业用途房产 若房屋原价为100万元 则其最低应缴纳房产税 元 A 4200B 5880C 8640D 86400 20 第二节房产税 七 具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 7 3出租的具备房屋功能的地下建筑 非自用 按出租地上房屋建筑有关规定计征房产税 无论是商业 工业或其他用途 2007年真题 对具备房屋功能的地下建筑 征收房产税的相关规定有 A 自用的工业房产 以房屋原价的50 60 作为应税房产原值B 自用的工业房产 以房屋原价的50 60 作为计税税基C 商业用途地下建筑 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值D 出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E 地下人防设施免税 21 第三节城镇土地使用税 一 纳税人 是以城镇土地为课税对象 向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税 土地使用权人 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的 由代管人或实际使用人缴纳 特别的 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的 由实际使用人纳税 土地使用权共有的 由共有各方划分使用比例分别纳税 二 课税对象 对城市 县城 建制镇和工矿区范围的土地征收 农村不征收 22 第三节城镇土地使用税 三 计税依据 计税依据是纳税人实际占用的土地面积 土地面积由省级政府确定的单位组织测定 四 用税率和应纳税额的计算 4 1标准 采用分类分级的幅度定额税率 每年每平方米标准分为四个档次 大城市1 5 30元 中等城市1 2 24元 小城市0 9 18元 县城 建制镇 工矿区0 6 12元 记忆方法提示 记住第一档次1 5元 每档上限为下限的20倍 下一档最低档依次减0 3元 2007年 城镇土地使用税采用分类分级的 税率 A 比例B 超额累进C 全额累进D 幅度定额 2008年真题 县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米 元 A 0 4 8B 0 4 12C 0 6 12D 0 9 18 23 第三节城镇土地使用税 四 用税率和应纳税额的计算 4 2调整 经济落后地区 可适当降低税额 但降低额不得超过最低税额的30 经济发达地区 可适当提高税额 但必须报财政部批准 24 第三节城镇土地使用税 五 纳税地点和纳税期限 地点 该税由土地所在地税务机关征收 属地原则 期限 城镇土地使用税按年计算 分期缴纳 月 季度 半年 25 第三节城镇土地使用税 六 减税 免税 6 1政策性免税 如需减免 由省级税务机关审核后报国家税务总局批准 国家机关 人民团体 军队自用的土地 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 如学校 医院 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用月份起免缴5至10年 财政部另行规定的能源 交通 水利等设施用地和其他用地 26 第三节城镇土地使用税 六 减税 免税 6 2由地方确定的免税 个人所有的居住房屋及院落用地 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 免税单位职工家属的宿舍用地 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 集体和个人举办的学校 医院 托儿所 幼儿园用地 27 第四节耕地占用税 一 纳税人 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税 农民家庭占用耕地建房的 家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外 都可以作为纳税人 特别的 二 课税对象 征税对象是占用耕地从事其他非农业建设的行为 28 第四节耕地占用税 三 计税依据 以纳税人实际占用耕地面积作为计税依据 一次性征收 只交一次 不是每年的行为 四 税率和适用税额 定额税率 分四个档次 以县为单位 人均耕地在1亩以下的 含1亩 为每平方米10 50元 人均耕地在1 2亩 含2亩 的地区 每平方米8 40元 人均耕地在2 3亩 含3亩 每平方米6 30元 人均耕地在3亩以上的 每平方米5 25元 2009年真题 耕地占用税实行 A 比例税率B 累进税率C 比例税率和定额税率D 定额税率 记忆方法提示 每档上限为下限的5倍 下一档 前三档 下限依次减2元 10 8 6 最后一档下限为5元 29 第四节耕地占用税 五 加成征税 经济特区 经济技术开发区和经济发达 人均耕地特别少的地区 可适当提高但最高不得超过规定税额的50 占用基本农田的 适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高50 30 第四节耕地占用税 六 减税 免税 减税范围 可以减按每平方米2元的税额标准征收耕地占用税 1 铁路线路 包括铁路路基 桥梁 涵洞 隧道及其按照规定两侧留地 2 公路线路 包括经批准建设的国道 省道 县道 乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟 截水沟 3 飞机场跑道 停机坪 包括经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降 滑行和停放的场所 4 港口 包括经批准建设的港口供船舶进出 停靠和旅客上下 货物装卸的场所 5 航道 包括在江 河 湖泊 港湾等水域供船舶安全航行的通道 31 第四节耕地占用税 六 减税 免税 减税范围 农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地 建设自用住宅 可以按照当地的适用税额标准减半征收耕地占用税 村烈士家属 残疾军人 鳏寡孤独和革命老根据地 少数民族聚居区 边远贫困山区生活困难的农村居民 在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的 经所在地乡 镇 人民政府审核 报经县级人民政府批准以后 可以免征 减征耕地占用税 32 第四节耕地占用税 六 减税 免税 免税范围 军事设施占用耕地 学校 幼儿园 敬老院 医院占用耕地 七 纳税环节和纳税期限 纳税环节 在发放建设用地批准书前完税 纳税期限 自接到土地管理部门办理占用耕地手续通知之日起30日内缴纳 33 第五节土地增值税 一 纳税人 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的税 转让方 卖方 取得收入 二 征税范围 征税范围包括国有土地及地上建筑物及其他附着物 不包括通过继承 赠与等方式无偿转让房地产的行为 2006年真题 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税 34 第五节土地增值税 三 课税对象和计税依据 课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额 不是转让总价 土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入 减除规定扣除项目金额后的余额 转让收入 扣除项目金额 纳税人转让房地产所取得的收入 包括转让获得的全部价款以及相关经济利益 包括货币收入 实物收入和其他收入 35 第五节土地增值税 四 税率和应纳税额的计算 四级超额累进税率 4 1税率 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 第一段 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的部分 税率为40 第二段 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的部分 税率为50 第三段 增值额超过扣除项目金额200 以上部分 税率为60 第四段 土地增值额 转让收入 扣除项目金额 土地增值率 土地增值额 扣除项目金额 似以房产为主的房地产评估费用的计算方法 36 第五节土地增值税 四 税率和应纳税额的计算 四级超额累进税率 4 2简化计算 速算扣除系数 增值额未超过扣除项目金额50 的 应纳税额 土地增值额 30 即速算系数为0 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的 应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的 应纳税额 土地增值额 50 扣除项目 15 增值额超过扣除项目金额200 以上的 应纳税额 土地增值额 60 扣除项目 35 可根据土地增值税税率基本定义推导 37 第五节土地增值税 四 税率和应纳税额的计算 四级超额累进税率 2008年真题 某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权 转让收入为2900万元 土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元 土地增值税应纳税额为 万元 A 330B 350C 440D 870 第一步 计算出增值额增值额 转让收入 扣除项目 2900 1800 1100 万元 第二步 计算增值率增值率 增值额 扣除项目 1100 1800 61 第三步 根据增值率的数值 选择对应公式应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 1100 40 1800 5 350 万元 38 第五节土地增值税 四 税率和应纳税额的计算 四级超额累进税率 2007年真题 某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币 扣除项目金额为1500万元 则应缴土地增值税力 万元 A 450B 525C 600D 900 第一步 计算出增值额增值额 转让收入 扣除项目 3000 1500 1500 万元 第二步 计算增值率增值率 增值额 扣除项目 1500 1500 100 第三步 根据增值率的数值 选择对应公式应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 1500 40 1500 5 525 万元 39 第五节土地增值税 五 扣除项目 扣除项目的内容 五项 取得土地使用权时所支付的金额 第一项 土地开发成本 费用 第二项 建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 第三项 与转让房地产有关的税金 营业税 城市建设维护税 印花税 教育费附加等 第四项 其它 第五项 40 第五节土地增值税 六 减税 免税 纳税人建造普通标准住宅出售 其土地增值额未超过扣除金额的20 的免征 增值额较小 如超过20 的 应就其全部增值额计税 因国家建设需要而被政府征收的房地产免征 2006年真题 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和 的 免征土地增值税 A 10 B 20 C 30 D 40 41 第五节土地增值税 七 征收管理 纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内 到房地产所在地税务机关办理纳税申报 纳税人在项目竣工前转让房地产的 可以预征土地增值税 待项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 如预售 八 关于土地增值税若干问题的通知 的有关规定 8 1关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 普通住宅的认定 按省一级政府的标准执行 纳税人既建造普通住宅 又建造其他商品房的 应分别核算土增税 2006年3月2日 42 第五节土地增值税 八 关于土地增值税若干问题的通知 的有关规定 8 2关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 能提供购房发票的 扣除项目的第一项 第三项可从购买年度起至转让年度每年加计5 作为扣除项目 购房时缴纳了契税 可以提供契税完税凭证的 可以扣除 不加计 既无评估 又无发票 税务机构可以实行核定征收8 3关于土地增值税预征和清算问题 对已竣工房地产项目 凡转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上时开始清算 预征土增税问题 2007年真题 对已竣工验收的房地产项目 凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 以上的 应进行土地增值税的清算 A 55 B 65 C 75 D 85 43 第五节土地增值税 八 关于土地增值税若干问题的通知 的有关规定 8 4因城市实施规划 国家建设城要搬迁 纳税人自行转让房地产的 免征土增税 是国家的问题 8 5关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 凡投资方以及所投资 联营的企业不从事房地产开发 免征土增税 凡所投资 联营的企业从事房地产开发的 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 2009年真题 以房地产作价入股作为联营条件 将房地产转让到所投资 联营的企业中时 应按规定征收土地增值税 区分是否从事房地产开发 44 第五节土地增值税 九 其它规定 1994年1月1日以前签订的房地产转让合同 免征土增税 1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项 在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的 免征土增税 自2008年11月1日起 对个人销售住房暂免征土增税 45 第六节契税 一 纳税人 纳税人 契税是在土地 房屋权属发生转移时 对产权承受人 买方 购房者 征收的一种税无论是有偿无偿 不同于土增税 在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属 承受的单位和个人为纳税人 权属转移指 包括房地产转让的所有方式 国有土地使用权出让 土地使用权转让 包括出售 赠与和交换 房屋买卖 房屋赠与 房屋交换 46 第六节契税 一 纳税人 下列方式视同权属转移 以土地 房屋权属作价投资 入股 以土地 房屋权属抵债 以获奖方式承受土地 房屋权属 奥运冠军奖励住房 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地 房屋权属 二 课税对象 征税对象是发生产权转移变动的土地 房屋 47 第六节契税 三 计税依据 四种情况 以成交价为计税依据 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖 以税务部门核定的市场价格作为计税依据 土地使用权赠与 房屋赠与 以价格差额作为计税依据 土地使用权交换 房屋交换 以评估价格作为计税依据 税收机关认为有必要时 有逃税嫌疑时 48 第六节契税 三 计税依据 四种情况 2008年真题 房屋交换时 以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据 2006年真题 契税的计税依据是房屋产权转移时 双方当事人约定的转让价格 任何单位和个人不得改变计税价格 49 第六节契税 四 税率 契税税率一般为3 5 各地适用税率由省一级政府确定 五 纳税环节和纳税期限 纳税环节 在纳税义务发生以后 办理契证或房屋产权证之前 纳税期限 由承受人自转移合同签订之日起10日内办理纳税申报手续 50 第六节契税 六 减税 免税 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地房屋用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征 城镇职工 按规定第一次购买公有住房的 免征 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 免征 土地房屋被征收 占用后 重新承受土地 房屋权属的 由省级政府决定是否减免 纳税人承受荒山 荒沟 荒滩 荒丘土地 用于农林牧渔业生产的 免征 外交方面的经外交部确认可免征 自2010年10月1日起 对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的 减半征收 对个人购买90平方米及以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的 减按1 税率征收 2008年真题 因地震住房灭失而重新购买住房的 免征契税 51 第六节契税 七 契税的其它有关规定 法定继承人 配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 不征收契税 非法定继承人继承土地房屋的 属于赠与行为 应征收契税 对因房屋征收 拆迁 重新购置住房的 对购房成交价中相当于征收 拆迁 补偿款的部分免征契税 成交价格超过征收 拆迁 补偿款的 对超过部分征收契税 企业改制重组过程中 同一投资主体内部所属企业之间土地房屋权属的无偿划转 不征收契税 2008年真题 按照陈某的遗嘱 其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受 其中 应缴纳契税的有 A 陈某的儿子B 陈某的经纪人C 陈某的继母D 陈某的女儿E 护理陈某多年的保姆 2007年真题 居民因房屋被拆迁而重新购置住房的 不征收契税 与继子女形成扶养教育关系的继父母有继承权 52 第七节相关税收 一 固定资产投资方向调节税 2 1营业税 营业税是对提供应税劳务 转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的税 销售不动产的营业税税率为5 以营业额为计税依据 纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的 由税务机关核定其营业额 二 营业税 城市维护建设税和教育费附加 两税一费 53 第七节相关税收 2 2城市维护建设税 城建税以缴纳增值税 消费税 营业税 三税 有其一即可 的单位和个人为纳税人 城建税实行的是地区差别税率 分为三档 纳税人所在地在城市市区的 税率为7 纳税人所在地在县城 建制镇的 税率为5 不在城市市区 县城 建制镇的 税率为1 城建税以纳税人实际缴纳的增值税 营业税 消费税的税额作为计税依据 仅指正税 不包括滞纳金 罚款等非税款项 二 营业税 城市维护建设税和教育费附加 两税一费 54 第七节相关税收 2 3教育费附加 以实际缴纳的三税 增值税 营业税 消费税 的税额为计税依据 教育附加率为3 二 营业税 城市维护建设税和教育费附加 两税一费 纳税人 在中华人民共和国境内 企业和其他取得收入的组织为纳税人 个人独资企业 合伙企业不适用 企业所得税法 按其他办法缴纳 税率 一般为25 特殊为20 应纳税所得额 收入总额 不征税收入 免税收入 各项扣除 以前年度亏损 三 企业所得税 55 第七节相关税收 纳税人 在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的 取得的所得 境内 境外的均可 的个人 不满足上面条件 但从中国境内取得所得的人 计税的项目 11项 财产租赁 转让 偶然所得 与房地产相关的个人所得税税率 财产租赁所得 财产转让所得 适用比例税率 税率为20 四 个人所得税 56 第七节相关税收 对转让住房有关的个税规定 对实际成交价格为转让收入 价格明显低于市场价格且无正当理由的 税务机关可核定 可以从转让收入中扣除三项 房屋原值 转让住房缴纳的税金 有关的合理费用 1 房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及相关税费2 转让住房过程中缴纳的税金指 两税一费 还有印花税等3 合理费用是指实际支付的住房装修费用 住房贷款利息 手续费 公证费等 四 个人所得税 57 第七节相关税收 对转让住房有关的个税规定 个税应与转让环节的营业税 契税 土增税一并办理 也可以委托契税征收部门征收 对个人转让自用5年以上 并且是家庭唯一生活用房取得的所得 免征个人所得税 也不需要交营业税 土地增值税 印花税 无偿获赠不动产后再转让的 应以财产转让收入减除受赠 转让过程中缴纳的税金及合理费用后 按20 征个税 减除项目没有房产原值 故赠与扣税较重 四 个人所得税 58 第七节相关税收 2009年真题 偶然所得 因为不是固定收入 所以不属于个人所得税的征收范围 四 个人所得税 纳税人 印花税是对因商事活动 产权转移 权利许可证照授受等行为而书立 领受的应税凭证征收的税 签合同 领执照等 在中国境内书立 领受税法规定应税凭证的单位和个人 五 印花税 59 第七节相关税收 征收范围 商事和产权凭证 合同或合同性质的凭证 产权转移书据 营业账簿 权利 许可证照 工商营业执照 资质证书等 其它 税率 两种 比例税率 对一些载有金额的凭证 税率分5档1 0 5 0 3 0 1 0 05 定额税率 对一些无法计算金额的凭证 或者虽有金额但作为计税依据明显不合理的 按件征税 五 印花税 60 第七节相关税收 计税依据 合同或具有合同性质的凭证 以凭证所载金额作为计税依据 营业帐簿中记载资金的账簿 以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据 不记载金额的营业执照 专利证等 按件数纳税 免征 自己看一下 五 印花税 61 第八节有关房地产税收的优惠政策 普通住房标准 三条件必须同时满足 住宅小区建筑容积率在1 0以上 单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 其它规定 省级可制订本地区政策 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但上浮比例不得超过20 一 享受优惠政策的普通住房标准 营业税 个人自建自用住房销售时 免征营业税 企事业单位按房改成本价 标准价出售住房的收入 暂免收营业税 二 个人购买 销售住房税收优惠政策 62 第八节有关房地产税收的优惠政策 营业税 销售住房 2011年1月28日起 对个人购买住房不足5年转手交易的 统一按其销售收入全额征税 个人将购买超过5年 含5年 的非普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个人将购买超过5年 含5年 的普通住房对外销售的 免征营业税 二 个人购买 销售住房税收优惠政策 63 第八节有关房地产税收的优惠政策 契税 从2010年10月1日起 对个人购买90平方米以下普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的 减按1 税率征收契税 前面已提到过 土地增值税 个人销售住房暂免征土地增值税 印花税 个人销售或购买住房暂免征印花税 二 个人购买 销售住房税收优惠政策 64 第八节有关房地产税收的优惠政策 出售已购公房 赠与的房屋转让 扣除相关合理费用后作为所得 对个人转让自用5年以上 并且是家庭唯一生活用房取得的所得 免征个人所得税 前面已提到过 三 个人出售住房个人所得税优惠政策 65 第八节有关房地产税收的优惠政策 个人出租住房按10 征收个人所得税 个人出租 承租住房签订的租赁合同 免征印花税 个人出租住房 不区分用途 在3 税率的基础上减半征收营业税 实际为1 5 按4 征收房产税 免征城镇土地使用税 对企事业单位 社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房 减按4 税率征收房产税 四 住房租赁税收优惠政策 2008年3月1日起 66 课堂练习题 一 单项选择题1 是税收的关键特征 A 强制性B 固定性C 无偿性D 有偿性2 国家征税必须通过法律形式 事先规定纳税人 课税对象和课税额度 这表明了税收的 特征 A 强制性B 固定性C 无偿性D 有偿性3 决定税收的课税范围 是区别征税与不征税的主要界限 也是区别不同税种的主要标志 A 课税主体B 税率C 税基D 课税对象 67 课堂练习题 一 单项选择题4 对特定的纳税人实行加成征税 加一成等于加 的10 A 正税B 副税C 纳税人D 税率5 对特定的纳税人实行加成征税 加二成等于加正税的 A 10 B 20 C 30 D 40 6 下列关于税收违章处理 表述错误的是 A 违章处理是对纳税人违反税法行为的处置B 纳税人的违章行为通常包括偷税 抗税 漏税 欠税等不同情况C 偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为D 抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为 68 课堂练习题 一 单项选择题7 房产税的课税对象是 A 房产B 土地增值额C 房产人D 负税人8 下列关于房产税的纳税人 表述错误的是 A 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B 产权属于全民所有的 以经营管理的单位和个人为纳税人C 产权出典的 以出典人为纳税人D 产权所有人 承典人均不在房产所在地的 或者产权未确定以及租典纠纷未解决的 以房产代管人或者使用人为纳税人9 甲企业自用写字楼房产原值为2000万元 按规定应缴纳的房产税可能是 万元 A 16 8 21 6B 21 6 24C 24D 100 69 课堂练习题 一 单项选择题10 房产税的纳税期限为 A 按月计征 分期缴纳B 按年计征 分期缴纳C 按年计征 一次缴纳D 按月计征 一次缴纳11 下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是 A 损坏不堪使用的房屋和危险房屋 经有关部门鉴定后B 对企业因停产 撤销而闲置不用的房产C 企业办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园自用的房产D 房产大修停用三个月以上的 经纳税人申请 税务机关审核 在大修期间免征房产税12 城镇土地使用税的计税依据是 A 纳税人实际占用的土地面积B 纳税人实际建设的房屋使用面积C 纳税人实际建设的房屋建筑面积D 纳税人自己测定的土地面积 70 课堂练习题 一 单项选择题13 关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 财税 2005 181号 规定 自用的地下建筑 凡工业用途房产 以房屋原价的 作为房产税应税房产原值 A 40 50 B 50 60 C 60 70 D 70 80 14 下列关于税收的表述中 正确的是 2004年试题 A 房产税的课税对象是房产B 房地产转让 必须按照交易合同上载明的价格征收契税C 农村居民占用耕地新建住宅 全部免征耕地占用税D 城市 县城 建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据15 城镇土地使用税采用的税率是 A 四级超额累进税率B 四级超额累退税率C 分类分级的幅度定额税率D 比例税率 71 课堂练习题 一 单项选择题16 县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米 元 2008年试题 A 0 4 8B 0 4 12C 0 6 12D 0 9 1817 是耕地占用税的征税对象 A 占用耕地从事其他农业生产的行为B 占用耕地从事其他非农业建设的行为C 占用耕地从事其他非农业建设的单位D 占用耕地从事其他非农业建设的个人18 耕地占用税的计税依据是 按照规定税率一次性计算征收 A 纳税人非实际占用的耕地面积B 纳税人实际占用的耕地面积C 纳税人实际占用的非耕地面积D 纳税人实际占用的建设用地面积 72 课堂练习题 一 单项选择题19 经济特区 经济技术开发区和经济发达 人均耕地特别少的地区 耕地占用税适用税额可以适当提高 但最高不得超过规定税额的 A 50 B 60 C 70 D 80 20 占用基本农田的 耕地占用税适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高 A 40 B 50 C 60 D 30 21 下列不属于耕地占用税免税范围的包括 A 部队军事设施用地B 学校用地C 医院用地D 农村居民占用耕地新建住宅 73 课堂练习题 一 单项选择题22 土地增值税以 为计税依据 A 纳税人继承房地产所取得的土地增值额B 纳税人出租房地产所取得的土地增值额C 纳税人转让房地产所取得的土地增值额D 纳税人赠与房地产所取得的土地增值额23 土地增值税的课税对象是 A 无偿转让房地产所取得的土地增值额B 赠与转让房地产所取得的土地增值额C 继承转让房地产所取得的土地增值额D 有偿转让房地产所取得的土地增值额24 纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起 日内缴纳耕地占用税 A 10B 15C 30D 60 74 课堂练习题 一 单项选择题25 土地增值税征收中 土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定 金额后的余额 A 增加项目B 扣除项目C 排除项目D 剩余项目26 土地增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的 土地增值税应纳税额的速算公式是 A 应纳税额 土地增值额 30 B 应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 C 应纳税额 土地增值额 50 扣除项目 15 D 应纳税额 土地增值额 60 扣除项目金额 35 27 土地增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的 土地增值税应纳税额的速算公式是 A 应纳税额 土地增值额 30 B 应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 C 应纳税额 土地增值额 50 扣除项目 15 D 应纳税额 土地增值额 60 扣除项目金额 35 75 课堂练习题 一 单项选择题28 土地增值额未超过扣除项目金额50 的 土地增值税应纳税额的速算公式是 A 应纳税额 土地增值额 30 B 应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 C 应纳税额 土地增值额 50 扣除项目 15 D 应纳税额 土地增值额 60 扣除项目金额 35 29 土地增值额超过扣除项目金额200 的 土地增值税应纳税额的速算公式是 A 应纳税额 土地增值额 30 B 应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 C 应纳税额 土地增值额 50 扣除项目 15 D 应纳税额 土地增值额 60 扣除项目金额 35 30 某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权 转让收入为2900万元 土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元 土地增值税应纳税额为 万元 2008年试题 A 330B 350C 440D 870 76 课堂练习题 一 单项选择题31 下列不属于土地增值税扣除项目的是 A 取得土地使用权时所支付的金额B 土地开发成本 费用C 建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格D 与转让房地产无关的税金32 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起 日内 到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报 A 7B 10C 15D 3033 对已竣工验收的房地产项目 凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 以上的 应进行土地增值税的清算 2007年试题 A 55 B 65 C 75 D 85 77 课堂练习题 一 单项选择题34 契税的税率为 各地适用税率 由省 自治区 直辖市人民政府按照本地区的实际情况 在规定的幅度内确定 并报财政部和国家税务总局备案 A 1 5 B 2 5 C 3 5 D 3 6 35 按照 契税暂行条例 由承受人自转移合同签定之日起 日内后办理纳税申报手续 并在征收机关核定的期限内缴纳税款 A 10B 15C 20D 3036 减征 免征契税政策中 城镇职工 按规定第一次购买 的 免征契税 A 私有住房B 公有住房C 商品住房D 二手住房 78 课堂练习题 一 单项选择题37 自2010年11月1日起 对个人购买90平方米及以下普通住房的 契税税率下调到 A 1 B 2 C 3 D 4 38 下列不需交纳契税的是 A 以土地 房屋权属作价投资B 房屋买卖C 继承土地 房屋权属D 房屋赠与39 销售不动产的营业税税率为 A 1 B 3 C 5 D 7 79 课堂练习题 一 单项选择题40 某市房地产项目转让收入3000万元 其应该缴纳的两税一费合计为 万元 A 60B 90C 150D 16541 教育费附加的税率在城市一般为营业税的 A 1 B 3 C 5 D 7 42 企业所得税实行比例税率 其税率是 A 10 B 18 C 25 D 33 80 课堂练习题 一 单项选择题43 个人所得税法 及其实施条例规定 个人转让住房 以其 为应纳税所得额 按照 财产转让所得 项目缴纳个人所得税 A 转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B 转让收入额减除财产原值 再加上合理费用后的余额C 转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D 财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额44 印花税的税率采用 两种 A 定额税率和累进税率B 比例税率和定额税率C 累进税率和累退税率D 特殊税率和一般税率 81 课堂练习题 二 多项选择题1 税收的本质决了它具有 的特征 A 强制性B 固定性C 无偿性D 一致性E 有偿性2 是税收制度的主体 A 税收机关B 税收管理人员C 税收法律D 税收法规E 税收规章3 按税率和税基的关系划分 税率主要有 三类 A 比例税率B 累进税率C 累退税率D 定额税率E 非固定税率 82 课堂练习题 二 多项选择题4 是减轻纳税人负担的措施 A 附加B 加成C 减税D 免税E 规定起征点和免征额5 下列关于税收的征管 表述正确的是 A 税收的开征 停征以及减税 免税 退税 补税 依照法律的规定执行B 税务机关应当广泛宣传税收法律 行政法规 普及纳税意识 有偿地为纳税人提供纳税咨询服务C 税务机关应当依法为纳税人 扣缴义务人的情况保密D 纳税人 扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人 扣缴义务人的情况保密E 纳税人依法享有申请减税 免税 退税的权利6 下列应免征房产税的有 A 职工自用住房B 军队自用的房产C 房产大修停用三个月以上的 经纳税人申请 税务机关审核 在大修期间可免征房产税 D 名胜古迹自用的房产E 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 83 课堂练习题 二 多项选择题7 下列关于城镇土地使用税的纳税人的说法 正确的是 A 城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人B 城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位 不包括个人C 城镇土地使用权共有的 由共有各方划分使用比例分别纳税D 城镇拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的 由代管人或实际使用人缴纳E 城镇土地使用权未确定或权属纠纷未解决的 由实际使用人纳税8 对具备房屋功能的地下建筑 征收房产税的相关规定有 2007年试题 A 自用的工业房产 以房屋原价的50 60 作为应税房产原值B 自用的工业房产 以房屋原价的50 60 作为计税税基C 商业用途地下建筑 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值D 出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E 地下人防设施免税9 城镇土地使用税在 征收 A 城市B 县城C 建制镇D 工矿区E 农村 84 课堂练习题 二 多项选择题10 根据国务院令第483号 国务院关于修改 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定 土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次 即 A 大城市1 5 30元B 大城市1 2 24元C 中等城市1 2 24元D 小城市0 9 18元E 县城 建制镇 工矿区0 6 12元11 下列土地符合免征城镇土地使用税的包括 A 国家机关自用的土地B 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C 宗教寺庙自用的土地D 公园开展出租经营用的土地E 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 85 课堂练习题 二 多项选择题12 耕地占用税实行定额税率 具体分 四个档次 A 以县为单位 下同 人均耕地在1亩以下 含1亩 的地区 10 50元 B 人均耕地在1 2亩 含2亩 的地区 8 40元 C 人均耕地在2 3亩 含3亩 的地区 6 30元 D 人均耕地在3亩以上的地区 4 20元 E 人均耕地在3亩以上的地区 5 25元 13 耕地占用税减税范围中 可以按规定税额减半征收的包括 A 农村居民占用耕地新建住宅B 铁路线路C 农村烈士家属 残疾军人 鳏寡孤独和革命老根据地 少数民族聚居区 边远贫困山区生活困难的农村居民 在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的D 学校 医院 幼儿园E 对定居台胞新建住宅占用耕地 如确属于农业户口的 86 课堂练习题 二 多项选择题14 下列情形中 按照房地产评估价格计算征收土地增值税的有 A 纳税人建造普通标准住宅出售B 因国家建设需要而被政府征收的房地产C 提供扣除项目金额不实的D 转让房地产的成交价格低于房地产评估价 又无正当理由的E 隐瞒 虚报房地产价格的15 下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人 表述正确的是 A 中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B 产权属于全民所有的 以经营管理的单位和个人为房产税纳税人C 城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人D 有偿转让土地使用权 地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人E 在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属 转让的单位和个人为契税的纳税人 87 课堂练习题 二 多项选择题16 是契税的征税对象 A 发生产权转移变动的土地B 未发生产权转移变动的土地C 发生产权转移变动的房屋D 未发生产权转移变动的房屋E 未发生产权转移变动的土地 房屋17 下列关于契税的计税依据 表述正确的是 A 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖 为成交价格B 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定C 土地使用权交换 房屋交换 为所交换的土地使用权 房屋的价格D 征收机关认为有必要时 也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估 以评估价格作为计税依据E 在房地产交易契约中 无论是否划分房产的价格和土地的价格 都以房地产交易契约价格总额为计税依据 88 课堂练习题 二 多项选择题18 下列属于免征契税范围的包括 A 事业单位承受土地 房屋用于教学的B 社会团体承受土地 房屋用于出租经营的C 城镇职工 多次购买公有住房的D 因不可抗力失去住房而重新购买住房的E 纳税人承受荒山 荒沟 荒滩 荒丘土地使用权 用于农 林 牧 渔业生产的19 投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率 具体适用税率为0 五个档次 A 1 B 5 C 10 D 15 E 30 20 城市维护建设税是随 附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税 2004年试题 A 增值税B 财产税C 消费税D 流转税E 营业税 89 课堂练习题 二 多项选