房价-申论经典范文.doc

三、申论要求1.用150字左右的篇幅，概括出给定材料所反映的主要内容。(20分)2.用200字左右的篇幅，概括房价上涨的原因。(30分)3.请以价格主管部门工作人员的身份，就我国房价上涨的现状，用不超过1500字的篇幅提出关于稳定房价的建议。要求中心明确，有针对性和操作性，有说服力。(50分)模拟试卷七参考答案1.答案提示近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。因此，了解价格快速上涨的原因并找出解决措施成为有关部门的重要任务。2.答案提示一是住房及商品房的需求确实较旺，其中包括居民和机构的投资行为。二是供给方面成本上升：钢材、水泥、木材、砖石等建材市场价格全面上涨；人力成本、项目的期间费用上升；土地成本持续上涨。三是商品房供应结构发生变化。当低端的商品房供应减少时，整体的商品房价格将上升。四是信息系统不畅。我国没有统一、规范的房地产市场信息发布平台，加上少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，恶意哄抬房价；有的囤积土地、囤积房源，诱发房价短期内非正常上涨。3.答案提示物价局稳定房价的措施建议为加强对房地产市场运行的监测调控，稳定住房价格，物价局要求各级政府价格主管部门要采取有力措施，抑制住房价格的过快上涨。具体措施建议如下：1.严格经济适用住房价格管理。各级政府价格主管部门要对经济适用住房实行政府指导价管理，限价销售，确定价格以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。经济适用住房超过政府规定享受面积标准部分的，按当年度同一区域内的普通商品住房价格出售，开发建设单位应按规定缴纳因政府优惠政策的差价款，差价款实行专户储存，专款专用，主要用于经济适用住房项目的小区基础设施和配套建设，用于经济适用住房和廉租住房建设的专项补充资金。2.做好廉租住房租金管理。廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应，与同期公有住房租金水平相衔接。3.加强商品住房成本的监管，引导住房价格合理形成。商品住房的成本由土地使用权取得费、勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共设施配套建设费等构成，属房屋配套性质的建设费用应按规定计入房屋建造成本，一并计入房价，房地产开发经营企业不得以任何名义向购房者重复计费。要加强调控引导，定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本，引导住房价格合理形成；对高收入家庭购买的高档商品住房，由企业依据开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。必要时，政府也可规定开发企业利润限制幅度，控制不合理的价格上涨。4.规范商品住房价格的销售行为。商品房销售实行一房一价、售房明码标价制度，房地产开发经营企业在取得商品房预售许可证后，应当在其售房场所显著位置设置商品房明码标价牌和售房标价表，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准等内容，禁止虚假标价。商品房销售实行成交价格申报制度，房地产开发经营企业在商品房销售合同报当地房地产行政主管部门备案的同时，应当将销售合同价格报同级价格主管部门备案。5.进一步完善土地价格管理。要建立规范的基准地价定期确定和公布制度，以基准地价为依据调控、引导住房市场价格水平。各级政府价格主管部门要会同有关部门综合考虑国家宏观政策、城镇土地市场供求状况等影响地价的各种因素，合理确定基准地价，定期更新和调整基准地价，并及时向社会公布基准地价。同时，规范土地市场交易价格行为，制止低价出让土地，高价炒卖房地产行为。6.继续清理整顿涉及住房建设项目收费。对不合法、不合理的收费要坚决予以取缔，继续降低部分过高的收费标准。7.进一步规范房地产中介服务收费行为。监督中介服务机构按规定办法和程序开展业务及收费，坚决禁止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。8.加强对房地产价格的监测调控。各地要及时掌握房地产及其相关商品价格运行态势，关注房地产价格变动对群众的影响，福州、厦门市要加强对土地出让价格、商品房和存量房的交易价格的定期监测工作。各地如发现房地产市场价格出现异常波动现象，必须及时报告上级价格主管部门。对连续3个月普通商品住房价格涨幅超过同期居住类价格涨幅较大的地区，当地价格主管部门应暂停出台公用事业提价项目。9.依法加强对涉及住房价格和收费的监督检查。对部分住房价格上涨过大的地区和城市要重点检查。对违反规定，不按规定明码标价的、价外乱加费用的、利用虚假或使人误解的价格欺诈手段损害购房者合法权益的、经济适用住房不执行政府指导价及浮动幅度的、房地产中介服务乱收费等不正当行为要严肃查处抑制和稳定房价可以重点抓住以下十个方面 一、物价部门进行介入，进一步有效控制住房这个大商品的价格合理性。商品房也是商品，而且是大商品，对百姓的生活尤为重要。所以，既然是商品就应该有物价部门进行价格审核，同时进行房价构成监督，稳定房价，进而维护老百姓利益。二、政府部门建立房价管理机构，例如各地成立房价监督管理办公室等等。这个机构可以全权掌握和处理各地的房价市场结合情况，上下联动，即保证了社会需求供应，又保护了人民利益，还维护了国家行业稳定有序发展进行。 三、加大政府管理力度，提高执政能力。地产现象反映了一个重要问题，政府的及时处理和反映能力。在形式上和“煤炭行业”及“医疗行业”一样，出现很多问题。但地产行业是国家支柱产业，一旦动摇，就会牵动全身，引起社会不稳定因素。像俗话所说“一碰耳朵腮动弹”，不可轻易动摇。 四、遏制“炒房”，杜绝不法竞争，打击扰乱市场行为，造成社会不必要“恐慌”。若要遏制“炒房”，必须实行限套数，限套数能最有力地改变供应结构失衡的现状，这是宏观调控最有力的措施。当购房者（夫妻双方）购买第一套房子的时候，国家可以实行一定的优惠政策，帮助普通购房者能够购买到用于自住的房子。 而购房者如果购买第二套房子，应收取高额的税收，除了营业税和个税之外，应另外收取其“个人消费税”，并且提高其银行贷款首付或者不允许贷款，从而抑制一些“炒房”的人。当购买第二套房子的成本远远高出第一套房子的成本时，绝大部分的投资者将望而却步。 五、地方政府应加大管理力度，抓紧土地供应管理好信贷。国家应该是对不同类型土地采用不同类型的土地供应方式，一部分土地的价格要严格控制在政府的限价范围内，另一部分土地应该把价格放开，通过市场竞争实现土地价值。比如：首先应该把中心区域的商业、办公和高级公寓项目的土地价格放开，实行价高者得。 而一些经济适用房和普通商品房的土地价格应该严格控制，一定要实行定向招标，即限定好用途后，由竞标开发商自己上报规划建设方案和未来销售价格，通过评选由优秀方案中标。在随后的开发建设和销售过程中，政府应该监督开发商严格按照当初的投标方案执行，并对销售价格进行严格的控制。 六、划分区域或地区进行限定房价。房价应该由市场自由调节，但是合理的房价应该控制在当地人均收入的平均值左右。过高或过低都是不健康的表现。所以，当价格不再被市场所控制，而产生暴利的时候，政府这只“无形的大手”就必须给予调控。 在拍卖土地的时候，即按用途来制定未来销售价格，挤压开发商的超额利润。但是，为了保证不降低工程质量，应利用政府的权力，在一些方便应给予开发商一定的优惠政策。 比如：盖经济适用房和普通商品房时，在土地出让时，给予一些补偿。毕竟这是为了满足本地区普通人民的居住。但如果修建高档住宅，就应该严格按照政策执行。高档住宅如果修建的质量不过关，有钱人也是不会购买的，这也是为了更好的缩小贫富差距。 七、符合转让政策的二手房首付降低或保持不变，让更多的人买得起房。这样，不会引起动荡，又可以抑制房价，而且能使穷人买得起房和富人也有好房住的多重作用； 八、做好股市，分流资金，建立有效行政性资金链。使地产融资渠道日趋稳健，促使房产业良性运营； 九、不要轻易给房地产业增加成本，这些成本地产商人肯定是会转嫁的。给一手房按揭按照面积或单价分级提高到四、五、六成，毫宅甚至八成或全款，这种政策较人性化，富人有好房子住，穷人也买得起房，毫宅也得到控制，新房销售减缓，价格上涨停止。 十、呼吁诚信地产品牌，营造和谐市场环境。诚信越来越成为各个行业品牌非常重要的一个方面。因为没有诚信，一切无从谈起，所以诚信建设