坡子街商业市场报告ppt课件

坡子街市場分析報告 前言此报告以商业市场现状调研为目的 侧重推广角度 从商业市场行情 典型商业 典型业态着手 为坡子街推广建立基本市场理解基础与竞争环境基础 使得推广策略与广告创作 源于本土 高于本土 同时作为坡子街规划主题的支持 本次市场分析 基于坡子街主力业态 餐饮的同时扩大至9种业态 以便更综合更全面地确立坡子街的商业属性 市场分析支持 同路长沙项目组现场市调 长沙年签 政府相关文件 同路城市资料库等 市场分析行业范围 1 餐饮行业2 娱乐KTV3 休闲会所4 流行百货5 特色超市6 婚纱摄影7 家私市场8 电器市场9 专业书城 坡子街业态范围 一组团配套小型零售 百年老店 特色餐飲 休閒會所 特色旅游 绿色娱乐等零售業種 以其增加商業互動效應二组团配套為特色主題超市 主體餐飲 百貨零售類業種 建議在市場定位方面擬定以特色主題餐飲為主營 特色主題超市 綠色休閒 含KTV 百貨零售類配合社區性商業配套為一體的綜合性商業街 第一章 長沙簡介 其他城市比較及旅遊業情況第二章 市場調查 專案定位及業種建議第三章 長沙商業市場租金行情第四章 坡子街業種配置 第二章長沙簡介 其他城市比較及旅遊業情況 總面積11819 5平方公里 其中市區面積556 33平方公里 建城區面積128平方公里 總人口588萬人 市區人口199萬 不含外來人口 2003 中國城市競爭力報告 長沙市在省會城市中的綜合競爭力排名由之前的第12位提升到第9位2003年度長沙市GDP總值達到了935億元 人均14 520元 長沙市統計數字 2003年 長沙人均指標排名 對外經濟和旅遊業 海關数据 2003年全市對外貿易進出口總額20 44億美元 同比增長22 8 其中進口總額9 46億美元 同比增長47 4 出口總額10 98億美元 同比增長7 4 全市利用外資項目 企業 達122個 同比增加19個 合同外資金額7 77億美元 同比增長61 42 實際使用外資金額5 02億美元 同比增長53 19 旅遊業逐漸回暖 全市接待國內旅遊者2160萬人次 同比增長5 0 國內旅遊收入135 4億元 同比增長27 8 接待入境旅遊者4 85萬人次 國際旅遊外匯收入0 24億美元 會展經濟現長沙市星級旅遊飯店已達63家 其中五星級飯店5家 四星級5家 三星級38家 長沙的展館總面積達到了20多萬平方米 占全國展館總面積的1 8 人民生活和社會保障2003年城市居民人均可支配收入8704元 同比增加912元 同比增長10 1 剔除物價因素 實際增長9 1 全年城市居民人均消費性支出8330元 同比增加476元 同比增長6 1 居民消費結構中吃的消費所占比重繼續下降 城市居民恩格爾係數為31 6 同比下降0 7個百分點 長沙市與全國重點城市比較 經濟實力 2003年長沙市經濟生產總值達到928 22億元 同比增長14 0 增幅比全國快4 9個百分點 大城區萬人擁有車輛11 9標台 居全國省會城市第10位 產業結構競爭力 長沙基本形成了工程機械 電子資訊 煙草食品三大支柱產業和生物醫藥 新型材料兩大新興產業的產業格局 2003年三大支柱產業分別占全市規模工業總產值的12 24 11 3 22 9 全市產值過億元企業達75家 企業集團37家2003年 長沙市工業完成全部工業總產值803 50億元 比上年增長21 35 其中規模工業經濟效益綜合指數為165 14 對GDP增長貢獻率達到37 1 在全國26個省會城市中 工業發展速度 增加值 居第9位 資本競爭力 在2002年台商對大陸100個主要城市的評定 長沙被評為 值得推薦 的城市 至2003年底 累計批准外商投資企業2120多家 總投資近70億美元 近50家全球500強跨國公司在長沙投資開工廠或設立辦事機構 總投資1000萬美元以上的外商投資企業已達153個 特別是近三年 利用內外資總額每年以50億元的速度遞增 在全國34個大中城市中排第12位2003年末全市金融機構現金收入3879 22億元 同比增長19 12 金融機構現金支出3816 46億元 同比增長19 73 貨幣回籠62 76億元 存貸款餘額穩定增加 年末金融機構各項存款餘額1598 70億元 比年初增加305 46億元 科技競爭力 長沙工業園區發達 現有 兩區六園 為主體的大小28個工業園區 2003年全市實現高新技術總產值352億元 創匯2 5億美元 基礎設施競爭力 長沙是全國十大物流配送中心試點市 城區居民燃氣氣化率達94 6 居全國省會城市第11位 城區供水普及率達100 人均生活用水擁有量328升 人日 居全國省會城市第三位 勞動競爭力 人力資源完備 人財儲備長沙是全國科研力量最雄厚的城市之一現擁有兩院院士42名 政府特殊津貼的專家153人 1000多名教授和44 2萬專業技術人員長沙有各級各類學校2428所 在校學生123 4萬人 擁有省級重點中學15所 高等院校37所 有各級各類民辦學校和教育機構556所 在校學生18 45萬人2003年各高等學校畢業研究生2643人 大學畢業生48597人 中等職業學校畢業生30059人 長沙對於武漢 成都各項指數對比 旅遊業餐飲業情況 2004年長沙市共接待國內外遊客2160萬人次 實現旅遊總收入138億元 旅遊總收入占全省的35 以上 同比增長17 6 創歷史新高 旅遊产业属为开发处女地長沙旅遊产业分散 未形成专业旅游市场 市场形成空白 为坡子街的开发创造机会長沙是由历史传承的旅遊目的地 消費群體处于更新阶段 消費力逐年上升 坡子街作为有历史文化的国际商街可以吸引眾多有消費力的遊客來此消費 對坡子街項目的收益來說是相对重头业态 對此 建議建立針對旅遊 休闲 購物的主題业态 餐飲業種市場性近年來 長沙市餐飲業的發展成上升趨勢 而餐飲業從某種意義上來講 是旅遊業的重要組成部分 更重要的是具有較大的市場容量坡子街自古以来 就以 火宫殿 饮食文化闻名 坡子街的产业复兴餐饮业是重中之重 坡子街餐饮业态应以传统美食 百年老店 为龙头 以抓住本地消費為主 完全可以在市場中生存並發展 同時配合旅遊消費為輔 如此的消費業種既可兼顧本地消費 又可兼顧旅遊消費 對於坡子街專案的發展有著正面的效應與效益 第三章 市場調查 專案定位及業種建议 長沙行業調查 電器市場 成功因素 1 電器市場專業 經營規模都較大2 集中了低檔 中檔 高檔的電器商場3 產品的品種豐富 覆蓋面廣4 輻射面向各個商圈及周邊縣市5 處於各商圈中心 交通方便 人流量大 結論 整個電器市場的品種豐富集中了低檔 中檔 高檔的電子電器產品於一身 是一個經營非常成熟 相對集中 非常便利的商圈 本地超市在電器方面很弱 使得電器專業店和超市嫁接在一起達到極佳的效果 使商圈多元化經營 但路面狹窄 停車位不足制約各個商圈以後的發展 井灣子是目前長沙家私市場相對聚集的市場 經過多年的慢慢發展 續漸形成有規模的家私城 地處在城南 場租便宜交通便利 但以中低檔的傢俱商場居多 另外10000M2以上的傢俱城有 好百年 紅星美凱龍 東方家園 寶馬 廣大環球 萬家麗精品家私廣場等 但長沙的房地產發展緩慢 房屋銷售不理想直接制約了家私市場快速 健康的發展 家私市場 結論 傢俱商場都是中低檔的傢俱產品為主 正因如此迎合本地中低檔的顧客消費 加上規模較大品種豐富 選購環境寬敞經營面積在5000M2 10000M2較多 主要集中在市區以外 部分分佈在市中心而且交通停車方便家私市場處於相對飽和狀態 短期內房地產交易增長處於低水準 不能為龐大的家私行業帶來更多商機坡子街案選擇此業種 需要瞭解專案周邊舊城改造狀況 是否會給房地產及家私市場帶來生機 成功因素 1 交通方便停車場大2 產品以中低檔傢俱產品為主迎合本地消費者3 品種豐富選擇性強4 低處城郊 場租較市區低廉5 傢俱的銷售和房地產交易是掛構的 餐飲市場 2003年全市飲食業銷售額已達到60億元 城市居民恩格爾係數為31 6 農村居民恩格爾係數為43 5 長沙餐飲發展日趨成熟市場不斷細分 主要分為 高檔酒樓依靠酒店或是在繁華路段經營流行餐飲主要是在市中心人流量大的街道或是依靠商業亮體經營中檔食街主要是在特定的一條街道上由多間餐廳規模化經營更強的選擇性吸引顧客低檔大排檔主要是集中在人口密度大的舊社區但衛生環境惡劣 成功因素 1 行業定位準確 高端消費 時尚消費 大眾消費 低檔消費 2 行業選擇特定的經營環境 依靠酒店 靠近商業亮體 聯合規模經營 人口居多的社區經營 3 交通方便 有停車位4 菜式吸引顧客 鮑翅燕 美式食物 地方風味 廉價小炒 5 長沙本地人口的消費習性和外來的觀光遊客 結論 餐飲業是長沙最為成熟的業種 主要集中在 中檔的萬佳麗廣場餐飲一條街 芙蓉路餐飲一條街高檔的有金悅海鮮鮑翅酒樓 錦繡紅樓 富臨美食 大蓉和低檔就遍佈在各社區之大排檔及個體飲食店西餐廳經營與中式的特別是湘菜相比遜色很多 可見只要坡子街案的產品定位準確 硬體合理 在經營上推出以商務 文化旅遊為主題 結合多種風味菜種的餐飲美食廣場 將會是長沙市餐飲的一大賣點 商圈及百貨 商店街的市場 商圈百貨及商店街的市場概況 長沙的商業格局是以芙蓉路為軸 延伸至侯家塘 形成了五一廣場 黃興路商圈 東塘 侯家塘商圈 河西的通程商圈 火車站商圈 袁家嶺商圈 各商圈都擁有多家超市 百貨 專賣店 專業店來互存共榮購物環境 長沙市商圈成功因素 1 集中在各商圈繁華的中心地段2 進入行業時機準確占居有利位置3 交通停車方便及公車線路發迖4 多業態多業種並存5 商圈內有眾多其他業種配套 如 餐飲 KTV 超市及電映院等 結論 百貨商場只有平和堂和王府井走的中高檔路線 再高的頂級精品皆入駐酒店 但也不成氣候 平和堂百貨經過多年努力已達到較理想的經營狀況 因為它是長沙檔次最高出現時間最長的百貨 已經成為高消費人士的習慣友誼 阿波羅等中低檔商場及黃興路步行街的經營 是因為它們佔據了市場上最成熟最有利的地段 而且非常適合本地中低收入消費者的消費定位而象春天百貨因為它的定位不夠清晰 再加上底樓的零租鋪面的經營方式 使中心商圈整體的中高消費人群不習慣過來 使之經營較為困難 再加上長沙的整體消費水準低下 故須要更長的時間去培養和引導 休閒會所市場 休閒會所市場概況 長沙的休閒會所主要分为洗浴會所和運動健身會所 會所行業成功因素 1 迎合本地中檔消費習慣2 商務會議的帶動3 交通停車方便4 提供自由組合套餐5 處在人口密集的社區 結論 長沙的會所更多的是商務性洗浴中心 以家庭休閒為主的不多 而健身會所又提倡的是以運動健身為主以本項目前期2000套住房業主為會員作為突破口 牢牢抓住以家庭需求为主的客層 满足家庭型客层的消費習慣及消費心理以中高檔的餐飲美食為主 帶動其他配套的項目 推行會員制以吸收商務 機關 企事業單位的中高消費客層 以薄利多銷的經營理手段留住一批忠實的顧客 娛樂KTV市場 娛樂KTV行業市場概況 長沙的KTV主要分商務式和量販式兩大類 長沙市娛樂行業成功因素 1 多種形式娛樂並存2 交通停車方便3 加入表演節目4 靠近其他高消費的商業量體5 市場有眾多時尚消費群 結論 長沙市KTV市場和酒吧相對其他娛樂業種較為興旺些 該娛樂業種消費價位並不低 約每人40 50元左右 酒吧還要稍高些 屬年輕群體消費 而且本地年輕人更加熱中該娛樂 達到該消費群體的70 而且此類經營場所有上升趨勢 婚紗攝影市場 婚紗攝影市場概況 蔡鍔路 中山路一帶集中了長沙市很多知名的影樓 在長沙市場婚紗影樓有上百家 規模較大經營有特色不過十來家 婚紗攝影已基本形成了大中小相結合 高中低消費完整的行業服務網路體系 長沙市婚紗攝影成功因素 1 連鎖經營2 綜合服務3 提供學員培訓4 形成規模市場 靠價格競爭 結論 在長沙的婚紗攝影業發展已日趨成熟 每個店都有自己的目標客層 但總體差異性不大競爭仍舊激烈 此行業以本地消費者為主 給此行業帶來消費力量 超市行業 超市業的市場概況 包括內 外資大型綜合超市相繼落戶市中心繁華路段 選址多熱衷於傳統商業區和繁華地段 沒有意識到市民首選就近的消費習慣 隨著房地產業的升溫 城市擴大帶動人口的外遷 本地超市如 家潤多 步步高意識到這一點 正在迅速擴張 強佔市場 結論 本地超市的開店速度造成了本地超市開發社區市場 外資超市佔領商圈中心市場的格局本地超市的不足 1 中間控制供應管道 品種單一品質不好 價格高居不下2 生鮮食品比例少於內地超市10 20 3 服務品質 行銷手段 商品陳列等有待提高4 超市大同小异 特色不足种种問題都制約本地企業的競爭與發展 隨著國際連鎖大品牌的進駐和擴張 將會面臨嚴峻的挑戰 現在的這種市場格局將會打破 長沙市超市成功因素 1 1 進入市場較早承接消費觀念改變2 佔據有利的商業旺地3 在各級商圈商品定位準確4 交通停車方便5 與大型的商業量體並存6 購物環境舒適品種豐富 專業書城 2002年長沙市文化產業總產值超過150億元 城市居民文化消費人均達1000餘元 文教類消費水準居全國第6位長沙市區現有書店700餘家 店鋪的位置呈集中 紮堆格局 如長沙解放中路 東起芙蓉路西到蔡鍔路500米的路段上超過5000平方米的大書城就有3家 湖南圖書城 萬卷購書城和定王台書市 市政府已將其規劃為 圖書一條街 結論 整個長沙的圖書市場的品種豐富 店鋪的位置集中 經營商家進入市場早 都有多年從事圖書銷售的經驗 熟悉供貨和銷售管道 是一個經營非常成熟 相對集中 購物便利的市場隨著城市經濟的騰飛 市場還有很大的發展空间 長沙市書城成功因素 1 市場專業 經營規模都較大2 集中了圖書市場的所有書籍 品種豐富3 佔據有利的商業地域4 交通停車方便5 與大型的商業量體並存6 購物環境舒適 功能齊全 3 市場定位及業種建議 各行業在坡子街設立之優勢與劣勢參照表 結論 項目可經營的業種 餐飲 體閑會所 KTV 特色超市 必須建立一個典型的目的性消費商圈 坡子街以餐飲項目為主導 可以順應並延續芙蓉中路的餐飲業 並領導長沙餐飲行業發展 為該區域餐飲專案做強做大起到標誌性作用坡子街以娛樂KTV 休閒會所作為消費配套餐飲在滿足大眾消費的特色餐飲前提下 同時也為中高檔消費配置主力餐飲旗艦店 娛樂以健康的 清新的自助式休閒會所為主導 以SPA美容美體 健身 棋牌 KTV 茶藝 酒吧各專案為綜合性的服務內容本项目初期要形成规模和商圈 都离不开社区型的超市来吸引消费人流 可償試經營的業種 家私城 電器城電器市場是屬於家庭式的消費業種 在本區大型的電器市場不多及本項目擁有交通便利优势 所以也可建立一個以坡子街为中心的電器商場 本項目所處的現有的家私商場屬於低檔的市場 已很難吸引本地消費者在精神上的需求 本專案可償試建立一個中高檔與現有市場狀況錯位經營 達到贏利的目的 中后期可經營的業種 百貨商場 婚紗攝影 旅遊市場現有的各大百貨公司經過多年的經營 都是在各自的社區商圈佔居市場主導 尤其在五一商圈 更是百货集中地 初期应以餐饮 酒吧 休闲行业聚集人气在逐步引进旅游 购物概念 建立百貨商場 婚紗攝影 旅遊市場 第四章 長沙商業市場租金行情 资料 通過對各個商圈各個行業網點的負責人與一線員工的調查訪談 對市場商業物業的出租進行瞭解詢問 得出五一廣場 黃興路商圈 袁家嶺商圈 東塘 侯家塘商圈 河西 通程商圈 火車站商圈及伍家嶺的租金情況 為制定本專案的租金提供部分參考依據 長沙商業市場租金一覽表 五一廣場 黃興路中心商圈 袁家嶺 芙蓉廣場商圈 東塘 侯家塘商圈 第五章 坡子街業種配置 1 餐飲第一主力商業定位說明 餐飲應該分為四個層次 第一個層次 以高檔的湘 粵菜為主題的中餐廳 針對的顧客是政府官員 企事業單位領導 商務客人 擬引進本地有規模的高檔餐飲集團第二個層次 以美食廣場為主題的集合各個地方的風味菜式 針對的顧客是家庭消費而且也是長沙首個集合式的美食廣場 可以帶動餐飲消費熱潮第三個層次 以流行餐飲為主題的中西餐廳 咖啡廳 針對的顧客是追求時尚的消費一族 以年青人為主對象 例如 金牛角王中餐廳 上島咖啡等 第四個層次 作為社區商圈配套的速食店 外國食品 滿足社區內學生 兒童及年青人