奇瑞赭麓公馆地块整体定位及物业发展初判.PPT课件

奇瑞仪表厂地块整体定位及物业发展初判 老赵 2020 4 21 地块基本概况 区域价值解析与周边市场研判 产品规划发展建议 项目经济测算 地块基本概况 区域价值解析与周边市场研判 产品规划发展建议 项目经济测算 地块位于市中心 四面临路 交通便捷 周边分布较多中高端小区和商业综合体 同时紧邻城市绿肺赭山 配套成熟 区域认可度高 地块属性 四至与相邻关系 北面紧邻赭山中路 距离五一广场 两站广场 星隆国际城较近 东面为世纪花园小区 西面紧邻待拆迁户 临近赭山公园和城市主干道九华山路 南面为规划道路 周边为待拆迁户 地块整体形状规则 便于后期排布 从指标上看属于小规模 较低容积率项目 地块属性 本体与指标解析 较低容积率 商业指标 较小规模 项目容积率2 2 建筑密度20 属于较低容积率 限制了本项目的开发方向 定位于区域商业中心的社区商业 可在遵循规范条件下最大化排布商铺 项目西 南是被待拆棚户区包围的市中心小规模项目 用地面积36364平米 建筑面积80000平米 须遵循 大隐 设计原则 楼面地价 高地价和楼市下行压力下 住宅价值实现难度较大 须利用区位优势 在商业规划和定位方面形成核心竞争力 打造明星产品 地块基本概况 项目整体战略初判 物业发展建议 项目经济测算 区域价值解析与周边市场研判 城市外拓带来的多极化 多组团市场格局逐步成形 各区域市场特点开始显现 板块格局 城东板块 城中板块 城北板块 城中板块 老城商业核心驱动 市中心及沿江区域配套成熟 商业氛围浓厚 占据房地产价值高地 高层均价7000 8200 多层9000 11000 边缘区域内多为品牌开发商大盘开发 自我中心的同时 可享受市区辐射 均价4800 7500 城东板块 城市规划 行政商务驱动区域房地产开发 为芜湖市未来的行政商务核心 发展前景被普遍认可 品牌开发商云集 竞争激烈 限于市场行情 未来开发势头将减缓 但远期仍是开发热点 均价5200 7000 芜湖市房地产板块划分 城北板块 工业园区的区域性质决定市场主要以低价的性价比项目为主 均价4500 5600 位于芜湖北大门的华强板块尚可接受中心区域商业价值辐射 均价5000 6300 客户区域性强 且未来发展受限 城南板块 城南板块 临江区域起步较早 目前旧改力度较强 区域配套逐步完善 均价6500 12000 以大学园区为主要驱动力 高新科技园为辅 形成大学城板块 未来前景良好 均价5200 5400 1 市中心环赭山 镜湖板块以高层为主 均价为7000 8200左右 板块内商业业态多以综合体形式入市 供应量较大 定位区域商业中心的纯街区商铺较少 环赭山板块目前在售项目较少 但由于价格高 大面积户型存量大 去化速度较慢 公寓类产品是供求热点 环赭山板块 中高端客群为主 主要来自于镜湖区地缘客 同时也能吸引其余区县客户 向心力强 周边市场研判 小结 本项目体量较小 四围临路 较为嘈杂 建议住宅产品以刚改产品为主 更为市场所接受 商业须注重前期产品设计和业态规划招商 与星隆国际城等形成差异化 以期完成价值实现 地块基本概况 区域价值解析与周边市场研判 项目经济测算 产品规划发展建议 综合区域与地块各因素的SWOT分析 SWOT分析 内部能力 外部因素 开发目标 目标1 实现项目住宅的快速去化 并保障收益安全 快速回笼资金 目标2 在保障速度和收益安全同时 最大化商业收益 商业产品定位 区域中心的外向型BLOCK街区商业 商业形态 2层 核心放射式街区式商业与住宅底商结合 商业定位 区域中心的外向型BLOCK街区商业 商业业态建议 产品规划建议 因项目的商业部分是重要的盈利点 且建筑密度为20 故而可考虑将公寓和一栋中小户型楼栋排布在靠项目北侧赭山路区块 住宅底部排布底商 和地块北侧的商业街区连成一体 商业可提前招商 以返租或者带租约销售的形式控制业态和布局 保证整体品质 因蓝山逸居已代建一座菜市场 虽然政府将会回收我项目代建菜市场 但为了整体品质水准出发 可考虑与政府谈判 将菜市场定位建设为精品生活超市 整合进街区商业中 同时帮助政府定向招商 一方面可共享租金收益 帮助政府提升政绩 另一方面保证建筑密度和小区品质 帮助小区中大户型的去化 项目住宅消费力承载不了规划商业体量 且结合项目区位和规划指标以及产品线分析 须精心打造基于区域中心的外向型街区商业 商业风格意向 住宅以主流高层形式出现 产品规划建议 主流高层 考虑到项目的占地面积 商业体量和容积率 住宅规划为主流高层产品 参照区域市场上快销楼盘的畅销户型 以及周边竞品的存货 建议以小三房和单身公寓为主力产品 鉴于芜湖消费者审美特性 同时有效区隔市面产品风格 法式 新古典主义 地中海 欧陆 现代 英式风格镜湖区板块较少 建议以英伦风格结合海派风格为主 如成本控制较宽松 可参考钓鱼台七号院类型的新中式风格进行规划设计 充分利用阳台 飘窗 露台 设备平台 入户花园 中空天井等赠送空间 迎合消费者心理需求 中间套通过中空连廊等技术手段设计成南北通透布局 增加客户认可度 非承重墙部分的隔墙 结合芜湖消费者装修偏好 形成隔墙搭砌的套餐 客户可在房屋购买的环节定制房屋的分割布局 房款上也能有减免体现 体现人性化卖点 住宅风格意向 项目北侧排布街区商业 一栋公寓和一栋户型为89 120的住宅 住宅与底商以架空层相隔 架空层和街区商业二层相连 规划景观提升项目调性 项目北侧设置小区的人行主入口 规划上与小区的会所结合 共同形成北侧的中轴线 街区式商业围绕点 会所 和线 人行主景观中轴 排布 北侧两栋住宅沿会所和景观主轴对称排布 塑造仪式感 公寓排布于东侧 小区中南侧排布两栋中大户型住宅 105 140 140 170 以享受小区核心区位和景观 帮助实现溢价 考虑在东侧设置车行主入口和人行次入口 西侧因靠近拆迁地块 未来环境和噪音污染较大 围墙尽量减少镂空面积 以有质感的造型陶土砖墙为主 并在市政许可情况下尽量加高 小区规划布局建议 仪式感 泛会所概念的入户大堂 结合信报箱 沙发休憩 管家式服务的功能 大堂序列体现仪式感和尊荣感 人文关怀 入户大堂的遮雨棚和小区内风雨连廊链接起来 连廊地面铺设防滑材料 入户大堂与小区路面阶梯坡度放缓 无障碍通道的尺寸放宽 住宅硬件打造一 基于市中心豪宅形象的入户大堂 住宅产品设计建议 隔音楼板 阻隔垂直方向噪音陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使业主可充分享受前所未有的 完全不受干扰的宁静生活空间 同层侧向排水系统 避免直接垂直排水带来的噪音同层排水系统接横排防臭地漏 同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板 在同楼层内连接到主排水立管上 进水铜管 过滤系统 保障饮用水质量采用进水铜管 保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命 电梯满足大件搬运及安全需求 电梯一大一小 大尺度电梯满足担架长度 同时也能尽量满足类似于钢琴 家具等家私的装运 住宅硬件打造二 基于养生 智能化和人性化 规划媒体展廊 位于建筑的顶层 墙体为全玻璃 使室内外联成一体 在内部人们可以远眺整个市区 同时增加室外人们的好奇心 大空间的构成同时又赋予其多种功能 三人足球 篮球 甚至攀岩 SMARTHOME 社区的物业管理 安防管理 社区服务 家居生活全方位实现智能化 业主能远程获取家中监控视频等 成本若高则不可取 与银行合作开发e卡通 该卡集门禁卡 停车卡 储值卡 会员卡等多种功能于一体 家庭用户可以用此卡在线上线下刷卡购物 与银行 基金公司合作开发理财产品 链接项目销售功能 APP除物业服务 社交平台功能外 可以搜索社区周围配套商家 订餐 订房 预约家政服务 并及时收取 推送商家优惠信息 整合大奇瑞平台 建立全市范围的满足一般性中高端消费者需求的产业链 结合项目养老 养生特性 涵盖包括老人专用的设施设备 生活用品 医疗 康复 护理 家政服务等环节 建立社区服务APP 盘活会员体系和商家联盟 扩充物业服务和养老理念的边界 住宅软件打造 基于互联网平台的服务智能化和资源整合化 庭院和周边道路高差1米以上 不妨碍容积率计算前提下 利用坡地和围墙形成内外区隔 利用立体多层次的园林植被吸收外侧噪音 同时营造私密性 小区纵深较小 须借鉴江南园林的布局 做到曲径通幽和大隐于市的质感 地下车库注意利用玻璃天井和透明水景采光 地下车库的侧面或可将顶部局部打开 进行景观化处理 泛会所概念打造架空层 园林景观设计建议 注重色彩和层次搭配 在不同层次上合理运用色彩和植株形态的对比 形成视觉冲击 没有植物生长期 营造醇熟的生活化氛围 多个情趣驻留空间分散排布 可供业主逗留 可与小品和植被结合 相映成趣 Foldedstreet 适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块组合而成的 Foldedstreet 使街区生动活泼观景平台 体块相互错落 形成了丰富的空间层次 同时营造出生态观景平台有屋顶的院落 四周是五花八门的小店通过创意景观天桥等将不同区块联接 直通街概念 商业产品设计建议 Foldedstreet 标准 menuplan 菜单 首层组合平面 店铺 二层示意图 铺装 街区商铺的绿植墙 呼应赭山 打造公共景观 项目北侧两栋住宅和底商的关系 建筑的底层不仅是庞大建筑的基础 同时也是展现整个街区形象的重要部分 裙房与建筑主体通过架空层相关联 形成纵向联系的界面 该界面规划园林和灯光景观 形成公共景点和互动平台 同时也能与沿赭山路的街铺形成互动 集合灯光和水的互动水景 水幕 昭示面和质感较强 会所和整个小区的关系 节点作用 组织动线 形成中心聚焦 北侧两栋住宅沿会所和景观主轴对称排布 塑造仪式感 公寓排布于东侧 项目北侧设置小区的人行主入口 规划上与小区的会所结合 共同形成北侧的中轴线 街区式商业围绕点 会所 和线 人行主景观中轴 排布 会所设计建议 绿地逸湾 地块基本概况 区域价值解析与周边市场研判 产品规划发展建议 项目经济测算 销售价格假定及推售节奏说明 经济测算 销售价格说明1 高层价格假定 参考区域内部白金湾项目价格及本项目产品力 本项目高层的基期价格按照8300元 平米测算 本项目的品牌形象构建大于现金流需求 2 商铺价格假定 参考白金湾一拖二商铺价格 本项目商铺的基期价格按照32000元 平米测算 3 价格增长假定 对芜湖市区近五年商品住房的成交均价分析表明 年增