房地产基本制度与政策第十章房地产税收制度与政策辅导

第十章房地产税收制度与政策 【本章历年考试情况】本章分值中等年份单选多选判断综合分析合计2009年4题2分1题2分3题1.5分1题2分9题7.5分2008年3题1.5分1题2分3题1.5分7题5分【本章主要内容】第一节 税收制度概述第二节 房产税第三节 城镇土地使用税第四节 耕地占用税第五节 土地增值税第六节 契税第七节 相关税收第八节 有关房地产税收的优惠政策 第一节税收制度概述1. 税收的概念及特征概念税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段特征（三性）强制性无偿性关键特征固定性区别于其它财政收入的特征2. 税收制度的构成要素纳税人（课税主体）纳税人：是直接向国家交纳税款的单位和个人负税人：实际负担税款的单位和个人课税对象（课税客体）按课税对象性质不同，税种可分五大类流转税收益税财产税资源税行为目的税计税依据从价计征（大多数）从量计征税率或税额标准体现征税的深度，是中心环节，分三种比例税率累进税率定额税率附加、加成和减免附加加重税负，对所有纳税人加征加成加重税负，只针对特定的纳税人加征减税减征部分税款免税免交全部税款违章处理偷税和抗税属于犯罪行为漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪对违章行为的处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任【2009年真题】税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（）提示：参见教材P236答疑编号500431100101正确答案x答案解析附加是对所有纳税人，加成是对特定纳税人。【2007年真题】纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）提示：参见教材P235答疑编号500431100102正确答案x答案解析纳税人是直接向国家缴纳税费的单位或个人，负税人是指实际承担税款的单位和个人。 【2007年真题】欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。（）提示：参见教材P237答疑编号500431100103正确答案对答案解析欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪，而偷税和抗税属于犯罪行为。 3. 税收的征管税收的开征、停征、减免、退补，必须依照法律规定执行纳税人和扣缴义务人必须按规定缴纳、代扣代缴、代收代缴税款税务机关应宣传税收知识，无偿地为纳税人提供咨询服务纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为之保密纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利4. 现行房地产税收（5+7）房地产税收（5项）房产税城镇土地使用税耕地占用税土地增值税契税与房地产有关的税收（7项）固定资产投资方向调节税营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税个人所得税印花税 第二节房产税1. 纳税人房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税凡在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人产权属于全民所有的，以经营管理单位和个人为纳税人产权出典的，以承典人为纳税人产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人 外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税2. 课税对象课税对象是房产房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（农村不征收）3. 计税依据（两种类型）非出租房产，以房产原值一次减除10%30%后的余值作为计税依据出租房产，以租金收入作为计税依据（以劳务或其它形式作为房租的，应根据当地租金水平确定一个标准租金额）4. 税率（两种类型）按房产余值计征的，为房产余值的1.2%按房租计征的，为租金的12%【2009年真题】2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2 000元，其当月应缴纳的房产税为（）元。A.80 B.160C.200 D.240提示：参见教材P238答疑编号500431100104正确答案D答案解析按房租计征的，为租金的12%。 5. 纳税地点和纳税期限房产税在房产所在地缴纳房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税（属地原则）房产税按年计征，分期缴纳6. 减税、免税国家机关、人民团体、军队自用的房产（如出租或非自用，则要缴税）国家财政拨付事业经费的单位自用的房产宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产个人所有非营业用的房产损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经鉴定后免征对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省级税收部门批准可暂不征收，但房产转让或恢复生产时要征税房产大修停用半年以上的，经申请审核，在大修期间免征房产税在基建工地为工地服务的各类临时性房屋，在施工期间一律免征房产税，但施工结束后转让给基建单位的，从接收的次月起征税企业办的学校、医院、幼儿园自用的房产，可免征中小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征，但校办工厂、商店、招待所等应征收【重点】房地产开发商开发的商品房要不要交房产税商品房在出售前，不征收房产税但售出前开发商已使用或出租、出借的商品房应征收【2006年真题】学校兴办的招待所用房，可免征房产税。（）提示：参见教材P239答疑编号500431100105正确答案x答案解析学校用于教学及科研业务的房产免征房产税，校办工厂、商店、招待所等经营性房产应征房产税。 7. 具备房屋功能的地下建筑的房产税政策7.1 具备房屋功能的地下建筑具备房屋功能的地下建筑，是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作等的场所在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，应征收房产税7.2 自用的地下建筑工业用途房产，按房屋原价的50%60%作为应税房产原值房产税房屋原价（50%60%）1（10%30%）1.2%商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值房产税房屋原价（70%80%）1（10%30%）1.2%与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税【重点难点】区别三个概念房产原值应税房产原值房产税计税税基【2008年真题】按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A.4200B.5880C.8640D.86400提示：参见教材P240答疑编号500431100106正确答案B答案解析房产税10070%130%）1.2%0.588（万元） 7.3 出租的地下建筑按出租地上房屋建筑有关规定计征房产税【2007年真题】对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应视房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税提示：参见教材P240答疑编号500431100107正确答案AD答案解析B是应税房产原值，不是计税税基；C商业用途地下建筑，如果自用才按70%80%，如果出租，按是上建筑标准，70%90%作为应税房产原值；E地下人防设施属于具备房屋功能的地下建筑物，应计征房产税。 第三节 城镇土地使用税1. 纳税人是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税纳税人是拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税2. 课税对象在城市、县城、建制镇和工矿区征收（农村不征收）3. 计税依据计税依据是纳税人实际占用的土地面积土地面积由省级政府确定的单位组织测定4. 适用税率和应纳税额的计算4.1 标准采用分类分级的幅度定额税率，每年每平方米标准分为四个档次大城市 1.530元中等城市1.224元小城市0.918元县城、建制镇、工矿区0.612元具体标准由省级政府确定【2008年真题】县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。A.0.48B.0.412C.0.612D.0.918提示：参见教材P241答疑编号500431100108正确答案C答案解析县城、建制镇、工矿区0.612元 4.2 调整经济落后地区，可适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的30%经济发达地区，可适当提高税额，但必须报财政部批准【记忆方法】记住第一档次1.530下一档最低档依次减0.3元，最高档依次减6元5. 纳税地点和纳税期限地点该税由土地所在地税务机关征收纳税人的土地不属于同一省的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳（属地原则）同一省内，纳税人跨地区使用的土地，共纳税地点由省级税务机关确定期限城镇土地使用税按年计算，分期缴纳6. 减税、免税6.1 政策性免税如需减免，由省级税务机关审核后报国家税务总局批准国家机关、人民团体、军队自用的土地由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地市政街道、广场、绿化地带等公共用地直接用于农、林、牧、渔业的生产用地经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5至10年财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地6.2 由地方确定的免税个人所有的居住房屋及院落用地房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地免税单位职工家属的宿舍用地民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地【2007年】城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额提示：参见教材P241答疑编号500431100109正确答案D 第四节耕地占用税纳税人耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税由占用耕地建房或者从事其它非农业建设的单位和个人，均是纳税人既可是以国家机构，企事业单位，乡镇集体企业，还包括农村居民和其他居民农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可以作为纳税人1.课税对象征税对象是占用耕地从事其他非农业建设的行为2.计税依据以纳税人实际占用耕地面积作为计税依据一次性征收据实征收原则3.税率和透用税额定额税率，分四个档次，以县为单位人均耕地在1亩以下的（含1亩），为每平方米1050元人均耕地在12亩（含2亩）的地区，每平方米840元人均耕地在23亩（含3亩），每平方米630元人均耕地在3亩以上的，每平方米525元【2009年真题】耕地占用税实行（）。A.比例税率 B.累进税率C.比例税率和定额税率 D.定额税率提示：参见教材P242答疑编号500431100201正确答案D 4.加成征税经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，可适当提高但最高不得超过规定税额的50%对单位或个人获准征用或占用耕地超过两年不使用的，加征规定税额2倍以下的耕地占用税 5.减税、免税减税范围农村居民占用耕地新建住宅，减半征收部分农村革命烈士家属、残废军人等特殊群体以及边远贫困山区生活困难的农户，由纳税人提出申请，经乡镇政府审核，报县级政府批准后可酌情减免，减免税额控制在应征税总额的10%以内，最高不得超过15%对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例酌情减税国家在老少边穷地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确有困难的，由省级财政部门核定，报财政部批准后，可酌情照顾对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额免税范围部队军事设施用地铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地炸药库用地学校、幼儿园、敬老院、医院用地6.纳税环节和纳税期限纳税环节在政府批准占用耕地后，土地管理部门发放征用土地通知书和或拨用地之前征收由土管部门通知税务机关，由税务机关通知纳税人缴税纳税期限耕地占用税的纳税期限为30天，在批准占用耕地之日起30日内缴纳 第五节土地增值税1.纳税人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的税纳税人是有偿转让房地产并取得收入的单位和个人（转让方、卖方）包括各类企业事业单位和国家机关、社会团体和其它组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞【2006年真题】土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（）提示：参见教材P244答疑编号500431100202正确答案答案解析必须是国有土地使用权有偿转让。 2.征税范围征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为3.课税对象和计税依据课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让获得的全部价款以及相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入4.税率和应纳税额的计算四级超额累进税率4.1 税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%（包括100%）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%（包括200%）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%【2009年真题】土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。A.30% B.40%C.50% D.60%提示：参见教材P245答疑编号500431100203正确答案C 4.2 简化计算速算扣除系数增值额未超过扣除项目金额50%的应纳税额土地增值额30%增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的应纳税额土地增值额40%扣除项目5%增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的应纳税额土地增值额50%扣除项目15%增值额超过扣除项目金额200%以上的应纳税额土地增值额60%扣除项目35%【2008年真题】某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。A.330B.350C.440D.870提示：参见教材P245答疑编号500431100204正确答案B答案解析第一步，计算出增值额 增值额转让收入扣除项目290018001100（万元）第二步，计算增值率 增值率增值额/扣除项目1100/180061%第三步，根据增值率的数值，选择对应公式应纳税额土地增值额40%扣除项目5%110040%18005%350（万元） 【2007年真题】某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力（）万元。A.450 B.525 C.600 D.900提示：参见教材P245答疑编号500431100205正确答案B答案解析第一步，计算出增值额 增值额转让收入扣除项目300015001500（万元）第二步，计算增值率 增值率增值额/扣除项目1500/1500100%第三步，根据增值率的数值，选择对应公式应纳税额土地增值额40%扣除项目5%150040%15005%525（万元） 5.扣除项目5.1 扣除项目的内容（五项）取得土地使用权时所支付的金额土地开发成本、费用建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金（营业税及附加）其它5.2 关于扣除项目的规定在土地费用中，通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，转让时应按补交的土地出让金及有关费用作为取得土地使用权所支付的金额开发成本与第八章可行性研究中投资估算的项目基本相同开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用与转让有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税还可以加计20%的扣除项目，按土地费用和开发成本两项之和计5.3 按房地产评估价格计算土增税的情形隐瞒、虚报房地产价格的提供扣除项目金额不实的转让房地产的成交价格低于房地产评估的，又无正当理由的6.减税、免税纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的20%的，如超过20%的，应就其全部增值额计税因国家建设需要而被政府征用的房地产【2006年真题】纳税火建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和（）的，免征土地增值税。A.10%B.20%C.30%D.40提示：参见教材P247答疑编号500431100206正确答案B 7.征收管理纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报纳税人在项目竣工前转让房地产的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补8.关于土地增值税若干问题的通知的有关规定8.1 关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题普通住宅的认定按省一级政府的标准执行纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土增税8.2 关于转让旧房准予扣除项目的计算问题能提供购房发票的，可从购买年度起至转让年度每年加计5%作为扣除项目购房时缴纳了契税，可以提供契税完税凭证的，可以扣除既无评估，又无发票，税务机构可以实行核定征收8.3 关于土地增值税预征和清算问题对已竣工房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上时开始清算【2007年真题】对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在（）以上的，应进行土地增值税的清算。A.55% B.65% C.75% D.85%提示：参见教材P248答疑编号500431100207正确答案D 8.4 因城市实施规划、国家建设城要搬迁，纳税人自行转让房地产的，免征土增税8.5 关于以房地产进行投资或联营的征免税问题凡投资方以及所投资、联营的企业不从事房地产开发，免征土增税凡开发企业用商品房进行投资联营，或所投资、联营的企业从事房地产开发的，不免征土增税【2009年真题】以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。（）提示：参见教材P249答疑编号500431100208正确答案答案解析要区分是否从事房地产开发。 9.其它规定1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，免征土增税1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土增税个别与政府审批同意的周期较长的项目，可延长免税期限自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征土增税 第六节契税1.纳税人纳税人契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人权属转移指国有土地使用权出让土地使用权转让，包括出售、赠与和交换房屋买卖房屋赠与房屋交换下列方式视同权属转移以土地、房屋权属作价投资、入股以土地、房屋权属抵债以获奖方式承受土地、房屋权属以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属2.课税对象征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋3.计税依据（四种情况）以成交价为计税依据国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以税务部门核定的市场价格作为计税依据土地使用权赠与、房屋赠与以价格差额作为计税依据土地使用权交换、房屋交换以评估价格作为计税依据税收机关认为有必要时【注意】房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以契约价格总额作为计税依据【2008年真题】房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（）提示：参见教材P250答疑编号500431100301正确答案答案解析房屋交换时，以所交换的房屋的价格的差额作为契税计税依据。 【2006年真题】契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（）提示：参见教材P250答疑编号500431100302正确答案答案解析为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征税机关认为有必要时，可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 4.税率契税税率为3%5%各地适用税率由省一级政府确定5.纳税环节和纳税期限纳税环节在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前纳税期限由承受人自转移合同签订之日起10日内办理纳税申报手续6.减税、免税国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征土地房屋被征用占用后，重新承受土地房屋权属的，由省级政府决定是否减免纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地，用于农林牧渔业生产的，免征外交方面的经外交部确认可免征自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调为1%【2008年真题】因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。（）提示：参见教材P251答疑编号500431100303正确答案对答案解析因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征 7.契税的其它有关规定法定继承人，不征收契税。非法定继承人继承土地房屋的，属于赠与行为，应征收契税对因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地房屋权属的无偿划转，不征收契税【2008年真题】按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。A.陈某的儿子B.陈某的经纪人C.陈某的继母D.陈某的女儿E.护理陈某多年的保姆提示：参考教材P251答疑编号500431100304正确答案BE答案解析非法定继承人继承土地房屋的，属于赠与行为，应征收契税 【2007年真题】居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。（）提示：参考教材P251答疑编号500431100305正确答案答案解析对因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 第七节相关税收1.固定资产投资方向调节税2.营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）2.1 营业税营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的税销售不动产的营业税税率为5%纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由税务机关核定其营业额2.2 城市维护建设税城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人对外商投资企业和外国企业，暂不征收城建税实行的是地区差别税率，根据纳税人所在地的不同，分为三档纳税人所在地在城市市区的，税率为7%纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%城建税以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额作为计税依据，仅指正税，不包括滞纳金、罚款等非税款项有两种情况可以不执行纳税人所在地税率，而按缴纳三税的所在地税率一是受托方代征、代扣三税的纳税人二是流动经营无固定纳税地点的纳税人2.3 教育费附加以实际缴纳的三税（增值税、营业税、消费税）的税额为计税依据教育附加率为3%3.企业所得税纳税人在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为纳税人个人独资企业、合伙企业不适用该法税率一般为25%特殊为20%应纳税所得额以及应纳税额4.个人所得税纳税人在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的，取得的所得的个人不满足上面条件，但从中国境内取得所得的人计税的项目与房地产相关的个人所得税税率财产租赁所得、财产转让所得，适用比例税率，税率为20%对转让住房有关的个税规定对实际成交价格为转让收入，价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关可核定可以从转让收入中扣除三项（房屋原值、转让住房缴纳的税金、有关的合理费用）房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及相关税费转让住房过程中缴纳的税金指两税一费，还有印花税合理费用是指实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等纳税人未提供原值凭证的，税务机关可核定个税应与转让环节的营业税、契税、土增税一并办理，也可以委托契税征收部门征收对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税无偿获赠不动产后再转让的，应以财产转让收入减除受赠、转让过程中缴纳的税金及合理费用后，按20%征个税【2009年真题】偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。（）提示：参考教材P255答疑编号500431100306正确答案 5.印花税纳税人印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的税在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人征收范围商事和产权凭证合同或合同性质的凭证产权转移书据营业账簿权利、许可证照其它税率（两种）比例税率对一些载有金额的凭证。税率分5档1、0.5、0.3、0.1、0.05定额税率对一些无法计算金额的凭证，或者虽有金额但作为计税依据明显不合理的，按件征税计税依据合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据营业帐簿中记载资金的账簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据不记载金额的营业执照、专利证等，按件数纳税免征财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据已纳印花税凭证的副本或抄本外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同有关部门发放的无息、贴息贷款合同其它 第八节有关房地产税收的优惠政策1.享受优惠政策的普通住房标准普通住房标准（三条件必须同时满足）住宅小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在120平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下其它规定省级可制订本地区政策允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%2.个人购买销售住房税收优惠政策营业税个人自建自用住房销售时，免征营业税企事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免收营业税2009年度规定契税从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税统一下调为1%土地增值税个人销售住房暂免征土地增值税印花税个人销售或购买住房暂免征印花税3.个人出售住房所得税优惠政策对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税4.住房租赁税收优惠政策（2008年3月1日起）个人出租住房按10%征收个人所得税个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%征收房产税，免征城镇土地使用税对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%税率征收房产税【2009年真题】综合分析题综合分析题按现行规定，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为（）A.李某按成交价1%缴契税B.房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税C.李某抵押该房，减半征收印花税D.李某出租该房，免征个人所得税提示：参考教材P259-261答疑编号500431100307正确答案AB答案解析抵押无印花税优惠。D出租按10%征个人所得税。 第 十 章房地产税收制度与政策一、单项选择题1.（）是税收的关键特征。 A.强制性 B.固定性 C.无偿性 D.有偿性 2.国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这表明了税收的（）特征。 A.强制性 B.固定性 C.无偿性 D.有偿性 3.（）决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 A.课税主体 B.税率 C.税基 D.课税对象 4.对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加（）的10。 A.正税 B.副税 C.纳税人 D.税率 5.对特定的纳税人实行加成征税，加二成等于加正税的（ ）。 A.10% B.20% C.30% D.40% 6.下列关于税收违章处理，表述错误的是（）。 A.违章处理是对纳税人违反税法行为的处置 B.纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况 C.偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为 D.抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为 7.房产税的课税对象是（）。 A.房产 B.土地增值额 C.房产人 D.负税人 8.下列关于房产税的纳税人，表述错误的是（）。 A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B.产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人 C.产权出典的，以出典人为纳税人 D.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人 9.甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是（）万元。 A.16.821.6 B.21.624 C.24 D.100 10.房产税的纳税期限为（）。 A.按月计征，分期缴纳 B.按年计征，分期缴纳 C.按年计征，一次缴纳 D.按月计征，一次缴纳 11.下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是（）。 A.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后 B.对企业因停产、撤销而闲置不用的房产 C.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产 D.房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税 12.土地使用税的计税依据是（）。 A.纳税人实际占用的土地面积 B.纳税人实际建设的房屋使用面积 C.纳税人实际建设的房屋建筑面积 D.纳税人自己测定的土地面积 13.关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）规定，自用的地下建筑，凡工业用途房产，以房屋原价的（）作为房产税应税房产原值。 A.4050 B.5060 C.6070 D.7080 14.下列关于税收的表述中，正确的是（）。（2004年试题） A.房产税的课税对象是房产 B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税 D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 15.土地使用税采用的税率是（）。 A.四级超额累进税率 B.四级超额累退税率 C.分类分级的幅度定额税率 D.比例税率 16.县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。（2008年试题） A.0.48 B.0.412 C.0.612 D.0.918 17.（）是耕地占用税的征税对象。 A.占用耕地从事其他农业生产的行为 B.占用耕地从事其他非农业建设的行为 C.占用耕地从事其他非农业建设的单位 D.占用耕地从事其他非农业建设的个人 18.耕地占用税的计税依据是（），按照规定税率一次性计算征收。 A.纳税人非实际占用的耕地面积 B.纳税人实际占用的耕地面积 C.纳税人实际占用的非耕地面积 D.纳税人实际占用的建设用地面积 19.经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的（）。 A.50 B.60 C.70 D.80 20.对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额（）倍以下的耕地占用税。 A.1 B.2 C.3 D.5 21.下列不属于耕地占用税免税范围的包括（）。 A.部队军事设施用地 B.炸药库用地 C.医院用地 D.农村居民占用耕地新建住宅 22.土地增值税以（）为计税依据。 A.纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B.纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C.纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D.纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 23.土地增值税的课税对象是（）。 A.无偿转让房地产所取得的土地增值额 B.赠与转让房地产所取得的土地增值额 C.继承转让房地产所取得的土地增值额 D.有偿转让房地产所取得的土地增值额 24.纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起（）日内缴纳耕地占用税。 A.10 B.15 C.30 D.60 25.土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定（）金额后的余额。 A.增加项目 B.扣除项目 C.排除项目 D.剩余项目 26.土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，土地增值税应纳税额的速算公式是（）。 A.应纳税额=土地增值额30 B.应纳税额=土地增值额40-扣除项目5 C.应纳税额=土地增值额50-扣除项目15 D.应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 27.土地增值额超过扣除项目金额100，未超过200的，土地增值税应纳税额的速算公式是（）。 A.应纳税额=土地增值额30 B.应纳税额=土地增值额40-扣除项目5 C.应纳税额=土地增值额50-扣除项目15 D.应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 28.土地增值额未超过扣除项目金额50的，土地增值税应纳税额的速算公式是（）。 A.应纳税额=土地增值额30 B.应纳税额=土地增值额40-扣除项目5 C.应纳税额=土地增值额50-扣除项目15 D.应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 29.土地增值额超过扣除项目金额200的，土地增值税应纳税额的速算公式是（）。 A.应纳税额=土地增值额30 B.应纳税额=土地增值额40-扣除项目5 C.应纳税额=土地增值额50-扣除项目15 D.应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 30.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。（2008年试题） A.330 B.350 C.440 D.870 31.下列不属于土地增值税扣除项目的是（）。 A.取得土地使用权时所支付的金额 B.土地开发成本、费用 C.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D.与转让房地产无关的税金 32.土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起（）日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 A.7 B.10 C.15 D.30 33.对已竣工验收的房地产项目，凡