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关于房地产投资的研究论文2007级投资理财专业 2007202201018 993年到2003年，我国房地产开发投资从1937.5亿元，增长至10106.1亿元，10年间增长了4.2倍，平均每年增长17.96%，尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点，但却远远超过了同期GDP的增长速度。2004年1-5月，房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落，但是1-5月同比增长仍达32%，占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中，房地产业占有非常突出的位置，在进入统计的19个行业中，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。看来房地产投资的重要性在我国的经济发展中还是起到重要的作用。而对于房地产的投资很多人还不是很清楚。在此简述房地产投资的理论。所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。 另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。现在我们从房地产的特征和风险等各方面来详细的了解房地产。1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。 房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。 2、房地产投资的高投入和高成本性。 房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因： 一是土地开发的高成本性。 由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。 二是由于房屋建筑的高价值性。 房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。 三是房地产经济运作中交易费用高。 一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。 3、房地产投资的回收期长和长周期性。 整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括： 一是因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。 二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。 三是如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。 4、房地产投资的高风险性。 由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。 5、房地产投资的强环境约束性。 建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。 6、房地产投资的低流动性。 房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。而现在我国的房地产投资的实际又是怎样的呢？自我国八十年代房地产业起步以来,房地产产业伴随城市的成长与发展、城市数量和规模的急剧增长,形成了现代房地产经济活动的客观条件,为房地产业提供了发展空间。近年来,房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业,我国房地产业蓬勃兴起,出现高速增长态势。然而我国房地产投资的研究历史较短,还处于比较初级阶段,大部分研究房地产都只从传统的投资分析方法出发,研究房地产投资主体的投资成本、收益、风险等,以及对房地产投资周期和一些宏观模型进行研究,然而房地产行业是一个涉及到各行各业的产业,其国家政策、环境变化、地区经济和文化影响大,存在很大的不确定性;另外随着我国市场经济的不断深入推进,市场的竞争也将日趋激烈;如何利用现代投资理论、不确定性理论、期权博弈理论以及战略管理理论综合研究房地产投资决策和房地产企业战略管理是推进房地产投资决策理论和房地产企业战略管理研究一个很有意义的课题。它将指导和增强房地产企业的项目投资和战略投资的决策管理能力和企业竞争能力,以实现企业在市场竞争的环境中得以生存和发展,保障企业可持续稳定地增长。在房地产投资中又会出现哪些问题呢？1 体制弊端 管理部门之间缺乏有效的沟通。政府直接参与和干预过多，市场配置资源的基础作用尚未充分发挥，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延2法制的不健全 涉及房地产开发的法律规定少，且不够具体，身份歧视导致垄断，破坏了公平的市场竞争机制，对于诸如土地交易，资经投向缺乏明确合理的规范 3金融市场的不完善 多层次的市场体系尚未建立起来 ，金融创新滞后，金融产品的缺乏。金融运行机制和市场参与规则的单一化，扼杀了竞争性溶资的最后出路，市场的不完善为行政干预提供了依据，政府的调空能力似乎得到咯发挥，但同时损失的更大 解决办法：对于体制中出现得问题，各个部门之间应有效地进行沟通，对于市场的管制应以宏观调控为主，避免过多的干预，对于开发商的监管要到位，以百姓的利益为主。 对于法制的不健全，应向有关部门反应，尽量健全法制，对于在市场中出现的种种行为应明确的规范，对于在其中出现的违法行为应给予相应的惩罚。 对于实市场的不完善，应建立多层次的市场体系，避免规则单一话，政府对于市场的体系用给予相应的引导，但不能过多的干预。 对于房地产中出现的个人对房地产的投资，哪些是该了解和该注意的呢？个人房地产的优势：1)、高收益。 2)、金融杠杠作用。 3)、避税。 4)、避免通货膨胀损失。 劣势： 1)、金融风险。 2)、利益风险。 3)、非流动性。 4)、物业管理 投资分析任务： 1)、为投资者指示方向。 2)、为投资者提供运作方式。 3)、为投资者预计投资收益。 4)、为投资者指出风险并提出避险措施。 5)、阐述投资项目可能引发的社会问题、环境问题，使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取最好的经济效益。个人房地产投资的特点 ：1.1 投资主体以中高收入人群为主。房地产商品既是人们日常“衣食住行”中的一种必需品，又因保值增值的功能而具有很好的投资品属性，因此个人购买房地产一般有两种目的：一类是自住自用，属于消费行为；一类是为获得预期的收益和回报，属于投资行为。2003年我国商品住宅平均销售价格 2197元每平方米。同年城镇居民家庭人均可支配收入8472.2 元，若按此数据推算则一套 80平方米的普通住宅售价约相当于城镇一个三口之家年可支配收入的7倍。在这种情况下既要满足住房消费需要，又要有一笔不菲的资金投资房地产，只有中高收入群体才具备此经济条件。 1.2 投资形式主要为置业投资。房地产投资根据投资形式的不同可分为直接投资和间接投资，其中直接投资包括房地产开发投资和置业投资，间接投资的具体形式包括购买房地产企业的债券和股票、投资于房地产投资信托基金以及购买住房抵押贷款证券。我国目前由于房地产企业总体实力不强，投资基金发展不成熟和房地产金融二级市场尚未建立等原因，房地产间接投资对个人投资者的吸引力很小。房地产开发投资对投资主体的人力、物力、财力等资格、条件都有着很高的要求。一般由国家和企业进行，相比之下房地产置业投资的进出限制少、简便易行，因而成为资金少、规模小的房地产个人投资的主要形式。 1.3 投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点。在对房地产进行投资时，个人主体规模小、人力财力有限，这使得其一方面对反映房地产市场景气程度和走势的相关统计资料、权威报告以及国家政策动向的了解有时不够及时和全面；另一方面对房地产市场的认识、把握往往不够理性，而在很大程度上受社会舆论和预期的影响较大，因而在投资中存在一定的盲目性。同时较小的投资规模又使得个人投资具有“船小好掉头”的特点。能够根据市场的变化更快的调整投资方向和投资规模，以追逐更多的利润或避免更大的损失，这使房地产个人投资又具有灵活性的特点。个人房地产投资的风险：2.1 利率风险。利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大，投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。如果个人投资者是购房再售，这样的不良后果使个人业主负债规模过大，当利率上升时，个人支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大。如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本，从而导致亏本。如果个人投资者购房是为了自住，当利率上升时，个人支付的利息随之增高，就会导致贷款偿还数额不断增加，还款越来越困难，甚至还不起贷款。因而，面对连续降息后的低利率，应该保持清醒头脑，不宜因降息而高估个人的贷款购房的能力。此外，另一个重要因素是收入增长预期，避免因贷款前高估未来几年的收入能力，而导致遭遇升息后还款越来越累。 2.2 税收风险。税收是引导房地产投资的一项重要经济手段，按税收课税对象的性质不同，对房地产个人投资主要通过流转税和收益税中个人所得税的调整变动来加以调节和引导。流转税是指以商品生产、流通领域中的商品流转额和非商品流转额为课税对象的税类，对个人投资方向有直接的引导作用。个人所得税的课税对象是个人的合法收入，调整个人所得税，一方面可以改变居民可支配收入进而改变房地产需求，影响投资。另一方面可以改变个人投资的净收入，从而影响其投资积极性我国私人投资者的房地产投资策略（一）投资时机策略 投资时机策略是最关键的投资策略，是投资获利的前提基础。选择正确的投资时机就可实现产品的低买高买，从而投资获利。选择正确的投资时机主要应把握好以下因素： 1、必须做好我国宏观经济、社会因素的分析。准确把握我国宏观经济、社会因素是选准时机的基础。例如，目前开发商投资开发的居住物业70以上是大户型住宅、公寓及豪华别墅等，而较少开发中小户型住宅。其原因就在于他们比较准确的把握住了现阶段我国的经济、社会特点：首先，目前我国的基尼系数较大，甚至已超过通常意义的国际警戒线，表明我国现阶段贫富两极分化较大，富有阶层资金拥有量充足，购买力非常强；而中、低收入者虽然有数量较多，潜在住宅需求旺盛。但是，其实际购买力不足。即使大量生产中、低收入者需求的中小户型住宅也肯定卖不起价；对于富有阶层而言，他们的基本住房需求早已满足，现阶段他们希望的是拥有进一步提高生活质量的高档住宅，只要产品能满足他们的需求，在产品价格上他们并不敏感。其次，他们把握住了现阶段我国新富阶层具有喜欢炫耀的心理。因此，他们将开发产品定位在了大户型住宅、公寓及豪华别墅上，而事实证明该类产品销售状况良好并使开发商赚取了超高利润。 2、牢固树立房地产市场存在周期性规律的理念。实际上，无论是世界历史、中外哲学还是马列经济学、典型的西方经济学甚至我国的传统文化中都曾反复向人们展示一个中最基本的事实，就是无论是社会发展还是经济发展都存在一个由高峰低谷高峰构成的循环周期。因此，只要把握住经济发展的周期性规律，必然会实现房地产投资的低买高卖而获利。鉴于此，对于房价一直会上涨或一直会降的说法应保持清醒的认识。比如，就现阶段来说，房价已远高于绝大多数人的实际购买力，且相关经济现象已显示出目前房价存在较严重的非理性发展状况，比如，房价与房租比值、空置率等等。以上说明房价很可能已处于循环周期的高峰阶段，继续上涨的空间已经比较小。因此，目前进入房地产市场风险比较大，而将已购买的用于投资的物业变现是一个比较理想的时间。 3、密切关注国家相关政策变化。由于房地产市场的一些特有的特点，如不可移动性、投资时间较长、产品的非标准特性等，导致房地产市场是一个受政策影响较大的政策市场。相关政策变化对房地产市场的影响比较的大，这种影响既可能是积极的影响也可能是消极的影响。因此，为准确把握投资时机，必须密切关注国家相关政策变化，并且要充分利用相关政策来指导房地产投资的决策。如，目前国家接连出台许多政策调控房地产市场，表明国家要纠正房地产过热的状况，同时也表明目前房地产市场应处于循环周期的高峰端，明确这一点，如何决策就非常清楚了。4、密切关注国内其他相关投资及资金市场状况。由于一个国家在特定的时间点上财富总量是确定的，如果大量的资金投入到金融、证券等市场上，则必然拉动金融、证券市场的上涨，表现出来就是金融、证券市场处于牛市状况。此时由于财富总量大部分投入到金融、证券市场上，相应的投入房地产市场的资金必然较少，表现出来就可能是房地产供大于求，此时房地产市场就可能处于循环周期的低谷阶段，此时就可能是投资的一个比较理想的时机。 （二）投资品种策略 从理论上讲，投资任何一种房地产产品都可能获得可观的回报。但是，对于私人投资者来说，由于其往往存在资金实力较弱、抗风险能力较差的特点，在选择房地产投资品种时，应把握首先要量力而行在安全性比较好控制的前提下实施投资行动的观点。一般来讲，房地产商品投资回报率按品种排列由大到小分别是：商业物业办公物业居住物业工业物业。但其投资风险则反过来。因此，在安全把握比较大时，应选择投资回报率较高的品种；在安全把握比较小时，可考虑收益较小但风险也较小的品种。一般而言，私人投资者在投资商业物业时可考虑投资位置较好的独立商铺，对位置欠佳的大型商场的投资要采取比较慎重的态度；在投资办公物业时可考虑位置较好规模较大的中高档办公物业，当然，对于一些高科技产业及商业氛围较浓的地区，中小面积普通档次的办公物业也是一个较好的选择。如果私人投资者经验较弱，抗风险能力较差的话选择投资居住物业是一个比较好的决策。对于居住物业以投资中小户型物业比较好。当然，对于一些面积比较大但易于改变户型结构的住宅也许是一个投资回报更可观的投资项目。一般对于普通私人投资者来讲，投资工业物业须比较慎重。最后，在选择投资对象时还须注意产品质量和开发商品牌。 （三）投资资金策略 由于私人投资者往往资金量较少，这将极大的影响投资者对投资机会的把握，影响投资者的投资回报。因此，可考虑借钱生钱，即通过融资来投资获利。融资时关键要权衡融资成本。相对于公积金贷款和商业贷款而言，由于公积金贷款利息率较低，贷款时首选公积金贷款，其后才是商业贷款。如果房地产投资收益在扣除相关成本后大于贷款利息，则贷款数额越多越好，能贷款尽量多贷款，反之，如果房地产投资收益在扣除相关成本后小于贷款利息，则贷款数额越少越好，能不贷款尽量不贷款，即使贷款也应在尽可能短的时间内还清贷款。如果贷款利率是浮动利率，则应综合考虑外部环境、未来预测以及自身情况后作出决定。 （四）投资变现策略 任何投资只有变现后才能确定收益或亏损情况，没有变现就不能说投资获利。确定变现时机的策略首先应把握好经济循环周期，以便在较好时间实现低买高卖获利；其次应积极主动寻找合适买家脱手；再者可采取与普通居民反向*作的方法变现。即人弃我取，人取我弃的方法。如当绝大多数人甚至包括许多开发商都感到前景黯淡时，往往就是投资的好时机；反之，如果连居委会的老大妈都准备投资房地产时也许就是变现的好时机。 三、应用上述策略应注意的问题 （一）投资目标要明确，切忌贪婪