房地产产品研发五年规划纲要批准版.doc

北京京汉集团房地产产品研发五年规划纲要京汉集团房地产产品研发五年规划纲要（2007年-2011年）京汉集团产品研发中心目录一、总则：21、核心理念：22、基本思想23、发展目标2二、产品标准化战略31、京汉集团房地产标准化产品定义32、产品标准化内容3三、技术门槛和专利战略31、技术门槛：32、专利战略：43、专利技术（种子部品）落地步骤：4四、规划主题内容41、产品分类原则42、产品配置基本要求5五、2007年2011年阶段成果规划61、规划成果的基本内容62、规划成果推导8六、研发投入和条件平台81、稳定的架构82、稳定的研发费用83、研发运行机制9七、产品研发评估体系91、阶段性评审92、 研发成果评估实施步骤10八、产品研发的工作手段111、产品模块的采集112、产品理念的采集113、国内外定向考察交流114、优秀部品供应商的产品发布和推介会115、与国内专门研发机构建立长期渠道11九、产品研发工作导向121、产品研发关注城市发展导向122、产品研发成果转换导向133、产品研发成果手册完成导向134、产品研发重点关注点导向14一、总则：以“构筑城市健康生活”为京汉集团房地产产品的研发主张，从人性化的角度思考建筑的存在，致力于为顾客提供整体解决方案的研究。在2007年-2011年京汉集团以城市建设者的身份进入环渤海地区城市，与城市协同进化。1、核心理念：京汉与城市民众：将先进的生活理念和生活方式以产品的形式带到进入的城市，提升民众生活理念，引领民众生活方式。 京汉与城市政府：协同城市政府决策者提升决策价值，使京汉在城市建设决策中成为核心灵魂的企业公民。京汉与城市文化：尊重业已形成的文化渊源，延续城市文化精髓；产品致力于地区城市文化积淀，成为各地城市文化形成的生力军。京汉与城市能源：合理开发和利用当地现有的清洁能源是京汉产品发展研究的课题。京汉与城市建筑：在未来深度探究城市建筑精髓，将京汉的产品形态和城市建筑完整地有机结合，并获到顾客的认同。2、基本思想执行国家经济技术政策，推进可持续发展，除满足住宅的基本功能和性能要求外，深入研究人性化的住宅设计。提倡建设节约性社会、大力发展节能绿色建筑，在条件相对成熟的基础上对新材料、新工艺、新技术建筑的探索和应用。京汉产品研发生产积极响应政府号召，根据市场发展趋势，倡导有成本控制的、标准化的精装修住宅生产。为顾客提供生活方式的总体解决方案作为京汉产品研发的基本思想。3、发展目标京汉产品研发按照“使用一代、开发一代、储备一代”的原则，每个阶段的产品研发可以进行模块化升级，为研发的发展目标。通过标准化的运作,缩短项目运行周期：将时间设定为一年半，提高集团产品生产的运行效率。以2007-2011年产品研发纲要所确定取得的成果，作为京汉集团未来产品深度研究的基础蓝本，为下个五年计划做铺垫。为京汉集团从地产开发模式向地产运营模式的转变，打下坚实的技术基础。二、产品标准化战略1、京汉集团房地产标准化产品定义：可以进行有效成本控制的、有完善质量标准的、有完整交货期的、能获得顾客认同的城市主流产品标准模块。2、产品标准化内容产品标准化风格：强调功能、新结构和材料，对社会中层给与关怀，新审美情趣，新空间、新技术、少装饰、简约的现代主义或后现代主义风格。(简约：是丰富的集中统一和复杂的升华)。产品标准化户型：基于客户关怀的“新时代主义”户型。现代感、时尚、艺术、动静分区、私密性、便利性、安全性、舒适性、明厨、明卫。确保顾客使用过程中的礼仪、交往、私密、功能、户外五个主要功能。产品标准化立面：强调产品功能、形象展示、通风采光，内外沟通的通道。以平面式和蜂巢式为立面划分；以现代简约和个性式为时代划分；以涂料、墙砖和玻璃混合材质为立面材质。兼顾以屋面为第五立面的整体立面效果。产品标准化色彩：产品色彩协同城市自然色彩、城市建筑色彩、人工色彩。模式产品的主色调为基本色；京汉集团的品牌色为辅助色；项目个性色彩或城市文化符号为点缀色。协调外立面和城市夜景照明。产品标准化景观：三大产品模式组团文化的诠释。以变平面为立体，人性化的关爱，人们参与其中为原则。达到社区生态调节器、遮阳、防尘、防风、降噪、降温的功效。产品标准化配置：除按照各地区的社区配置的基本要求，京汉产品均需配备以标准设计、标准风格、标准功能的京汉Club 为主题的创意会所，作为京汉产品附加值标准配置。产品标准化整合：当各种配套、质量和经济指标无可挑剔时，文化就成为产品的关键，因此京汉产品在生产设计过程中，均需提前整合规划师、建筑师、园林景观师、市政设计师、照明专家、色彩专家和业主。产品标准化品质：建筑用材、包容的户外景观，视听上对产品所感受到楼盘的名称，标志，标准色，标准字体以及企业、楼盘的应用系统等具有鲜明京汉标记和烙印。三、技术门槛和专利战略1、技术门槛：现成低技术：采用现有的、通用的、成熟的部品技术组合成为“合成技术总成”，并以此为集团产品的核心技术。未开发能源：充分利用环渤海各地区清洁的、环保的、低能耗的能源，根据产品特点，协调利用。根据可能在全集团的产品中加以推广利用，形成具有可靠质量、顾客认同、成本可控制的京汉产品技术。通用部品：形成固定技术标准的供应商，建立战略伙伴关系，优先采用成套部品设备。2、专利战略：以厨房、卫生间为基本标准模块的户型组合作为专利研发核心。力争在研发的第四、第五年的阶段形成一至二项京汉专利项目。专利目标方向：“新时代主义”的户型专利 能源利用开发的新技术专利 部品的专利 新结构组合专利 建造立面组合专利3、专利技术（种子部品）落地步骤：第一阶段：专利创意收集第二阶段：成熟创意的听证第三阶段：战略伙伴试验室论证第四阶段: 采用成熟的专利技术在项目中推广利用第五阶段：跟踪反馈第六阶段：论证成熟申请上报四、规划主题内容1、产品分类原则：根据产品所处城市地理区域市场发育程度不同，以城市中心为划分标准。在2007年-2011年内，京汉产品将按照地域原则和产品系列原则进行生产研发：京汉.康居系列理念引导：城市康居主义，健康阳光生活地域情结：城市中心外围住宅，解决城市人群的基本居住问题。产品特征：解决工作生活距离产品对象：现实生活、传统生活、求实稳健。对整体品质追求以实用、大众化要求为主。居所性质：第一居所产品描述：产品以中高密度板楼为主，盘量在不限，室内物理环境积极，有大中心花园和绿地组团，可以满足居住人群健康生活活的基本需求，可以提供基本生活的解决方案。京汉.宜居系列理念引导：城市自然主义，舒适空间生活地域情结：远离城市中心的郊区县，解决城市人群的追求居住问题。产品特征：带动周边地区的发展产品对象：工作坚实、平稳求进、个性表现、平稳小康、随社会流、经济时尚。对整体品质追求有舒适度的要求，准有车族。居所性质：第一居所、第二居所产品描述：产品以低密度的板楼、TOWNHOUSE为主，盘量不限。可以满足居住人群对舒适度和空间等更多的追求，能够形成社区的微循环系统，室内物理环境积极。可以提供居住舒适的整体解决方案。京汉.心居系列理念引导：城市奢适主义，品味尊崇生活地域情结：城市中心区住宅重建，解决城市中心的居住心结问题。产品特征：符合城市更新的特质产品对象：工作成就、经济头脑居所性质：第三居所产品描述：产品以高密度板塔结合为主，盘量控制在20万平米左右，可以满足城市精英、原住民的城市中心的居住情结，通过科技手段满足室内物理环境要求。可以提供尊崇生活的整体解决方案。2、产品配置基本要求2.1产品体量创新90、小康110、未来120为所有产品系列的主力户型。2.2户型配置基本要求根据单位体量设计不同，按照下表原则进行配置分区内容动静分区客饭厅与卧房分开、主人房与儿童房、父母房、客房分开干湿分区厅、卧与厨、卫分开私分区公共区入口、玄关、储藏室、阳光室半公共区客厅、餐厅、家庭娱乐场所半私密区厨房、工人房、工人洗手间、工作阳台家庭成员私密区客房、儿童房、公共卫生间主人私密区主人房、书房、主人房卫生间2.3系统配置：产品序列设备名称京汉.康居京汉.宜居京汉.心居外保温复合外墙系统铝包塑(断桥铝)外窗系统单元、户门品牌系统电梯系统安防系统电视电话宽带系统消防系统冷暖空调系统地板供暖系统温泉入户系统中水入户系统直饮水系统新风呼吸系统垃圾处理系统智能化系统社区创意会所CLUB备注：必配、选配五、2007年2011年阶段成果规划1、规划成果的基本内容2007年2008年2009年2010年2011年阶段成果V1.0版V1.0版（升级版）V2.0版V2.0版（升级版）V3.0版（产业基础版）主要内容一、建立以城市为核心的三大系列中的系系组合：1、康居系列（城市中心外围）2、宜居系列（远离城市中心）3、心居系列（城市中心）创新90：（50、60零一居）、（70、80两居）、（80、90三居）、小康110：（100两三居）、（110三居）未来120：（120三居）（130三四居）（140三四居）二、基于上述产品组合平面尺度标准1、厨房2、卫生3、餐厅4、客厅5、玄关6、储藏间7、阳台8、卧室三、基于上述平面尺度标准的物料模数和设备1、土建材料模数2、电气设置配置3、水暖设置配置四、基于上述内容的：1、平面面宽2、平面进深3、组合方式4、楼梯间方式5、管道井方式五、基于上述内容的部品配置：1、外门窗体系2、电梯体系3、户门体系4、单元门体系5、给水材料体系6、排水材料体系7、暖通材料体系8、强电材料体系9、弱电材料体系一、基于V1.0版本的所有完善、补充二、各目标市场的调查研究的结果分析三、基于三大系列的立面体系1、墙面材质2、装饰构件3、色彩搭配原则4、立面的几何原则5、门斗的设置6、入口的基本方式、门禁形式7、空调机位的基本方式8、排水体系的基本方式四、基于上述产品的结构体系1、框剪2、厚板大跨3、短肢剪力4、混合结构五、基于三大系列的园林景观1、水系的设立方式2、社区环行道路材质3、宅间路的设立材质4、公共广场的标准5、公共体育空间6、公共雕塑的原则7、乔木的原则8、灌木的原则9、植被的原则10、婴儿老人青年分区11、人车分流的界定六、市政管线1、市政竖向原则2、市政综合原则3、管线分层原则4、自行车停放体系5、汽车泊位体系6、市政材料使用7、市政设施标准8、市政配套突破一、 产品部分产业化1、 三类产品实现从定位、设计、建设、交付各阶段标准化模式2、 标准产业化厨房、卫生间生产二、 环渤海地区市场分类产品雏形研究三、基于三大体系公共设施配置1、商业配套标准2、公共服务设施3、社区围合标准4、社区出入原则5、城市景观6、城市地标7、城市贡献8、公共交通9、教育配套10、社区安全四、三系产品的人体工程学1、厨房2、卫生间3、卧室4、客厅5、餐厅6、层高与面积7、走道与功能房8、设备配置与人体舒适度9、新风、空调系统的综合利用10、园林景观分区尺度的舒适感五、整合单项部品的产业资源，形成合作品牌化1、基于住宅类产品部品京汉化基本完成。2、基于酒店商业类合作商的完善。一、完整版产品手册二、根据市场的细分针对各类地区的各类人群设计相应产品配置。三、开始对环保、节能、低耗等部品材料更新升级替代1、门窗系统2、外墙系统3、通风呼吸系统4、采暖系统5、地热综合利用技术6、太阳能综合利用技术四、高舒适度、高科技产品研究1、自然风源、光源、热冷源与建筑的关系。2、为人类舒适度而研发的智能化：安全功能、服务功能、办公功能。3、为产业持续组合而研发的综合控制系统五、三系外产品1、 别墅类2、 Townhouse类3、 高档公寓类4、 Condo类5、 Shopping Mall类6、 酒店类7、 国际影院类8、城市公共建筑类六、合成新技术专利1、部品新技术新技术部品在不同项目中运用。2、产品新技术2.1产品外包装（立面）专利2.2结构组合体系专利一、三大体系产品环渤海分类：1、 京津地区三大体系2、 经济较发达地区三大体系3、 经济欠发达地区三大体系二基于以上三类地区的城市分析1城市历史渊源2、城市建筑文化3、城市发展导向三、国际房地产业发展与中国的关系1、发达国家房地产产业化道路的分析2、中国房地产业产业化道路的分析3、中国房地产产业化前景预测四、深入产品研究1、等值规划2、天人合一3、现代风水4、人性尊重5、享受科技6、创造美学价值7、贡献文化8、可持续发展五、京汉集团房地产产业化的基本规划1、原料（土地）供给区域2、半成品（建设项目）的区域3、半成品生产线配制（从上线至下线）4、成品的维护5、消费者维护6、产品持续发展的社会责任7、产品发展对城市的贡献8、产品发展对行业的贡献完成目标1、 基本产品手册的基本骨架完成2、 支持产品的合格供应商基本形成1、“京汉地产产品手册”成熟完善，成为今后三年产品实施的基本标准。2、成熟的产品支持商形成。1、产品部品部分产业化2、京汉产品手册2.0版的基本骨架1、京汉产品手册完善版2、基本产品模型完成1、形成生产模式标准化2、持续发展的合作商2、规划成果推导根据规划基本思想和核心理念，京汉集团2007年-2011年的实际研发能力，杜绝大而全的阶段工作思想，根据人力、资源情况牢牢把握住产品的核心，销售的根本：户型。按照以点带面的工作推导单体：产品部品 厨卫核心技术 休闲待客功能用房 公共部位配置 立面配置 按照由里及外的工作推导整体：户型 单元 楼体 路网（园林） 组团 社区 六、研发投入和条件平台1、稳定的架构1.1由研发团队、合作伙伴、战略供应商所组成的工作平台，在相当长的时间内稳定、可靠、可用；1.2工作平台按照规划建立后，形成长效组织机制，不会因为人员更替或新思路、新模式产生时造成动荡、对于不同阶段进入项目的人可用；1.3经过足够多的修正和升级后可用。（稳定的架构不等同于好的架构，但是好的架构一定是稳定的架构。）2、稳定的研发费用2.1总结提炼式研发：费用计划性强，便于控制，在人力、规模、实力等尚处于产品研发起步阶段的2007年2011年的规划阶段以总结提炼式的研发为主。2.2创新类研发课题，需投入一定的实验费用。从立项到研发的正式实施必须严格审批流程。做到立项的课题意义重大，论证充分，决策正确。2.3工具、技术资料费用：研究人员的灵感是随机产生的，因此要配备足够的电子数码等工具，同时知识产权保护的意识国际化统一进程的加速，需要支付一定的费用来换取部分的技术资料。3、研发运行机制3.1任务规划制：任务规划制也叫做目标机制，是对项目发展目标的一个规划。规划具有可行性同时也要有挑战性。通常分为远期目标和近期目标，前者也叫总体目标，后者也叫阶段目标。3.2岗位责任制：岗位责任制是依据各成员的远期及近期目标而相对作出的岗位职责，分为远期职责和近期职责。岗位责任需要明确，量性定化，因人而异。所有成员个人责任均建立责任文档，并让每个成员明确自己的岗位责任。3.3工作激励制：激励机制分为物质激励和非物质激励。物质激励包括薪质激励和期权激励，而非物质激励包括精神激励、前景激励、教育激励等。3.4绩效考核制：按照京汉集团制定的考核机制，对产品研发分阶段，按照成果完成的时效，进行工作考核，对于成果质量则通过评审机制的PDCA的循环过程进行考评改良。3.5后进淘汰制与人才引进制：后进淘汰制指经过考核之后按预定的计划淘汰同一岗位上的后进员工的制度，根据产品研发的阶段需要，在某些领域需要新引进各类领域性人才。3.6创新机制：积极鼓励各部门的人员对于产品研发献计献策，生活中存在很多不经意的创新。京汉集团房地产的产品研发的创新主张为：从生活中来到生活中去。3.7知识体系共享机制：提倡与产品有关的各类知识的共享，关注成本控制、营销策划，做好强有力的支持。七、产品研发评估体系1、阶段性评审：1.1产品研发的决策阶段评审：将产品研发的基本思路、基本理念的在阶段规划纲要中确定。1.2新技术研发的关键指标进展阶段评审：产品研发需要确定哪些技术指标是用户关心并形成价值的关键技术指标,阶段评审点是针对所采取的技术措施设置的。1.3产品研发的系统分解模块评审：针对产品线中的某一部品或模块进行评审，当核心模块完成时，需要认证评审，核心模块是整个研发体系的基本出发点。1.4产品附属件新部品（部品的种子业务）投产的量产性试作评审群从原理样品到工程样品阶段的试作评审群：针对工作样品的功能、性能和设计参数改善设计，根据改善的设计参数组织一定数量的的试作样品（通常是3-10个），对试做的结果和效果进行评审和认定。从工程样品到限量生产阶段的试作评审群：针对生产工艺路线和工艺参数进行工艺完善。根据改变的工艺路线和工艺参数组织一定数量的的试作（通常是3-10个），对试做的结果和效果进行评审和认定。从限量生产到连续批量阶段的试作评审群：针对产品质量指标的提高和质量稳定性改善，提出产品设计参数、生产工艺路线、生产工艺参数或材料、零部件的替代，根据上述改变组织断续的批量试作，对试做的结果和效果进行评审认定。2、 研发成果评估实施步骤：阶段步骤主要方法P1、分析版本图册，找出问题排列图、控制图2、分析可以版本升级的切入点因果图3、找出制约版本升级的主要影响因素排列图、相关图4、针对主要原因，制定措施计划回答“5W1H”为何制定该措施（Why）?达到什么目标(What)?在何处执行(Where)?由谁负责完成(Who)?什么时间完成(When)?如何完成(How)?D5、执行、实施计划C6、检查计划执行结果排列图，直方图，控制图A7、总结成功经验，制订相应标准修正产品手册的标准8、把未解决或新出现问题转入下一个PDCA循环每年对产品手册进行循环八、产品研发的工作手段1、产品模块的采集1.1建立与具备高校背景支持的设计单位合作研发，用我们成熟的房地产产品市场的经验和认知去推动高校市场化，用高校强大的技术实力支撑我们产品的可行性。结合产品的建筑规划设计、确定优秀的设计单位，作为产品研发的合作伙伴，再一定阶段时期，按照定向模块标准目标，拆分子模块，组合标准模块。1.2规划结构体系和标准的建筑结构体系研究，按照极限界面的原则，将我们产品的生产成本降到最低。2、产品理念的采集2.1在拥有优秀设计、建筑师人才库的基础上，扩大影响，建立设计师沙龙交流。通过面对面的交流平台，每期确定一个主题，提炼设计师的思想精髓。2.2通过每月的“建筑师文化沙龙”总结之电子文档，投放至国内外建筑师的邮箱，通过电子平台提炼理念精髓，并以此结合集团的品牌推广。2.3通过高校举行的专题讲座，主题培训的方式，收集整理在某项、某领域的先锋思想、前沿概念。3、国内外定向考察交流3.1提炼国内各地区有代表性的楼盘，作理念的定向考察，吸取他山之长，规避其短。3.2对国外建筑师作品，进行定向交流。将国外前瞻性的理念引入中国。3.3有意识地收集和了解，国际和国内标准化住宅产品生产商的基本信息，在产品研发的初始阶段采用借鉴的手法，针对具有可持续发展的理念和成熟的经典理念，吃透消化。3.4对于国内标杆企业的成果和产品模型，进行深入探究、沟通交流。4、优秀部品供应商的产品发布和推介会4.1非单纯的部品的认知，可以通过这类的推介，了解整个行业和旁通行业的发展。4.2协同集团队的品牌推广，利用集团影响和优势，有节奏、有步骤开展各项公共活动，多渠道收集提炼产品的精华。5、与国内专门研发机构建立长期渠道5.1采用知识的等值交换方式取得不同的模