章2-资产评估的程序及基本方法.ppt

第二章资产评估的程序与基本方法 第二章资产评估的程序与基本方法第一节资产评估的程序一 资产评估项目的接洽二 组建资产评估项目小组三 拟定资产评估的工作方案四 收集与资产评估有关的资料五 待评估资产的清查核实和实地查勘六 评估假设条件 价值类型及评估标准分析七 选择评估方法并进行估算八 编写资产评估报告九 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 第二节成本法 一 成本法的内容是指首先估测被评估资产的重置成本 然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素 并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称 它的基本思路是重建或重置被评估资产 二 公式资产的评估价值 资产的重置成本 资产实体性贬值 资产功能性贬值 资产经济性贬值 三 成本法中基本要素 1 重置成本是什么 重置成本是资产的现行再取得成本 即以现行市场技术条件 取得被评估资产一样或类似的资产耗费的合理必要的费用 资金成本和利润 重置成本主要分为复原重置成本和更新重置成本两种 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料 建筑或制造标准 设计 规格及技术等 以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产说发生的费用 更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同的材料 现代建筑或制造标准 设计 规格和技术等 以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用 2 资产的实体性贬值 资产的实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失 通俗讲法就是用旧了 3 资产功能性贬值 是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失 它包括由于新工艺 新材料和新技术的采用 而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额 以及原有资产超过现行技术进步的同类资产的运营成本的超支额 四 资产的经济性贬值 是指由于外部条件的变化引起的资产闲置 收益下降等造成的资产价值损失 四 成本法中各个参数的评估方法 一 重置成本的估算 一 重置核算法它是利用成本核算的原理 根据重新取得资产所需的费用项目逐项计算然后累加得到的资产的重置成本 被评估资产成本 直接成本 间接成本直接成本为直接构成资产重置成本的支出部分 如购买资产的价格 安装调试费 运杂费 税费及其他必要费用 自建资产所需的料 工 费及必要的资金成本和开发者的合理收益等 间接成本是指为建造 购买资产而发生的管理费 设计费 工程监理费 保险费等 因为它不能一一对应到具体某台设备上 是为整个项目发生的 需要按一定的比例分配计入 分配间接计入费用的分配标准主要有三类 1成果类 如产品的重量 体积 产量 产值等 2消耗类 如生产工时 生产工人的工资 机器工时 原材料消耗量等 3定额类 如定额消耗量 定额费用等 计算公式 直接成本 买价 运杂费 直接材料费 直接人工费 安装调试费 其他直接费用间接成本 直接成本 间接成本分配率 工作量或人工成本总额 成本分配率成本分配率 间接成本额 人工成本额或人工工时 例题 重置购建设备一台 现行市场价格为每台50000元 运杂费1000元 直接安装成本800元 其中原材料300元 人工成本500元 根据统计分析 计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0 8元 该机器设备的重置成本为 二 什么是物价指数法 是利用与评估资产相关的价格变动指数 将被评估资产的历史成本 通常是会计的账面价值 调整为重置成本的一种方法 这是因为同一样资产在不同的时期 因为社会经济的发展 通货膨胀 市场供求等原因而导致价格的变动 被评估资产的历史账面价值不能准确反映评估基准日时的真实价值 所以我们利用价格变动水平的统计指数将其进行调整为评估日的价格水平 物价指数法的计算公式 资产重置成本 资产历史成本 评估基准日同类资产定基物价指数资产购建时同类资产定基物价指数 资产原始成本 1 物价变动指数 资产原始成本 环比价格指数连乘积 请同学们回忆一下什么是物价指数 什么是定基价格指数 定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格指数 通常以某一年为基期来计算 以百分数表示 其特点是无论计算期如何变动 其基期固定不变 编制定基价格指数的目的在于观察物价变动长期趋势及其规律 假设某项资产从2000年到2005年代价格分别为a0 a1 a2 a3 a4 a5 那么2001 2005年该资产的定基价格指数为 以2000年的价格为基期 2001年相对于2000年价格的变化 a1 a02002年相对与2000年价格的变化 a2 a0以此类推2003年 2004年 2005年相对于2000年的价格变化分别为 a3 a0 a4 a0 a5 a0 什么是环比价格指数 环比物价指数又称 连比物价指数 环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况 是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数 同上月对比计算的指数 叫月距环比指数 同上季对比计算的指数 叫季距环比指数 同上年对比计算的指数 叫年距环比指数 以前面所举的例子 2001年至2005年该资产相对于前期的环比价格指数分别为a1 a0 a2 a1 a3 a2 a4 a3 a5 a4 例题 某被估资产购建于1994年 账面原值为50000元 当时该类资产的价格指数为95 评估基准日该类资产的定基价格指数为160 求被估资产的重置成本 例题2 一被估资产历史成本 账面价值 为20万 1992年建成 1997年进行评估 经调查已知同类资产环比变动价格指数为 1993年为11 7 1994年为17 1995年为30 5 1996年为6 9 1997年为4 8 则该资产1997年的重置成本为多少 选择重置核算法和价格指数法应注意的事项 重置核算法既考虑了价格的因素 又考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素 价格指数法估算时只考虑了价格变动的因素 因而确定是复原重置成本 三 功能价值法 基本思路 寻找一个与被评估资产相同或类似的资产为参照物 根据参照物资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例 估算被评估资产的重置成本的一种方法 此方法的前提是被评估资产的价值和生产能力成线性关系或指数关系 且与参照物只是生产能力大小的差异 1 生产能力比例法待评估资产参照物的待评估资产参照物的的重置成本 重置成本 的生产能力 生产能力 例题 某重置全新的一台机器设备价格为5万 年产量为5000件 待估资产的年产量为4000件 如果该种设备的生产能力和价格呈线性关系 则待评估资产的重置成本为多少 例题 被评估设备年生产能力为100万件 所选参照物的生产能力120万件 其他条件与评估对象相同 已知参照物三年前的价格为40万元 三年中该类设备的价格指数更别比前一年上升了20 使该类设备的价格与生产能力之间成线性关系 则被评估设备重置成本等于多少 40 1 2 1 2 1 2 100 120 576000元 四 规模经济效益指数法 1 什么是规模经济 按照权威性的包括拉夫经济学辞典的解释 规模经济指的是 给定技术的条件下 指没有技术变化 对于某一产品 无论是单一产品还是复合产品 如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话 我们就认为存在着规模经济 或不经济 规模经济的原因 1 专业化 从亚当 斯密的著作开始 人们认识到分工可以提高效率 规模越大的企业 其分工也必然是更详细的 2 学习效应 随着产量的增加 工人可以使熟练程度增加 提供效率 3 可以有效地承担研发费用等 4 运输 等购原材料等方面存在的经济性 5 价格谈判上的强势地位 规模经济指数法的计算公式 当评估资产的价值和生产能力不呈线性关系而成指数关系 这种情况在实际中比较普遍 即设备的价格与功能之间是同方向变化 但不是同比例变化 可采用此方法 待评估资产的重置成本 参照物的重置成本 待评估资产的生产能力 参照物的生产能力 x式中的x即为规模经济效益指数 取值范围为0 4 1 具体数值因行业 资产类型不同而不同在设备估价中这一数据一般在0 6 0 7 规模经济指数是一个经验数据 可以根据不同行业 不同设备进行测算 在实际的设备评估中 也可以查阅有关参数手册 获得规模经济效益指数值 补充关于公式中的x相关问题 规模经济指数是一个经验数据 可以根据不同行业 不同设备进行测算 评估某一设备时 在该类设备中选取两个典型设备A和B 然后根据公式设备A的价格 设备B的价格 设备A的生产能力 设备B的生产能力 x求得x ln 设备A的价格 设备B的价格 ln 设备A的生产能力 设备B的生产能力 在实际的设备评估中 也可以查阅有关参数手册 获得规模经济效益指数值 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时 可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本 程序如下 1 分类资产2 抽样计算3 求出调整系数K R RR 抽样资产的重置成本R 抽样资产的历史成本 账面成本 4 求某类资产总的重置成本某类被评估资产的某类资产账面重置成本 历史成本 K 例题 评估某企业某类通用设备 经抽样选择具有代表性的通用设备5台 估算其重置成本之和为30万元 而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元 该类通用设备账面历史成本之和为500万元 求该类通用设备的总重置成本 二 实体性贬值的估算方法 一 观察法 二 使用年限法实体性贬值 重置预计实际已使用年限成本 残值 总使用年限 名义和实际使用年限 资产的实体贬值实际上是与资产的使用负荷程度相关 所以这里要使用实际已使用年限 截止评估日资产累计实际利用时间资产利用率 截止评估日资产累计法定利用时间累计实际利用时间可以从生产部门的生产工时登记表中获得 法定利用时间可以通过资产的法定工作年限计算得来 实际已使名义已使资产用年限 用年限 利用率总使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 例题 某资产于1985年2月购进 1995年2月评估时 名义已适用年限是10年 根据该资产技术指标 在正常使用情况下 每天应工作8小时 该资产实际每天工作7 5小时 请计算该资产的资产利用率 实际使用年限为多少 资产利用 10 360 7 5 10 360 8 100 93 75 实际使用年限 10 93 75 9 4年 总结 使用年限法是一种应用较为广泛的评估方法 在资产评估的实际工作中 评估人员还可以利用使用年限法的原理 根据被评估资产的工作量 行驶里程等指标计算出评估资产的实体贬值率 三 功能性贬值的估算 基本思路 估算功能性贬值主要是将被评估资产同功能性更好的新技术资产进行比较分析 比如资产的效用 生产加工能力 功耗 物耗 能耗等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低 以此确定功能性贬值额 工作步骤 1 将被评估资产的年运营成本与功能相同当性能更好的新资产的年运营成本进行比较 2 确定净超额运营成本 为两者年运营成本的差额且扣除所得税的净额 3 估计被评估资产的剩余寿命 4 以适当的折现率将被评估资产在剩余年限内每年的超额运营成本折现 折现值之和为被评估资产的功能性损耗的价值 例题 评估某种机器设备 技术先进的设备比被评估设备生产效率高 节约工资费用 评估基准日为2006年1月1日 资产剩余使用年限为5年 折现率为10 有关资料如下 请注意 功能性贬值的比较因素除了生产效率影响工资成本超额支出以外 还可对原材料的消耗 能源的消耗以及产品质量等指标对比 进行分析求得资产的功能性标志 功能性贬值还可能造成被评估资产的投资成本超过参照物得到投资成本 所以我们还可通过测算超额投资成本进行估算资产的功能性贬值 功能性复原更新贬值 重置成本 重置成本 四 资产的经济性贬值的估算 一 基本思路经济性贬值主要是因为产品滞销而导致产能过剩 资产闲置造成的资产价值不能够充分实现 所以一般我们用直接计算法来估算 二 计算方法经济性资产年收益所得税贬值 损失额 1 税率 P A r n 2 间接计算法 经济性资产预计可被利资产原设计X贬值 1 用的生产能力 生产能力 100 X 功能价值指数 实践中多采用经验数据 数值一般为0 6 0 7之间 经济资产重置经济性贬值额 成本 贬值率 例题 某被估生产线的设计生产能力为年产20000太产品 因市场需求结构发生变化 在未来可适用的年限内 每年产量估计要减少6000台左右 根据上述条件 该生产线的经济性贬值率大约多少 又接 假如每年减少6000台产品 每台产品损失利润100元 该生产线尚可继续使用3年 企业所在行业的投资回报率为10 所得税税率为25 则该资产的经济性贬值额为多少 第二节比较法 一 什么是比较法利用市场上同样或类似资产的近期交易价格 比较被评估资产与参照资产之间的异同 并据此对参照资产的价格进行调整 从而得到被评估资产的价值的评估方法 比较法是根据什么评估原则 二 市场法的基本前提 1 要有一个活跃的公开交易市场2 公开市场上要有可比的资产交易及其交易活动 1 参照物与评估对象在功能 用途 性能上相同或相似 2 市场条件具有可比性 包括市场供求关系 竞争状况和交易条件等 3 评估基准日和参照物的交易时间要接近 被估资产和参照物之间评估的因素 1 资产的功能2 资产的外观 结构 役龄和规格型号 资产建造或制造工艺水平 3 市场条件 参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况 4 交易条件 包括交易批量 交易动机 交易时间等 三 市场法的评估方法 一 直接比较法1 现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候 可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值 2 市价折扣法 资产评估参照物成价格折价值 交价格 1 扣率此方法适用与评估对象与参照物之间存在交易条件方面的差异时的情况 3 功能价值类比法 1 资产价值与其功能呈线性关系时资产参照物评估对象生产能力评估价值 成交价格X参照物生产能力 2 资产价值与其功能呈指数关系时资产参照物评估对象生产能力x评估价值 成交价格X参照物生产能力 例题 被评估资产年生产能力为90吨 参照资产的年生产能力为120吨 评估基准日参照物的市场价格为10万元 根据有关经验 该设备的生产能力与资产的价值之间呈线性关系 请为被评估资产的价值接近于多少 例题 被评估资产年生产能力为90吨 参照资产的年生产能力为120吨 评估基准日日参照资产的市场价格为10万元 该类资产的功能价值指数为0 7 由此确定被评估资产价值为多少 4 价格指数法 1 计算方法资产评参照物资产评估基准日资产定基价格指数估价值 交易价格X参照物交易日资产定基价格指数参照物资产参照物交易日至评估基准日 交易价格X各期环比价格指数乘积该方法一般适用于评估对象与参照物之间存在交易时间差异的情况 且时间不能过长 例题 被评估房地产于2006年6月30日进行评估 该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比 分别上张辽2 5 6 8 7 3 9 6 和10 5 其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元 平方米 则评估对象于2006年6月30日的价值接近于多少 5 成新率价格调整法 资产参照物评估对象成新率评估价值 成交价格X参照物成新率资产的尚可使用年限资产的成新率 资产的已资产的尚使用年限 可使用年限此方法一般运用于评估对象与参照物之间有新旧程度差异的情况 综合调整 资产参照物功能时间交易情评估价值 价值 差异值 差异值 况差异 1 确定调整因素 进行差异调整 制造厂家调整 在新设备交易市场 A B两个制造商生产某相同产品的价格为4万和4 4万 出厂年限调整 实体状态调整 计算评估值 第二节收益法 一 收益法的思路此法是估测被估资产未来预期收益的现值 来判断资产价值的各种评估方法的总称 二 收益法的基本前提1 被估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量2 被估资产预期获利年限可以预测 三 收益法的基本参数 1 被估资产的预期收益收益额是收益法评估资产价值的基本参数之一 是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额 资产评估的收益额是未来预期的客观收益额而不是历史或现实的收益额或资产的实际的收益