纬联--龙湖花千树个案分析 PPT课件

VV 龙湖 花千樹个案分析 大学城别墅级独栋洋房在城市中心收获生活的味道 CONTENT 项目简介 项目规划 户型分析 销售分析 客户特征 实景展示 1 项目简介 区位交通技术指标项目资源 区位交通 轻轨七号线 规划中 地铁一号线至三峡广场 建设中 技术指标 占地面积 31888 总建筑面积 66331 容积率 1 50总户数 254车位 285 项目资源 大城中央 位于大学城中央 轨道一号线在10分钟步行距离内 内外环高速加数十条公交路线 满城名校 15所大学 7所中小学名校 八中 人民小学近在咫尺 财富新区 惠普 富士康 微软 IBM等世界IT巨头云集 完美配套 紧邻龙湖东桥郡1000亩别墅社区 同时拥有近20万方社区商业配套和大学城中央240万方商业中心 五大城市公园 甲级医院等 自然景观 呼吸和环绕大学城 缙云山 歌乐山两山环抱 毗邻1000亩森林公园 2 项目规划 整体规划道路设施建筑户型布局 整体规划 商业用地 龙湖花千树项目北面毗邻龙湖东桥郡别墅社区 社区配套 6班幼儿园 活动中心 商业设施 门诊所 居委会 物业小区内规划的幼儿园 南面紧邻龙湖待开发的三号地块 三号地块开发商业项目的可能性比较大 道路设施 科技大道北线 地下车库出入口 人行道侧门 人行道正大门 人行系统 建筑户型布局 花千树共计20栋 一期9 1 9 2 9 14 9 15四栋为2层商业 6层住宅结构 住宅共计48户 包括两户样板房 一期后推出9 19 9 20两栋栋为临街2 1层商业 二期9 3 9 10 9 11 9 12 9 13 9 17 其中9 10为五层 其余五栋为六层 共计94户 三期9 6 9 7 9 8 9 9 9 16 除9 16为六层 其余四栋为五层共计64户 四期9 4 9 5 9 18剩余48户火热待发 一期商业二期三期四期 花千树的户型布局中规中矩 几乎是按照地块的形状来布局 格局简单紧凑 住宅统一六层 一梯两户或两梯四户 比较舒适 户型涵盖底跃 平层和顶跃三种形态 3 户型分析 建筑风格总体户型配比户型尺寸典型户型分析模型与景观展示 建筑风格 龙湖花千树整体为托斯卡纳风格 外墙质感涂料STUCCO 仿天然文化石 西班牙红陶小筒瓦 总体户型配比 龙湖花千树共计此六种特色户型 根据不同楼栋 套内面积上下有一定浮动 其中9 16最大套内面积208 除9 14 9 15 一期推出四栋楼之二 两栋楼C3户型未预留加层结构梁 E1 E2两种户型赠送面积会因具体楼栋和户位的不同而改变 其中9 6 9 10五栋为五层 顶层户型整体挑高 户型尺寸 特点 尺度感很好 E1 E2户型设有保姆房 私密性好 有别墅的感觉 典型户型分析 户型编号 E1户型面积 170 户型形态 4 5 4赠送面积 平均约65 最大79 包括整层地下会所加超大前后花园 别墅级底跃 户型功能齐备 车库可直接入户 南北通透 三面采光 主卧 次卧排列有序 维护空间独立性 超大私享花园 配有保姆房 负一层 一层 典型户型分析 一层 二层 负一层 户型编号 E2户型面积 159 户型形态 3 4 3赠送面积 平均约70 最大79 包括超大私家会所会所和入户庭院 创新三层顶跃 别墅级户型功能 独门独户 享有入户庭院 三面采光 车库可直接入户私家会所 功能分区比较合理 户型功能设置完备 典型户型分析 户型编号 D1户型面积 131 户型形态 4 2 2楼层属性 标准层 离卫生间较远 户型方正 空间功能完备 多重露台设计 尤其主卧带超大露台 三面采光 主次卧均配衣帽间 次卧和客厅带独立哭安静阳台 四房双卫有些牵强 图中标注房间离卫生间较远 且位置比较尴尬 三层 典型户型分析 六层 户型编号 C3户型面积 120 户型形态 3 2 2楼层属性 标准层特性 层高挑高5 6M C1 C2无此挑高 C1 C2 C3户型空间布局大同小异 唯C3户型整体挑高5 6M可做顶跃 三种户型均可三房变四房 但在追求品质基础上有些牵强 与D1户型相比 少了些露台 这块空间有鸡肋的感觉 整体模型与实景展示 花千树建筑最大间距达到100米 4 销售分析 整体价格分析三期开盘价格明细开盘销售情况推盘节奏报媒推广畅销原因分析 整体价格分析 特点 花千树以套内总价论价 影响价格的敏感因素为楼层 景观 隐藏 赠送面积 花千树首批次开盘时间为5月29日 二批次开盘时间为8月20日 两个批次间的折算价格变化根据楼层不同从100 700不等 三期销售价格明细 从9 6 9 8栋价格差来看 景观差达到了1000左右 纵观四栋楼价格 402号较401号均价少400 左右 对此较为不解 三期销售价格明细 9 16栋第六层已做成顶跃 而非只是挑空 101较102折价高200 400元 原因在赠送花园面积较大 开盘销售情况 花千树开盘除一期46套未当天售完 估计有市场反应时间因素 其余两期共计158套均为当天售罄 其中三期在当天下午17 30还剩下16栋2单元6 1 6 2两套顶跃房源 估计是由于总价超过200万的原因 总体来说底跃大户型最受追捧 平层次之 200 左右的顶跃数量很少 推盘节奏 2010年4月 办卡积累客户 产品推广 产品面市 5月29日首期开盘46套 6月14日再推60套 利用售房新闻造势预约蓄客 上接6月14日 利用售房新闻造势预约蓄客 7月3日加推9 11 8月20日推出五栋64套 报媒推广 龙湖花千树 公司内部无报媒推广信息可查从亮相至今 龙湖 花千树在尚未进行大规模宣传推广的情况下 仅凭卓越的品质 优越的环境 超高性价比等优势成为了大学城乃至全重庆最炙手可热的洋房项目 受到消费者的强烈追捧 一期房源46套仅不到一周便已低调售罄 二批次60席限量房源加推在即 VIP卡现火热办理中 摘自搜狐焦点网6月8日5月29日 龙湖花千树开卖 在尚未进行正式宣传推广前提下 首批次推出46套房源 进行VIP优先认购 起价约6500元 平方米 当日成交率达93 点评 观望背景下 品牌效应再次凸显 当然 合适的价格也是一个巨大推手 摘自房产天下6月10日 由上可见 花千树在首次开盘前并未做大做报媒推广 凭着品牌优势和众多龙湖老业主的赞誉和青睐 利用前期蓄客加卖房新闻造势加推的方法 打造了又一个龙湖销售神话 除首批46套房源在一周内售罄外 其余房源均在开盘当天被抢夺一空 畅销原因分析 1 东桥郡前期形象与品质的积累 龙湖东桥郡为1000亩纯别墅高档社区 容积率为1 0 东桥郡在2009年12月26日首次开盘 大半年的品质积淀为大学城集中地块后期的产品推广积累了巨大的优势 2 龙湖的品牌积淀 客户积淀 重庆超过10万业主的积淀 使龙湖业主拥有强烈的品牌忠诚度 产品品质 精美的产品 细节的设计 配以龙湖变态的景观细节打造 使龙湖拥有卓越的产品品质 标杆形象 深入人心 畅销原因分析 3 良好的户型设置 270 采光 一梯两户 房间大尺度设计 大面积的采光 通风空间 提升产品品质与居住舒适性 赠送空间 底跃户型均有大面积的赠送空间 顶层挑空设计 部分顶层直接做成顶跃 空中别墅 使产品拥有较高的性价比 车位直接入户 多数房间带独立阳台 户型上的亮点 人性化的设计 引领客户的品质生活 畅销原因分析 4 开盘的优惠政策 以三期为例 1 VIP及升级客户可以享受5000元 套的优惠 2 开盘当天认购享受1万 套的优惠 3 在开盘当天订房并在约定时间内签署购房合同 办理完所有相关手续的享受5000元 套的优惠 4 一次性付款并在认购书约定时间内签署购房合同且在签署合同当天缴纳全部房款的享受2万元 套优惠 整个项目优惠从2万 4万不等 畅销原因分析 5 客户特征 客户特征 客户特征 主力客户 区域来源 主要来自重庆主城区 沙坪坝 江北较多 几组璧山 綦江的客户 比例 90 购买原因 主要看中开发商品牌职业特征 公司高管 商人