合同范本之城镇房屋租赁合同样本.doc

合同范本之城镇房屋租赁合同样本 合同范本之城镇房屋租赁合同本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 城镇房屋租赁合同【篇一:城镇房屋租赁合同司法解释】最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于6月月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自9月月1日起施行。 二二九年七月三十日法释11号号最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（6月月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，能够参照本解释处理。 但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。 但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。 因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。 因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。 但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。 法律另有规定的，适用其规定。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。 但当事人另有约定的除外。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。 出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。 但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院能够通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。 但转租合同无效的除外。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，能够折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其它合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其它侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。 但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。 承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 第二十三条出租人委托拍卖人拍卖卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。 承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 （一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 【篇二:最新城镇房屋租赁合同】最新城镇房屋租赁合同最高人民法院于6月月22日通过了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。 该司法解释于9月月1日起施行。 该司法解释仅仅适用于城市房屋租赁合同。 该司法解释出台较晚,今年的司法考试不一定会涉及到,但也不能完全排除涉及的可能性。 一下就该解释中特别重要的内容予以介绍:第一,一屋二租时,如何确定承租人。 城市房屋租赁合同解释第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人: (一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的的; (三)合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理”。 第二,非法转租时,出租人解除合同的除持期间。 城市房屋租赁合同解释本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 第第16条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租、但在六个月内未提出异议,其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。 第三,非法转租合同无效;合法转租合同超过承租人剩余期限的部分无效。 城市房屋租赁合同解释第15条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。 但出租人与承租人另有约定的除外”。 第四,不适用买卖不破租赁的两种情形。 城市房屋租赁合同解释第第20条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。 但租赁房屋具有下列情形后者当事人另有约定的除外: (一)房屋的出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。 第五,房屋承租人不享有优先购买权的四种情形。 城市房屋租赁合同解释第第24条规定:“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持: (一)房屋共有人行使优先购买权的; (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的; (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。 第六,房屋承租人的优先购买权受到侵害的,只能请求出租人承担赔偿责任,无权主张房屋买卖合同无效。 城市房屋租赁合同解释第21条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其它侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的的,人民法院应予支持。 但请求确定出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 第七,房屋抵押权人实现抵押权、出租人拍卖出租房屋的,房屋承租人第享有优先购买权。 城市房屋租赁合同解释第22条规定:“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。 承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持”。 第城市房屋租赁合同解释第23条规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖五日前通知承租人。 承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。 第八,房租承租人的共同经营人在承租人死亡时有权在房屋租赁合同第的剩余期限继续租赁房屋。 城市房屋租赁合同解释第19条规定:“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其它合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持”。 城镇房屋租赁合同范本出租方(以下简称甲方):_身份证号码:_联系电话:_承租方(以下简称乙方):_身份证号码:_联系电话:_甲、乙双方通过友好协商,就房屋租赁事宜达成合同如下: 一、租赁地点及设施:_路_弄_号号_室;房型规格;居住面积_平方米;:本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 a:电器:电话沐浴空调冰箱彩电洗衣机微波炉吊扇音响vcd b:家俱: 二、租用期限及其约定:甲方同意乙方租用年;自_年_月_日起至_年年_月_日;:每月_元人民币;:按_支付,另付押金_元,租房终止,甲方验收无误后,将押金退还乙方,不计利息。 第一次付款计_元人民币;、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付,物业管理,房房屋修缮等费用由甲方支付;,乙方有下列情形之一的甲方能够终止合同,收回房屋使用权、乙方需担全部责任,并赔偿甲方损失。 (1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的; (2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的; (3)乙方无故拖欠房屋租金达_天; (4)连续三个月不付所有费用的。 三、双方责任及义务、电、煤、电话等费用,并务必将以上费用帐单交给甲方,甲方须监督检查以上费用;,乙方都不能将押金转换为房屋租金;,甲方必须确保乙方的正常居住,不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价;本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 ,乙方如需继续使用,应提前一个月提出,甲方可根据实际情况,在同等条件下给予优先;,甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除合同的,必须提前一个月通知对方,协商后解除本合同;,如发生事故乙方应负全部责任;,并爱惜使用室内设施,若人为损坏的将给予甲方相应赔偿;如发生自然损坏,应及时通知甲方,并配合甲方及时给予修复。 四、其它未尽事宜,由甲乙双方协商解决,协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。 本合同一式三份,甲、乙双方各执一份,签字后即行生效。 五、其它说明(如:入住时的水电煤字数。 )出租方:_承租方:_签约日期:_年_月_日日【篇三:最高院关于审理城镇房屋租赁合同的解释】【发布单位】最高人民法院【发布文号】法释11号号【发布日期】-07-30【生效日期】-09-01【失效日期】-【所属类别】国家法律法规本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 【文件】人民法院报最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释11，号，6月月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于6月月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自9月月1日起施行。 二二九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，能够参照本解释处理。 但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 期限，超过部分无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。 但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 （二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。 因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。 因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。 但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。 法律另有规定的，适用其规定。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。 但当事人另有约定的除外。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。 出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。 但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院能够通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。 但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，能够折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 经营人或者其它合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其它侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。 但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。 承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。 承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 对关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的年解释要点解读最高人民法院今年6月月22日通过了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称“解释”），该解释将于9月月1日起施行。 解释对实践中房屋租赁关系中的一些热点难点问题及时做出了不少创新性的规定，对实践有很强的指导意义，下面择其要者作出简要解读。 一、严格限制无效租赁合同的范围，将实践中易被误认为无效租赁合同的情形明确规定为有效，保障物尽其用，稳定租赁关系。 合同法第五十二条适用于所有类型合同的合同无效，对租赁合同当然也适用。 此外，解释将只适用于租赁合同的合同无效情形严格限定为三种，分别是: 1、关于一审法庭辩论终结前仍未通过行政审批补正为合法建筑的违法建筑物达成的租赁合同无效（解释第二条、第三条）； 2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同超过的部分约定无效（解释第十五条）； 3、未经出租人同意的转租合同无效（解释第十六条）。 值得注意的是，解释还从区分行政行为与民事行为、合同的实际履行以及权利应在合理期间内行使等角度出发，规定了特定情形下合同生效的条件，进一步排除无效合同范围，具体为: 1、无特别约定时未办理房屋租赁备案登记的租赁合同有效，特别约定以办理房屋租赁备案登记为租赁合同生效要件但一方已经履行主要义务对方接受的合同也生效（解释第四条）； 2、出租人明知或应知承租人转租而没在六个月内提出异议的转租合同有效（解释第十六条）。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 二、将承租人优先购买权作为一项债权予以保护，废止了民法通第则适用意见第118条的规定，这部分内容新规定较多，对承租人的权益影响很大。 解释新增了两种承租人无优先购买权的情况。 租赁关系中承租人主要是获得房产的使用价值，“买卖不破租赁”原则保护承租人在租期内发生产权变动时有权请求受让人继续履行原租赁合同，但租前已抵押抵押权人行使抵押权或租前已查封的情况除外（解释第二十条）。 法律赋予承租人同等条件下的优先购买权也是基于方便承租人继续居住，而在不影响承租人继续居住的前提下，基于产权共有关系和近亲属关系而需购买租赁房产则交易条件中隐含的交易便利及人情因素是承租人所不具备的，因此在交易价款及付款方式方面与出租人出卖给其它人相比往往有较大优惠。 在不损害承租人继续承租的前提下，解释赋予产权共有人及出租人的近亲属享有比承租人更优先的购买权，此两种情况无需通知承租人且无须赔偿（解释第二十四条）。 解释对优先购买权的行使期限作了严格限制，过期作废。 债权作为请求权都是有期限的，承租人优先购买权也应受到行使期限的限制，解释规定:在出租人通后知后15天承租人仍未明确购买（注:根据最高院就解释答记者问的内容，必须要有按同等条件交付押金或定金等履约卖担保行为），或出租人拍卖房产的在拍卖5日前通知承租人但承租人未参加拍卖的（注:这里应理解为申请拍卖的5日前通知，但拍卖的原则是价高者得，参加拍卖事实上已无法行使同等条件下的优先购买权，即拍卖房产的情况下承租人无论是否参与拍卖都事实上丧失了优先购买权），承租人丧失优先购买权（解释第二十四条、第二十三条）。 当出租人未通知出卖租赁房屋时，承租人应在知道或应当知道之日起一年内行使优先购买权，超过该期限的，人民法院不予以支持（合同法第五十二条、第五十五条）。 解释规定了具有债权特点的优先购买权救济条款。 债权的特点是能够存在多个同样内容的债权、且各债权间地位平等，承租人优先购买权作为一种债权，也不能绝对排除善意第三人依法取得房屋产权。 当本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 第三人善意（不知有承租人或虽知有承租人但有理由相信承租人已放弃优先购买权）购买租赁房屋的，买卖合同有效（解释第二十一条），此时如未办理登记则承租人可行使优先购买权，但若已办理登记手续的则第三人能够善意取得租赁房屋的所有权，对此承租人不能要求购买房屋（继续履行），但能够要求出租人承担违约赔偿责任，但该赔偿责任的内容法律并未明确规定（解释第二十一条，第二十四条）。 而当第三人与出租人恶意串通（即第三人与出租人签订买卖合同时明知有承租人存在、并且承租人想行使优先购买权而故意与出租人串通交易）购买出租房屋时，承租人能够通过诉讼主张买卖合同无效（合同法第五十二条、第五十五条）并要求行使优先购买权。 另外，由于抵押权追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，与谁购买租赁房产并无太大关系，故当租赁房产为实现抵押权而被动出售（出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋还债），解释也赋予承租人优先购买权，即无论租赁关系成立在抵押关系前还是成立在后，承租人均能够请求以同等条件优先购买（解释第二十二条）。 三、完善合同解除制度，当承租人侵害租赁房产或者出租房产不能实现租赁目的时，根据公平原则赋予合法利益受损害的当事人单方面的合同解除权，有利于特定情况下快速解除合同以减少损失。 实践中租赁合同的履行产生的争议除了租金支付问题外，主要集中在以下方面:承租人擅自改建扩建租赁房屋拒不恢复的；租赁房