浙江仙居项目深入分析 PPT课件

1 浙江仙居城市综合体项目分析 市场拓展部2010年7月20日 2 目录 仙居项目分析综述项目经济技术分析合作模式建议综述 3 一 仙居项目分析综述 4 仙居城市综合体项目概述 仙居城市综合体项目地处浙江省仙居市 整个项目占地184万平方米 规划总建筑面积170万平方米 规划性质集高档住宅 别墅 酒店 商业 学校 研发基地 公建服务设施等在内的新城再造项目 并被仙居市政府赋予开创全新的城市综合体使命的重大工程 该项目预计于8月中旬 采用邀请招标方式出让 浙江大卫房产极有希望获得该项目地块 并提出希望与长江联合置地合作开发 仙居城市综合体项目整体鸟瞰图 5 仙居城市区位环境分析 仙居市位置 仙居隶属于浙江省台州市 为著名的旅游城市 国家4A级仙居风景区 对外交通有台金 上三 诸永三条高速公路 仙居距离上海约450公里 有上三高速 诸永高速 台金高速公路等贯穿 上海 仙居驾车约4个小时可抵达 2009年末 仙居市人口约46万 人均可支配收入约18222元 年 经济水平居浙江省县级市中游水平 仙居主要产业以生态农业 旅游服务业 工艺品加工 橡胶工业等四大支柱产业构成 仙居城市区位交通图 6 仙居城市规划 仙居城市布局 仙居城市用地规划 项目位置 地块红线 老城区 本项目地处仙居主城区的东侧 仙居市地处丘陵地带 主城区处于环山之间 工业区地处城市南 北两侧 自然风光秀丽地带分别位于城市的东 西两侧 本项目基地距离老城区行政中心约3公里 地块与老城区之间仅间隔有一座桥梁 政府承诺将市政管线接驳至地块红线 本项目地块南临永安溪干流 北侧为丘陵山峦环绕 本项目是仙居打造城市副中心的最佳区域 根据区域控规 该区域将打造一个具有低碳节能环保 生态宜居环境 带产业促进功能的新兴城市综合体项目 7 本项目南临永安溪景观河道 永安溪漂流 为仙居著名景区 背侧群山环绕 自然风光十分秀丽 地势呈北高南低 有跌泉自缓坡而下 地块现状以自然植被 滩涂 农田和一个村落构成 原住民少 无污染 分期开发 需动迁范围较小 地块环境特征 仙居实景照片 8 二 项目经济技术分析 9 项目规划布局说明 仙居城市综合体项目总体鸟瞰图 回迁安置房区域市政教育配套区域酒店商业 服务业集聚区域需要动迁的村落所处位置 如图所示 无色块覆盖区域均为住宅用地规划滚动开发遵循 由西到东 依托结构道路两侧开发原则 10 项目产品配比说明 总建筑面积170万平方住宅建筑面积150万平方其中 可售部分124万平方 安置房26万平方商业综合建筑面积16万平方市政公建面积4万平方 教育设施等 综合平均容积率1 7地块综合绿地率50 建筑覆盖密度15 项目设计效果图 11 产品特性及市场价值说明 仙居房地产市场及该项目产品特性分析如下 仙居房地产市场目前住宅均价6000元 平方 房价不受调控影响 仍处于稳步上升态势 仙居楼市处于卖方市场 当地普遍采用卖楼花方式销售 目前在建项目均已售罄 未来住宅供应量少 主要集中于本项目地块 该项目以住宅产品为主 利于快速销售回笼资金 且主力产品规划以小高层和低密度住宅组成 利于提升品质 项目规划有约16万平方米商业 酒店等综合服务设施 政府未限定开发周期 项目设计效果图 12 项目经济技术分析 本项目静态分析测算结论如下 项目总投资约54 5亿元 总建设面积170万平方米 总投资折合楼板价3200元 平方米 其中 土地成本约6 5亿元 建设成本约48亿元 项目总销售回笼约90亿元 可售面积139万平方米 平均单价6500元 平方米 不可售单元31万平方米 包括动迁安置房 文化娱乐设施 教育公建配套等 项目净利润约20亿元 总投资回报率37 项目开发周期预期6年 13 项目经济技术分析 本项目滚动开发模式说明 项目启动资金5亿元 构成如下 0 5亿元为大卫房产已投入资金 2亿元为土地竞标保证金 2亿元为中标后一个月内需支付的土地出让金 0 5亿元为项目前期开发费用 项目分块开发可主要划分为2个区域 项目一期可优先开发可售的住宅区域 需动迁村落所在位置除外 二期再做综合商业配套和动迁安置房 需动迁安置的村庄仅占项目基地极小部分 动迁压力不紧迫 因此 可暂缓开发 如果仅计算一期开发 则一期总投资31亿元 一期总收益55亿元 净利润14 5亿元 可于3年内完成开发 14 三 合作模式建议综述 15 合作模式建议 根据初步沟通 对合作方式有如下建议 合作模式一 土地定向招拍挂前介入合作 根据该项目所需的启动资金5亿元进行拆分 按照长江占40 股权 2亿元 大卫占30 股权 1 5亿元 社会合作方占30 股权 1 5亿元 的模式 长江置地控股 并表 主导操盘 该模式下 预计我司可获得净利润8亿元 合作模式二 大卫房产取得土地证后介入合作 预计该项目土地总成本约15亿元 假设我司从中取300亩住宅用地独立开发 预计可建设30万平方米住宅 按照该项目可售单元共计139万平方米分摊 300亩土地对应土地成本约为3 2亿元 我司可溢价按照4 6亿元支付大卫房产相关土地款 则我司取得土地的楼板价约1333 2000元 平方米 预计该模式下 我司可获得净利润4亿元 16 建议综述 综上所述 浙江仙居项目以城市综合体开发 在当地奠定超级大盘和新城再造的地位 具有垄断性和标杆性 仙居城市处于发展