第三章 房地产价格形成的基本原理

第3章房地产价格形成的基本原理 3 1房地产价格概述3 2房地产价格的构成与类型3 3房地产价格的影响因素 3 1房地产价格概述 3 1 1房地产价格的概念1 从现象上来定义房地产价格是为了获得房地产这种特殊的商品所必须支付的货币的数量 2 从本质上来定义在房地产开发 建设 经营的过程中 所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现 房地产商品价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一 是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现 在房地产估价上 一般认为房地产价格是房地产的经济价值 交换价值 的货币表示 3 1 2房地产价格的形成1 房地产价格的形成条件房地产之所以有价格 前提条件有三个 房地产的有用性 房地产的稀缺性以及房地产的有效需求 2 房地产价格的形成原因房地产是一种非常特殊的商品 要真正掌握其价格的形成 有必要全面了解价格形成的理论 并作具体分析 关于商品价格的形成 主要有四种理论 即供求决定论 效用决定论 收益决定论 劳动决定论 供求决定论 认为市场上商品的价格不是事先规定的 而是根据市场上供求情况由买卖双方协议决定 效用决定论 认为一切商品的价值取决于它们的用途 房地产的效用 是指人们因占有 使用房地产而得到的满足的程度 收益决定论 认为商品之所以有价值 是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益 这些收益通过一定方法折算成的现值就是商品的价值 劳动价值论 认为决定价格基础即价值的是劳动 价值的唯一源泉是劳动 商品的价值实体是抽象劳动 商品价值量由社会必要劳动时间决定 一般而言 房地产价格及其价值形成是以劳动价值论为基础 以供求理论 效用理论 收益理论为补充 劳动价值论对房地产价格形成的解释有以下三个特征 第一 房地产价格形成具有广泛性 土地的开发 加工都或多或少凝结了人类劳动 而所有建筑物都是劳动的产物 因此 劳动数量的多少和质量的好坏往往是房地产价值和价格形成高低差异的主要原因 第二 房地产价格形成具有本质性 即房地产价值的基础是人类劳动的结晶 第三 房地产价格形成具有客观性 劳动价值论认为商品价值是由转移过来的物化劳动价值 生产过程中加入的活劳动价值 创造出的新价值三部分组成 在现实中 将前两者称为成本 第三者称为利润 它们在商品社会中都有数据可以计算 是客观存在的 马克思曾说 本身没有任何价值 即不是劳动产品的东西 如土地 的价格 可以由一些非常偶然的情况来决定 因此 单靠劳动价值论不能解释一切 还必须以效益 供求 效用理论为补充 许多房地产的价格差别主要在于使用中的收益差异 如许多商业 办公用物业 与周围的其他建筑物建造成本相同 但收益大相径庭 价格也就大不相同 在房地产拍卖或招标时 供求会使价格大大偏离其价值 在其他理论不能很好解释的场合 效用理论往往能较合理地提供一种理论解释 由此可见 收益 供求 效用理论是房地产价格形成的不可忽视的理论依据 对这些因素的具体分析与适当评价应该在房地产估价过程中占据较重的分量 3 1 3房地产价格的特点房地产作为整体 其价格与其他商品的价格相比 既有相同的地方 也有不同之处 相同之处在于 都是价格 用货币的形式来表示 都有价格波动 都按质论价 质优价高 质劣价低 不同之处构成了房地产价格的特征 而且很大程度上其特征主要是由土地价格的特征决定的 主要表现在 1 房地产价格具有地区性 主要反映在不同城市区域之间的房地产差价 一般来讲 同质房屋 其价格大城市大于中小城市 沿海城市高于内地城市 经济发达城市高于经济情况一般的城市 同时 房地产价格即使在同一城市 也有明显的地区差别 也有好地段与差地段之分 在进行房地产估价时 一定要进行地区因素比较 分析不同地区各种因素的差别 分析该地区具有哪些特性 这些特性对于该地区房地产价格的形成有什么样的影响等 然后再与邻近地区的房地产价格相比较 以合理确定房地产的价格 2 房地产价格实体具有双重性 房地产是房屋设施与土地的有机统一体 这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础 其中一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值 另一部分则来源于土地使用权价格 从经济意义上说 它是地租的资本化 是土地所有权在经济上的实现 房地产价格的这一特征 是房地产价格的本质特征 3 房地产价格具有高位性 房地产商品价格的高位性 是指房地产商品的价值量大 价格数量高 是超高档的商品 房地产价格的高位性 主要是由开发建设这一商品的大量资金 物质 劳动 投入和土地等因素造成的 4 房地产价格具有单件性 房地产具有单件的特点 每个房地产都有不同于其他房地产的特殊方面 这种不同反映到价格上 就是价格的单件性 其含义是 房地产都是单件生产的 在生产过程中要受多种因素的影响 没有完全相同的房地产 故其价格也互不一样 房地产交易要受交易主体各自的知识水平及对房地产市场的看法等因素的影响 这样一来 不同的交易主体 就会产生不同的房地产价格 使房地产价格呈现单件性特点 5 房地产价格具有计划性在社会主义市场经济条件下 房地产价格的计划性主要表现在政府对房地产价格的管理和调控上 目前 国家对房地产价格的管理 一般采取三种形式 1 实行国家定价与国家指导价 市场调节价相结合 2 实行价格审批制度 3 实行限价政策 6 房地产价格具有扩散性 房地产价格的高低 会直接影响整个社会主义市场的价格体系 而价格又直接影响到人们的实际生活水平 影响到社会其他行业的生产经营状况 企业盈利水平 政府税收和其他财政收入等 这些都是经济方面的影响 而这些影响必然扩展到社会生活和政治局势等方面 这就是房地产价格的扩散性 7 房地产价格具有敏感性 房地产是人类最必须的生产资料和消费资料 因此 房地产价格的变化 不仅影响到人类各方面的生产建设 而且还涉及到广大人民的生活 房地产价格关系到国计民生 是一个十分敏感的价格 8 房地产价格具有趋升性 即房地产商品具有增值性 其原因在于 房地产需求大于房地产供给造成价格持续上升 土地资源的有限性使得房地产商品稀缺 土地投资的积累性导致房地产价格上涨 房地产开发建造周期长 投资风险大 房地产开发费用中的税费比重较大 3 2房地产价格的构成与类型 3 2 1房地产价格的构成房地产价格包括总成本和利润两部分 即 房地产价格 总成本 利润 房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用 一般包括 地价 土地开发费 建筑安装工程造价 税金 利息和其他费用分摊 总成本的大小 主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值 总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大 房地产价格主要是由总成本决定的 利润是房地产开发 经营企业的投资收益 利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素 用公式表示为 利润 总成本 社会平均利润率 房地产价格构成因素较多 现叙述如下 1 房地产价格的主要构成因素 1 土地价格 主要取决于土地的地理位置 用途和使用时间 建筑容积率 建筑安装造价 房屋建筑物的折旧状况等因素 通常 地价在房产价格中所占的比重随着地价的上涨和房屋的陈旧而相应地提高 随着容积率和建筑安装造价的增加而下降 2 房屋建筑成本 基地开发费 勘察设计费 动迁用房建筑安装工程费 房屋建筑安装工程费 街坊配套费 管理费 管理费总额一般以上述 项为基数 按1 3 计取 贷款利息 3 建筑房屋的利润以房屋建筑成本的 1 5 项为基数 按3 8 的利润率计取利润 4 税金包括营业税 城市维护建设费 教育费附加 土地增值税等 5 其他附加费 6 土地使用税 费 按土地使用税 费 征收规定 每年按0 5 10元 米2征收 2 房地产价格的其他构成因素 1 房屋装修费 2 房屋设备费用 3 建筑地段 楼层和朝向差价 建筑地段差价由政府根据土地级差情况确定 楼层差价 标准房价 楼层差价率 朝向差价 标准房价 朝向差价率 4 房屋的折旧 5 房屋的完好程度 3 2 2房地产价格的主要类型房地产不只是一个客观实体 而是在一定程度上反映了一定的社会经济状况 因此 进行房地产估价 必须对我国目前房地产价格类型有一个较全面的了解 房地产价格类型从不同的角度有不同的分类 目前 我国房地产价格类型主要可从下列角度划分 1 存在形态按照房地产的存在形态划分 房地产价格有 土地价格 建筑物价格和房地价格 1 土地价格土地价格简称地价 如果是一块无建筑物的空地 此价格即指该块土地的价格 如果是一块有建筑物的土地 此价格是指该宗房地产中土地部分的价格 不含建筑物的价格 2 建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格 不含建筑物所占用的土地的价格 人们平常所说的房价 例如购买一套商品房的价格 通常是含有该建筑物占用的土地的价格 与这里所说的建筑物价格的内涵不同 3 房地价格房地价格又称房地混合价 是指建筑物连同其占用土地的价格 它往往等同于人们平常所说的房价 对于同一宗房地产而言 有 房地价格 土地价格 建筑物价格土地价格 房地价格 建筑物价格建筑物价格 房地价格 土地价格 2 房地产权属按照房地产权属进行划分 房地产价格有 所有权价格 使用权价格 转让价格 租赁价格 抵押价格 这一组价格是依据我国城市房地产管理法所规定的几个主要权利划分的 其中前两个价格类型是一级市场价格 后三个价格类型是二级市场价格 1 所有权价格房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格 2 使用权价格房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格 3 转让价格房地产的转让价格是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人时所形成的价格 4 租赁价格房地产的租赁价格是指房地产权利人将其合法的房地产出租给承租人时所形成的价格 5 抵押价格房地产的抵押价格是指以抵押方式将房地产作为债权担保时而评估的价格 3 价格管理按照房地产价格管理进行划分 房地产价格有 基准地价 标定地价和 建筑物 重置价格 1 基准地价基准地价是在某一城市的一定区域范围内 根据用途相似 地段相连 地价相近的原则划分地价区段 然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格 2 标定地价标定地价是指在一定时期和一定条件下 能代表不同区位 不同用途地价水平的标志性宗地的价格 3 建筑物 重置价格建筑物重置价格 是指在一定时间点 在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下 可以采用新的建筑材料 建筑技术与工艺 重新建造一幢与原建筑物在结构 功能 效用上相同的新建筑物的价格 4 政府行为按照政府行为进行划分 房地产价格有 土地使用权出让价格 征用价格和课税价格 1 土地使用权出让价格土地使用权出让价格是指政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的价款 2 征用价格征用价格是为确定政府征收房地产的补偿而评定的价格 3 课税价格课税价格是指政府为课征税赋而对房地产评定的价格 5 出让方式按出让方式进行划分 房地产价格有 协议价格 招标价格 挂牌价格和拍卖价格 1 协议价格 协议价格是指采用协议方式而形成的房地产价格 2 招标价格 招标价格是指采用招标方式而形成的房地产价格 3 挂牌价格 挂牌价格是指采用挂牌出让方式而形成的房地产价格 4 拍卖价格 拍卖价格是指采用拍卖方式而形成的房地产价格 在上述四种交易方式所形成的价格中 拍卖价格最高 招标价格和挂牌价格次之 协议价格最低 6 估价方法按照估价方法划分 房地产价格有 收益价格 比准价格和积算价格 房地产估价方法有多种 其中最主要最基本的估价方法是收益法 成本法和市场比较法三种 采用收益法评估出的房地产试算价格称收益价格 采用市场比较法评估出的房地产试算价格称比准价格 采用成本法评估出的房地产试算价格称积算价格 此外 根据房地产其他估价方法 有路线价 影子价格等 7 价格单位按照价格单位进行划分 房地产价格有 总价格 单位价格和楼面地价 1 总价格总价格简称总价 是指某一房地产的整体价格 房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低 2 单位价格单位价格简称单价 对于土地来说 是指单位土地面积的价格 对于建筑物来说 是指单位建筑物面积的建筑物价格 对于房地来说 是指单位建筑物面积的房地价格 房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低 3 楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价与土地总价的关系为 楼面地价 土地总价 总建筑面积由此公式可以找到楼面地价 土地单价 建筑容积率三者之间的关系 即 楼面地价 土地单价 建筑容积率 8 用途按照用途进行划分 房地产价格有 商品房价格 经济适用住房价格等 1 商品房价格商品房价格就是房地产的市场价格 由完整的土地价格和建筑物价格构成 商品住房价格是向高收入阶层出售住房的市场价格 2 经济适用住房价格经济适用住房价格是向中 低收入阶层出售的 经济适用 住房价格 它是由建筑物价格和不完全土地价格构成 9 现房价格与期房价格按照交房时间进行划分 房地产价格有 现房价格和期房价格 1 现房价格房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格 2 期房价格房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格 其中最常见的是期房价格 期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋 含土地 为交易标的的价格 期房价格与现房价格之间的关系为 期房价格 现房价格 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 风险补偿 10 形成基础按照形成基础进行划分 房地产价格有 市场价格 理论价格与评估价格 1 市场价格市场价格是指某种房地产在市场上的一般 平均水平价格 是该类房地产大量成交价格的抽象结果 2 理论价格理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的 或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 3 评估价格评估价格是具备价格评估资格的估价人员 运用科学的方法和技术手段 遵照有关的法律规定和评估规则 对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定所确定的价格 3 3房地产价格的影响因素 3 3 1一般因素1 社会因素 1 人口状况 人口数量 人口素质和家庭人口构成 2 社会安定程度 3 房地产投机 4 城市化进程 带动不动产价格上涨 2 经济因素 1 经济发展状况 发展 反之 2 储蓄和投资水平 正相关 3 财政收支与金融状况 游资过剩 不动产价格上涨 4 物价 物价上涨 不动产价格也上涨 5 利息率 与税收 价格 信贷等经济杠杆相比 利率杠杆具有灵活性 有偿性 间接性的特点 从理论上看 短期内房价的变化与利率的变化呈正相关关系 长期内房价的变化与利率的变化呈负相关关系 通过利率调整控制房地产投资的规模和投资增长速度及投资风险 对于保持房地产业与国民经济的协调发展是十分必要的 3 行政因素 1 制度土地制度 如有偿 无偿住房制度 如福利型 价格低水平 2 房地产价格政策 如高价格政策和低价格政策 3 房地产税收 必须注意税收的转嫁问题 4 城市规划 规定用途 容积率 建蔽率 建筑高度图3 1规定用途对地价的影响 5 土地使用权出让方式 出让期限 6 行政变更 4 风水因素 风水 亦称 堪舆 现代汉语词典 里对其的解释是 指住宅基地 坟地等的地理形势 如地脉 山水的方向等 风水一词语出 葬经 气乘风则散 界水则止 故谓之风水 风水之法 得水为上 藏风次之 风水学是指在中国传统阴阳五行视角下 讨论行为主体在特定的时间或地点从事特定的择地 营造行为 使行为主体获得利益的学说 风水学说的四条基本定理1 地 有好坏之分 某地比某地更适合营造城市 聚落 房屋 墓穴或进行人类经济 政治 文化活动 2 占据 好地 的个人 家庭 组织 民族等 在社会意义上将获得某方面的积极效果 3 好地 出乎天然 但也可通过人工补其不足 风水学的任务包括两个方面 一者寻找 好地 二者通过人工营造获得 好地 的效果 4 自然环境变化与人类社会发展的合力导致了 好地 是不断变化的 山环水抱 藏风聚气 最初 当房地选址在自然环境中时 山水皆为自然山水 随着经济性市镇的兴起以及人工庭院的大量出现 人们开始有意识地在小范围内人工构筑起 山环水抱 藏风聚气 的象征性格局 以房屋主体为中心 四周院墙 隔离植物象征山 院内溪流 池塘 鱼池象征水 在城市中 除了自然的山丘外 楼房等建筑物象征山 山 有高低大小疏密远近 这些 山 与标的房地产的关系构成了风水判断的重要方面 其格局包括前高后低 前低后高 盆地 山顶四种 分别象征着古代房屋与山丘的关系 分别是山南 山北 山中 山顶 较佳的风水格局应是象征着山南的 前低后高 格局 后有屏障阻挡来自北方的干冷气流 前方视野开阔 采光良好 温暖湿润的夏季风不受阻隔 至于山顶格局 则以半山为宜 高出不胜寒 除了交通不便外 高处风大 不利于 藏风聚气 获得一个安静的居住环境 水城市里除了河流 湖泊外 具有流动性的事物 也往往被认为有水的特质 人流 车流 桥梁等十字路口等交通交汇处一般做商用 因此对于住宅风水格局 主要有U形 Y形 T形 高架桥形等几种特异形态 U形 水流 U型的内部具有更好的风水格局 符合风水学藏风聚气的原则 若以地理学知识类比 U形河道凸岸堆积 凹岸侵蚀 不断被侵蚀的一侧 自然是不宜定居的 Y形 两条岔道所夹之三角形地块风水格局较劣 因为该地块同时受两侧人流 车流的影响 不利于 聚气 客观上给居民造成更大的噪声 空气污染等 T形 无论交汇点在哪一侧 都不适宜定居 因为无论上 左 右任一侧 都会受到三个方向络绎不绝人流 车流的影响 高架桥的修建是为了交通的畅通运行 高架桥上车速一般较快 从而造成更高的噪声与更快的风速 因此住宅不宜选址于高架桥旁 风 藏风聚气 是上等风水格局 美格 中起码的条件 具体到一所宅院 四面包围的围墙或房舍 房内的回廊 山石 草木 室内的帘帐 屏风这种由整体到局部的 围护 分隔 结构 起到了藏风 避风从而聚气的作用 堪舆泄密 中同样认为 外山环抱着 风无所入而内气聚 外山亏疏者 风有所入而内气散 气聚者暖 气散者冷 风水学并非要排斥所有的风 而是要避开 隔开那些冷风 寒风 阴风 并不排斥温暖的风 因而在住宅营造修筑中 像北风 山谷风 旋风 暗风 阴风等 都是风水学上需要回避的 需避免的两种情况 一是 风势过疾 风势过疾 过猛 人体表面散热速率增大 代谢速率就要增加 增加人体的负担 风声虎虎 形成噪声 狂风卷起尘土 造成污染 对居住者的生理 心理都有影响 二是 通风不畅 通风不畅的直接后果是居住者所排出的废气无法被新鲜空气快速地更新 影响人体正常代谢 从而影响健康与生活质量 在城市中 通风不畅又往往是由小区乃至于整个城市的高容积率导致的 5 国际因素 1 国际经济状况 2 军事冲突 3 政治对立 4 国际竞争6 特殊因素 如某些不适宜单独开发的小块土地 某些