河北省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务机构管理考试试卷.doc

河北省房地产估价师制度与政策：房地产中介服务机构管理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是。 A：GDP=GNP+对外要素收入净额 B：GDP=NDP+折旧 C：GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D：GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口 E：执行层的组织协调 2、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的估算。 A：35 B：58 C：27 D：23 E：借款合同3、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。 A0.5% B6% C6.16% D6.19% 4、_是规范担保公司的主要的组织法。 A担保法 B公司法 C民法 D合同法5、如某笔贷款的月利率为1，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。 A：12 B：1255 C：1268 D：1355 E：借款合同 6、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。 A：投资率是投资回收与投入资本的比率 B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格 7、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系 8、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。 A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 9、下列不属于产生测量误差原因的是。 A：仪器误差 B：观测者的影响 C：旁观者的影响 D：周围环境的影响 E：执行层的组织协调 10、影响房地产价格的环境因素不包括。 A：大气环境 B：声觉环境 C：卫生环境 D：治安环境 E：工业用地的监测点评估价格11、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。 A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.24 12、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10 000 ，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：54819 B：55815 C：56739 D：67540 E：工业用地的监测点评估价格 13、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的 A：最佳用途和最佳规模 B：最佳集约度 C：最佳规模和最佳集约度 D：最佳用途 E：工业用地的监测点评估价格14、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。 A3800 B4500 C5200 D5600 15、合同未作约定的，面积误差比的绝对值超过3时，如果买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调 16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 17、一般来说，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的是。 A：物业服务合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业管理合同 E：执行层的组织协调 18、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_以上。 A3倍 B4倍 C5倍 D6倍 19、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时_万元。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.4 20、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：438 B：50 C：568 D：70 E：工业用地的监测点评估价格 21、按照，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 A：定额反映的生产要素消耗内容不同 B：定额的编制程序和用途不同 C：投资的费用性质不同 D：专业性质不同 E：执行层的组织协调 22、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是_。 A成本利润率是年成本利润率 B成本利润率是开发经营期的成本利润率 C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率23、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。 A245 B275 C315 D345 24、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为 A：4 85533元 B：4 86886元 C：4 97832元 D：5 44722元 E：工业用地的监测点评估价格25、下列不属于平均指标的是_。 A众数 B中位数 C水平指标 D调和平均数二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、是指以债权人的合法权利因债务人不履行法定或约定的义务而受到的损失为保险标的，由债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险 E：执行层的组织协调 2、_增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 A中华人民共和国土地管理法 B中华人民共和国土地管理法实施条例 C城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 D招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定3、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D81562 4、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。 A小于5 B56 C67 D785、项目竣工档案中的技术资料的内容包括_。 A前期工程资料 B土建资料 C安装方面的资料 D设计文件 E竣工图 6、开发项目全部投资的内部收益率表明了_。 A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比 7、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000 8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有_。 A甲大于 B甲等于乙 C甲小于乙 D不可比 9、债券利率的高低，主要受等因素的影响。 A：银行利率 B：发行者的资信级别 C：偿还期限 D：发行者的企业特色 E：利率计算方式和资本市场资金供求关系 10、房地产技术发展调查包括调查。 A：社会拥有量 B：新产品的国内外先进水平 C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应11、房地产投资者的债务融资方式有_。 A吸收其他机构投资者资金 B建成房地产抵押贷款 C土地储备贷款 D增发新股 E房地产企业流动资金贷款 12、下列房产中，可免征房产税的是_。 A个人所有的营业用房 B军队出租的房产 C学校兴办的工厂 D企业办的各类学校自用的房产 13、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以_倍中误差作为限差。 A1 B2 C3 D414、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照城市房地产中介服务管理规定、注册房地产估价师管理办法等规定进行处罚，或记入其信用档案。 A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的 B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的 C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的 D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的 E：违反城市房屋拆迁估价指导意见规定的 15、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师的条件为。 A：取得执业资格 B：达到继续教育合格标准 C：受聘于具有资质的房地产估价机构 D：具有完全民事行为能力 E：刑事处罚尚未执行完毕 16、根据国务院令第483号国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。 A：大城市1530元 B：大城市1224元 C：中等城市1224元 D：小城市0918元 E：县城、建制镇、工矿区0612元 17、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括_。 A措施费 B规费 C利润 D企业管理费 E税金 18、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于_的工作内容。 A物业管理 B设施管理 C资产管理 D组合投资管理 19、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。 A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称 B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务 C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立 E：执行层的组织协调 20、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为_元/m2。 A2139 B2146 C2651 D2659 21、某笔房地产开发贷款的综合风险度与_直接相关。 A贷款额 B企业信用等级 C自有资金数量 D项目风险等级 E贷款期限 22、收益乘数有_。 A毛租金乘数 B利润乘数 C净收益乘数 D销售收入乘数 E潜在毛收入乘数23、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为_。 A15.0% B15.7% C12.6% D11.6% 24、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。 A：偿还期在1年以内的为短期 B：1年以上、5年以下的为中期 C：1年以上、10年以