项目全程策划、销售代理协议.doc

项目全程策划、销售代理协议甲方： (以下简称甲方)乙方： (以下简称乙方)甲乙双方经过友好协商，根据中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法的有关规定，就甲方委托乙方为甲方名下 项目（一期，下同）的策划、设计顾问、市场调研、销售全程代理服务事宜，在平等自愿、互惠互利、协商一致的基础上达成本协议条款，双方共同遵守。第一条：合同的词语定义：1、甲方：系指 为本案的合法开发商，具有本案开发和销售的全权。2、乙方：系 有限公司，为本案提供全程策划、销售代理的服务公司，依法具有与服务内容一致的相应资质。3、项目及其配套商业：系指位于 项目的商品房，规划建筑面积约万平方米。 4、正式开盘日：系指甲方取得本项目商品住宅预（销）售许可证之后，经甲乙双方研究并最终由甲方确定，对外公布的正式开盘日期。5、预开盘日期：甲方对外接受排号、预定、收取认购诚意金之日。6、宣传中对外称谓：开发商： 全程代理： 7、销售均价：系指本地块物业的平均价格（分别包括住宅和商铺的平均价格两块）。8、销售基准价：甲乙双方共同确定基准均价，在基准均价的基础上由乙方制定综合推进表和一房一价底价表，经甲方签字确认后的销售底价即为确定的销售基准价。9、可售房源：指甲方委托乙方代理销售的本项目中的可对外销售住宅及商铺的总和。10、预售或销售户数：买方签订预（销）售合同并支付首付款的售出商品住宅户数之和。11、销售率：预售或销售户数/可出售户数。第二条：委托内容甲方委托乙方完成本项目前期策划，规划设计顾问，以及作为本项目的独家销售代理商；代理销售总建筑面积约 万平方米，具体内容详见之后开发商提供的规划。第三条：委托期限：项目的合作期限为自本合同生效日起至项目销售任务完成止。第四条：甲方权利及义务1、合同期内，甲方指派 为驻场代表，代表甲方制定现场管理制度，对乙方的现场销售工作负有监督的权利，相关的管理意见直接与乙方进行沟通。2、甲方应及时回复乙方对本项目提出的意见、建议、请示等书面文件。3、甲方负责工程进度及施工质量。4、甲方负责售房款的收取等现场行政事务工作。5、甲方应根据销售进度要求及时按销售条件需要提供售楼处和相关办公设施(不含电脑、打印、复印机)，负责销售现场和接待点的保安、保洁。6、甲方应根据销售进度要求及时按销售条件需要提供乙方完成销售所需要的相关资料（乙方应根据 市房地产销售市场的实际出具所需资料的详细清单给甲方）。7、甲方负责对乙方编制的各类计划、方案、时间表、控制表、资料等进行审核、决策。并对乙方负责制定的销售底价表（一房一价表）和基本付款方式及其他各类灵活的付款方式有最终决定的权利。8、甲方按合同规定，根据乙方实际的销售业绩支付乙方相应的销售佣金。9、甲方支付宣传推广费用开支，范围包括：广告设计、制作及发布、宣传推广活动、推广期使用的环境指示系统、宣传资料、模型制作、售楼部的建设及装修费用等等。10、在本合同执行过程中，甲方不得委托第三方对本项目商品房进行销售。11、甲方对乙方委派驻场人员不满意，有权向乙方提出更换。12、在合同执行过程中，如乙方未能按合同约定的时间完成每一阶段的销售任务，甲方有权扣留该阶段预留的代理佣金不再支付，同时甲方有权终止合同并收回乙方销售代理权。如甲方提出要求，乙方必须无条件退场。第五条：乙方权利及义务1、乙方负责编制项目策划报告、潜在购房客户调查与分析报告、产品市场定位报告、制定项目推广执行、推盘计划、价格体系等项目各阶段营销方案，并在本合同签订后30日内提交甲方审核同意。2、乙方负责销售队伍的组织、培训及现场销售工作的执行与管理。3、乙方负责制定本案开盘前各项准备工作时间表及之后的各项工作时间表，并在本合同签订后30日内提交甲方审核同意。4、乙方负责制定销售底价表（一房一价表）和基本付款方式及其他各类灵活的付款方式，并在预计开盘前30日提交甲方审核同意。5、乙方负责编制整个楼盘的销售控制表，并分阶段编制销售进度计划及销售价格。乙方应在销售工作开始后次月5日前报送上月销售统计分析表、应收、应付款明细表。每延迟1天，罚款500元。每月10日前乙方应主持召开营销工作会：主要总结前期营销工作和后阶段工作计划，分析市场最新动态，提出合理化建议，并形成书面会议纪要交甲方。每缺一次罚款1000元。6、乙方应负责合同备案登记、客户按揭资料的办理等工作。负责催收购房客户应补交的房款及相关费用。7、合同期内，乙方委派 为本案的总监， 为本案经理，具体负责本案销售执行与现场管理的把控。乙方驻场人员除专案管理人员外，合同期内每天（含国家法定节假日）， 销售人员不得少于3人， （销售人员应统一着装，且气质、形象较佳），且每天销售时间不少于8小时。当销售案场出现纠纷或其它问题时，乙方专案管理人员应当积极出面进行协调处理。如有必要，应当与甲方协调进行处理。8、合同期内，乙方驻场工作人员服从甲方的整体管理。甲方若对乙方派驻现场人员不满意，乙方须在10日内报出更换名单交甲方书面认可。乙方若需更换现场人员，须提前书面通知甲方认可。9、乙方按合同规定，根据实际的销售业绩获取相应的销售佣金，并负担代理费用所产生的税费。10、乙方（含乙方销售人员个人）不得擅自向客户收取任何费用。11、乙方负担销售接待中心的水、电、电器、电话、网络等相应设备及相关费用以及相关销售资料、客户资料复印、打印等费用。12、乙方按照项目推广需要制定宣传推广计划预算，须经双方协商后由甲方确定。13、在本协议无非正常中止的前提下，乙方可随时使用本项目之“全程代理商”名义。第六条：乙方须按甲方的业务要求，在委托权限内忠实办理委托事务，不得曲解或擅自变更甲方的业务要求，不得超越甲方授权的范围开展工作，乙方不得将甲方委托事务转包或分包。第七条：本案的平均价格、销售基准价与付款方式1、甲乙双方共同研究确定本案的住宅平均价格和商铺的平均价格。住宅基准价格： (开盘前认定) 商铺基准价格：(开盘前认定)2、在上述底价原则基础上，由双方共同研究制定一房一价底价表并经甲方签字同意后形成本项目销售基准价，作为本合同之附件予以执行。3、在销售执行过程中，只要实际销售成交价高于或等于一房一价销售基准价表相对应的销售基准价时，乙方在告之甲方现场代表同意情况下而销售该房屋。4、由乙方制定适合本案销售的基本付款方式，以及其它各类灵活付款方式，并形成文件经由甲方签字同意后予以实施。5、销售合同文本（含补充协议）由乙方提供范本并最终由甲方确定，若乙方未经甲方同意签订的文本与合同范本不符而造成的一切后果由乙方负责。6、乙方应当根据销售情况，提出阶段性涨价幅度方案给甲方。第八条：销售款项之收取及销售任务的界定1、销售总代理期间，客户购房预付款由甲方收取，并出据收据。2、若买方定金全部付清，但经乙方催告后仍不签约，乙方可以没收该定金。若没收所得定金成功的，该定金甲、乙双方按照甲方70%、乙方30%的比例进行分配。3、销售任务：乙方在甲方取得预售许可证后12个月内销售达到总代理商铺和住宅销售面积的95%，视为完成销售任务；4、销售界定：下述情况甲方应确认乙方完成销售。1)在合同约定的销售期内由乙方现场销售人员售出的本案住宅、商铺。2)甲方不直接销售本案住宅。经甲方介绍成交客户，不计入乙方销售面积。经甲方介绍成交客户乙方的销售佣金按下述方案计提：住宅按销售金额的0.6%提取佣金；商铺按销售金额的0.8提取佣金。该部分销售额乙方不再另提取佣金。5、请佣界定：当客户签订预（销）售合同并支付首付款的，并协助按揭客户办理完按揭手费，在银行放款到账后，乙方即可请佣。若采用一次性付款方式，须全款到达甲方帐户；若采用分期付款方式，在首期30%的房款到达甲方帐户后，按实际到帐金额计提该合同应计佣金。第九条：关于项目策划1、乙方针对此项目的工作内容为：前期规划设计顾问、本项目的营销策划、本项目市场销售工作计划、本项目商业的招商工作。2、项目的项目策划费、广告的创意设计、商业招商等费用已包含在乙方销售代理佣金中。第十条：关于宣传推广1、经甲方签章批准的推广大计划内，由甲、乙双方共同确定的推广单位负责项目的宣传、推广工作。2、项目的宣传推广工作包括：销售中接待中心的建设、装修布饰、展销会及促销活动、新闻炒作、建筑渲染图的制作、总平及单体模型的制作、售楼资料的制作、销售环境的设计包装、导示系统的设置及工地氛围的营造和报纸、电视、广播等媒介的制作、发布以及三维产品的制作费用等全部的广告宣传费用，从乙方进场后开始计算，总额度应控制在 约 元以内，节约部分乙方得20%，超出部分由乙方承担20%。第十一条：关于服务周期和进度1、策划周期：按本合同相关条款执行。2、顾问周期：策划工作完成后至项目完成规划报建，最长不超过6个月。双方定期开工作例会，具体方式见附件服务计划书。3、销售周期及进度：乙方承诺在甲方取得预售许可证后12个月内销售达到可售房源的95%。乙方的销售任务具体分为三个阶段，每个阶段完成销售以签订的商品房销售合同记载为准，但乙方提取代理佣金以甲方实收金额为依据，阶段任务期间如遇春节，则销售周期顺延15天）。第一阶段：取得预售许可证后120天内完成可售房源的 50%；第二阶段：取得预售许可证后240天内完成可售房源的80%；第三阶段：取得预售证360天内完成可售房源的 95%；（注：工程如不能同时动工预售，以单栋取得预售的时间和销售额分别考核。住宅及商铺应按比例分别计算。）若乙方未按上述约定完成任何一阶段的任务，甲方均有权单方解除本合同。剩余的 5 %；仍由乙方代理销售，但甲方不再为乙方制订销售任务和销售进度。乙方应以完成本项目住宅和商铺总销售面积100%为退场依据。第十二条：销售佣金的计算、结算与支付方式1、销售佣金的组成与比例双方同意在乙方圆满完成各阶段任务的前提下，根据实际成交情况，乙方销售出的住宅及商铺均按甲方实际收到的购房款的1.8%为佣金计算标准，本合同另有约定的除外。按乙方各阶段的任务完成情况，具体分阶段为：第一阶乙方完成销售任务，甲方按实际收到购房款的1.8%计算佣金；若乙方未完成销售任务，暂按甲方实际收到购房款的1%计算佣金。第二阶段乙方完成一、二阶段销售任务，甲方按实际收到购房款的1.8%计算佣金，并按此比例补足前期佣金。若乙方未完成销售任务，暂按甲方实际收到购房款的1.2%计算佣金。第三阶段乙方完成一、二、三阶段销售任务，甲方按实际收到购房款的1.8%计算佣金；若乙方未完成销售任务，最终甲方按实际收到购房款的1.4%计算佣金。 2、结算方式：每月结算一次，以客户签订正式成都市商品房买卖合同作为最终结算依据。每月三十日，甲方与乙方核对定金帐目，在两个工作日内完成核对工作，并由双方财务签字盖章确认结算表，并在符合请佣条件后三日内甲方按乙方应请佣金的60%支付给乙方相应的该月代理佣金，乙方出具成都市税务统一发票。 乙方完成各阶段的销售任务后，并在符合请佣条件三个工作日内，甲方向乙方结清所有的佣金；若乙方未能完成各阶段的销售任务或甲方按约定单方解除合同的，剩余的佣金甲方不再支付。第十三条、关于商品房预（销）售合同纠纷的处理1、由于甲方延期交付或产品与商品房预（销）售合同标的不符合政府有关规定中列明的属甲方违约责任的情况引起纠纷的，属于乙方销售成功应明确计入乙方销售业绩，并由甲方支付乙方销售佣金，但此笔佣金的前提是购房者已按本合同8.5项条款，将有关房款支付到甲方帐户内。如乙方人员人为操作，造成此类后果，则甲方有权要求乙方退赔此额度的代理佣金，并保留追究当事人责任的权利（此类退房的二次销售乙方按销售额1%计提代理佣金）。2、如因乙方原因如未按销售政策乱承诺或销售人员态度恶劣等。此种情况的认定，应以甲、乙双方相关人员共同调查的实情为依据，乙方应对客户的投诉做无错举证，若不能举证，则按乙方造成的原因处理）造成退房的销售合同，则乙方应按该合同已提取的代理佣金双倍退赔甲方，（此类退房的二次销售乙方按销售额的 0.5 %计提代理佣金）。3、对乙方成功销售后，购房者违约退房的，若甲方成功获得违约金，则甲乙双方按照甲方70、乙方30的比例分配违约金，乙方不再提取该套房的销售代理佣金（此类退房的二次销售乙方按销售额的1%计提代理佣金）。第十四条：合同违约与终止1、合同执行期内，甲、乙双方任何一方都应信守合同的权利和义务，但任何一方如果提前终止合同，须提前一个月书面通知另一方并征得对方同意，否则，违约方须支付守约方人民币10万元作为违约金。若是乙方违约单方解除合同的，除支付10万元的违约金外，对甲方尚未支付部分的佣金，甲方不再支付。2、若乙方未能完成任何一阶段的销售任务或未能按约定向甲方提交各项方案、报告的，甲方有权单方解除本合同。甲方依约定解除本合同的，除乙方支付10万元的违约金外，若尚有未支付的佣金，甲方不再支付。 3、如无甲方书面授权，乙方任何人员不得代为收取购房预定金、定金和房款。一旦发生上述情况，乙方应承担由此给甲方造成的损失，甲方有权终止本合同，乙方除退还已收取的佣金外，还须向甲方支付合同总销售收入的1.5%作为违约金。4、若乙方销售人员在工作中因言行不当而对楼盘及甲方形象造成的损伤，乙方应承担相应的责任，情节严重的，甲方有权收回乙方的销售代理权。5、乙方擅自将甲方委托的事务转包第三方处理的，甲方有权终止本合同，乙方除退还已收取的佣金外，还须向甲方支付合同总销售收入的1.5%