辽宁省房地产市场回顾与展望.doc

回顾辽宁省房地产市场发展的主要历程，可分为雏形阶段、发展阶段、活跃阶段和调整阶段四个时期。总结“十一五”期间辽宁省房地产市场发展情况，并从多方面为“十二五”辽宁省房地产市场的健康发展建言献策。 0 引言 回顾辽宁房地产市场的发展历程，总结不同时期的发展概况和经验，对于更好的适应新形势，应对新挑战，促进辽宁房地产市场平稳健康发展，具有十分重要的意义。 纵观20 年来，我省房地产市场发展的历程与全国一样，曲曲折折，跌宕起伏。从无到有，平稳发展；由小到大，渐趋完善；市场的类型由单一到多层次；房地产市场对国民经济的贡献度越来越大。 展望辽宁房地产市场的发展，可以明显看到辽宁房地产市场属于后发市场，发展潜力巨大，“十二五”和“十三五”期间，房地产市场的发育将日臻完善，对全省国民经济的贡献度和经济社会的发展将有更大的作用。 1 辽宁房地产市场发展回顾 1.1 辽宁房地产市场的发展历程至今，辽宁房地产市场的发展历程可归纳为四个阶段，即：市场雏形阶段。从1993 年到1998 年上半年是辽宁房地产市场的雏形阶段。这一阶段的主要表现是房地产开发投资比较低迷；土地开发波动较大；商品房施工、竣工面积停滞；商品房销售增长很慢；人均住房面积改善有限；商品房价格在震荡中略有提升。房地产业对国民经济的贡献度较小。 市场发展阶段。从1998 年下半年开始到2003 年是辽宁房地产市场的发展阶段。这一阶段的主要表现是1998 年7 月以后，国家取消了福利分房制度，开始实行住房货币化政策，辽宁房地产市场进入到发展阶段，房地产开发投资5 年时间内增加了3 倍多；土地市场开始活跃，开发面积5 年内增加了3 倍；商品房施工、竣工面积以大约17%的年增长率递增；商品房销售情况也很乐观，销售面积及销售金额的年增长率为17.67%和23.43%；人均住房面积提高接近10 平方米；商品房价格也以5%左右的速度平稳增长。房地产业对国民经济的贡献度明显增强，已成为我省国民经济的重要产业。 市场活跃阶段。从2003 年到2009 年底是辽宁房地产市场的活跃阶段。这一阶段的主要表现是房地产开发投资高速增长，6年时间翻了5 倍；土地开发快速拓展，到2008 年左右趋于平稳；这一时期商品房施工面积增长了3倍，竣工面积增长了2 倍；商品房销售面积以23.72%年增长率递增、商品房销售额以35.99%的增长率飞速递增；人均住房面积提速较快，到2009 年达到26.6 平方米；同时，商品房价格也以10%左右的增长率递增。房地产业对国民经济的贡献度进一步增强，在我省国民经济中的地位越来越重要。 市场调整阶段。从2009 年底至今是辽宁房地产市场的调整阶段。这一阶段国家的宏观调控始终伴随着房地产市场的发展，主要表现是房地产开发投资平稳增长；土地市场活跃度减退；房屋施工、竣工面积保持增长；商品房销售增幅下降；人均住房面积继续增长；商品房价格涨幅没有大起大落，房地产市场平稳健康发展，房地产业对国民经济的贡献度保持稳定，在我省经济社会发展中仍处于举足轻重的地位。 1.2“十一五”期间辽宁房地产市场的发展情况“十一五”时期，辽宁的房地产市场是一个特殊发展时期，经历了市场活跃阶段和市场调整阶段。这期间全省的房地产市场在科学合理的宏观调控政策和切合实际的产业发展政策指导下，房地产开发投资增速平稳，商品房销售面积和销售额稳步增加，房价温和上涨，房地产业的发展与经济和社会发展基本相适应，城乡居民居住条件进一步改善，城镇人均居住面积提高幅度较大。居住的质量明显提高，房地产业始终保持了平稳健康的发展态势。主要表现是：房地产开发投资增速平稳。“十一五”期间，房地产开发投资累计达到10807 亿元，是“十五”时期的3.9 倍，年均增长32%，与社会固定资产投资增速基本持平，占固定资产投资的比重始终保持20%以上。商品房销售稳步增加。商品房销售面积累计达到23122 万平方米，是“十五”时期的2.7 倍，年均增长22%；销售额累计达到9031亿元，是“十五”时期的4.4 倍，年均增长35%。城镇居民住房水平进一步提高。2010 年底，全省人均住宅建筑面积达到27 平方米，比“十五”期末提高了22.8%，超额完成了25 平方米的计划目标，城镇居民住房的质量、环境和综合配套水平都有了较大改善。房价保持稳定。“十一五”期间，商品房销售价格基本上保持稳定，未出现大起大落，年平均增速为10.1%，同期，城镇人均可支配收入年增速为14.2%。在全省国民经济中作用日益突出。2010 年，全省房地产业增加值为733 亿元，占GDP 比重达4.0%；实现税收563 亿元（含建筑业），占全省地税收入的38.5%；在房地产业的就业人数稳步增加，至2010 年末已达到8.4万人。棚户区居民住房条件得到较大改善。自2005 年以来，全省共改造棚户房1971.9 万平方米，建设了2977.6 万平方米回迁楼，改善了49.2 万户、165.1 万棚户区居民的居住条件，完成了省委、省政府确定的棚户区改造任务。 2 “十二五”期间辽宁房地产市场展望 “十二五”时期，辽宁房地产市场发展所面临的形势有五个方面：一是城镇化的健康推进对住房增量的要求；二是建设资源节约型和环境友好型社会对住房质量的要求；三是人口老龄化和家庭结构小型化对住房结构的要求；四是保民生、促和谐对住房公平的要求；五是国民经济健康平稳发展对住房消费与投资的要求。这五个方面的要求是对辽宁“十二五”期间房地产业的严峻考验。展望“十二五”期间辽宁房地产市场的发展可概括为三句话，即：发展目标明确，目标实现艰难，市场健康发展。 2.1 发展目标明确从需求上看，至2010 年末辽宁人均居住面积仅为27 平方米，虽然增幅较快，但仍低于全国同期平均水平3 平方米左右，正处于需求旺盛时期。“十二五”期间，以沈阳为核心的沈阳经济区和以大连为核心的沿海经济带的快速发展将带动全省城市化进程的健康推进，步伐加快；而随着经济发展的集约化要求，农民居住条件改善的迫切愿望，农村就地城镇化也将同时加快，城市化进程的快速推进，无疑对全省房地产市场的未来发展起到强劲的推动作用。 根据辽宁省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要制定的目标，到2015 年末，全省城镇化率达到70%，增长7 个百分点。城镇人口新增400 万，达到3120 万，城镇人均居住面积达到32 平米，人均增加4 平米。按全省“十二五”末人均居住面积规划的平均数计算，因新增的城镇人口商品住房需求量是12800 万平米；全省原有城镇人口“十二五”末人均居住面积平均增加4 平米，商品住房需求增加量是10875 万平米，即：“十二五”期间，全省商品住房需要总量是23675 万平米，平均每年商品住房需求量是4735 万平米。 各类需求按“十一五”期间的比例计算，预测刚性需求量为11838 万平米，平均每年需要量为2368 万平米；改善性需求量为9470 万平米，平均每年需要量为1894 万平米；投资性需求量为2366 万平米，平均每年需要量为473万平米。 “十二五”期间总体需求按目前的自有住房率计算，全省需新增商品住房21023 万平米，平均每年需新增4205万平米。其中刚性需求量为10511 万平米，平均每年需要量为2102 万平米；改善性需求量为8409 万平米，平均每年需要量为1682 万平米；投资性需求量2102 万平米，平均每年需要量为420 万平米。 “十二五”期间，全省存量房需求总量为2652 万平米，平均每年需求量为530 万平米。其中刚性需求为1326 万平米，平均每年需求量为265 万平米；改善性需求量为1060 万平米，平均每年需求量为212 万平米；投资性需求量为265 万平米，平均每年需求量为53 万平米。 从供应上看，辽宁房地产市场投资一直以较高幅度增长，施工、竣工面积持续增长，商品房价格相对较低，这会引来更多的投资商到辽宁登陆抢滩，给房地产市场不断注入新的活力，使商品房的供应有源源不断的保障。从2011 年和2012 年全省房地产市场的运行情况看，全省施工面积为33439.5 平方米，扣除工业用房和商业用房，保证商品住房的需求量是能够达到的。见表3、4。 2.2 目标实现艰难目标实现艰难主要原因有三点，即：城镇人均可支配收入年递增11%看似可以，但因为基数低，到2015 年才能达到29800 元，这个数字仅比浙江省2010 年的全省城镇人均可支配收入27200 多2600 元。在人均GDP 前十位的省份中，我省城镇人均可支配收入额一直低于全国增幅的平均水平，致使改善性住房需求群体实现的动力减弱，直接影响的是存量市场的交易频率降低。PPI 指数的正常增幅使房价刚性涨幅不可避免。从目前我省房地产市场现状看，房价增幅每年不会超过6.5%，绝对值每年平均涨幅350 元左右。虽属刚性涨幅，但通胀和通缩的不确定性，将使改善性需求群体持币待购的心理影响进一步上升。行政手段对房地产市场调控期限的不确定性，将使投资性需求群体持币转向，这股流动性改变“河道”的结果不仅直接导致房地产各类市场交易萎缩；还将对居民消费品价格指数的涨幅形成不正常的波动。当然，上述原因中主要还是第一条，即：人均可支配收入水平还不算高，决定了消费的动力不足。因此，实现“十二五”预期目标尚存在一定难度。 2.3 市场健康发展从1993 年起至今，辽宁的房地产业近20 年的发展历程，已逐步成为全省经济增长中重要的基础性产业。统计资料显示，1998 年至2010 年，辽宁省房地产业增加值由1998 年的82.6 亿元，增加到2010 年的733.37 亿元，年均增长19.96%，而同期辽宁GDP 的年均增长率为13.88%。人均居住面积也由1998 年的8.3 平米提高到2010 年的27 平米。我省房地产业发展的历史已经充分证明了其在国民经济中地位和作用，特别是在完善城市功能、提升城市品位、改善居住环境、解决社会就业等方面所发挥的作用更不可小视。毋庸置疑，辽宁房地产业对辽宁经济社会发展的贡献功不可没。 现阶段，在全国宏观调控情况下，我省房地产业仍然处于上升期，各项数据说明，其在全国的后发市场特征表现明显，体现出与全国市场明显的异步性，可以预测至2020 年，辽宁的房地产市场仍将是平稳健康发展，并且将出现新一轮的兴盛期。比如2012 年，辽宁房地产开发投资为5455.8 亿元，同比增长21.6%，商品房销售额为4362.8亿元，同比增长22.2%，实现了房地产开发