月无锡苏宁环球项目营销策略报告NPPT课件

无锡苏宁环球项目营销策略报告 2011 12 28 接下来 汇报将按左面的顺序来进行 项目属性梳理 业态布局建议 商业价格建议 商业概念定位 附件 同策其它资源介绍同策豪宅服务体系介绍 商业租售策略 成功案例介绍 商业部分 住宅部分 产品建议 客户定位与渠道 价格建议 项目属性梳理 无锡位于苏锡常经济区腹地 经济发达 居民购买力旺盛 项目城市属性 无锡 处于苏锡常经济圈核心部位 距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内 是上海大都市圈的有机组成部分 人口 无锡市总人口518万 人口密度1114人 k 无锡市市区人口109 56万 人口密度2116人 k 经济环境 无锡2009年实现GDP近4992亿元 全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元 比上年增长11 6 市区城市居民人均可支配收入25027元 农民人均纯收入12403元 三城市人均可支配收入对比图 单位 元 收入结构上 纵向来看 无锡城镇居民人均可支配收入 逐年增长 近年来基本保持着10 的增长率 横向来看 无锡城镇居民的人均可支配收入与苏州相接近 高于南京 消费有支撑 交通便利 地处京沪铁路 312国道 京杭大运河 沪宁高速公路构成的交通要地 境内主要道路与沪宁 锡澄 锡宜 宁杭等高速公路相连接 商贸繁华 近年来 北塘区充分发挥中心城区的独特优势 形成了以胜利门 青石路为核心 集餐饮 购物 休闲娱乐为特色的中心商贸区 产业蓬勃 良好的产业基础 日臻完善的基础设施和优越的投资环境 大力发展现代服务业 目前已有美国 日本 香港 台湾 韩国等外商投资企业百余家 规划至远期建设用地规模将达到2936 50公顷 规划人口规模为40 2万人 北塘区的功能定位是以发展居住为主 同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业 服务业 并兼顾都市型工业的发展 形成一个水岸文化居住服务综合区 项目城市属性 本案 北塘区是无锡市三个中心城区之一 位于无锡中心商贸区的西北部 面积31 5平方公里 全区常住人口31万 本案地处北塘区的核心位置 距离市中心仅3公里 区域路网发达 有助于人口导入 项目区域内多条干道 通达性好 且规划轨交3号线穿过本案 承接较多人流 交通系统 无锡地铁三号线由西北到东南斜穿无锡城区的一条城市快速轨道交通线路 该线起于惠山区城际铁路惠山站 止于无锡高新区无锡机场站 计划于2017年建成通车 规划地铁3号线穿过项目基地南角并设置吴桥站 项目所在区域交通便利 沪宁铁路 312国道穿境而过 京杭大运河横直东西 与周边城市通达性好 境内主要道路青石路 春申路与沪宁 锡澄 锡宜 宁杭等高速公路连接 到无锡机场车程为25分钟 项目经济指标 项目为中小体量的城市综合体项目 总建面18 8万方 住宅和商业各占约一半 地块内部较平整 南向为区域商业主干道青石路 商业氛围较浓 具备打造城市综合体的条件 项目四至 项目西面的风宾家园 项目南面的青石路商业街 以及金太湖 项目北面的河道以及北面的兴源路 项目东面的凤宾路 地块现状 地块现状 区位 本体小结 位于经济发达的二线城市 周边居住区较多 距离无锡中心城区较近 交通 区域路网发达 有助于人口导入 项目多条干道大道 通达性好 且规划轨交3号线穿过本案 承接较多人流 配套 项目临近区域商业中心干道 周边商业氛围成熟 生活便利性好 自身条件 中小规模 无特色资源占有 北面自然河道 artdeco风格建筑 品质感尚可 经济发达城市内毗邻居住区的区域级中小型城市综合体项目 商业概念定位 无锡商业市场总体布局 1 站前商业区2 胜利门商业区3 崇安寺 三阳广场商业区 4 南禅寺商业区5 青石路特色商业街6 太湖广场商圈 无锡商业市场整体集中在市中心区域 特别是由解放路围合而成的区域内 现有主要商业区域分布于站前 胜利门 崇安寺 三阳广场 南禅寺 青石路特色商业街五个区块 其中 崇安寺 三阳广场商业区最为集中 太湖广场商圈为近期无锡供应量较为集中的新兴商圈 本项目所在区域定位以餐饮一条街为主 是北塘的商业中心 无锡商业聚集效应比较严重 主要在本案所在区域南侧为主 本案位于北塘区商业中心 区域潜力较大 7 滨湖新城商业区 主要商圈概况 本案所在商圈非传统集中性商圈 较与其接近的商业中心 客户截留能力较弱 核心问题解读 核心问题 项目自身条件要点 外部环境要点 项目有一定的规模优势地面交通便捷 外来具有轨道交通上的优势板块商业本身已经有一定的吸引力 区域外来规划利好较多 潜力较大临近几个商圈商业密集 且档次较高竞争激烈项目周边在建项目较多 外来人口导入量大 未来居住区的成熟对商业提出了更高的要求 如何在融合周边商业的同时建立标杆形象以及独特业态主题 目前区域商业现状 地理位置 北塘青石路518路占地面积 14 21万 总建设面积 68万 容积率 3商业面积 25 8万 住宅面积 17 57万 办公 酒店面积 6 89万 项目是北塘区目前主要在售大型商业项目 先期以商业的完善逐渐带动其他物业形态的销售 一期商业售罄 二期商业开业在即 三期商业未售 本案 一期 万象之城 2009年9月28日开业8万 含地下 以购物 娱乐 休闲 餐饮为一体 二期 不夜之城 计划2011年上半年开业4万 含地下 以大中型酒楼 KTV 夜总会等餐饮娱乐为主 三期 购物之城 2009年9月28日开业20万 含地下 以中心MALL 电影院 真冰溜冰场 书城 百货为主 目前区域商业现状 1 国际百货2 快时尚品牌专卖3 沃尔玛4 精致生活馆 数码产品区5 美食广场6 幸福蓝海国际影院7 儿童天地8 停车场 一期地下 沃尔玛超市 1F商业总体规划 一期地下招入大型连锁超市沃尔玛主力店 在有效消化了地下层空间的同时 也为后续商业的销售提供了便利 一期区域 三期即将出售 二期即将开业 目前区域商业现状 1 国际百货2 精品服饰区3 时尚生活馆4 品牌服装专卖区5 名品生活馆6 时尚小百货7 餐饮区8 幸福蓝海国际影院 一期一层商业品牌 工商银行 KFC餐饮 服装 中国金店 Use台湾有意思天下第一粉药膳鸡窝洪记美食依然香牛肉面 茶园烟酒商行黑冰客一品鸭血粉丝奥佐娅美甲化妆芝甲歌 周六福三十七度印度餐厅克莉斯订中国黄金等 1F商业总体规划定位 一期一层少数引进了知名品牌 但大部分商业档次为中低档 主要以快速餐饮 银行和金店为主整体档次一般 二期规划以餐饮和品牌店为主 一期区域 9 国际百货10 精品服饰区11 时尚生活馆12 品牌服装专卖区13 名品生活馆14 时尚小百货15 餐饮区16 幸福蓝海国际影院 三期即将出售 二期即将开业 目前区域商业现状 一期区域 三期即将出售 1 国际百货2 品牌服装连锁专卖3 绅士精品馆4 炫酷运动馆5 休闲 餐饮6 都会淑女馆7 服装精品区8 时尚小百货9 儿童乐园 一期二层商业品牌 英伦雅阁魅族衣尚沸点妮可曼曼妮芬伊维斯法蕾雅安莉芳苹果 平凡之恋明丽雅绒典 ILLI亮点服饰唯美国际之春BABYPARK米奇 芭比娃娃 组合店 安徒生巴布豆小熊B琪新宠儿网球王子巴拉巴拉麦肯邦尼巴布豆 米菲 ABC 奥特曼博士蛙系列9CM奇乐儿安黎萨美宝莲嘉莉诗 兰卓丽 21世家睦隆世家香然欧米丽信族小笨熊启智屋 富罗迷芝麻开门 金童王 2F商业总体规划定位 一期二层同样少数引进了知名品牌 以休闲服装 儿童娱乐为主 二期规划以餐饮和酒吧为主 10 品牌服装连锁专卖店11 兰贵坊12 餐饮区13 夜时尚主题吧14 国际餐饮15 国际美食坊16 西式快餐17 电器区18 咖啡厅 茶艺 二期即将开业 目前区域商业现状 一期区域 三期即将出售 二期即将开业 1 国际百货2 品牌服装连锁专卖3 火锅 娱乐区4 大型餐饮5 品牌服装 鞋包专卖区6 自由港网吧 银河系电玩 一期三层商业品牌 名门酱厨阿瓦山寨自由港网吧银河系娱乐空间吉其马意式餐厅韩林碳烤魔石咕噜鱼红风歌舞厅 3F商业总体规划定位 一期三层以餐饮娱乐为主 二期规划仍以休闲 娱乐 餐饮为主 7 兰贵坊8 餐饮区9 NO 1KTV10 国际餐饮区11 国际美食坊12 精品家具区 目前区域商业现状 一期区域 三期即将出售 二期即将开业 1 国际百货2 休闲 自助餐饮3 大型餐饮4 国际美食坊 一期四层商业品牌 藏乐汤坊祖祖花园蛙蛙叫干锅百度烤肉速8等 4F商业总体规划定位 一期四层以餐饮娱乐为主 二期规划仍以休闲 娱乐 餐饮为主 5 真冰溜冰场6 国际餐饮7 大型娱乐会所8 富侨沐足 和亦健身 目前区域商业现状 个案小结 金太湖国际城以沃尔玛超市为主力店 招募多家中档品牌店 以此为投资保障 吸引其他店家入驻 原本该区域商业主要以沿街店铺为主 且已显陈旧 缺乏有聚集效应的集中性商业 金太湖国际城的入驻成功提升了该区域商业能级 后期规划的世纪幸福蓝海影城和游艺城的到来也为本区域缺少核心文化产业带来了生机 该区域原来虽然拥有大量的零售 餐饮店 但是档次普遍为低档次为主 但是区域内近年日渐增多的中高端住宅的出现 对中高端消费的需求日益增长 金太湖国际城的出现部分弥补了区域中端消费的缺失 迅速在区域内形成了较大的影响力 但从招商情况看 目前区域中高端商业仍旧是出于缺失状态 金太湖国际城经营状况及客户来源 金太湖国际城 目前经营消状况一般 普通餐饮店上座率不高 消费人群以本区域居住客户为主 金太湖国际城消费人群构成 周边区域居住客户占绝大比例 由于目前该项目形成以餐饮休闲为主力业态 主要消费时间在晚间及周末 平时较为冷清 且集中在几家大型餐饮店消费 普通餐饮店白天上座率不足25 经营状况 本项目周边商业 定位启示 胜利门商圈 中山路商圈 站前商业圈 金太湖国际城 在交通和成熟度上都较为有优势 而且业态齐全 将在很大程度上分流本案的客户其他区域均有较为成熟的商圈 从这点上看 本案主要还是以满足本区域客户为主项目体量较小 打造鲜明的主题吸引目的性消费较合适 项目周边的商业以金太湖国际城为主 业态上主要是一些中低端的餐饮 休闲娱乐为主 难以满足中高端的客户需求区域中高端的零售商业缺失 将是项目发展的机会 发展方向 需塑造鲜明的主题扩大辐射圈 吸引目的性消费群体作为补充差异化业态设置 业态上应该弥补区域缺失 以中高端零售为主 餐饮为辅 项目启示 SWOT 项目周边住宅人口较多可以支撑一定量体商业南侧金太湖国际城商业具有的一定商业辐射力的利好地块具有较大展示面 有利于商业项目的规划建造 本案为体量较大的综合性项目 具有一定规模效应 有利于树立鲜明的整体项目形象 项目周边的居民的生活消费习惯及档次有待进一步提升具项目不远的市中心商圈商业格局较为成熟 项目与其他成熟商圈的项目比较没有明显的优势 该区域总体规划为北塘商业中心 伴随着北塘商业区域规划实施 中心区域整体市场预期良好 商业业态的合理补充 将使整个项目的市场预期值提升 并与金太湖国际城形成良好的业态互补关系 提升整体区域的商业档次及氛围 未来区域将建成众多中高端楼盘 中高端的人群需要区域商业档次有所提升 目前区域形象一般 以居住功能为主 难以形成商务集聚效益金太湖国际城商业体量较大 后期竞争压力会随之增大 相比预期相近的其他区域 颛桥镇中心商业的打造尚需经得起时间的考验 SWOT分析 W T O S 项目初步研判 项目的辐射范围主要以周边的居民为主 档次上要有大的提升 形成标杆和主题性 扩大辐射范围 最大限度地吸引目的性消费群体 定位依据 前提 项目的建筑经济指标限制 基础 市场的有效需求和空白 薄弱点 即市场缺什么 条件 项目地块价值功能及自身资源 即我们有什么 项目资源 自身资源 整合资源 商业中心价值 复合功能 商 住 优势 发展战略及整体定位 与区域距离较近的商业中心集中性商业多 体量大 业态齐全 交通便利 辐射范围较大 项目在体量及位置上无法和周边市级商圈相比 项目周边人口集中 区域周边有很多高档次在建楼盘 给项目发展地标性中高端商业综合体提供了支撑 加上项目本身条件与金太湖国际城相邻 在项目定位时应和金太湖国际城差异化考虑 与本案相邻的金太湖国际城以餐饮娱乐为主体 零售业为辅助 整体档次较低 业态较乱 26 总体定位 那对于本项目而言 区位化发展的道路异常明显 而同商圈内又存在相同一站式消费中心项目 即LIFESTYLECENTRE 因此同策认为 四代半商业体系良好错位目前商业发展格局 同时超越化错位于其他商业体系以区域明星商业为主要目标 倾力打造STREETMALL商业模式 大商圈 小街坊 营造 街区式商业消费体验中心 概念 27 概念诠释 一站式商业消费体验中心不胜枚举然而能够将一个整体商业打造成休闲性极强的街坊式消费场所 则必将带来非同一般的消费感受随着消费者对于商业消费形态的追求 对于时尚特色的追捧时尚 休闲的STREETMALL将必然成为宠儿 28 概念诠释 STREET BLOCK CENTER 街区式商业 亲和力强 MALL 29 同策观点 项目成功三大基础 运作稳定 有忠实客群 STREETMALL概念差异 业态生命力强 项目理念良好错位 街区式消费模式 休闲 自由 无拘束感 大区域 业态全 小街道精致感体现 休闲消费好去处 定位思考 发展战略及整体定位 发展战略及整体定位 定位思考 时尚 把握商业时代脉搏引领当今时尚最富品质的商业消费体验 定位思考 发展战略及整体定位 定位思考 潮流 第一眼的城市印象永远全新的城市名片 发展战略及整体定位 定位思考 发展战略及整体定位 定位思考 多元化 多元化的业态设置丰富的商业功能组合满足各类可取需求 发展战略及整体定位 定位思考 发展战略及整体定位 定位思考 炫丽多姿 透过顶棚采光带来舒适的自然光和新鲜空气低碳环保的同时也有缤纷亮丽的商业主题 发展战略及整体定位 定位思考 38 昨日北塘 锡城商贸发源地 39 今日北塘 时尚新天地 40 这里 不缺少 餐饮 娱乐 休闲 购物的诸多场所 41 唯独 却没有 真正与国际同步 可以满足区域中高端人群对时尚潮流生活需求的品质之地 42 2011 苏宁环球为重振而来 43 中心国际时尚主题 区位位置 规划设计 建筑设计 户型设计 景观设计 周边配套 品牌开发 集商业 花园洋房 小高层于一体的城市综合体 新古典主义 时尚 国际 活力之城 低碳 环保 舒适空间 高附加值 组团景观 错落有致 相映成趣 完善配套 醇熟生活 苏宁环球 多年商业运营经验开发 无锡北塘商圈 离市心较近 交通便捷 地铁3号线吴桥站 规划中 建筑技术 数字科技 LED照明 充分运用于建筑内外 资源盘点 44 关键词1 Modern摩登 现代今日的北塘 既传承了灿烂悠久的历史文化 又洋溢着现代文明的时代气息 我们的新古典主义 为满足摩登潮流而来 45 Metropolis都会感居于城市中心 自然尽享繁华 以低碳环保的建筑用材 精心勾勒与国际同步的品质生活 映衬出时尚的都会色彩 关键词2 46 Motif主题的掌控城市消费主流 迎合都市活力一族的时尚潮流心情 以前卫 动感为主线 走出一条与众不同的高品质之路 关键词3 47 Multivariate多元的都市中心活力地带 集购物 娱乐 休闲 居住等多功能为一体 关键词4 48 Magnetic有吸引力的节能 环保 智能化 科技型 国际高品位多姿生活享受 聚焦万千目光 满足区域中高端人群的品质需求 关键词5 49 Modern摩登 现代Metropolis都会感Motif主题的Multivariate多元的Magnetic有吸引力的 项目调性 50 品质时尚 价值体系 价值属性 基础性价值 提升性价值 附加性价值 关键词 目标取向 产品定位语 地铁口 炫立方 晶品SHOW场 FAB价值链整合 北塘商圈 交通便利地铁3号线 规划 繁华时尚 多元品质 都市节奏炫彩多姿 城市综合体 商业 花园洋房 小高层综合物业 苏宁环球品牌开发 新古典主义舒适户型 51 未来 这里是他们的主场 52 53 他 低调绅士 优雅有度 54 她 魅力达人 守成骄傲 55 他 享乐专家 玩美主义 56 她 无忧公主 时尚新锐 57 他们 是这座城市的主流他们 胸中早已界定时尚 58 Slogan 垄断 最时尚 释义1 垄断 是一种时尚 2 将时尚垄断到底 59 辅推 时尚领地 都会新钻精致生活 与你分享 60 有了这样的定位 我们在整体包装上自然需要与时尚同行 从区域的项目中跳脱出来 独树一帜 所以 61 案名 新锐100 案名释义新锐 国际 时尚 活力 潮流 后起之秀100 娱乐百分百 休闲百分百 生活百分百 62 主推LOGO1 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 主推LOGO2 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 户外 88 89 90 SHOW 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 业态布局建议 一层业态布局建议 银行 咖啡吧 购物中心一层业态以服饰 鞋包 美容护肤等零售店铺为主 南北两端配以苏宁 迪卡侬等大型零售主力店 在南侧主入口以目前流行的时装连锁店汇拢客流 一层业态布局建议 迪卡侬运动超市 苏宁电器 各类服饰店 由于整栋商业定位为潮流 时尚购物中心 其内部零售店铺多以快速化 时尚化品牌为主 诸如运动超市 时装连锁 美容护肤等业态均占据了商业显著的位置 二层业态布局建议 咖啡吧 购物中心二层业态与一层较为相似 但内街部分配以年轻人热衷的数码产品 动漫周边 美甲饰品等时尚化店铺 二层业态布局建议 数码装备 动漫周边音像品 休闲SPA 二层业态在布局上更针对于年轻群体 三层业态布局建议 三层的主力店换作为书城与健身会所 在整体业态上则以大型餐饮类为主 在商业整体结构上也作了一些调整 北侧的健身会所与东侧的沿街餐饮在面积上均作了增添 东侧沿街商铺向内延伸 内街西移 内街商铺面积适当减小 既增加了沿街商铺的销售面积 也符合大型餐饮店的结构需求 三层业态布局建议 美容美甲 健身会所 各类餐饮 在餐饮类店铺布局上 东西以及南侧的餐饮聚集区可以做进一步的分类 诸如适合本地人的本土化餐饮与西式 日式等异域品牌进行区域划分 使整层的餐饮业态更具规划性 也使消费者更易于选择 四层业态布局建议 休闲露台 内街 购物中心四层业态以休闲娱乐为主 除了南侧的电影院作为主力店 整层内更设有酒吧 台球俱乐部 游艺厅等休闲娱乐场所 内街处的大型露台 不仅可使客流小憩 更可驻足俯瞰整个中庭的繁忙景象 电影院 台球俱乐部 游艺厅 四层业态布局建议 地下一层业态布局建议 地下一层商业部分作为整栋商业的次级餐饮聚集区 主要汇聚了一些中低端的快速餐饮店铺 除了一些快餐店 也包括时下较为流行的甜品屋 面包房 冰激凌店等 地下一层业态布局建议 甜品屋 面包房 布局建议 根据本项目商业业态的分布 我们可以估算各业态面积与所占比例 其中主力店所占比列为19 左右 由各业态所占比例可以看出 本项目商业部分零售 餐饮 休闲娱乐 4 2 1其主要商业业态仍以零售为主 餐饮娱乐为辅 中庭景观建议 徜徉在 绿色 大面积的植物栽种 使得整个中庭 内街布满绿色 身在其内 不知是从森林走进了城市 还是城市步入了森林 中庭景观作为本商业的形象部分 在引导客流 宣传造势 丰富购物环境等方面尤为重要 以下为我们提供的参考方案 中庭景观建议 静止中的 流动 运用不同形态的水系组合 勾勒出一幅幅亦动亦静的画面 耳旁即是喧闹的购物场 也可以是潺潺的流水声 入口建议 由项目平面图可知 箭头所指商场入口宽度为8 5米 由于该入口无论在客流导入与位置上均十分重要 故建议该入口宽度增加至15米 左右两侧原有商铺面积上则有所删减 小品的运用 本项目购物中心在东南两侧设有三处入口 其客流导入上也有着主次的区别 入口处小品与海报的设置 将更易于体现商场的整体形象 也易于吸引并汇聚客流 电梯布局建议 由于项目商业部分在业态布局上呈垂直分布 故对于二层以上的客流导入 客用电梯的设置尤为重要 根据原先的设计方案 我们在电梯的数量与位置上作了一些增添与改动 已有升降梯 升降梯 补充 在商场的西侧与中部入口处增添三部客用升降梯 可以更有效的将一层客流直接导入至二至四层 从而增强商场内部的人流流动性 商业价格建议 金太湖国际商业一期示意图 金太湖国际商业一期 内街 外街 5w 5 5w 4 5w 5 5w 3w 4w 青石路 凤滨路 100 50 25 15 一层 二层 三层 四层 由金太湖国际一期商业定价可以看出 由于所处位置 楼层 面积段等各方面的因素 其商铺定价梯度较大 将于年底推出的三期商业 尽管没有沿街商铺 但其相对于一期的定价已有了明显的提升 作为本案唯一竞品的金太湖国际商业群 其一期商业取得了较好的去化预期 年底将要推出位于其内街位置的三期商业 通过对其商业定价的参考与研判 从而更加合理的制订本案的定价策略 3w 4w 5w 5 5w 5 5w 6w 价格建议 100 50 25 15 一层 二层 三层 四层 25 地下一层 按照既定的楼层售价比 我们可以大致推得地上二层至四层 以及地下一层的商铺销售均价 参照金太湖国际一期商业的定价方案 结合本商业实际情况 我们给出了本案商业部分的定价方案 商业楼层售价系数比 价格建议 本案商业部分价格见下表 商业租售策略 对于本案商业部分的销售 我们建议以下模式 主力店持有经营 前期主力店招商 同策商业部成立一支招商团队与开发企业合作给小业主免费提供招商和咨询服务 保证业态合理性 不建议采用售后返租的形式 风险较大 并且自身还要组建商业运营公司 后期操作难度较大 前期主力店招商 零散商铺分割散卖 租售策略 适当牺牲部分商业面积与降低租金 对主力店进行持有经营 不仅可以有助于整体商业氛围的提升 也有利于前期商业部分的销售 同策成功操作案例 同策提供招商咨询平台 成功销售案例 博览汇广场 项目概况 项目位置 芳甸路 梅花路项目形态 围合式地铁上盖商业广场总建筑面积 1 16万平米总套数 107套单套面积 50 270 建筑层高 1 2F 5 5米地下1F 5米 地下一层46套 餐饮铺 37 面积50 135平米小型铺为主一层32套 餐饮铺 31 面积54 260平米中小型铺为主二层29套 餐饮铺 38 面积以100 220平米大型铺为主 轨道7号线上的商业广场从2001年起 上海轨道交通的客流量不断攀升目前 轨道交通日客运量最高达到208万人次2012年 上海将形成13条线400公里的规模 真正成为 四纵三横 的城市交通网 开盘即达成60 销售率 两个月内售罄 实现销售均价为55000元 平米 纯出售 设置驻场招商服务 为商铺销售助推 销售策略 销售情况 项目抗性 区位位置较理想 开发商对商业回报预期较高联洋 证大大拇指等大型竞品业态丰富 区域竞争压力巨大围合式广场内街商铺套数较多 相对面积较大 得房率较低 项目操作情况 成功经验 专业操作 强有力的销售策略完善的招商平台 蓄水期进行老客户强力推广 利用短信及电话回访 上门拜访等手段挖掘潜在客户 初步锁定目标客户群开盘强销期大量媒体投放 找出三层次客户群 老客户 周边客户群 目标商业客户群 已购及未购客户维护 深层开发 引导客户带客户开盘的第一拨客户至关重要 目标客户蓄水量达到1 3至1 4的比例 有统一的广告宣传途径为广场提供特色的经营服务及招商服务自有完善的物业管理方法商业定位要现实业态组合有讲究餐饮在区域商业中唱主角收费标准明示 主力店招商 主力店设置 根据商业规律 主力店以聚集人气首要标准 因此知名品牌的中大型业态是主力店的主要选择 本案以主题餐饮为导向 因此确定大型品牌美食为主力店是最佳的选择 而由于主力店的租金需要作出相应的牺牲 因此需要选择相对次要的展示位来设置主力店 商业的活力 社区商业往往由于招商业态的杂乱无序 从而逐渐地失去商业的活力 因此 在设定以餐饮为主的业态格局之外 必要地增加居民喜闻乐见的主题和个性零售业态来保证商业持续发展和提升的活力 特色驻场招商服务 专项服务内容 定点驻场 招商团队的定点驻场 从项目销售前期一直延续至后期招商服务的完成 这首先就是对投资者一种信心的保证 建议咨询 在销售前期以及整个销售过程中可以专业商业人员的眼光为投资者提供咨询服务 销售配合 在整个销售过程中与销售人员密切配合 在投资者以及销售人员中起到双向沟通的作用 加快商铺去化 免费招租 为投资者起到保驾护航的作用 免除投资者的后顾之忧 同时通过对商业的招商能很好的实现前期业态布局 保证商业的主题性 功能性完整 驻场招商服务 成功案例 根据我司的成功经验 这项服务能够为购买商铺客户带来强有力的招商预期信心 最大程度的促进商铺的销售 是对商铺的价格提升以及后期商业业态功能布置的实现都有着很强的实际可操作性与可行性 特色驻场招商服务 住宅部分 产品建议 新古典主义建筑风格毗邻北塘核心商业区项目自带9万方购物中心距离市中心区域较近 周边配套齐全 住宅建议 本案住宅部分总体量为9 8万方 物业类型设有高层与多层 从户型配比结构上看 两房所占的比重较大 占7成以上 此外为三房以及少量一方和四方 两房以面积段划分成经济型 舒适型以及豪华型三个档次 经济型两房 85 87m2 舒适型两房 104 117m2 豪华型两房 141 153m2 三房 123 140 四房 172 另有部分跃层产品 目前本案户型配置上以2R和3R为主 2R有按面积划分有经济型和舒适性 整体占比较大 面积配置较为保守 产品自身分析 面积配比 立面采用经典三段式的ARTDECO立面 强调纵向线条的垂直与挺拔 立面采用经典三段式的ARTDECO立面 强调纵向线条的垂直与挺拔 高层 多层与社区商业的高差 提升社区的纵向层次感和品质感 产品自身分析 外立面 住宅部分景观主要为楼间组团景观 以水系与垂直绿化为主 住宅部分景观主要为楼间组团景观 以水系与垂直绿化为主 产品自身分析 景观 区域供应比较 本案住宅部分预计2012上市 到时区域发展较为成熟 区域价值突显 较强的区域价值会带来更多高端的住宅需求客户 为求差异化 本案应重塑住宅价值体系 从各方面提升产品价值 重塑价值体系 价值体系 品质感 入户大堂 精装修 装修标准 装修配置 电梯厅 CULB大堂 LOBBY 大堂空间模式建议下沉式入户大堂入户大堂设计为下沉式庭院的生态大堂 下沉庭院和车库相通 即可丰富景观层次 让景观更具空间感和趣味性 又在功能上为住户的需求武装到牙齿 上下双入户大堂一层为地上入户大堂 地下一层为车库入户大堂 自动扶梯相连 大堂功能酒店式大堂概念不小于200平方的挑高大堂 内设接待 休息 商务等功能区 专人24小时管家式服务 品质感 大堂建议 CULB大堂 LOBBY 大堂空间装修标准典雅风格浪漫的简欧风格 与高端小区定位相吻合 用料高贵墙面及地面采用进口石材铺贴 公共家具 灯具 装饰品一并定制尊贵感油然而生 装修细节采用900KG以上容量电梯 保证家具 钢琴等大型物件的搬运 创新地下电梯大堂同样引入精装修准 品质感 大堂建议 电梯轿厢新古典注意装修风格 深红色实木轿壁饰以落地镜 轿顶配置奢华水晶吊灯 地面精美大理石拼花 品质感 电梯厅 精装修 装修标准 精装修考虑 无锡豪宅还未全面进入精装修 但精装修势必为未来发展方向之一经过万科 红豆精装修项目的推广 无锡客户已经逐步接受精装修产品精准修也是真正豪宅的必备因素之一通过精装修能获得更高的产品溢价对于品牌形象的提升具有重要作用 建议本案做精准修 住宅装修实际标准1500元 平方米 可以报价2500元 平方米 并通过系统化 人性化的精装修设计理念 让客户实实在在体会到 精装 的标准 本案硬装配置建议 原则 一定要考虑实际情况 那就是我们的实际成本在1500元 平方米左右 不能什么都要最好的 在装修上 要把钱花在最能让客户体验以及感知到的地方装修品牌上采用高端市场口碑较高的一线品牌 但是考虑成本 可以采购系列相对较低型号在一定的标准上 我们的装修要有一定的亮点 吸引客户 精装修 装修配置建议 价格建议 运用相类似的项目作为样本 通过对影响价格因素的分析及修正 从而得到评估项目最可能实现的合理价格 市场定价法 比较因子选择原则 在具体的数量计算中 需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素 决定一个成熟市场 合理的买方市场 的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类 1 类比土地价值 交通 环境 位置2 价值实现的宏观因素 成熟度 居住氛围3 项目可提升价值判断 户型 配套等 定价测算方法说明 在权重中 各权重值为本机构价值分析法之经验值 在价值类比中 以 1 作为本项目类比系数及类比值参照的基准 大于 1 则表明本项目差于类比对象 小于 1 则表明本项目优于类比对象 数值相距越远 相差程度越大 反之越小 通过系数比较 进行市场比价法测算售价水平 价格定位 根据区域竞品 通过区域竞案和本案的区位 环境 规划 景观 配套 交通 产品 等一系列参数对比 来确定本案基准价格 定价方法 欧风新天地 类比案例 市场定价法 凤凰城 金太湖国际 根据区位 产品 物业类型等因素 确定定价的类比案例如下 案例权重评定 欧风新天地 综合体 体量大 有规模优势 且规划全面 凤凰城 区域内第一个高端项目 价格标杆 具备一定产品力 金太湖国际城 毗邻本案 通过前期商业拉升住宅价格 区域认知度较高 价格测算 比较因子选择住宅项目中客户较为看中的维度 囊括外部因子以及内部因子 类比项目价格 权重 类比项目修正系数 住宅均价 11734元 平米 考虑到各户型位置排布以及未来市场走势 加上装修报价2500元 平方米预估未来住宅销售均价范围为 14000 15000元 平方米 价格测算 客户定位与渠道 客户预判 本案客户基本为改善性客户为主 分为一般改善性客户以及高端改善性客户 也有一定刚需客户以及投资客 根据面积段不同所针对的需求客户不同 客户定位 本区客户 刚需型 改善型 驱动因素 地缘性 分户需求 便利性 外地留锡白领 周边私营业主 政府高管 驱动因素 配套 地段 居住升级 投资客 主要为上海温州等长三角客户 驱动因素 地段 增值潜力大 企划稿 附件 同策其它资源介绍同策豪宅服务体系介绍 谢谢聆听 同策资源介绍 同策优势资源 销售支持体系 同策汇 华屋会 Data系统周报 月报政策研判专题研究 活动组织举办跨界资源交叉营销网络CallCenter客户中心市区销售终端项目终端营销支持高端会员定制式服务定向会员案场互动 高端4s购房体验馆 Soufun合作 搜房家居平台搜房会员卡网络打包体搜房看房团商会及名单数据库网上房展会财富论坛CREIS中方指数线上营销 销售支持体系 城市数据管理平台 公司自主研发房地产信息查询系统 为客户提供准确详实的市场数据分析 并以此作出最为贴近市场的建议 方案 为客户最终作出准确的决策提供依据 同时该系统提供地图查询 图表自动生成等功能 使对项目决策的帮助具备更多的时效性 实用性 我们将10年的房地产行业经验进行沉淀 积累 已经形成系统的知识管理体系 并建立操作平台 将所操作的各类项目进行汇总 集合优秀的策划定位 产品设计 企划推广 营销推案方案 以供提炼精华 拓宽思路 发挥我们丰富的行业经验为客户服务 知识管理平台 销售支持体系 城市周月报及专题研究 销售支持体系 搜房合作 Soufun平台活动 例 开盘前期VIP卡网络秒杀首次开盘活动前的网络爆破造势 提供N张VIP认筹卡 实名制秒杀 VIP卡可抵扣房款 在搜房网上展开秒杀活动 吸引区域及外区客户的关注 推动销售 例 时尚家居品牌定制体验HOME借助搜房家居平台 提供时尚家居品牌及新锐设计师 全力打造某一户型样板间 吸引追求国际潮流及时尚生活的富二代及有高学历 海外背景的高阶人士 同时 将追随该家居品牌的FANS导入项目现场 拓宽项目辐射范围 事件营销 网络拿号例 正式开盘前网络拿号开设网络拿号平台 通过网络拿号吸引外区 外地甚至境外客户关注 直接获取目标客户姓名 身份证及手机等信息 为项目首次开盘做事件营销及造势至于 也为后续销售积累客户数据库 搜房合作 进一步引导客户理性上对项目的认知 并在客户的圈层语境建立之上 让产品话题蔓延 汇聚关注同类区域 同类产品的受众 重点聚焦汇聚有限购买力 精准营销 直达精准购房者 客户导入 同策汇搜房看房团搜房卡会员商会及名单数据库 同策豪宅服务体系 同策豪宅接待服务保障 礼宾服务体系 标准化业务执行体系 案场监督管理体系 一个中心三个基本点礼宾服务模式服务培训体系 日常客户接待组织管理样板房带看流程客户维护及管理1 2 3业务执行标准 三位一体监管模式 客户满意是我们最大的愿望 一个中心 以客户感知 体验 为中心三个基本点 以全程微笑服务为基础以五星级酒店服务为蓝本以客户满意为目标 服务核心标准 礼宾服务体系 突破 特色礼宾服务 大堂经理 保安 保洁 迎宾人员 现场服务人员 以酒店大堂标准配备各岗位人员 并有完善的服务规范和监控标准 操作模式 现场礼宾服务部门架构 特色礼宾服务 礼宾服务体系 汇景天地案例 大堂经理 现场服务标准由同策管理及培训 同策派驻大堂经理日常工作由大堂经理进行管理和协调 大堂经理可以对日常工作的情况做到全面了解和管控 现场工作内容和要求都执行标准化 我司的汇景天地等高端项目均采用此模式 礼宾服务模式 礼宾服务体系 礼宾服务管理平台 双线管控 礼宾服务体系 核心团队 十二年的著名酒店管理工作经验虹桥westin大酒店海外酒店royalgarden集团工作背景 澳大利亚墨尔本 礼宾管理体系 制定以产品分类为导向的客户服务标准以标准工作流程进行培训和实施建立科学的监督管理机制对甲方物业团队灌输酒店式客服理念 JamesFu 礼宾服务体系 通过培训 统筹协调现场服务工作人员提升现场表现力 培训体系 礼宾服务体系 礼宾服务宗旨 一流服务观念一致服务标准一种服务品质 礼宾服务体系 接待 成交 交房 同策汇 客户维护 完整的购房流程 服务标准 标准化业务执行体系 定金转移 迎来 裱板区 模型区 洽谈区1 样板房或工地带看 洽谈区2 下定 追签 天诺系统登录 日常客户接待