《房地产估价》一PPT课件

1 房地产估价 教案 陈常优1370761761003783881862河南大学环境与规划学院2007 03 2 教学说明 1 课程性质专业必修课与专业选修课 任选课 学分3分 2 课程特点实践应用性较强 3 使用教材 房地产估价 中国房地产估价师资格考试指定教材 4 教学安排教学时数一般为72学时 其中课堂讲授60学时 课堂讨论4学时 作业实习8学时 5 学习成绩考试成绩一般占70 平时成绩一般占30 平时成绩包括作业 实习 笔记 课堂讨论 科研习作等 3 教学说明 6 教学内容第一章房地产与房地产估价第二章房地产价格第三章房地产估价原则第四章房地产估价程序第五章市场比较法第六章成本法第七章收益法第八章假设开发法第九章路线价法第十章长期趋势法第十一章地价评估 4 教学说明 7 教学要求 要求掌握房地产估价的基本概念 理论与方法 要求能够独立从事房地产估价的有关业务 包括调查收集资料 评估 撰写评估报告等 如果有机会参加有关资格考试 希望有很好的基础 并通过考试 当前有关考试有 土地估价师 房地产估价师 资产评估师资格考试 房地产估价师考试有 房地产基本制度与政策 房地产开发经营与管理 房地产估价理论与方法 房地产案例与分析 房地产估价相关知识 每年一次 土地评估师考试内容 土地管理基础知识 土地管理相关法规 土地估价理论与方法 土地估价实务 土地估价相关知识 一年一次 资产估价师考试内容 资产评估学 经济法 财务会计学 机电设备评估基础 建筑工程评估基础 每年一次 人们对于各类资源研究方向主要有 资源方向 资产方向 生态方向 资产估价是中国市场经济发展的需要 当前房地产估价情况介绍 5 教学说明 8 房地产估价主要参考书 中国房地产估价师学会 房地产估价理论与方法 中国物价出版社 2001年4月 国土资源部土地估价师资格考试委员会 土地估价的理论与方法 地质出版社 2000年9月 全国注册资产评估师考试辅导教材编写组 资产评估学 中国财政经济出版社 2001年3月 不动产估价 艾建国 吴群主编 农业出版社 2002年9月 房地产估价 柴强 北京经济学院出版社 1993年2月 城镇土地定级估价理论与实践 陈常优 余明全 河南大学出版社 1997年8月 现代房地产估价理论与方法 曹军建编著 中山大学出版社 1997年3月 房地产估价理论与方法 王克忠等 高等教育出版社 1998年7月 6 第一章绪论 一 房地产估价的学科性质 内容与任务 一 学科性质房地产估价属于房地产经济学的分支学科 从学科性质上为社会学科 二 内容房地产估价的基本理论 基本方法与估价实务 三 任务1 认识房地产价格的形成机制 2 科学评估房地产价格 为社会实践服务 3 形成房地产估价学的方法理论体系 7 第一章绪论 二 房地产的概念 一 房地产的外延与内涵1 房地产概念的外延房地产是指土地 建筑物及其他地上定着物 土地是指地球表面及其上下一定空间 建筑物是指人工建筑而成 有建筑材料 建筑购配件和设备等组成的整体物 其他定着物是指固定在土地及建筑物以上 与土地及建筑物不能分离的 或者可以分离但会破坏土地及建筑物的完整性和价值 因此 从房地产外延上讲 房地产形态有土地 建筑物及房地 1 土地 2 建筑物 3 土地与建筑物合成一体的 房地 8 二 房地产的概念 2 房地产概念的内涵房地产为实物 权益和区位的结合 实物是能看见 可触摸到的 东西 权益包括权利 利益和收益 它是无形的 不可触摸的 区位是指以事物与其他事物在空间方位和距离上的关系 房地产由于位置固定 不可移动 通常又被称之为不动产 所谓不动产 按罗马法对动产与不动的划分是 凡是能用外力推动或自行能够移动 且不改变其性质和价值的物 像牲畜 家禽和家具器皿之类 称之为动产 反之 像土地 房屋等物为不动产 在英语中 不动产的名称为realestate和realproperty Land是指地球表面及下达地心 上达无限天空的空间 包括永久固着在地球表面之中 之上 之下的自然物 realestate是指Land加上永久固着在其中 其上 其下的人工改良物 man madeimprovements 如构筑物和房屋 realproperty是指realestate加上与其有关的各种权益 包括权利 rights 利益 interests 和收益 benefits 9 二 房地产的概念 二 土地的概念1 新旧概念旧 天下之地 有土之地 新 地域综合体 土地系统 表明了人们对土地利用与研究领域的不断扩大和深化 2 学科概念由于生产 生活需要以及研究的目的和学科不同 人们把地看成不同的客体 地学工作者可以把土地当作自然综合体 经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然物 农民往往把土地作为耕作的田地 城市居民则看成是栖息 娱乐的场所 3 空间分布 1 在横的方面 土地为一定范围内的面积 狭义仅指地表陆地 广义不仅指地表陆地 还包括地表水域 大陆架 2 在纵的方面 土地可以分为下列3层 地面 地面以上的空间 地面以下的空间 4 土地类型用地类型 农用地 工业用地 住宅用地 商业用地等 成熟程度 生地 熟地 毛地 三通一平 五通一平 七通一平等 10 二 房地产的概念 5 土地条件从房地产估价的角度来看 对一块土地的基本认识归纳起来至少包括下列方面 1 坐落位置 包括对其所处的区域和具体地点的认识 2 面积大小 3 形状 通常用图 如宗地图 来说明 4 四至 注意掌握四至描述 5 土地权利状况 6 利用现状 7 规划设计要求 这实际上是对土地开发利用的管制 主要包括 用地性质 建筑容积率 建筑覆盖率 建筑高度 绿地率 建筑后退要求 建筑艺术 出入口方位 停车场建设要求 地面标高 8 生熟程度 9 地质 水文和气象条件 10 其他 如临街商业土地还要了解临街宽度和深度 11 二 房地产的概念 2 建筑物的类型 1 用途分 2 结构分 对建筑结构的分类通常是按建筑物的主要承重构件所用的主要材料进行划分的 一般可分为下列5类 钢结构 主要承重构件是由钢板和型钢等钢材 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构 钢筋主要承受拉力 混凝土主要承受压力 内又可依结构布置情况分为排架结构 框架结构 剪力墙结构 框架 剪力墙结构 筒体结构等 砖混结构 主要是砖墙承重 部分是钢筋混凝土屋面板和梁承重的结构 砖木结构 主要承重构件是用砖和木两种材料制成的结构 其他结构 凡不属于上述结构的建筑物都归此类 如竹结构 石结构 砖拱结构 窑洞 木板房 土草房等 12 二 房地产的概念 3 建筑物条件从房地产估价的角度来看 对建筑物的基本认识归纳起来至少包括下列方面 1 坐落位置 2 面积大小 包括基地面积 建筑面积 使用面积 其他面积 3 建筑层数和高度 房屋建筑按层数和高度分为低层建筑 多层建筑和高层建筑 住宅 1 3层为低层 4 6层为多层 7 9层为中高层 10层以上为高层 30层以上为超高层 公共建筑大于24米为高层 大于100米为超高层 4 用途 包括不同用途的面积分配和楼层分布 5 建筑结构 6 建筑装修 分为内装修和外装修 了解装修的标准和程度 所用材料品质以及装修质量 7 附属设备 包括给排水设备 照明设备 卫生设备 通风设备 供暖设备 供气设备 空调设备 电梯设备 消防设备 通讯设备等 8 建成年月 维修保养情况及完损程度 9 外观 包括外观图片等 10 平面格局 包括平面图等 11 产权状况 12 其他 如采光 通风 隔音 隔热 新建的房屋要了解其施工质量 13 三 房地产的特性 一 土地的特性土地的特性 可分为自然特性和人文特性两个方面 所谓土地的自然特性 是指自然物体的土地其本身所具有的特殊性质 土地在人文方面的特性 是土地与人类发生某种关系时才会表现出的 1 土地的自然特性 1 土地承载力 2 土地肥力 3 位置固定性 4 数量有限性 5 利用永续性 6 个别性2 土地的人文特性 1 用途的多样性 2 社会经济位置的可变性 3 合并及分割的可能性 14 三 房地产的特性 二 房地产的特性1 位置固定性 包括不可移动性 2 独一无二性3 寿命长久性4 数量有限性5 用途多样性6 相互影响性7 易受限制性8 价值高大性9 难以变现性10 保值增值性 15 四 房地产的类型 一 按用途划分1 居住房地产 包括普通住宅 高级公寓 别墅等 2 商业房地产 包括商务办公楼 写字楼 旅馆 宾馆 饭店 酒店 招待所 旅店等 商店 商场 购物中心 商业铺面等 餐馆 影剧院等 3 旅游房地产 包括公园 风景名胜 历史古迹 沙滩等休闲场所 4 工业房地产 包括厂房 仓库等 5 农业房地产 包括农场 林场 牧场 果园等 6 其他房地产 一些特殊目的房地产 special purpose 包括政府机关办公楼 学校 教堂 寺庙 墓地等 16 四 房地产的类型 二 按收益性划分1 收益性房地产 2 非收益性房地产 三 按市场性划分1 出售性房地产 2 出租性房地产 3 营业性房地产 4 自用性房地产 17 五 房地产估价的概念 一 房地产估价定义房地产估价 英文为realestateappraisal或realpropertyvaluation 日本和韩国称为不动产鉴定评价 简称不动产鉴定 台湾大多数称为不动产估价 也有称为不动产鉴定的 香港常称为物业估价 简明定义 为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术 具体定义 以房地产为对象 由专业估价人员 根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 运用估价方法 结合估价经验 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上 对房地产客观合理价格的估计 推测或判断 18 五 房地产估价的概念 1 专业估价人员有扎实的理论基础 有丰富的估价经验 有良好的职业道德 公平 公正 公开 2 估价目的 3 估价原则 4 估价程序 5 估价方法 6 影响房地产价格的因素 7 客观合理价格的估计 推测或判断估算 19 五 房地产估价的概念 二 房地产估价特点房地产估价主要特点是 1 房地产估价是对房地产客观实在价值的正确反映2 房地产估价是科学 艺术和经验三者的结合 20 六 房地产估价的必要性 一 理论上的必要性1 房地产市场是不完全的市场2 房地产价格形成复杂3 房地产市场竞争不充分 信息不透明在经济学上 完全市场是指必须同时具备下述8个条件者 1 同质产品 2 众多的买者与卖者 3 买者与卖者有进入市场的自由 4 所有买者与卖者都掌握当前物价的完全的信息 并能预测未来的物价 5 就成交总额而言 市场各个经济主体的购销额是无关紧要的 6 买者与卖者无串通共谋行为 市场 7 消费者要求总效用最大化 销售者要求总利润最大化 8 商品可转让且可发生空间位置的移动 如果与上述1至8条中的任何一条不符 则该市场在某种程度上就是不完全的 21 六 房地产估价的必要性 二 现实必要性房地产业的发展和房地产市场的建立 迫切需要房地产估价工作跟上 1 在新形势下房地产管理工作的需要 1 中国经济体制改革的一个主要内容 是将过去高度集权的产品经济转变为市场经济 相应地对于各类资产的管理方式 必须从过去单纯的实物管理转到重视价值管理 2 国家有关部门提出了开展房地产估价工作的要求 2 各类房地产交易的需要3 各类房地产抵押 典当和保险业务的需要4 房地产税收的需要5 房地产征用拆迁补偿的需要6 房地产纠纷处理的需