2019年房地产估价师理论与方法第九章思考题参考答案.pdf

房地产估价理论与方法复习思考题 第九章 其他估价方法及其运用 1 什么是路线价法 其理论依据是什么 一 路线价法概述 一 路线价法的含义 城镇街道两侧的商业用地 如图 9 4 a b c d 所示 即使它们的位置相邻 形状 相同 面积相等 但由于临街状况不同 例如一面临街的矩形土地是较长的边临 街 梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街 三角形土地是一边临街还是一定点临街 以 及是否为街角地 前后两面临街的土地等等 价值会有所不同 甚至差异很大 对于图 9 1 中的土地 人们一般凭常识就可判断出它们的价值大小 在其他条件相同的情况下 土地 A 的 价值大于土地 B 的价值 土地 C 的价值大于土地 D 的价值 土地 E 的价值大于土地 F 的价值 土地 G 的价值大于土地 H 的价值 如果要快速且相对科学准确 客观公平地评估出某个城镇的全部街道或某几条街道或某一条街 道所有临街土地的价值或价格 可以采用路线价法 该方法是在城镇街道上划分路线价区段并 设定标准临街深度 在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼 面地价 利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法 图 9 1 不同临街状况土地价值大小的比较 二 路线价法的理论依据 路线价法本质上是一种比较法 是比较法的派生方法 其理论依据与比较法相同 是房地产价 格形成的替代原理 在路线价法中 标准临街宗地 可视为比较法中的 可比实例 若干标准临街宗地的平均 价格 平均单价或楼面地价 称为 路线价 可视为比较法中经过交易情况修正 市场状况 调整 但未进行房地产状况调整的 可比实例价格 其余临街土地的价值或价格是根据其临 街深度 临街宽度 形状 如矩形 三角形 梯形 平行四边形 不规则形 临街状况等 对路线价进行适当的调整来求取 这些调整 可视为比较法中的 房地产状况调整 路线价法与一般的比较法主要有以下 3 点不同 利用路线价求取临街土地价值或价格时不进 行 交易情况修正 和 市场状况调整 仅进行 房地产状况调整 先对多个 可比实 例价格 进行综合 然后再进行 房地产状况调整 而不是先分别对每个 可比实例价格 进行修正和调整 然后再进行综合 利用相同的 可比实例价格 即路线价 同时评估出许 多 估价对象 即所有临街土地的价值或价格 而不是仅评估出一个估价对象的价值或价格 在路线价法中 利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行 交易情况修正 和 市场状况 调整 的原因是 求得的路线价 若干标准临街宗地的平均价格 已是经过交易情况修正 后的正常价格 求得的路线价所对应的日期 已与要求取的临街土地价值或价格所对应的日 期一致 都是价值时点的 可见 在路线价法中 交易情况修正 和 市场状况调整 已在 求取路线价时进行 完成 了 2 为什么说路线价法本质上是一种比较法 它与一般的比较法有何异同 3 路线价法中为什么不做交易情况修正和市场状况调整 4 路线价法的优点是什么 5 路线价法适用于哪些估价对象 6 路线价法估价需要具备哪些条件 三 路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价 比较法 收益法 成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价 而且估价所需的时间通常 较长 路线价法则被认为是一种高效率 低成本 相对科学准确 客观公平地评估出许多宗土地价值 或价格的方法 即是一种批量估价方法 特别适用于市地重划 城镇土地整理 房地产税收 或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整 临街土地排列较整齐 史家解读 1 2017 年教材将路线价法适用于 房屋征收估价 的内容删除了 这样就与 房地产估价基 本术语标准 所述 房屋征收估价不宜采用批量估价 的说法一致了 2 为什么路线价法不能用于城市居住用地估价呢 为什么只适用于城市商业用地估价呢 因 为城市商业用地价格对临街深度很敏感 所谓 一步三市 而居住用地价格对临街深度的变 化反应 迟钝 许多 甚至离商业街道越远可能环境更幽静 价格反而更高 说到底是由于用 途不同 区位状况不同 价格也不同 2010 年试题 路线价法实质上是一种比较法 在求取路线价时不需要进行交易情况修正 但 应进行市场状况调整及房地产状况调整 答案 解析 路线价法实质上是一种 比较法 交易情况修正 市场状况调整已在求取路线价时进行了 2007 年试题 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格 因此在采用路线价法估价时 一 般不做因素修正 答案 解析 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格 可视为比较法中经过交易情况修正和市场调整后的可比实例价格 在采用路线价法估价时 还 需进行房地产状况调整 7 路线价法估价的操作步骤是什么 运用路线价法估价一般分为以下 6 个步骤 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 编制价格修正率表 计算临街土地价值或价格 8 如何划分路线价区段 二 划分路线价区段 路线价区段位于街道两侧 是带状的 一个路线价区段是具有相同路线价的地段 在划分路线 价区段时 应将 通达性相当 位置相邻 地价水平相近 的临街土地划为同一个路线价区段 两个路线价区段的分界线 原则上是地价水平有明显差异的地点 一般是从十字路或丁字路中 心处划分 两个路口之间的地段为一个路线价区段 但较长的繁华街道 有时根据地价水平差 异情况 需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段 分别附设不同的路线价 而某些不繁华的街道 因地价水平差异不大 同一个路线价区段可延长至数个路口 另外 同 一条街道两侧的繁华程度 地价水平有明显差异的 应以街道中心为分界线 将该街道两侧视 为不同的路线价区段 分别附设不同的路线价 2005 年试题 下列关于路线价法的表述中 不正确的是 A 路线价法实质是一种比较法 其理论依据与比较法相同 是房地产价格形成的替代原理 B 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C 运用路线价法的前提条件是街道较规整 两侧临街土地的排列较整齐 D 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 答案 D 2008 年试题 划分路线价区段时 将通达性相当 地块相连的土地划为同一路线价区段 因 此 两个路口之间的地段一定是同一个路线价区段 答案 解析 较长的繁华街道 有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段 9 如何设定标准临街深度 三 设定标准临街深度 标准临街深度简称标准深度 从理论上讲 是街道对地价影响的转折点 由此点接近街道的方 向 地价受街道的影响而逐渐升高 由此点远离街道的方向 地价可视为基本不变 即街道对 地价没有影响 但在实际估价中 设定的标准深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深 度的众数或平均数 例如 某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为 18m 则标准临街深 度一般设定为 18m 如果临街深度大多为 25m 则标准临街深度一般设定为 25m 以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度 可简化以后各宗临街土地价值或价格的计 算 否则 后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率 将使以后多数临街土地价值或 价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整 这不仅会增加计算的工作量 而且会使所求 得的路线价失去代表性 10 标准临街宗地应符合哪些条件 四 选取标准临街宗地 标准临街宗地简称标准宗地 是路线价区段内具有代表性的宗地 其选取要求是 一面临街 土地形状为矩形 临街深度为标准临街深度 临街宽度为标准临街宽度 简 称标准宽度 可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数 临街宽度 与临街深度的比例 简称 宽深比 适当 用途为所在路线价区段具有代表性的用途 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率 可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率 的众数或平均数 其他方面 如土地使用期限 土地开发程度等应具有代表性 2013 年试题 关于路线价法中选取标准宗地的说法 正确的有 A 应一面临街 B 土地形状应为矩形 C 临街宽度与临街深度之比应为 1 1 D 用途应为所在区段的代表性用途 E 容积率一般设定为 1 0 答案 ABD 试题解析 标准临街宗地简称标准宗地 是路线价区段内具有代表性的宗地 选取标准临街 宗地的要求是 一面临街 土地形状为矩形 临街深度为标准临街深度 临街宽度为 标准临街宽度 简称标准宽度 可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均 数 临街宽度与临街深度的比例 简称 宽深比 适当 用途为所在路线价区段具 有代表性的用途 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率 可为同一路线价区段内临 街各宗土地的容积率的众数或平均数 其他方面 如土地使用期限 土地开发程度等也应 具有代表性 2013 年试题 在应用路线价法估价中 设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地 的临街深度的 A 简单算术平均数 B 加权算术平均数 C 众数 D 中位数 答案 C 试题解析 如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度 由此制 作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行 调整 这不仅会增加计算的工作量 还会使所求得的路线价失去代表性 11 什么是路线价 如何求出路线价 五 调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格 调查评估路线价 通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地 运用收益法 通 常是其中的土地剩余技术 比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价 然后计算其平均 数或中位数 众数 即得到该路线价区段的路线价 路线价通常为土地单价 也可为楼面地价 可用货币表示 也可用相对数表示 如用点数表示 将一个城镇中路线价最高的路线价区段以 1000 点表示 其他路线价区段的点数依此确定 用 货币表示的路线价直观性强 较易理解 便于土地交易时参考 用点数表示的路线价便于测算 可以避免因币值变动而引起的麻烦 下面以土地单价 货币表示路线价的情形 进一步说明路 线价法 12 临街土地根据其形状和临街状况可分为哪些类型 六 制作价格修正率表 13 什么是临街深度价格修正率 有哪三种临街深度价格修正率 它们之间的关系如何 一 临街深度价格修正率表 临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表 也称为深度百分率表 深度指数表 是基于临 街深度价格递减率制作出的 1 临街深度价格递减率 1 临街深度价格递减原理 一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象 因其离街道越远 通达性越 差 价值也就越小 假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条 由于越接近街道的细 条的利用价值越大 越远离街道的细条的利用价值越小 则接近街道的细条的价值大于远离街 道的细条的价值 如图 9 5 a 所示 有一宗临街深度为 n 米的矩形土地 假设以某个单位 在此为 1m 将其划分为许多与街道平行的细条 可知各细条的形状和面积是相同的 并且 越接近街道的细条的价值越大 如果从临街方向起按顺序以 a1 a2 a3 an 1 an 来表示 各细条的价值 则有 a1 大于 a2 a2 大于 a3 an 1 大于 an 另外 虽然都为 1m 之差 但 a1 与 a2 之差最大 a2 与 a3 之差次之 之后逐渐缩小 至 an 1 与 an 之差可视为接近于零 如果把总价转化为单价 因各细条的面积相同 所以各细条单价的变化也遵循相同的规律 但 是不同城镇 同一城镇的不同路线价区段 土地价值随临街深度变化的程度是不尽相同的 表 现为图 9 5 b 中曲线的位置及弯曲程度不同 弯曲程度越大 表明土地价值对临街深度的 变化越敏感 弯曲程度越小 表明土地价值对临街深度的变化越不敏感 如果将各细条的价值 转换为相对数 便可得到临街深度价格递减率 图 9 2 临街深度价格递减率 14 什么是四三二一法则 除了四二二一法则 还有哪些法则 它们的主要内容是什么 2 四三二一法则 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率 是 四三二一法则 four Three two one rule 它是将临街深度为 100 英尺的临街土地 划分为与街道平行的四等份 如图 9 3 所 示 各等份因离街道的远近不同 价值有所不同 从街道方向算起 第一 二 三 四个 25 英尺等份的价值 分别占整块土地价值的 40 30 20 和 10 例如 一宗临街深度为 100 英尺 临街宽度为 50 英尺的土地 总价为 100 万元 从街道方向算起 该土地四个等份的价 值分别为 40 万元 30 万元 20 万元和 10 万元 图 9 3 四三二一法则率 如果超过 100 英尺 则以 九八七六法则 来补充 即超过 100 英尺的第一 二 三 四个 25 英尺等份的价值 分别为临街深度 100 英尺的土地价值的 9 8 7 和 6 例 9 1 某宗临街深度为 30 48m 即 100 英尺 临街宽度为 20 00m 的矩形土地 总价 为 121 92 万元 请根据四三二一法则 计算其相邻的临街深度为 15 24m 即 50 英尺 临 街宽度为 20 00m 的矩形土地的总价 解 该相邻的临街土地的总价计算如下 121 92 40 30 85 34 万元 例 9 2 例 1l 1 中如果相邻的临街土地的临街深度为 45 72m 即 150 英尺 其他条件 不变 请计算该相邻的临街土地的总价 解 该相邻的临街土地的总价计算如下 121 92 1 9 8 142 65 万元 例 9 3 通过标准临街宗地单价 路线价 求得的一宗临街深度为 15 24m 即 50 英尺 临街宽度为 20 00m 的土地总价为 85 34 万元 标准临街宗地的临街深度为 30 48m 即 100 英尺 临街宽度为 25 00m 假设临街宽度 20 00m 与临街宽度 25 00m 的差异对土地单价 的高低影响不大 请根据四三二一法则 计算标准临街宗地的单价和总价 解 标准临街宗地的单价和总价计算如下 设临街深度为 30 48m 临街宽度为 20 00m 的土地总价为 V 则 V 40 30 85 34 万元 V 85 34 40 30 121 92 万元 标准临街宗地的单价 121 92 10000 30 48 20 00 2000 00 元 标准临街宗地的总价 2000 00 30 48 25 00 10000 152 40 万元 3 其他法则 4 个 前面三分之一里面三分之二法则 是临街深度为 150 英尺的临街土地 前三分之一部分和 后三分之二部分的价值 各占整块土地价值的一半 苏慕斯法则 Somers rule 是临街深度为 100 英尺的临街土地 前半部分和后半部分的价值 分别占整块土地价值的 72 5 和 27 5 如果再深 50 英尺 则该部分的价值仅为临街深度 为 100 英尺的临街土地价值的 15 史家解读 根据苏慕斯法则 设临街深度为 100 英尺的临街土地价值为 V 则临街深度为 150 英尺的临街土地价值 V 15 V 115 V 则临街 50 英尺土地价值占临街深度为 150 英尺的临 街土地价值的比例为 72 5 V 115 V 63 里面 100 英尺深土地价值占临街深度为 150 英 尺的临街土地价值的比例为 37 对比 前面三分之一里面三分之二法则 的临街 50 英尺 土地价值占临街深度为 150 英尺的临街土地价值的比例为 50 里面 100 英尺深土地价值占临 街深度为 150 英尺的临街土地价值的比例为的 50 四三二一法则 的临街 50 英尺土地价 值占临街深度为 150 英尺的临街土地价值的比例为 70 117 60 里面 100 英尺深土地价值 占临街深度为 150 英尺的临街土地价值的比例为的 40 霍夫曼法则 Hoffman rule 是临街深度为 100 英尺的临街土地 前 25 英尺部分 前 50 英尺 部分 前 75 英尺部分和整块土地的价值 分别占整块土地价值 37 5 67 87 7 和 100 哈柏法则 Harper rule 是临街深度为 100 英尺的临街土地 前各部分的价值占整块土地价值 的 10 临街深度 例如 临街深度为 100 英尺的土地 前 25 英尺部分的价值占整块土地价值 的 10 25 50 前半部分的价值占整块土地价值 1050 70 史家解读 苏慕斯法则前 50 英尺部分占临街深度为 100 英尺的临街土地价值的 72 5 霍夫 曼法则是 67 哈柏法则是 70 四三二一法则也是 70 2012 年试题 某宗土地的临街深度为 100 英尺 临街宽度为 60 英尺 市场价值为 1500 万元 根据哈柏法则 临街深度为 36 英尺 临街宽度为 60 英尺的土地价值为 万元 A 600 B 738 C 900 D 960 答案 C 解析 哈柏法则 Harperrule 是临街深度为 100 英尺的临街土地 前各部分的价值占整块 土地价值的 10 临街深度 临街深度为 36 英尺 临街宽度为 60 英尺的土地的价值占整块土 地价值的 10 36 60 1500 60 900 万元 2 几种临街深度价格修正率 临街深度价格修正率有单独深度价格修正率 即临街深度价格递减率 累计深度价格修正率 和平均深度价格修正率 在图 9 5 a 中 假设 a1 a2 a3 an 1 an 也分别表示各 细条的价值占整块土地价值的比率 则单独深度价格修正率的关系为 累计深度价格修正率的关系为 平均深度价格修正率的关系为 以四三二一法则为例 单独深度价格修正率为 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度价格修正率为 40 70 90 100 109 117 124 35 30 25 21 8 19 5 17 7 16 25 为简明起见 将上述各种临街深度价移修正率用表格形式表示 即为临街深度价格修正率表 见表 9 1 基于 四三二一法则 编制的临街深度价格修正率表 表 9 1 临街深度 英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一法则 40 30 20 10 9 8 7 6 单独深度价格修正率 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度价格修正率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度价格修正率 160 40 140 35 120 30 100 25 87 2 21 8 78 0 19 5 70 8 17 7 65 0 16 25 表 9 1 中的平均深度价格修正率 是将上述临街深度 100 英尺处的平均深度价格修正率 25 乘以 4 转换为 100 同时为保持与其他数字的相对关系不变 其他数字也都乘以 4 这也是利 用平均深度价格修正率进行单价修正的需要 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关 系 还可用下列公式表示 平均深度价格修正率 累计深度价格修正率 标准临街深度 所给临街深度 此公式必须要记住 编制临街深度价格修正率表的要领是 设定标准临街深度 将标准临街深度划分为若干等 份 确定临街深度价格递减率 求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率 平均深 度价格修正率 并用表格形式表示 二 其他价格修正率表 计算三角形等形状的土地价值 还需要制作三角形土地价格修正率表等相应的价格修正率表 2011 年试题 估价对象为一面临街的矩形宗地 临街宽度为 20m 临街深度为 75m 假设 标准宗地临街宽度为 25m 临街深度为 100m 总价格为 400 万 根据四三二一法则 该估价 对象的单价为 元 A 1920 B 2400 C 2560 D 3200 答案 A 解析 根据 四三二一法则 临街宽度为 25m 临街深度 75m 的价格 V 400 40 30 20 360 万元 单价为 360 25 75 1920 元 史记 四三二一法则 的计算单位为 英尺 不是 米 此题出的不严谨 应将其中的单 位 米 换成 英尺 2005 年试题 2009 年试题 某城市路线价标准深度为 18m 划分为三个等份 从街道方向 算起 各等份单独深度价格修正率分别为 50 30 20 则临街 12m 的矩形土地的平均深 度价格修正率为 120 答案 解析 标准临街深度 平均深度价格修正率累计深度价格修正率 所给临街深度 18 50 30 12 120 2013 年试题 根据标准临街宗地单价求的一宗临街深度为 50m 临街宽度为 20m 的土地总 价为 280 万元 标准临街深度为 100m 假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度 20m 为基准 每增加临街宽度 1m 单价增加 1 根据四三二一法则 求取临街深度为 75m 临街宽度为 25m 的矩形宗地单价为 元 A 2000 B 2100 C 2400 D 2520 答案 D 试题解析 设临街深度为 100m 临街宽度为 20m 的总价为 V 则根据四三二一法则 280 V 40 30 解得 V 400 万元 V75 20 V 40 30 20 360 万元 临街 深度为 75m 临街宽度为 20m 的地块单价为 360 75 20 2400 元 据题意 临街深 度为 75m 临街宽度为 25m 的地块单价为 2400 1 5 2520 元 独家解读 本题出的不严谨 因为四三二一法则的计量单位应采用英尺而不是米 15 路线价法的计算公式是怎样的 七 计算临街土地的价值或价格 一 路线价法的计算公式 运用路线价法计算临街土地的价值或价格 需要搞清楚路线价和临街深度价格修正率的内涵 标准临街宗地的条件 并结合需要计算价值或价格的临街土地的形状和临街状况 就路线价与 临街深度价格修正率两者的对应关系来说 路线价的内涵不同 应采用不同类型的临街深度价 格修正率 采用不同类型的临街深度价格修正率 路线价法的计算公式也会有所不同 下面先 以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题 1 当以标准临街宗地的总价作为路线价时 应采用累计深度价格修正率 即 单独深度价格 修正率 其中 如果估价对象土地的临街宽度 简称临街宽度 与标准临街宗地的临街宽度 简 称标准宽度 相同 并将估价对象土地的临街深度简称临街深度 则临街土地价值或价格 V 的计算公式为 V 总价 标准临街宗地总价 单独深度价格修正率 V 标准临街宗地总价单独深度价格修正率 单价 估价对象土地面积 标准临街宗地总价单独深度价格修正率 临街宽度 临街深度 如果临街宽度与标准宽度不同 则临街土地价值或价格 V 的计算公式为 V 标准临街宗地总价单独深度价格修正率 总价 估价对象土地面积 标准宽度 临街深度 临街宽度 标准临街宗地总价单独深度价格修正率 标准宽度 V V 总价 单价 估价对象土地面积 标准临街宗地总价单独深度价格修正率 标准宽度 临街深度 2 当以单位宽度的标准临街宗地 如临街宽度 1 英尺 临街深度 100 英尺 的总价作为路 线价时 应采用累计深度价格修正率 临街土地价值或价格 V 的计算公式为 V 总价 路线价 单独深度价格修正率 临街宽度 V V 总价 单价 估价对象土地面积 路线价单独深度价格修正率 临街深度 3 当以标准临街宗地的单价作为路线价时 应采用平均深度价格修正率 临街土地价值 V 的计算公式为 V 单价 路线价 平均深度价格修正率 V 总价 路线价 平均深度价格修正率 临街宽度 临街深度 如果土地的形状和临街状况有特殊者 如土地形状不是矩形 临街状况不是一面临街而是前后 两面临街 街角地等 则在上述公式计算价值的基础上 还要做加价或减价调整 以标准临街 宗地的单价作为路线价的情况为例 形状和临街状况特殊的土地价值 V 的计算公式为 V 单价 路线价 平均深度价格修正率 其他价格修正率 V 总价 路线价 平均深度价格修正率 其他价格修正率 土地面积 或者 V 单价 路线价 平均深度价格修正率 单价修正额 V 总价 路线价 平均深度价格修正率 土地面积 总价修正额 史家解读 总价对应累计深度价格修正率 单价对应平均深度价格修正率 16 面临街矩形土地的价值如何计算 二 临街土地价值或价格的计算 下面以标准临街宗地的单价作为路线价的情况为例 说明临街土地价值或价格的计算 并且假 定临街土地的容积率 使用期限 开发程度等与路线价的内涵一致 如果不一致 还应对路线 价进行相应的调整 1 一面临街矩形土地价值或价格的计算 计算一面临街矩形土地的价值或价格 是先查找出其所在路线价区段的路线价 再根据其临街 深度查找出相应的临街深度价格修正率 计算公式为 V 单价 u d V 总价 u d f d 式中 V 土地价值或价格 u 路线价 用土地单价表示 d 临街深度价格修正率 采用平均深度价格修正率 f 临街宽度 d 临街深度 例 9 4 图 9 7 中是一块一面临街的矩形土地 临街深度为 15 24m 即 50 英尺 临街 宽度为 20 00m 路线价 土地单价 为 2000 元 请根据表 9 1 中的临街深度价格修正 率 计算该一面临街矩形土地的单价和总价 解 因路线价是用土地单价表示的 所以采用表 9 1 中的平均深度价格修正率 因此 该一面临街矩形土地的单价 路线价 平均深度价格修正率 2000 140 2800 元 该一面临街矩形土地的总价 土地单价 土地面积 0 28 20 00 15 24 85 34 万元 17 前后两面临街矩形土地的价值如何采用 重叠价值估价法 计算 2 前后两面临街矩形土地价值或价格的计算 计算前后两面临街矩形土地的价值或价格 通常是采用 重叠价值估价法 即 确定高价 街 也称为前街 与低价街 也称为后街 影响范围的分界线 以该分界线将前后两面临街 矩形土地分为前后两部分 根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值或 价格 将该两部分的价值或价格相加 计算公式为 V 总价 u0 d 0 f d0 u1 d 1 f d d0 000110 udfdudfdd V d uu 单价 式中 u0 前街路线价 d 0 前街临街深度价格修正率 f 临街宽度 d0 前街影响深度 u1 后街路线价 d 1 后街临街深度价格修正率 d 总深度 分界线的求取方法如下 前街影响深度 总深度 前街路线价 前街路线价后街路线价 后街影响深度 总深度 后街路线价 前街路线价后街路线价 前街影响深度 后街影响深度和总深度之间的关系有 后街影响深度 总深度 前街影响深度 例 9 5 图 9 8 中是一块前后两面临街的矩形土地 总深度为 30 00m 前街路线价 土 地单价 为 2000 元 后街路线价 土地单价 为 1000 元 请采用重叠价值估价法计算 其前街和后街影响深度 解 该前后两面临街矩形土地的前街和后街影响深度计算如下 前街影响深度 总深度 前街路线价 前街路线价后街路线价 30 00 2000 2000 1000 20 00 m 后街影响深度 总深度 前街影响深度 30 00 20 00 10 00 m 18 街角地的价值计算有什么特点 3 矩形街角地价值或价格的计算 街角地是位于十字路口或丁字路口的土地 其价值或价格通常采用 正旁两街分别轻重估价 法 计算 即先求取高价街 也称为正街 的价值或价格 再计算低价街 也称为旁街 的影 响加价 然后将它们相加 计算公式为 V 单价 u0 d 0 u1 d 1 t V 总价 u0 d 0 u1 d 1 t f d 式中 u0 正街路线价 d 0 正街临街深度价格修正率 u1 旁街路线价 d l 旁街临街深度价格修正率 t 旁街影响加价率 f 临街宽度 d 临街深度 街角地如果有天桥或地下道出入口等而对其利用有不利影响的 则应在上述方法计算其价值后 再进行适当的减价调整 例 9 6 图 9 9 中是一块矩形街角地 临正街深度为 22 86m 即 75 英尺 临旁街深度 为 15 24m 即 50 英尺 正街路线价 土地单价 为 2000 元 旁街路线价 土地单价 为 l000 元 假设旁街影响加价率为 20 请根据表 9 1 中的临街深度价格修正率 计算该 矩形街角地的单价和总价 史记 默认是四三二一法则 图 9 6 矩形街角地 解 该矩形街角地的单价和总价计算如下 该矩形街角地的单价 u0 d 0 ul d l t 2000 120 1000 140 20 2680 元 该矩形街角地的总价 土地单价 土地面积 0 268 15 24 22 86 93 37 万元 19 三角形土地的价值如何计算 4 三角形土地价值或价格的计算 1 一边临街直角三角形土地价值或价格的计算 计算一边临街直角三角形土地的价值或价格 如图 9 7 所示 通常是先作辅助线 以形成一 面临街的矩形土地 然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算 再乘以三角形土地价格 修正率 一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地价值的百分率 如果要计算总价 则再乘以该三角形土地的面积 计算公式为 V 单价 u d h V 总价 u d h f d 2 式中 u 路线价 d 临街深度价格修正率 h 三角形土地价格修正率 f 临街宽度 d 临街深度 2 其他三角形土地价值或价格的计算 计算其他三角形土地的价值或价格 如图 9 8 所示 通常是先作辅助线 形成两块一边临街 的直角三角形土地 然后依照上述方法分别计算该两块一边临街直角三角形土地的价值或价 格 再将两者相减 即得到该三角形土地的价值或价格 例 9 7 图 9 11 中是一块一边临街的三角形土地 临街深度为 80 英尺 临街宽度为 50 英尺 路线价 土地单价 为 l000 元 如果临街深度为 80 英尺的一面临街矩形土地的平均 深度价格修正率为 116 临街深度为 80 英尺的三角形土地的价格修正率为 63 请计算该一 边临街三角形土地的价值 解 在图 9 11 上作辅助线 AD AE CE 及 BF 则有 直角三角形 ACD 土地的总价 0 1 116 63 70 80 2 204 62 万元 直角三角形 ABD 土地的总价 0 1 116 63 20 80 2 58 46 万元 三角形 ABC 土地的总价 直角三角形 ACD 土地的总价 直角三角形 ABD 土地的总价 204 62 58 46 146 16 万元 20 不规则形土地的价值如何计算 5 其他形状土地价值或价格的计算 计算梯形 平行四边形等其他形状土地的价值或价格 通常是先将其划分为矩形 三角形土地 然后分别计算这些矩形 三角形土地的价值或价格 再将它们相加减 因此 一般只要掌握了 一面临街矩形土地 前后两面临街矩形土地 街角地和三角形土地这几种形状和临街状况的土 地价值或价格计算 其他形状土地的价值或价格计算问题便可解决 如图 9 9 所示 梯形 ABCD 土地的价值 长方形 ABEF 土地的价值 直角三角形 ADF 土地的价值 直角三角形 BEC 土地的 价值 21 什么是基准地价修正法 一 基准地价修正法的含义 23 运用基准地价修正法评估宗地价格应注意那些问题 基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区 利用有关调整系数对估价对象 宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法 该方法本质上是一 种比较法 并且是一种间接估价方法 因为基准地价是一种评估价 因此 基准地价修正法估 价结果的准确性 主要取决于基准地价的准确性以及调整系数 修正系数 体系的完整性和合 理性 22 基准地价修正法的步骤是什么 二 基准地价修正法的操作步骤 运用基准地价修正法进行宗地估价 一般分为下列 5 个步骤 1 收集有关基准地价的资料 包括收集估价对象宗地所在城镇的基准地价图 基准地价表 基准地价修正系数表 基准地价内涵 如基准地价对应的土地权利类型 使用期限 用途 容 积率 开发程度和估价期日 说明等 2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价 通常是先根据估价对象宗地的具体用途 确定 其所属的用途类别 例如是属于商服用途还是属于住宅用途或工业用途 其次根据估价对象宗 地的用途类别和位置 确定其所处的土地级别或均质地域 然后根据估价对象宗地所处的土地 级别或均质地域 确定其适用的基准地价 3 对基准地价进行市场状况调整 这是将基准地价在其估价期日的值 调整为在价值时点 的值 调整的方法与比较法中市场状况调整的方法相同 4 对基准地价进行土地状况调整 这是将估价对象宗地状况 包括具体区位 如具体位置 临街状况等 具体用途 土地使用期限 容积率 土地开发程度等 与基准地价对应的土地 状况进行比较 根据它们之间的差异对基准地价进行相应调整 调整的内容和方法与比较法中 房地产状况调整的内容和方法相似 需要注意的是 因在不同的城镇 基准地价的内涵 表达 方式等可能有所不同 所以具体调整的内容和方法会有不同 5 计算估价对象宗地价值或价格 其中 调整系数连乘的基准地价修正法公式为 宗地价值或价格 适用的基准地价 土地市场状况调整系数 区位调整系数 用途调整系数 土地使用期限调整系数 容积率调整系数 土地开发程度调整系数 其他因素调整系数 史家解读 基准地价修正法可以同时对多个估价对象地块进行估价 这一点与路线价法相同 基准地价也可以视为比较法中的可比实例价格 不同的是基准地价不用作交易情况修正而且是 可以得出多个估价对象的地价 2012 年试题 基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有 A 政府确定并公布了征收农地区片价标准 B 估价对象位于基准地价覆盖区域 C 有完备的基准地价修正体系 D 估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致 E 估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同 答案 BC 解析 A 项错在不公布征收农地区片价也可以用基准地价修正法求取国有建设用 地使用权价值 D 和 E 选项不对 估价对象可以与基准地价的开发程度或使用年限不同 2005 年试题 在基准地价修正法中进行交易日期调整 是将基准地价在价值时点时的值调整 为其基准日期时的值 答案 24 什么是标准价调整法 它有什么用途 标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组 使同一组内的房地产具有相似 性 在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格 利用有关调整系数将标准房地产价 值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法 该方法是一种批量估价方法 主要用于 存量房 交易税收估价和房地产税计税价值评估 运用标准价调整法估价 一般分为下列 6 个步骤 1 确定估价范围 估价范围包括估价的区域范围和房地产种类 估价的区域范围即需要对 哪个地区范围内的房地产进行估价 例如是某个城市的全部行政区 还是其规划区 建成区 某个或某几个辖区内的房地产 估价的房地产种类即需要对哪些用途和类型的房地产进行估 价 例如是住宅 还是商店 办公楼 旅馆 厂房 仓库等 或是各种房地产 2 进行房地产分组 这是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组 简称 房地产分 组 进行房地产分组 就是把相似的房地产划分在同一组内 通常是将估价范围内的所有被 估价房地产 先按用途划分 简称 分用途 如分为居住 商业 办公 旅馆 工业 仓库 等用途的房地产 再按类型划分 简称 分类型 如将住宅分为高层住宅 多层住宅 低层 住宅等 将商业房地产分为大型商场 小型店铺等 将办公楼分为申级办公楼 乙级办公楼 普通办公楼等 然后按区位划分 简称 分区域 或 分区 如成片开发的住宅按自然小区 划分 临街商业房地产按路线价区段划分 从理论上讲 划分的组越小 组内的房地产越相似 从而需要调整的因素就会越少 但如果分组过小 则组内的交易实例等 样本 可能较少 从 而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要 3 设定标准房地产 这是在每组内设定标准房地产 标准房地产是指一个组内具有代表性 的典型房地产 标准房地产最好是实际存在的 在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情 况下 可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产 标准房地产无论是实际存在的还是虚拟 的 都要对其基本状况 如用途 位置 楼层 朝向 户型 面积等影响同一组内不同房地产 价值和价格的主要因素 作出明确界定 4 测算标准价 标准价即标准房地产的价值或价格 其测算方法与测算路线价 基准地价 的方法相似 5 确定有关调整系数 如楼幢 楼层 朝向 户型 面积等调整系数 6 计算各宗被估价房地产的价值或价格 这是利用有关调整系数 将标准房地产价值或价 格调整为各宗被估价房地产的价值或价格 史家解读 标准价调整法本质是一种简化的比较法 还是间接比较法 只选一个可比实例 标准房地产 然后设定调整系数 用调整系数把标准房地产价格调整为估价对象房地产价 值或价格 25 什么是多元回归分析法 它有什么用途 多元回归分析法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组 使同一组内的房地产具有相似 性 在每组内把房地产价值或价格作为因变量 把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变 量 设定多元回归模型 搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据 经过试算优化和分析检 验 确定多元回归模型 利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法 该方法是一 种批量估价方法 主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估 运用多元回归分析法估价 一般分为下列 5 个步骤 1 确定估价范围 这与标准价调整法中的确定估价范围相同 2 进行房地产分组 这与标准价调整法中的进行房地产分组相同 3 设定多元回归模型 常见的多元回归模型为 V b0 b1 1 b2 2 bn n 式中 V 因变量 被解释变量 为被估价房地产价值或价格 1 2 n 自变量 解释变量 为影响房地产价值或价格的若干因素 如 1 代 表房龄 2 代表楼层 3 代表朝向 等等 n 自变量的数量 b0 常数项 b1 b2 bn 是自变量的系数 4 确定多元回归模型 5 计算各宗被估价房地产的价值或价格 此外 在运用多元回归分析法时 考虑到某些较少见或不普遍的影响房地产价值或价格的特殊 因素如果作为多元回归模型中的自变量 会增加多元回归模型的复杂性和准确性 可先将这些 特殊因素不作为多元回归模型中的自变量 待利用多元回归模型计算出被估价房地产的价值或 价格后 再利用特殊因素调整系数对那些存在特殊因素的被估价房地产的多元回归模型计算结 果进行调整 从而得出这些被估价房地产的价值或价格 26 什么是修复成本法 它有什么用途 修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润 将其作为房地产价值减损额的方法 该方法主 要用于评估可修复的房地产价值减损额 修复成本法与成本法相似 在此不再详细说明 27 什么是损失资本化法 它有什么用途 损失资本化法是预测未来各年的净收益减少额或收入减少额 运营费用增加额 将其现值之和 作为房地产价值减损额的方法 该方法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额 如不可修 复的房屋质量缺陷 噪声污染以及通风 采光 日照 景观等受到影响导致房地产租金降低或 运营费用增加所造成的房地产价值减损额 损失资本化法可分为 收益损失资本化法 收入损失资本化法 超额费用资本化 法 这些方法的计算公式与收益法相似 只是将收益法中的净收益改为净收益减少额或收入 减少额 运营费用增加额 例 9 8 某套住宅因采光 日照受到影响 其市场租金由每月 3500 元降到 3000 元 运营费 用每月增加 50 元 预计该住宅的剩余使用寿命为 45 年 该类房地产的报酬率为 8 5 请计 算该住宅因采光 日照受影响造成的价值减损额 解 该住宅因采光 日照受影响造成的价值减损额计算如下 1 该住宅的年净收益减少额为 A 3500 3000 50 12 6600 元 2 该住宅的价值减损额为 45 1 1 1 66001 1 8 5 18 5 75671 n A V YY 元 28 什么是价差法 它有什么用途 价差法是分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价值 将两者之差作为房地产价值减 损额或价值增加额的方法 该方法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额 房地产在改变之前和改变之后状况下的价值 通常采用比较法 收益法来评估 改变之前和改 变之后状况下的价值均采用比较法来评估的 除可分别采用比较法评估出改变之前和改变之后 状况下的价值后将两者相减外 还可直接采用价值影响因素状况的改变所造成的价值增减得出 价值减损额或价值增加额 相应的计算公式如下 估价对象价值估价对象在改变价值影响因素状况改变 减损额或增加额之前状况下的价值造成的价值增减系数 例如 房屋日照受影响造成的价值减损额采用价差法评估 可先评估出房屋日照未受影响下的 市场价值 然后将日照受影响造成的房屋实物因素危害 如造成房屋潮湿 室内空气流通不畅 缺乏阳光照射杀菌 影响房屋构件及室内物品使用寿命 区位因素危害 如造成房屋视觉环 境 私密性差 甚至相当于改变了房屋朝向 如使朝南的房屋相当于朝北 使用人心理和生 理因素危害 如造成房屋使用人压抑感 生理机能受损 健康状况下降 小孩身体发育受影响 经济因素危害 如造成照明 取暖费用增加 房屋使用成本上升 等对房屋日照未受影响下的 市场价值的影响程度进行分析 以百分比的形式确定相关系数 29 补地价的含义是什么 价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形 是测算补地价 史记 此部分内容是 2017 年 之前教材补地价的内容 所谓补地价 是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同 约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金 土地出让价款 租金 土地 收益等 30 需要补地价的情形主要有哪些 各种情形下的补地价如何计算 需要补地价的情形主要有 改变土地用途 容积率等规划条件 具体有建设用地使用权出让之后变更用途 变更容积率 既变更用途又变更容积率等情形 延长土地使用期限 包括建设用地使用权期间届满后续 期 转让 出租 抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产 对改变土地用途 容积率等规划条件的 补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下 的土地市场价格之差额 即 补地价 新规划条件下的土地市场价格一旧规划条件下的土地市场价格 史家解读 要记住以下两公式 建筑面积 容积率 占地面积 楼面地价 容积率 土地单价 其中 对单纯提高容积率 或者改变土地用途并提高容积率的补地价来说 补地价的数额为 补地价 单价 新楼面地价 新容积率一旧楼面地价 旧容积率 补地价 总价 补地价 单价 土地总面积 如果楼面地价不随容积率的改变而改变 则 补地价 单价 楼面地价 新容积率一旧容积率 或者 补地价 单价 旧容积率下的土地单价 旧容积率 新容积率一旧容积率 或者 补地价 单价 新容积率下的土地单价 新容积率 新容积率一旧容积率 例 9 9 某宗土地的面积为 1000 容积率为 3 0 相应的土地单价为 450 元 现可 依法将容积率提高到 5 0 假设楼面地价不变 请计算应补地价数额 解 应补地价数额计算如下 补地价 单价 450 5450 3 300 元 补地价 总价 300 0 1 30 万元 例 9 10 某宗工业用地的面积为 3000 容积率为 0 8 相应的楼面地价为 700 元 现可依法变更为商业用地 容积率提高到 2 0 相应的楼面地价为 1500 元 请计算应补地 价的数额 解 应补地价的数额计算如下 补地价 单价 l500 2 70