房地产估价师理论与方法第四章思考题参考答案.pdf

房地产估价理论与方法复习思考题 第四章 房地产估价原则 1 什么是房地产估价原则 主要有哪些房地产估价原则 一 房地产估价原则的含义 它是指进行房地产估价所依据的法则或标准 二 房地产估价的主要原则 1 独立客观公正原则 2 合法原则 3 价值时点原则 4 替代原则 5 最高最佳利用原则 6 谨 慎原则 7 一致性原则 8 一贯性原则等 2 掌握房地产估价原则有何实际意义 不同估价目的的估价 评估的价值类型等的不同 应遵循的估价原则有所不同 例如 市场价 值评估应遵循独立客观公正原则 合法原则 价值时点原则 替代原则 最高最佳利用原则 而在其他价值和价格评估中 有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则 还要遵循其他原 则 如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则 有的不一定要遵循市场价值评估应遵循的 所有原则 如投资价值评估严格地说不一定要遵循独立客观公正原则 再如现状价值评估 是 按估价对象在某一特定时间 通常为现在 的实际状况而非最高最佳利用状况进行评估 因此 不应遵循最高最佳利用原则 总之 在评估市场价值以外的其他价值和价格时 应根据估价目 的和价值类型来增 减估价原则 史家解读 合法原则 价值时点原则和替代原则是普适性原则 独立 客观 公正原则适用于 除投资价值以外的所有鉴证性评估 最高最佳利用原则适用于除现状价值以外的其他价值评 估 谨慎原则仅适用于抵押价值评估 3 如何才能评估出合理的价值 三 房地产估价原则的作用 房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性 对同一估价对象在 同一估价目的 同一价值时点的评估价值趋于相同或近似 帮助估价师如何去思考和衡量估价 对象的价值或价格 如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内 然后结合 估价方法的测算 就可以评估出一个更加精准的价值或价格 因此 估价师应熟知并正确理解 各项房地产估价原则 以此作为估价时的指南 一旦正确掌握了房地产估价原则 可以收到事 半功倍的效果 如果违背了房地产估价原则 就不可能评估出正确的房地产价值或价格 因此 评判一个评估 价值是否正确 很重要的一点是检查估价原则的正确性 即估价机构和估价师是否遵循了应遵 循的估价原则 2010 年试题 房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认 识上的一致性 对同一估价对象的估价目的具有相似性 答案 解析 应是对同一估价对象在同一估价目的 同一价值时点的评估价值趋于相同或近似 4 什么是独立客观公正原则 为什么说它是房地产估价的基本原则和最高行为准则 独立客观公正原则要求站在中立的立场上 实事求是 公平正直地评估出对各方估价利害关系 人均是公平合理的价值或价格 即要求评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的 所谓 独立 是要求估价师和估价机构与委托人及估价利害关系人没有利害关系 在估价中 不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响 应凭自己的专业知识 实践经验和职业道德进 行估价 所谓 客观 是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感 好恶和偏见 应按照事 物的本来面目 实事求是地进行估价 所谓 公正 是要求估价师和估价机构在估价中不偏 袒估价利害关系人中的任何一方 应坚持原则 公平正直地进行估价 市场价值评估等鉴证性估价之所以要遵循独立客观公正原则 是因为评估出的价值或价格如果 不公平合理 就会损害估价利害关系人中某一方的利益 也有损于估价师 估价机构以至整个 估价行业的公信力和声誉 为了保障估价机构和估价师独立 客观 公正地估价 一是要求估价机构应是一个不依附于他人 不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构 二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系 与估价对象没有利益 关系 当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系 的 应当回避 三是要求任何单位和个人不得干预估价活动 包括不得干预估价过程和结果 当然 在遇到干 预时 估价机构和估价师不应屈从 应 我行我素 5 在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系 但为何又要求估价师自己 设想为各方估价利害关系人的角色或心态来思考评估价值 在估价操作层面 为了评估出公平合理的价值或价格 估价师 首先应基于以下假设进行估价 各方估价利害关系人均是利己且理性的 其次 应 换位思考 即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值 把自 己分别设想为各方估价利害关系人时评估价值是怎样形成的 然后 再以独立第三方的专家身份来权衡评估价值 评估价值的高低会对各方估价利害关系人 有何影响 假如是卖方会怎样 是买方又会怎样 在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估 价利害关系人的评估价值 6 合法原则对房地产估价有何要求 房地产估价为何要遵循该原则 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 合法原则中所讲的 法 是广义的 法 有关法律 行政法规 合同等 房地产估价之所以要遵循合法原则 是因为房地产状况不同 特别是实物状况 区位状况相同 的房地产 如果权益状况不同 评估价值会有所不同 但是 估价对象状况不是委托人或估价 师可以随意假定的 甚至不是根据估价对象实际状况确定的 而必须依法判定 遵循合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产 就应将其作为那种状况的房地产来 估价 从理论上讲 任何状况的房地产都可以成为估价对象 只是必须做到评估价值与依法判 定的房地产状况相匹配 由此可知 评估价值虽然通常大于零 但也可能等于或小于零 只不 过如果等于或小于零 则在一般情况下人们就不会委托估价了 另外 遵循合法原则还体现在 法律法规和政策规定不得以某种方式处分的房地产 就不能成为以该种处分方式为估价目的的 估价对象 例如 法律法规和政策规定不得抵押的房地产 就不能成为以抵押为估价目的的估 价对象 不得作为出资的房地产 就不能成为以出资为估价目的的估价对象 依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况 但也可能是设定的状况 例如 在建设用 地使用权招标出让估价中 拟招标出让的土地实际状况为地上物尚未拆除的毛地或 三通一 平 的土地 但招标人在招标文件中承诺将向中标人提供 六通一平 的土地 这种情况下的 估价对象状况应为 六通一平 的土地 在房屋征收评估中 估价对象实际状况为已出租或抵 押 查封的房地产 但估价中假定估价对象未出租或抵押 查封 在房地产司法拍卖估价中 估价对象实际状况为被查封的房地产 但估价中假定估价对象未被查封 2016 年试题 关于房地产估价合法原则及其运用的说法 正确的是 A 只有合法的房地产才能成为估价对象 B 估价对象状况必须是实际状况 C 以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D 估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 答案 D 试题解析 合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产 就应将其作为 那种状况的房地产来估价 7 遵循合法原则包括哪几个方面 1 依法判定的权利类型及归属 2 依法判定的使用权利 应以土地用途管制 规划条件等使用管制为依据 3 依法判定的处分权利 应以法律法规和政策或合同 如建设用地使用权出让合同 等允 许的处分方式为依据 4 依法判定的其他权益 包括评估出的价值应符合国家的价格政策 如评估政府定价或政 府指导价的房地产 应遵守相应的政府定价和政府指导价 依法判定的估价对象权益 可分解为依法判定的权利类型及归属 以及使用 处分等权利 具 体地说 遵循合法原则在估价对象权益方面应做到下列几点 1 依法判定的权利类型及归属 是指所有权 建设用地使用权 地役权 抵押权 租赁权 等房地产权利及其归属 一般应以不动产登记簿 权属证书以及有关合同 如租赁权应依据租 赁合同 等为依据 目前 房地产权属证书有房屋权属证书 土地权属证书 或者统一的房地 产权证书 其中 房屋权属证书有 房屋所有权证 房屋他项权证 等 过去有 房屋所有 权证 房屋共有权证 和 房屋他项权证 三种 土地权属证书有 国有土地使用证 集 体土地所有证 集体土地使用证 和 土地他项权利证明书 当县级以上地方人民政府由一 个部门统一负责房产管理和土地管理工作的 可能制作 颁发统一的房地产权证书 2 依法判定的使用权利 应以土地用途管制 规划条件等使用管制为依据 例如 如果城 市规划规定了某宗土地的用途 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度等 则对该土地进行估 价就应以其使用符合这些规定为前提 所谓 城市规划创造土地价值 在一定程度上反映了 这一要求 具体地说 如果城市规划规定了该土地为居住用途 即使从该土地的位置和周围环 境来看适合于商业用途 但也应以居住用途为前提来估价 除非申请变更为商业用途并获得批 准 3 依法判定的处分权利 应以法律法规和政策或合同 如建设用地使用权出让合同 等允 许的处分方式为依据 处分方式包括买卖 互换 租赁 抵押 出资 抵债 赠与等 法律法 规和政策规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产 不应作为以该种处分方式为估价目 的的估价对象 或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的 其评估价值应为零 如法律法 规和政策规定不得抵押的房地产 就不能成为以抵押为估价目的的估价对象 4 依法判定的其他权益 包括评估出的价值应符合国家的价格政策 如评估政府定价或政 府指导价的房地产 应遵守相应的政府定价和政府指导价 例如 房改售房的价格应符合政府 有关该价格测算的要求 新建的经济适用住房的价格应符合国家规定的经济适用住房价格构成 和对利润率的限定 集体土地征收和国有土地上房屋征收评估应符合有关征收集体土地和国有 土地上房屋补偿的法律法规和政策 此外 还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上 具体地说 房 地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准 估价机构应具有房地产估价资 质 估价人员应是注册房地产估价师 8 在房地产抵押估价和房屋征收评估中如何遵循合法原则 下面以房地产抵押估价为例 说明合法原则的具体应用 1 法律法规和政策规定不得抵押的房地产 不应作为以抵押为估价目的的估价对象 2 法律法规和政策规定抵押无效的房地产 不应作为以抵押为估价目的的估价对象 3 法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产 评估其抵押价值时应符合转让 条件 不符合转让条件的房地产 不应作为以抵押为估价目的的估价对象 4 评估再次抵押的房地产的抵押价值的 该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权 数额 5 评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内 的房地产的抵押价值的 在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所 知悉的法定优先受偿款这一步骤时 应首先考虑扣除拖欠建设工程价款 6 评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的 该房地产的抵押价值不 应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用 1 法律法规和政策规定不得抵押的房地产 不应作为以抵押为估价目的的估价对象 目前 主要有下列法律法规和政策规定了不得抵押的房地产 物权法 第一百八十四条规定 下 列财产不得抵押 一 土地所有权 二 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地 使用权 但法律规定可以抵押的除外 三 学校 幼儿园 医院等以公益为目的的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施 四 所有权 使用权不明或者有 争议的财产 五 依法被查封 扣押 监管的财产 六 法律 行政法规规定不得抵押的其 他财产 担保法 第三十七条对不得抵押的财产的规定与 物权法 基本相同 仅在规 定 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 不得抵押后 明确 但本法第 三十四条第 五 项 第三十六条第三款规定的除外 该法第三十四条第 五 项的规定是 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山 荒沟 荒丘 荒滩等荒地的土地使用权 第 三十六条第三款的规定是 乡 镇 村企业的土地使用权不得单独抵押 以乡 镇 村企 业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的土地使用权同时抵押 另外 根据 最高人民法 院关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释 学校 幼儿园 医院等以公益为 目的的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产 可以 作为以抵押为估价目的的估价对象 文物保护法 第二十四条规定 国有不可移动文物 不得转让 抵押 第二十五条规定 非国有不可移动文物不得转让 抵押给外国人 城市房地产抵押管理办法 第八条规定 下列房地产不得设定抵押 一 权属有争议的 房地产 二 用于教育医疗 市政等公共福利事业的房地产 三 列入文物保护的建筑物和 有重要纪念意义的其他建筑物 四 已依法公告列入拆迁范围的房地产 五 被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产 六 依法不得抵押的其他房地产 国务院 办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 2006 年 5 月 24 日国办发 2006 37 号 规定 对空置 3 年以上的商品房 商业银行不得接受其作为贷款的 抵押物 2 法律法规和政策规定抵押无效的房地产 不应作为以抵押为估价目的的估价对象 最高 人民法院关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释 第四十八条规定 以法定程 序确认为违法违章的建筑物抵押的 抵押无效 3 法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产 评估其抵押价值时应符合转让 条件 不符合转让条件的房地产 不应作为以抵押为估价目的的估价对象 史记 因为在处置抵押房地产时此类房地产不能转让 无法实现抵押权 例如 城市房地 产管理法 第三十九条规定 以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当符合下列 条件 一 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 二 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的 25 以上 属于 成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房屋已经建成的 还应 当持有房屋所有权证书 史记 划拨土地及地上建筑物可以抵押 在处置时由受让人补交 土地出让金 此外 根据 城市房地产管理法 第三十八条关于共有房地产未经其他共有人书 面同意不得转让的规定 共有房地产只有经其他共有人书面同意抵押的情况下 才能作为以抵 押为估价目的的估价对象 4 评估再次抵押的房地产的抵押价值的 该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权 数额 担保法 第三十五条规定 财产抵押后 该财产的价值大于所担保债权的余额部分 可以再次抵押 但不得超出其余额部分 5 评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内 的房地产的抵押价值的 在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所 知悉的法定优先受偿款这一步骤时 应首先考虑扣除拖欠建设工程价款 建设工程价款包括承 包人为建设工程应当支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包括承包人因发包人 违约所造成的损失 合同法 第二百八十六条规定 发包人未按照约定支付价款的 承包 人可以催告发包人在合理期限内支付价款 发包人逾期不支付的 除按照建设工程的性质不宜 折价 拍卖的以外 承包人可以与发包人协议将该工程折价 也可以申请人民法院将该工程依 法拍卖 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 最高人民法院关于建设 工程价款优先受偿权问题的批复 第一条规定 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行 案件中 应当依照 中华人民共和国合同法 第二百八十六条的规定 认定建筑工程的承包人 的优先受偿权优于抵押权和其他债权 第三条规定 建筑工程价款包括承包人为建设工程 应当支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包括承包人因发包人违约所造成的损 失 第四条规定 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月 自建设工程竣工之日或者 建设工程合同约定的竣工之日起计算 6 评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的 该房地产的抵押价值不 应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用 城市房地产管 理法 第五十一条规定 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该 房地产后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权 人方可优先受偿 下面再以房屋征收评估为例 说明合法原则的具体应用 被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质 用途和面积 如果被征收房屋被认定为违法 建筑或超过批准期限的临时建筑 就不应予以评估 或者评估价值应为零 估价机构应要求房 屋征收部门提供征收范围内房屋的情况 包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定 处 理结果情况 对于已经登记的房屋 其性质 用途和面积 一般以房屋权属证书和房屋登记簿 的记载为准 房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的 除有证据证明房屋登记簿确有错误 外 以房屋登记簿为准 对于未经登记的建筑 应按照市 县级人民政府的认定 处理结果进 行评估 合法原则是指有规定的 应依照规定 没有规定的 应依照估价行业惯例 估价行业没有惯例 的 应咨询有关专家的意见 有关专家没有意见或者意见不一致的 估价师可酌情处理 对于 有法可依但法之间有冲突的 一般应遵循 上位法优先于下位法 新法优先于旧法 该 原则是在效力相等的法有冲突时适用 特别法优先于普通法 法律文本优先于法律解 释 强行法优先于任意法 法不溯及既往 等原则 解决法的适用冲突问题 其中 在法的效力等级方面 法律的效力高于行政法规 行政法规的效力高于地方性法规 部门规章 地方政府规章 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章 部门规章与地方政府规章 的效力相等 史家解读 地方性法规与部门规章哪个效力更高些 或者说两者有冲突时依据哪一个 更准确 的说法是 中华人民共和国立法法 第八十六条规定 地方性法规 规章之间不一致时 由 有关机关依照下列规定的权限作出裁决 地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一 致 不能确定如何适用时 由国务院提出意见 国务院认为应当适用地方性法规的 应当决定 在该地方适用地方性法规的规定 认为应当适用部门规章的 应当提请全国人民代表大会常务 委员会裁决 易混淆点辨析 问 教材中 其中 房屋权属证书有 房屋所有权证 房屋他项权证 等 过去有 房屋所有权证 房屋共有权证 和 房屋他项权证 三种 请问老师 为什 么说过去是含共有权证的三种 现在没有共有权证了吗 可是制度与政策一书没有这样说啊 又不象是印刷错误 哪个是对的呢 答 建设部 168 号部长令 房屋登记办法 中第二十五条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿 的记载 编写并向权利人发放房屋权属证书 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明 包括 房屋所有权证 房屋他项权证 等 申 请登记房屋为共有房屋的 房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明 共有 字样 据悉 在实践操作中已取消共有权证 共有的房屋产权由共有人每人持有一本 房屋所有权 证 证上记载 共有 字样 2009 年试题 根据现行法律 下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有 A 土地所有权 B 依法承包的荒山的土地使用权 C 宅基地使用权 D 国有汽车加油站 E 乡镇企业用房 答案 AC 9 价值时点原则对房地产估价有房地产估价为何要遵循该原则 价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格 这个时间既 不是委托人也不是估价师可以随意假定的 而应根据估价目的来确定 这个由估价目的决定的 所评估的价值对应的时间 称为价值时点 并一般用公历年 月 日表示 确立价值时点原则的意义在于 价值时点除了说明评估价值对应的时间 还是评估估价对象价 值的时间界限 例如 有关房地产的法规 政策和估价标准等的发布 修订 废止和实施日期 等 均有可能影响估价对象的价值 因此在估价时究竟是采用发布 修订 废止和实施日期之 前还是之后的 就应根据价值时点来确定 再如 采用比较法估价时 如果选取的可比实例成 交日期与价值时点不同 通常是这种情况 就需要把可比实例在其成交日期的价格调整为在 价值时点的价格 如此调整之后的可比实例成交价格 才可以作为估价对象价值的参照值 10 价值时点为何不总是 现在 现实中价值时点应为 过去 和 未来 的估价分别有哪 些 特别需要强调的是 确定价值时点应在前 得出评估价值应在后 而不是有了 评估价值 之 后 再把它定义为某个时间的价值 在实际中 多数估价项目是评估现在的价值 一般将估价 作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期 如完成估价对象实地查勘之日 确定为价 值时点 但价值时点并非总是在此期间 也可因特殊需要 将过去或未来的某个时间确定为价 值时点 在具体的一个估价项目中 价值时点究竟是现在还是过去或将来 是由估价目的决定 的 4 价值时点为过去 估价对象状况为过去状况的估价 此种情形大多出现在房地产纠纷案 件中 特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价 重新估价中 例如 某 宗房地产被人民法院强制拍卖后 被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过 低 致使该房地产被低价拍卖 从而引起了该评估价是否过低的鉴定 鉴定该评估价是否过低 首先应回到原价值时点 除非原价值时点的确定有误 相应地 估价对象的产权性质 使用 性质 建筑物状况 周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况 也都要以原价值时点的状 况而不是鉴定时的状况为准 否则的话 就无法判断该评估价是否过低 并且任何一个估价项 目的估价结果在事后来看也都可能是错误的 因为房地产市场状况或估价对象状况可能发生了 变化 而事实上估价结果可能并没有错 只是它不再适合变化后的状况 类似的情况还出现在对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定中 当债务人不履行到期债 务或发生当事人约定的实现抵押权的情形 依法以抵押房地产折价或以拍卖 变卖抵押房地产 所得的价款优先受偿时 在折价的价值或拍卖 变卖所得的价款不足以偿还抵押贷款的情况 下 就需要追究有关责任 此时 最容易怀疑的是当时的抵押价值存在高估 如果通过鉴定 证明当时的抵押价值确实存在高估 则估价师和估价机构就要承担相应的责任 而如果当时评 估的抵押价值符合当时的市场状况等实际情况 则之后的市场不景气等引起的价格下跌导致不 足以偿还抵押贷款的 估价师和估价机构就不应承担有关责任 另外 评估受贿房地产的价值 从理论上讲 科学的价值时点应为过去的受贿之日 而不是后来的案发之日或委托估价之日 相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况 但应注意期房与现房的不同 5 价值时点为将来 估价对象状况为未来状况的估价 此种情形大多出现在房地产市场预 测 为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下 特别是预测房地产在未来开发完成后的价 值 在假设开发法中 预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情形 史家解读 具体是 动态分析法而不是静态分析法 因为静态分析法中的开发完成后价值的价值时点是现在 12 现实中各种估价目的的估价 其价值时点 估价对象状况和房地产市场状况应是怎样的 11 同一个估价项目中估价对象状况与房地产市场状况是否应为同一时点时的状况 为什么 不论是何种估价目的 评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况 但估价对 象状况不一定是价值时点的状况 不同估价目的的房地产估价 其价值时点与所对应的估价对 象状况和房地产市场状况的匹配关系见表 4 1 价值时点 估价对象状况和房地产市场状况的关系表 4 1 价值时点 估价对象状况 房地产市场状况 现在 现在 现在 过去 将来 过去 回顾性估价 过去 过去 将来 预测性估价 将来 将来 表 4 1 中的各种情形举例说明如下 1 价值时点为现在 估价对象状况为现在状况的估价 此种情形是最常见 最大量的 如 房地产抵押估价 房屋征收评估 司法拍卖估价 包括在建工程估价 2 价值时点为现在 估价对象状况为过去状况的估价 此种情形大多出现在房地产损害赔 偿和保险理赔案件中 例如 投保了火灾险的建筑物被烧毁后 评估其价值损失或损失程度时 通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况 到实地查勘 估价对象已不存在 在现行 的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用 房屋征收评估有时也会出现这种情况 例如 在实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某个店铺 租金或收益较高 在实施房屋征收后 随 着周围店铺被逐渐拆除 该地段变得不繁华了 此时如果为房屋征收目的评估该店铺的价值 则应评估它在原较繁华环境下的价值 而不是评估它在现在不繁华环境下的价值 3 价值时点为现在 估价对象状况为未来状况的估价 此种情形如评估期房的价值 在房 屋征收中 补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的 为计算被征收房屋价值与 用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形 在评估用于产 权调换房屋的价值时 应特别注意两点 价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一 致 估价对象状况 如期房的区位 用途 建筑面积 建筑结构等 以房屋征收部门向房地 产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据 房屋征收部门与被征收人订立 补偿协议后 补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的 应依据变化后的用于产权调换 房屋状况对评估结果进行相应调整 当房屋征收部门和被征收人共同认可了用于产权调换房屋 的评估价值或在此评估价值的基础上商定了一个价格后 则该评估价值或商定的价格就不应因 将来用于产权调换房屋成为现房时房地产市场发生变化导致的实际市场价格与其不同而调 整 仅当交付的用于产权调换房屋状况与补偿协议中约定的状况有出入时 才应对评估价值或 商定的价格进行相应调整 4 价值时点为过去 估价对象状况为过去状况的估价 此种情形大多出现在房地产纠纷案 件中 特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价 重新估价中 例如 某 宗房地产被人民法院强制拍卖后 被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过 低 致使该房地产被低价拍卖 从而引起了该评估价是否过低的鉴定 鉴定该评估价是否过低 首先应回到原价值时点 除非原价值时点的确定有误 相应地 估价对象的产权性质 使用 性质 建筑物状况 周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况 也都要以原价值时点的状 况而不是鉴定时的状况为准 否则的话 就无法判断该评估价是否过低 并且任何一个估价项 目的估价结果在事后来看也都可能是错误的 因为房地产市场状况或估价对象状况可能发生了 变化 而事实上估价结果可能并没有错 只是它不再适合变化后的状况 类似的情况还出现在对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定中 当债务人不履行到期债 务或发生当事人约定的实现抵押权的情形 依法以抵押房地产折价或以拍卖 变卖抵押房地产 所得的价款优先受偿时 在折价的价值或拍卖 变卖所得的价款不足以偿还抵押贷款的情况 下 就需要追究有关责任 此时 最容易怀疑的是当时的抵押价值存在高估 如果通过鉴定 证明当时的抵押价值确实存在高估 则估价师和估价机构就要承担相应的责任 而如果当时评 估的抵押价值符合当时的市场状况等实际情况 则之后的市场不景气等引起的价格下跌导致不 足以偿还抵押贷款的 估价师和估价机构就不应承担有关责任 另外 评估受贿房地产的价值 从理论上讲 科学的价值时点应为过去的受贿之日 而不是后来的案发之日或委托估价之日 相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况 但应注意期房与现房的不同 5 价值时点为将来 估价对象状况为未来状况的估价 此种情形大多出现在房地产市场预 测 为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下 特别是预测房地产在未来开发完成后的价 值 在假设开发法中 预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情形 史家解读 具体是 动态分析法而不是静态分析法 因为静态分析法中的开发完成后价值的价值时点是现在 图 4 1 现状为在建工程的不同估价情形 图 4 l a 所示现状为在建工程的房地产 由于估价目的不同 同时存在着 3 种估价 价 值时点为现在 估价对象状况为现在状况的估价 即该在建工程现状在现在的房地产市场状况 下的价值是多少 价值时点为现在 估价对象状况为未来状况的估价 如该在建工程经过一 段时间 如 10 个月 后将建成图 4 l b 中的状况 而现在预售或预购它的价值是多少 价值时点为未来 估价对象状况为未来状况的估价 如该在建工程经过一段时间 如 10 个月 后将建成图 4 l b 中的状况 该状况的房地产在未来建成时的房地产市场状况下的价值是 多少 2013 年试题 不论何种估价目的 估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况 所依 据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况 答案 试题解析 不论何种估价目的 估价所依据的房地产状况不一定是价值时点时的状况 所依 据的房地产市场状况始终是价值时点时的状况 2011 年试题 下列估价中 价值时点应为现在 估价对象应为未来状况的是 A 因解决估价结果异议的需要 对原估价结果进行复核的估价 B 因保险理赔需要 对投保房地产的价值损失进行评估 C 因抵押贷款的需要 对作为抵押物的在建工程进行估价 D 因房屋征收补偿需要 对用于产权调换的期房进行估价 答案 D 2008 年试题 某估价机构接受保险公司的估价委托 拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行 价值鉴定 为保险理赔提供价值参考 价值时点为现在 则其估价对象状况与房地产市场状况 分别为 A 估价对象状况为过去 房地产市场状况为过去 B 估价对象状况为现在 房地产市场状况为现在 C 估价对象状况为过去 房地产市场状况为现在 D 估价对象状况为现在 房地产市场状况为过去 答案 C 13 替代原则对房地产估价有何要求 房地产估价为何要遵循该原则 14 在实际估价中如何遵循替代原则 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围 内 根据经济学原理 在同一个市场上相同的商品有相同的价格 房地产价格的形成一般也如此 只是由于房地产的独一无二特性 使得完全相同的房地产几乎没有 但在同一个房地产市场 上 相似的房地产会有相近的价格 因为在现实房地产交易中 任何理性的买者和卖者都会将 其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较 从而任何理性的买者不会接受比市场 上相似的房地产的正常价格过高的价格 任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正 常价格过低的价格 这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果 是它们的价格相互接近 替代原则对于具体的房地产估价工作 指明了下列两点 1 如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时 则可通过这些相似 的房地产的价格推算出估价对象的价格 在通常情况下 由于房地产的独一无二特性 估价师 难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产 所以实际上是寻找那些与估价对象具有一定 替代性的相似的房地产 然后将它们与估价对象进行比较 根据它们与估价对象之间的差异对 其价格进行适当的修正和调整 2 不能孤立地思考估价对象的价值和价格 应考虑相似的房地产的价格牵掣 特别是同一 个估价机构在同一个城市 同一个时期 为了同一种估价目的对不同区位 不同档次的房地产 的评估价值应有合理的 价差 尤其是较好的房地产的评估价值不应低于较差的房地产的评 估价值 但在现实中有时会出现这种情况 就一宗房地产的评估价值单独来看似乎有道理或难 以看出其不合理之处 但如果把它与其他房地产的价格或评估价值放到一起进行比较 则会明 显地看出其偏高或偏低 或者没有合理的 价差 甚至出现较差的房地产的评估价值高于较 好的房地产的评估价值的 倒挂 现象 因此 同一个估价机构在同一个城市的各种房地产的 评估价值 都应可以拿出来比较 其间不应相互矛盾 应能 自圆其说 替代原则是针对评估价值说的 最后要将评估价值放在市场中去衡量 只有当评估价值没有不 合理偏离与估价对象类似的房地产在同等条件下的正常价格时 评估价值才可以说是合理的 当把替代原则的思想用于某个参数的测算和确定时 替代原则就转化为替代原理 替代原理在 比较法 收益法 成本法 假设开发法等估价方法中都会用到 例如 整个比较法可以说是以 替代原理为基础的 收益法中的客观收益 成本法中的客观成本 假设开发法中的后续开发的 必要支出及应得利润等 也都是遵循替代原理来求取的 2003 年试题 运用收益法评估房地产价值时 要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地 产的客观收益来推算估价对象预期收益 这主要是依据房地产估价中的 A 合法原则 B 最高最佳使用原则 C 替代原则 D 公平原则 答案 C 15 最高最佳利用原则对房地产估价有何要求 房地产估价为何要遵循该原则 但哪种价值类型 评估不应遵循该原则 16 什么是最高最佳利用 如何衡量及寻找估价对象的最高最佳利用 17 估价对象的实际利用不是最高最佳利用时对其价值有何影响 18 估价对象的实际用途 证载用途 规划用途或者土地用途与房屋用途不相同时 应如何依 据合法原则和最高最佳利用原则未确定估价的用途 最高最佳利用原则要求评估价值是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格 最高最佳利 用 highest and best use 是指房地产在法律上允许 技术上可能 财务上可行并使价值最大的 合理 可能的利用 包括最佳的用途 规模 档次等 除现状价值评估外 房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则 这一原则是房地产利用竞争 与优选的结果 最高最佳利用必须同时满足以下 4 个条件 法律上允许 技术上可能 财务上可行 价值最大化 最高最佳利用原则与合法原则的关系是 遵循了合法原则 并不意味着会遵循最高最佳利用原 则 而遵循了最高最佳利用原则 则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求 但并 不意味着符合了合法原则中的其他要求 最高最佳利用状况的确定方法 依次从下列 4 个方面依次分析 筛选或判断确定 1 法律上是否允许 对于每种潜在的利用 首先检查它是否为法律法规 城市规划和出让 合同等所允许 如果是不允许的 则应被淘汰 2 技术上是否可能 对于法律上允许的每种利用 要检查它在技术上是否能够实现 包括 建筑材料性能 施工技术手段等能否满足要求 如果是不能实现的 则应被淘汰 3 财务上是否可行 对于法律上允许且技术上可能的每种利用 还要进行经济可行性检验 经济可行性检验的一般做法 是针对每种利用 首先预测它未来的收入和支出流量 然后将未 来的收入和支出流量用现值表示 再将这两者进行比较 只有收入现值大于或等于支出现值的 利用才具有经济可行性 否则应被淘汰 具体的经济可行性评价指标有财务净现值 财务内部 收益率 投资回收期等 4 价值是否最大化 在所有财务上可行的利用中 能够使估价对象的价值达到最大的利用 便是最高最佳利用 假如有三种利用都满足上述三个条件 那就要比较那种利用下估价对象 的价值最大 以下三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则 收益递增递减原理 均衡原理 适合原理 19 什么是收益递增递减原理 收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模 它揭示的是两种投入产出 关系 投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系 一种是在一种投入 量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系 另一种是在所有的投入量都变动的情况下 的投入产出关系 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系 叫做收益递减规律 也称为报酬递减规律 边 际收益递减原理 可以表述如下 假定仅有一种投入量是可变的 其他的投入量保持不变 则 随着该种可变投入量的增加 在开始时 产出量的增加有可能是递增的 但当这种可变投入量 继续增加达到某一点以后 产出量的增加会越来越小 即会出现递减现象 收益递减规律对一宗土地来说 表现在对该土地的利用强度 如容积率 建筑规模 建筑高度 建筑层数 超过一定限度之后 收益开始下降 例如 超出某一点以外就要引起报酬递减的 趋势 已经见之于办公大楼的建筑 在美国中西部某城市所作出的这样一种研究 证明在一块 160 172 英尺 价值 150 万元的地面上 一座 5 层大楼的投资利润是 4 36 座 10 层大 楼的投资利润是 6 15 层的是 6 82 20 层的是 7 05 25 层的是 6 72 30 层的是 5 65 这种办公大楼的报酬递减点就是在刚超过 20 层的那一点 换言之 20 层楼是这座大厦 的经济高度 因为进一步增加支出劳力和资本所带来的报酬将会相对减少 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系 叫做规模收益 也称为规模报酬规律 可以表 述如下 假定以相同的比例来增加所有的投入量 即规模的变化 则产出量的变化有 3 种可 能 产出量的增加比例等于投入量的增加比例 这种情况称为规模收益不变 产出量的增 加比例大于投入量的增加比例 这种情况称为规模收益递增 产出量的增加比例小于投入量 的增加比例 这种情况称为规模收益递减 在扩大规模时 一般是先经过一个规模收益递增阶 段 然后经过一个规模收益不变阶段 再经过一个规模收益递减阶段 20 什么是均衡原理 均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配 来判定估价对象是否为最高最佳利用 它也 可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模 从建筑物和土地两大组成部分来看 建筑物 与土地相比较 如果规模过大或过小 或者档次过高或过低 则建筑物与土地的搭配不当 该 房地产的效用便不能得到有效发挥 从而会降低该房地产的价值 例如 某宗土地上有建筑物 但该建筑物不是在最高最佳利用状态 如已过时 破旧 现状容积率低 则会妨碍该土地的有 效利用 在对该土地进行估价时就需要做减价调整 这种情况在现实中经常遇到 如在旧城区 有一块空地 另有一块有建筑物的土地 这两块土地的位置相当 而有建筑物的土地上的建筑 物已破旧不堪 不是需要保护的建筑 无继续利用价值 此时对买者来说 空地的价值要高 于有建筑物的土地的价值 因为买者取得该有建筑物的土地后 还要花费代价拆除建筑物 从 而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值 还降低了土地的价值 例 4 1 某宗房地产的土地面积为 360 建筑面积为 250 建筑物的外观和设施设备均 已陈旧过时 有待拆除重建 测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积 300 元和 50 元 请计算该房地产相对于空地的减价额 解 该房地产相对于空地的减价额计算如下 该房地产相对于空地的减价额 300 50 250 62500 元 与上述相反的情形 是建筑物的设计 设施设备和装饰装修等都很超前 高档 但坐落的位置 较差 如在较偏僻地方建造的高级宾馆 商场 不能使该建筑物的效用得到充分发挥 虽然该 建筑物的重建价格较高 但该建筑物的价值却低于其重建价格 即功能过剩引起了功能折旧 具 体见本书第七章第五节 建筑物折旧的测算 例 4 2 某宗房地产的建筑面积为 5000 土地面积为 2000 市场上该类房地产的市场 价格为 1800 元 土地市场单价为 1500 元 用成本法测算的建筑物重建价格为 1600 元 请计算该房地产中建筑物的现值 解 该房地产中建筑物的现值计算如下 该房地产中建筑物的现值 1800 5000 1500 2000 5000 1200 元 由上述计算结果可知 该房地产中建筑物的实际价值为 1200 元 比其重建价格 1600 元 低 400 元 史家解读 此题应明确一下建筑物为新建成的 这样就不必考虑物质折旧因素 简化问题 能 更好地说明建筑物重建价格与建筑物重置价格 即建筑物现值 之间的差距 这个差距其实就 是功能过剩引起的功能折旧额 具体是无效成本 均衡原理的有关情况可总结于图 4 2 图 4 2 以 是一块空地 图 4 2 b 是假定图 4 2 a 中的空地上有一与其组合为最高最佳利用的建筑物 图 4 2 c 是假定图 4 2 a 中的空地上有一陈旧过时 需要拆除的建筑物 图 4 2 d 是假定图 4 2 a 中的空地上 有一过大规模或过高档次的建筑物 如果图 4 2 a 中空地的价值为 VL VB 图 4 2 b 中 建筑物的重建价格为 VB 则图 4 2 b 中房地的价值为 VL VB 图 4 2 c 中房地的价值 为 VL 减去建筑物的拆除费用加上建筑物的残值 图 4 2 d 中建筑物的实际价值为其重建价 格 VB 减去相应的功能折旧额 图 4 2 均衡原理的有关情况 21 什么是适合原理 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调 来判定估价对象是否为最高最佳利用 它可以 帮助确定估价对象的最佳用途 例如 在日用必需品的零售商店集中地区 开设品牌服装专卖 店并不一定能获得高收益 从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳利用 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理 即当估价对象与其外部环境相协调 同时其各 个组成部分又搭配时 便为最高最佳利用 此外 由于我国目前的土地利用管理不是 认地不认人 有时既认地又认人 所以房地产权 利人和意向取得者对房地产依法享有的开发利用权利可能不同 又由于最高最佳利用应是法律 上允许的 所以上述两者的最高最佳利用状况可能不同 从而导致从房地产权利人角度和从意 向取得者角度进行估价的结果可能不同 因此 估价对象最高最佳利用状况的确定 应调查 分析估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利 当两者不相同时 应先根据估价目的确定是从权利人角度还是从意向取得者角度进行估价 再根据其对估价对象 依法享有的开发利用权利 确定估价对象的最高最佳利用状况 如 建设用地使用权出让估价 一般应从意向用地者角度进行估价 被征收房屋价值评估 一般应从被征收人角度进行估价 房地产司法拍卖等房地产处置估价 一般应从意向取得者角 度进行估价 房地产税收估价 一般应从房地产权利人角度进行估价 摘自 房地产估价规范 条文说明 2 0 5 22 在实际估价中如何根据最高最佳利用原则确定估价前提 23 现有房地产应维持现状的条件是什么 其中 现有建筑物应予以保留条件是什么 24 现有房地产应更新改造的条件是什么 25 现有房地产应改变用途的条件是什么 26 现有房地产应重新开发的条件是什么 其中 现有建筑物应拆除重建的条件是什么 另外 当估价对象已为某种利用时 应在调查及分析其利用现状的基础上 对其最高最佳利用 和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择 1 维持现状前提 2 更新改造前提 3 改变用途前提 4 改变规模前提 5 重新开发前提 6 上述前提的某种组合或其他特殊利用前提 1 维持现状前提 经分析 判断 以维持现状 继续利用最为合理的 应选择维持现状前 提进行估价 现有房地产应维持现状的财务上可行的条件是 现状房地产的价值 新房地产 的价值 将现状房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润 以建筑物为例 现有建筑物应予以保留的财务上可行的条件是 现有房地产的价值 新房地 产的价值 拆除现有建筑物的必要支出及应得利润 建造新建筑物的必要支出及应得利润 2 更新改造前提 经分析 判断 以更新改造再予以利用最为合理的 应选择更新改造前 提进行估价 现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是 更新改造后的房地产价值 更 新改造的必要支出及应得利润 现状房地产的价值 需要指出的是 更新改造前提不一定是对建筑物进行更新改造 也有可能是对土地进行改造 因为土地与建筑物的不