房地产项目管理chp房地产项目策划与决策PPT课件

精品课件 1 第三章房地产前期策划与决策 精品课件 2 第三章房地产前期策划与决策 第一节房地产项目前期策划第二节房地产项目的可行性研究第三节房地产项目市场调研第四节不确定性分析第五节房地产开发项目的风险管理 精品课件 3 第一节房地产项目前期策划 一 房地产项目前期策划的涵义房地产项目策划是指把项目建设意图转换成定义明确 系统清晰 目标具体且有策略性运作思路的系统活动过程 是保证项目完成后获得满意的经济效益 环境效益和社会效益提供科学的依据 精品课件 4 2 房地产项目策划的类别 项目总体策划 项目局部策划 策划范围不同 二 房地产项目策划的分类 决策阶段 单向性 专业性问题 按策划范围不同划分 精品课件 5 建设项目前期构思策划 项目实施策划 按项目建设程序不同划分 建设程序不同划分 二 房地产项目策划的分类 精品课件 6 1 项目构思策划 房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行的策划 房地产项目构思策划的主要任务提出项目构思进行项目定义和定位全面构思该房地产项目 精品课件 7 项目构思策划的主要任务 1 提出项目构思 2 项目在社会经济发展中的地位 作用和影响力的策划 3 项目性质 用途 建设规模 建设水准的策划 4 项目总体功能 项目系统内部各单项单位工程的构成及各自的功能和相互关系 项目内 外部系统的协调和配套的策划 5 与项目实施及运行相关的重要环节的策划 精品课件 8 2 项目实施策划 房地产项目实施策划 使构思策划成为现实可能性和可操作性 而提出的带有策略性和指导性的设想 房地产项目实施策划 组织策划 融资策划 控制策划 管理策划 精品课件 9 项目控制策划 项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划 房地产项目控制策划的主要内容项目目标体系的确定 控制系统的建立 项目运行策划 精品课件 10 项目管理策划 房地产项目管理策划是对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划 房地产项目管理策划的主要内容合同结构策划 项目招标策划 项目管理机构设置和项目运行机制策划 项目组织协调策划 项目信息管理策划 精品课件 11 3 房地产项目策划的作用 作用 明确项目系统的构建框架 为项目决策提供保证 全面指导项目管理工作 精品课件 12 二 房地产项目前期策划的程序 系统目标 房地产项目构思 项目定义与定位 项目目标设计 项目系统构成 项目策划报告 知识库 环境信息 精品课件 13 第二节房地产项目的可行性研究 可行性研究的发展历程最早应用于20世纪30年代50年代开始用于技术的成功可行性论证60年代成为投资决策前必做工作70年代我国开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广联合国工业发展组织在1978年 1980年分别编写 工业可行性研究 和 关于项目评价手册 1981年 国家计委明确 把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段 纳入基本建设程序 1983年 颁发了 关于建设项目可行性研究的试行管理办法 1987年 颁发了 建设项目经济评价方法与参数 精品课件 14 一 房地产项目的可行性研究的概念 项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资决策之前 先对该项没得相关的技术 经济 社会 环境等方面进行的调查研究 对项目可能的拟建方案进行技术经济分析论证 研究项目在技术上的先进实用性 经济上的合理性和建设上的可能性 对项目建成后的经济效益 社会效益 环境效益等进行的科学的预测和评价 精品课件 15 二 可行性研究的依据 在我国 建设项目可行性研究的依据主要有 1 国家和地区经济建设的方针 政策和长远规划 2 批准的项目建议书或同等效力的文件 3 国家批准的资源报告 工业基地规划 国土开发整治规划 交通网络规划 河流流域规划等 4 自然 地理 气象 地质 水文 经济 社会等基础资料 5 有关工程技术方面的标准 规范 指标 要求等资料 6 国家统一规定的经济参数和指标 精品课件 16 三 可行性研究的作用 1 是投资决策的重要依据2 是项目审批的依据3 是项目资金筹措的依据4 是编制设计任务书的依据5 是开发商与各方签订合同的依据6 是环保部门审查项目对环境影响的依据 精品课件 17 二 项目可行性研究的阶段 一 可行性研究的阶段1 投资机会研究资估算偏差为 30 2 初步可行性研究 20 3 详细可行性研究 10 4 项目可行性研究报告的评估 精品课件 18 三 可行性研究报告的内容 1 项目概况2 市场分析和需求预测3 规划方案的优选4 开发进度安排5 项目投资估算 6 融资与融资成本估算7 财务评价8 风险分析9 国民经济评价10 结论 19 精品课件 第三节房地产项目市场调查 1 房地产项目市场调查的作用是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉是房地产项目构思和策划人感知市场 了解消费者行为的主要手段是房地产项目构思和策划人应付竞争 把握房地产市场供应的主要方法是项目投资决策分析 项目区位选择 市场定位 消费者行为分析 规划设计 市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等 20 精品课件 2 房地产市场调查的内容 21 精品课件 3 房地产市场调查的类型 探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查 4 房地产市场调查的方法 访问法观察法实验法 22 精品课件 4 房地产市场调查的步骤 确定市场调查的内容和目的拟定详细 周密的调查计划选择专业调查人员 收集相关的信息资料设计调查问卷现场实地调查 编辑整理信息资料撰写市场调查报告归档存储 23 精品课件 5 调查问卷的设计 问卷一般由开头 正文和结尾三个部分组成 6 调查问卷设计的原则 一致性原则完整性原则准确性原则可行性原则效率原则模块化原则 24 精品课件 3 房地产项目开发方案的操作程序 市场调研开发方案的设计技术经济指标的计算技术经济指标的比较 评价最优开发方案的选择 25 精品课件 4 居住区开发方案技术经济指标的选择与确定 26 精品课件 居住区用地是指住宅用地 公建用地 道路用地和公共绿地等四项用地的总称 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 道路用地居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 公共绿地满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的游憩绿地 应包括居住区公园 小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等 公建用地 公共服务设施用地 是与居住人口规模相对应配建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 应包括建筑基底占地及其所属场院 绿地和配建停车场等 如托儿所 幼儿园 菜店 副食店 储蓄所 邮政所等用地 27 精品课件 5 开发方案的综合评价定 目前对项目开发评价的方法很多 包括评分综合评价法 层次分析法 灰色综合评价法 模糊数学综合评价法等 评分综合评价法 就是对方案的各项指标规定一个满足程度 根据指标的重要性赋予指标一个权重 根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值 得出总综合分值 并依此选择最优方案的方法 28 精品课件 5 项目方案评价成本费用数据及其估算方法 土地费用估算土地出让金或 农村土地 征地费城市建设配套费拆迁安置补偿费前期工程费估算房屋开发费估算1 建安工程费2 附属工程费3 室外工程费 管理费估算销售费用估算财务费用估算其他费用估算不可预见费估算税费估算营业税 城市建设维护税 教育费附加 印花税等 29 精品课件 第四节房地产开发项目不确定性分析 一 敏感性分析二 概率分析三 盈亏平衡分析 30 精品课件 一 敏感性分析 概念及基本原理敏感性分析是对影响投资效益的各种因素分别变化一定的幅度 然后计算各因素的变化对评价指标的敏感程度 从而识别出影响投资效益的敏感因素 并对这些敏感因素进行重点分析 某因素的敏感度 评价指标变化率 风险因素变化率 31 精品课件 敏感性分析的步骤 1 选择不确定性因素2 选定评价指标 NPV IRR等 3 计算该不确定性因素的敏感度4 找出敏感性因素5 针对主要风险因素提出决策建议敏感性分析 单因素分析与多因素分析 32 精品课件 例1 单因素敏感性分析 某一开发项目投资基本方案如表所示 试进行敏感性分析 其中Ic 10 33 精品课件 解答 1 选取期初投资 价格 租赁收入 和经营费用为拟分析的不确定性因素2 选取净现值指标作为评价指标3 计算预测水平下的净现值评价指标 则NPV 2000 600 350 P A i n 2000 600 350 P A 10 20 2000 250 8 5136 128 4 万元 34 精品课件 4 确定敏感性因素的变动幅度分别为10 和20 并计算变动后的评价指标 如下表 期初投资的敏感性分析 租赁收入的敏感性分析 经营费用的敏感性分析 35 精品课件 作出敏感性曲线如下图 NPV 变化幅度10 价格 收入 经营费用 投资 36 精品课件 5 排序并确定敏感性因素 根据绝对判定法可知敏感性因素依次为 价格 租赁收入 经营费用 期初投资6 提出控制方案 由于价格是最敏感性因素 经常费用次之 最后是期初投资 因此首先需要控制价格 应该如何在较少增加期初投资的前提下较大提高租赁价格或降低经营费用是整个项目的效益得到提高 37 精品课件 二 概率分析 概率分析基本概念概率分析是使用概率研究预测不确定因素和风险因素对技术方案经济效益指标影响的一种定量分析方法 38 精品课件 概率分析的步骤 1 列出各种要考虑的不确定性因素 例如销售价格 销售量 投资和经营成本等 需注意 所选取的几个不确定因素应是互相独立的 2 预计不确定性因素可能发生的情况3 确定每种情况的概率 各不确定因素的各种可能发生情况出现的概率之和必须等于1 4 求出各财务净现值 加权平均值和期望5 计算 NPV 0的累计概率 该概率值越接近1 说明技术方案的风险越小 反之 方案的风险越大 39 精品课件 例1 某项目的技术经济方案在寿命期内可能出现的八种状态的净现金流量及其发生的概率如表所示 试对净现值进行简单概率分析 40 精品课件 概率P NPV 0 1 0 17 0 83概率P NPV 50 0 45期望E NPV NPVjPj 31 4 精品课件 41 例2 某项目在5年寿命期内估计可能出现三种现金流序列中的一种 其概率分别为1 6 2 3 1 6 i0 10 试评价项目 精品课件 42 E y0 100 1 6 120 2 3 150 1 6 365 3E y1 50 1 6 45 2 3 30 1 6 130 3E y2 E y3 E y4 E y5 130 3E NPV 365 3 130 3 P A 10 5 42 6 43 精品课件 例3 决策树一般由决策点 机会点 方案枝 概率枝等组成 决策树单级决策与多级决策 44 精品课件 例1 45 精品课件 三 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析 又叫量本利分析 是通过分析项目的产销量和成本 收入之间的函数关系 从而找出产销量 价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法 46 精品课件 盈亏平衡点的确定 盈亏平衡状态下 R TC 即P Q FC VC Q1 盈亏平衡点 BEP 产量 销售量 Q FC P VC 2 盈亏平点价格P FC Q VC3 项目安全率 精品课件 47 第五节房地产开发项目的风险管理一 房地产开发风险概述 房地产开发风险 是指房地产开发项目在设计 施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险 可将其定义为 在工程项目目标规定的条件下 该目标不能实现的可能性 1 房地产开发风险的概念 房地产开发项目风险可分为项目外风险和项目内风险 2 房地产开发风险的分类 精品课件 48 项目外风险 1 政治风险2 市场风险 供求风险 购买力风险3 经济风险 利率风险4 环境风险 变现风险 周期风险5 自然风险项目外风险工程项目技术风险工程项目非技术风险 精品课件 49 3 开发商的主要风险 项目决策风险设计人 监理 承包商的选择材料设备供应商的选择实施环节各阶段的决策项目组织实施风险 政府或主管部门对工程项目的过多干预 建设体制或建设法规不合理 合同条件的缺陷 承包商缺乏合作诚意 材料 设备供应商履约不力或违约 监理工程师失职 设计缺陷等 精品课件 50 4 风险管理的内容 风险识别风险分析 定量化分析风险评估 综合评定风险损失风险应对 规避 缓解 分散 控制和利用风险监控 精品课件 51 5 风险管理的重要环节 可行性研究阶段 风险管理的重要环节项目评估阶段 有利于选择最佳开发方案设计阶段 确保项目的安全性与可靠性招标投标阶段 减少开发商招标与承包商风险招标后 开发商可以明确承包商的是否能按照合同要求如完工实施期间 确保项目按照计划系统执行 精品课件 52 6 项目合同及其风险分配 1 合同类型与风险分配 精品课件 53 2 施工合同中的风险分配 开发商承担的风险在工程项目施工合同中 一般要求开发商承担下列风险 不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏 不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏 指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利的现场条件 或招标文件中虽提及 但与实际出现的情况差别很大 且这些情况在招 投标时又是很难预见到的 由此而造成的损失或损坏 工程量变化而导致的价格变化的风险 设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加 由承包人负责的设计除外 国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加 承包人延误履行合同后发生的除外 精品课件 54 2 施工合同中的风险分配 承包人承担的风险 投标文件的缺陷 指由于对招标文件的错误理解 或者勘察现场时的疏忽 或者投标中的漏项等造成投标文件有缺陷而引起的损失或成本增加 对开发商提供的水文 气象 地质等原始资料分析或运用不当而造成的损失和损坏 由于施工措施失误 技术不当 管理不善 控制不严等造成施工中的一切损失和损坏 分包人工作失误造成的损失和损坏 精品课件 55 二 房地产开发风险1 风险识别的方法 风险识别 核对表法 头脑风暴法 德尔菲法 列出经历过的风险事件及其来源 预测未来风险 精品课件 56 2 项目风险分析 收集数据建立风险模型风险发生的概率和后果的分析项目风险评价 项目风险分析 是对项目各个阶段的风险事件发生可能性的大小 可能出现的后果 可能发险生的时间和影响范围的大小等的估计 1 项目风险分析的过程 精品课件 57 项目风险分析 风险事件发生可能性的分析风险事件后果严重程度的分析风险事件影响范围的分析风险事件发生时间的分析 2 项目风险分析的内容 3 风险事件发生概率的分析方法 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率用主观概率分析风险事件发生的概率综合推断法 精品课件