案例绿城黄浦湾vPPT课件

案例分析 Part3 绿城黄浦湾 绿城 黄浦湾黄浦董家渡 融绿 25亿 外滩 陆家嘴 迪士尼 徐汇滨江 大虹桥 西归 2010 开埠 1843 东渡 1990 外滩从此诞生 80米 11 4 项目概况 黄浦滨江地段 由于拆迁问题 二期建设进程一度中断 在今年解决拆迁补偿后 项目二期启动 将于2014年8月入市销售 尚文中学 变电站 项目概况 15 000 公共中央水景公园的拆迁 设计 施工及后期养护均由绿城负责 开发商通过引入水系等手法巧妙将其私有化 并在一期展示时重金打造约4 000 范围作为示范区 客户认可度高 3号保留建筑吉安里 5400 会员制海派人文会所 持有经营2016年交房同步开业 1 2 保留建筑 4号保留建筑 项目概况 保留四栋不同时期的石库门风格建筑 吉安里 沈家大院 陆家大院 以经典文化的传承演绎现代生活的时尚 再现名门大宅的文化深度 深得客户的欣赏和认同 3 保留建筑 70年产权 1 2 4 保留建筑 70年使用权 功能意向 私人美术馆 小型音乐厅等 现代滨水建筑风格的住宅立面 石库门风格建筑与现代风格售楼处相结合 现代艺术咖啡厅 艺术音乐主题餐厅 小型露天音乐广场 香薰SPA 红酒吧 酒品陇列室 雪茄吧 健身中心 室内恒温泳池 公共部分精装修 除去常规的公共部分精装修外 一层为6 6米高全架空层 作为会客大堂 保留绿城的豪宅入户仪式感 地下空间细节的处理打造了绿城黄浦湾的独特性 标准电梯厅 地下车库大堂 地上一层全会客厅 地下车库精装灯柱及吊顶 超宽车距 地下车道与停车区域材质区分顶面灯饰具有指导性 绿城黄浦湾销售指标分析 完全颠覆黄浦湾一期的去化速度 25亿总销意味着2 5倍的市场标准去化速度 0 10 000 20 000 30 000 2013 10 323 1 934 7 650 25 336 11 775 2012 2011 2010 2009 8 成交总额 亿 成交面积 17 465 2012 11 574 5 000 12 0 10 000 10 0 2 2013 8 6 4 2009 2010 2011 9 15 000 20 000 8 960 6 566 10 464 绿城黄浦湾成交情况 华润外滩九里成交情况 绿城黄浦湾2014年指标 25亿 2 5倍市场去化标准 疑问 HOW 融绿 玉兰系列的变化充分展示出融绿的操盘特色 从绿城质量为主 销售为辅的住宅理想化模式 转变为注重销量 高周转高溢价模式 公开 合并 收购 融创 绿城 融创绿城 50 50 2013玉兰公馆 减小面积 控制总价 改变装修 简化景观 最终压缩成本 1头狼用三把刀实现三高 高周转 高溢价 高流量 融绿特色黄浦湾 第一刀 简 减 改 除已建成1 2号以外取消建筑物以及其排列缓弧状设计 改为方正直线型 原规划322套60 150 酒店式公寓现为40户200 450 江景楼王住宅 一期1号楼 二期6号楼 原酒店式公寓 现楼王 第一刀 简 减 改 压缩面积 改变户型 减少厨房及卫生间数量 主力面积段为267 268 占69 一期户型面积配比 二期户型面积配比 第一刀 简 减 改 以功能为导向 在保证功能的基础上压缩面积 舍去享受型及休闲型设计 如西式厨房 双浴缸 娱乐室 并将原主卧套房中的书房外移 二期两种户型均实现南北通透 268 舍去343 中的弧形设计 减少卫生间数量 提高空间适用性 一期 235 二期 268 303 343 第二刀 更有霸气的精装修选材 改变一期只用一种品牌厨卫用品的方式 二期选用各领域顶级品牌 并取消同层排水系统 注重环保健康 在新风基础中增加空气净化器 Vs 第三刀 处处有故事 处处有亮点 235 新法式明亮风格与268 新古典奢华风格各有千秋 235 明亮风格 白色 268 奢华风格 金色 由外滩华尔道夫设计团队 美国HBA设计 大量使用白色漆面 吊顶以及木材与大理石的拼接形成新法式风格 由香港著名设计师陈文栋设计 运用古典十字园厅 大理石拼接 类星河湾 打造 第三刀 处处有故事 处处有亮点 无论走到节点 总有故事以及户型的亮点可以向顾客传输 落地窗全明处理展示景观带 结合工笔和刺绣的面装饰品 卧室地砖石材拼接 走廊地砖石材拼接 艺术化的吊顶 古典宫廷吊灯 随处可见华尔道夫logo 第三刀 处处有故事 处处有亮点 玻璃 通风口 壁纸 石材等随处可见华尔道夫Logo 细节考虑周全 对我们的提示 1个来势汹汹的25亿 绿城黄浦湾销售指标 黄浦湾今年指标25亿 直接对标万科翡翠滨江 25亿 绿城黄浦湾对外称二期5 6 楼将于8月份开盘 但从施工实际进度来看 18层高的5 楼 底层为架空层 8月份取预证比较困难 预判9月份能够结构封顶 6 5 绿城黄浦湾与万科 万科翡翠滨江项目多项指标与绿城黄浦湾雷同 第三季度翡翠滨江销售将直面黄浦湾的竞争 翡翠滨江270 310户型与黄浦湾总价差距不大 施工进度的差异 黄浦湾很有可能8月先推6 268 9月再加推5 235 267 将与万科同时段开盘 上海高端富豪的总量是一定的 大批量的豪宅将分流这批客群 蛋糕就这么大 就看谁能抢到最大的一块 黄浦湾 盛世滨江形成的包围圈 盛世滨江对标翡翠滨江2000万以下产品 黄浦湾对标翡翠滨江2000万以上产品 前狼后虎的包围圈已经形成 三房168 1100万 绿城盛世滨江 主力 上海市中高端项目下半年部分销售计划 7 9月中高端项目集中开盘 在高端住宅人群数固定的情况下 越晚入市越被动 由此 需要我们加快节奏 抢占先机 2014 7 露香园加推30套公寓182 253 1000 1600万 2014 8 2014 9 2014 10 2014 11 2014 12 茂名公馆加推60套公寓218 390 3500 5000万 绿城黄浦湾加推110套公寓235 265 2000 2500万 绿城盛世滨江加推60套公寓191 268 1500 2000万 宛平88加推129套公寓316 420 3000 4000万 浦东星河湾加推140套公寓110 380 600 2500万 华侨城苏河湾加推95套公寓175 210 1400 2200万 翡翠滨江 翡翠公园 董家渡2 3 地块建面 63 600 属性 住宅容积率 3 4成交时间 2002年5月现状 未开工动迁中受让方 上海华浙外滩置业有限公司 华润外滩九里建面 105 600 属性 住宅 商业容积率 3 2成交时间 2002年5月现状 尾盘在售受让方 华润置地 华润上海滩花园建面 88 000 属性 住宅 商业容积率 3 27成交时间 2002年5月现状 售罄已交房受让方 华润置地 董家渡12 14 建面 252 200 属性 住宅容积率 3 3成交时间 2002年5月现状 未开工动迁中受让方 通海建设有限公司 董家渡10 泛海国际公寓建面 193 000 属性 住宅容积率 3 5成交时间 2002年5月现状 已开工受让方 通海建设有限公司 董家渡11 绿城黄浦湾建面 171 692 属性 住宅容积率 3 65成交时间 2002年5月现状 在售受让方 上海华浙外滩置业有限公司 董家渡13 15 建面 70万 住宅 12 6万 商业 11 7万 办公 45 9万 思考 由于地理位置的优越和滨江资源的稀缺 南外滩地区吸引了大量开发商巨头 包括复星集团 华润 SOHO中国 绿城等 外滩金融中心建面 270 000 属性 商办容积率 5 9成交时间 2010年2月1日现状 已开工楼板价 34 148元 受让方 上海证大置业 25亿 减 简 改 处处有故事 处处有亮点 霸气的装修选材 案例分析小结 融绿操盘的三把刀能否拉动今年25亿销售指标 拭目以待 4 2014 11 170 156 3 2 184 15 1 3 140 113 3 2 8 9 4 2 2014 8 113 156 140 3 2014 10 74 61 11 3 3 2 2014 9 5 74 2014 7 2014 12 170 3 6 绿城盛世滨江 绿城黄浦湾 上月累计合计 绿城香溢花城 绿城玫瑰园 绿城玉兰公馆 绿城上海御园