易居万科金域蓝湾月监测报PPT课件

克而瑞 中国 信息技术有限公司2010年12月 万科金域蓝湾2010年11月监测报告 武汉整体市场 本轮调控还将继续 调整结构将是房地产行业长期面临的挑战 适度宽松 转向了 稳健 国内货币超发外 人民币升值诱发境外热钱提速潜入内地楼市 干扰调控效果 土地财政问题难解 卖地收入大涨与目前调控房价的努力不协调 不排除三次调控再次发力的可能 基本面决定供需平衡 房价趋稳 本轮调控仍将继续 但受到货币政策 流动性和税收干扰 宏观政策 从2010年年初开始的本轮调控还将继续 调整结构将是房地产行业长期面临的挑战 2010年1月 国十一条 2010年4月 新国十条 2010年9月底开始的 二轮调控 2011年调控持续 房产新政 的调控实施近8个月 楼市供不应求和流动性过剩的基本格局并未根本改变 市场看不见的手在与政府看得见的手的较量中略占上风 房地产调控将是一个长期的调控过程 目前调控的逻辑是增供给抑需求 行政手段调控日益升级 下一步还将从税收 资金等角度进行调节 十二五规划建议表明调整结构将是房地产行业长期内所面临的挑战 2011年政策重点将围绕 加强综合政策调节 和 加大保障房建设 政策调控将成常态 十二五 规划建议将 积极稳妥推进城镇化 提升为12条框架性建议之一 人口红利作用开始递减 城镇化进程将是主要驱动力 09年刺激政策完全退出二套房首付40 加大保障性住房用地比例 明确保障性住房比例70 二套房首付50 利率1 1倍加快研究房产税 加大土地增值清缴力度地方问责制 加大国十条执行力度和问责制首付全面提高至30 以上 三套房全面停贷加快推进房产税改革试点工作 并逐步扩大到全国各地限购令加息 上海重庆等城市试点房产税保障房加快推进速度加大供应端政策执行力度行业去杠杆化加息严格地方问责制 截至10月底 今年新增信贷规模已达6 89亿 全年信贷投放总额很可能超过年初既定的7 5万亿元规模 目前市场普遍预期2011年新增贷款规模在6 5 7 4万亿元之间 而鉴于11月份CPI涨幅要比10月份更高 可能达到4 7 年底之前央行选择再度加息的概率较大 已实施的宽松货币政策所导致存量货币过剩加大了房地产调控的难度 2010年9月份 M2 GDP这一比例达到2 59 而2005 2008年历史同期平均值为2 20 说明我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要 流动性过剩问题较为严峻 中国经济现在最大的担忧是价格增长过快和流动性过分充足问题 今年以来央行四次收缩 银根 大型金融机构的存款准备金率已经达到了历史最高点 这已经清楚无误地表明 货币政策已经发生重大变化 由名义上的 适度宽松 转向了 稳健 宽松的货币政策加大了房地产调控的难度 目前货币政策正发生转变 月 除国内货币超发外 人民币升值诱发境外热钱提速潜入内地楼市 干扰调控效果 数据显示 1 10月房地产开发企业利用外资539亿元 增长43 3 增幅创下近两年来的新高 新兴市场已再度成为国际游资流动的主要目的地 特别是美国第二轮量化货币政策启动后 游资涌入明显提速 而楼市和股市成为游资的主要聚集地 越来越多的外资机构投资者正加紧涌入中国房地产市场的步伐 尤其是以参与项目开发的形式进入中国的二三线城市 11月15日 住建部和国家外汇管理局发布 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知 对境外机构和个人在国内购买房产做出进一步规定 规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房 在境内设立分支 代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋 管理层对国外热钱对楼市的投机需求做出了相应防范 但该规定并未对主营投资业务的外国公司加以限制 11月底 银监会出台 信托公司关于房地产信托风险提示的通知 让地产信托陷入被叫停的危险 截至11月底 内地房企海外融资规模已超过200亿美元随着楼市调控的持续 房地产企业在内地的融资通道陆续被收紧 在国际热钱汹涌的背景下 有条件的地产商纷纷转向海外融资寻求资本支持 除非有连续数次的上调金融机构存款准备金率和加息举措 改变外资对未来市场的预期 否则不会轻易撤离中国房地产市场 在今年5次上调准备金率外 二次加息似乎已可预期 土地财政问题难解 卖地收入大涨与目前调控房价的努力不协调 如若地方财政对土地收入的强依赖性一如既往 仍然保持以往普通的招拍挂方式出让土地 开发商地价占房价的比重还将进一步提升 民众对房价上涨的预期很难改变 调控效果也将大打折扣 预计未来政府土地出让或将从以往的竞价出让过渡到限价出让为主 北京在今年11月19日首次突破千亿元 住宅用地每平方米均价8559元 同比增长56 商业办公用地均价9874元 同比增长100 大连住宅用地每平方米均价已达5698 41元 暴增237 商业用地均价21105 17元 暴增314 数据来源 搜房 截止11月22日 精品课件 通货膨胀预期 通货膨胀预期 对于下年度调控的预测 不排除三次调控再次发力的可能 基本面决定供需平衡 房价趋稳 2010年新开工面积大幅增加导致2011年供应量加大 加上调控政策的压力 因而房价基本没有大幅上涨的可能 同时人民币升值压力加大和通胀仍保持在高位 决定了房价大幅下跌的可能较小 面对僵持的市场局面 中央面临极大的调控压力 因此不排除三次调控再次发力的可能 但基本面决定明年供需平衡 房价趋稳 市场软着陆是大概率事件 保障房建设力度加大 打击囤地 清缴土地增值税 城镇化带来刚性需求 广州 杭州 温州等地本月纷纷出现新地王 无独有偶 武汉在11月25日拍卖公告中出现单宗总价地王和单价地王 而单价地王在半月后又被刷新开发商信心源于市场表现 国内外流动资金导入预期 良好地块的溢价空间等 全国地王频出 武汉单价 总价地王双双刷新 市场热点 0 2010年11月广州 杭州 温州 武汉纷纷拍出了新的总价和单价地王 本月出地王 而频出地王也绝不是偶然 原因何在 杭州2010年11月25日 杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块 经过17轮报价 以180600万元由当地的房企滨江集团摘得 楼板价高达25735元 平方米 刷新今年地价纪录 广州2010年11月25日 广铁集团联合另一房企拍得广铁南站地块 其86亿元的总价和17279元 平方米的楼板价 均为今年以来广州最高 温州2010年11月29日 温州本地房企置信房产以37 02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块 其楼面价高达3 7万元每平米 创下了新的温州宅地地王纪录 2010年11月25日单宗总价地王 武昌车辆厂地块买方 上海绿地集团总价 53 98亿元楼面地价 3500元 平米单价地王 买方 盛兴控股有限公司总价 10 2亿楼面地价 8063元 平米单价地王 2010年12月7日武昌裕大华地块买方 联发瑞盛楼面地价 8755元 平方米 武汉拍出地王的三则地块资源优势明显 中心区域稀有 周边环境较为成熟 绿地 联发 盛兴 一线临江 一环内 临地铁 周边高端物业林立 有潜在商业环境 一线临江 一环内 临地铁 周边高端物业林立 有潜在商业环境 临江瞰湖 临一环线 三大公园环抱 高端华润物业引航 古琴台等历史风韵 2 4 信心1 首次新政后 成交量价旺季下滑 随后逐步回升 二次调整后影响不明显 07年至今购房者对刚性房价有了新的认识 4月份首次新政 在黄金五月对14城市成交量价都有一定的打击 但是由于政策落实迟缓等一些列问题 房地产市场逐步回升 二次调整政策进一步得到落实更加严厉 但是成交量价依然较为稳定 而且依然下有对策 这也使得开发商信心得到了进一步增强 注 14城市包括深圳 广州 东莞 佛山 上海 杭州 苏州 无锡 南京 北京 天津 沈阳 武汉 成都 第一次政策调整 第二次政策调整 信心2 14城市价格稳定 一线城市成交量下滑有一定抑制 但周成交回升 后市有政策的不断调整 但预期市场将会保持稳定发展 在11月的第一周 市场明显被调控 凝固 第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升 到第三周 18个城市开始上升 到了第四周 成交量全面回升 重点城市中 北京 杭州等七个城市成交量环比上涨 信心3 通货膨胀 投资渠道狭窄影响房产政策调控的效果 依然客户通过购买房产 避胀 投资 而由于境内热钱缺少疏通 境外热钱继续暗潮涌动 房价上涨压力仍在 信心4 武汉目前处于城市建设和发展的加速期 财政投入力度大 而政府财政收入很大程度依靠的是土地出让资金 另外武汉房地产市场成交价格相对较低 对后期价格走高有一定预期 武汉房价较低水平 信心5 资源型高端项目价格坚挺 成交量达到调控后最高点 受数据延迟影响 实际成交应该在85万方左右 后市保持基本稳定 淡旺季界限弱化 供应年末抢市显现 后期名企项目领衔上市 市场价格破历史新高 各项目价格依然坚挺 由于高端项目即将入市 价格仍有上浮潜能 成交量保持 价格阶梯升 市场在调控中稳定前行 市场分析住宅 本月武汉全市成交量达到调控最高点 受数据延迟影响 实际成交应该在85万方左右 后市保持基本稳定 市场价格继续小幅拉升 突破历史新高 各项目价格依然坚挺 由于高端项目即将入市 价格仍有上浮潜能 武汉商品住宅量价走势图 由于11月份供应项目略少与10月份供应 但成交较好 实际成交与上月成交量基本持平 而后市由于大企业项目领衔入市 12月份成交量将会保持或略小 价格方面 本月7229元 平米站上历史新高 标杆项目价格坚挺 普通项目保持 后市高端产品入市或促使成交价格进一步提升 后市供应 4 淡旺季界限弱化 供应年末抢市显现 后期名企项目领衔上市 本月供应量101万方 超过上月76万方供应 虽然其中包含一些已推房源和未推房源 但项目为了规避潜在政策影响 年末有抢市现象 而下月更是有万科 万达等名企推出旗下项目领衔12月市场 如万科金色城市 万科金域蓝湾 万达公馆等 武汉商品住宅供求关系走势 后市供应 1 存量保持在640万方左右 去化周期在6 7个月 在后两月内将会保持 本月市场存量为640万方 以目前的去化水平看 去化周期仅为6 7个月 目前市场供应 成交都保持稳定趋势 在后市将会得到保持 武汉存销比走势 后市供应 在环线成交上 三环外供应量较大 成交占比较高 而后期首置 首改的不断溢出 占比增加毫无疑问 本月以东西湖为主 二环内供应量限制交量 项目价格坚挺 成交量较为稳定 本月以武昌一二环 汉口内环为主 二三环间 后期可上市房源量较大 但由于承接中心区客户溢出客户 压力较小 二七 后湖 硚口 南湖 光谷是供求主体 武汉各环线成交占比 面积 后市供应 改善类产品比重进一步增加 刚需 首置 首改 旺盛 同时也是供应的主体 而高端产品随着供应不断入市 比例会有所增加 武汉各品类产品成交占比 面积 本月首次改善产品主要出现在金地西岸故事 泛海国际 万景国际 百步亭世博园 保利华都 以及汉阳的百灵景都和中恒云天等项目 成交体量达到50 43万方 超过半数 后市供应 各产品线在4月新政后价格保持平稳 本月整体市场价格环比增加主要由于一二环价格上浮明显所致 武汉商品住宅各环线价格变化情况 后市供应 一二环产品价格提升和成交结构有一定关系 复地东湖国际 葛洲坝国际花园 万科金域华府为本月城交主体 对整体价格拉升明显 可见供应 12月份供应主要集中在三环外 中心城区供应较少 主要以高端和小户型为主 而领衔主演万科两个项目和万达公馆上市格外受人瞩目 利佳华庭 爱家国际华城 万达公馆 汉宫一号 翰林雅居怡品长江 保利拉菲 万科金域蓝湾 东风阳光城 官湖郡 锦绣龙城 森林小镇 轩盛湾郡 红郡 中建康城 台北沁园 九台 五月花 阳光100 保利华都 首置首改 再改 高端 注 圆形大小代表房源量 后市供应 君融天湖 中部慧谷 极地海洋世界 心斋桥 左岸美邻 万科金色城市 水岸国际 11月成交土地面积达到386万方 截止目前 14 15号公告成交960万方 2010月还将供应土地640万方 预计全年土地供应成交量将达到4500万方 年末供应大量土地 优质地块受注目 总价 单价地王价格双双刷新 城中村土地供应增加 年末现供地潮 土地市场活跃 优质地块瞩目 地王刷新 市场分析土地 土地成交 土地供应 11月揭牌第14号公告 17宗地块成交14宗 成交总建面386万方 其中仅有较少数地块以底价成交 开发商拿地热情有所增加 土地成交 土地供应 武昌车辆厂地块由绿地获得 5年内将投资300亿建成武汉国际金融城 而汉钢两地块竞争最为激烈 先后创造武汉楼面地价最高纪录 8063元 7704元 土地成交 土地供应 土地成交 土地供应 12月揭牌第15号公告 24宗地块成交22宗 2宗地块延期 其中仅有8块地以底价成交 开发商拿地热情明显高涨 P 2010 150武昌新生路地块竞争最为激烈 最后刷新了武汉楼面地价最高纪录 达到 8754元 竞得者为武汉联发瑞盛 土地成交 土地供应 其中福星惠誉以9亿多元的成交价拿下姑嫂树AB包两块地块 联投万科同样拿下两块地 唐家墩B C包地块 B包地块更是以17亿8千多万的价格成交 远城区中新洲区地块吸引众多企业以及个人的青睐 土地成交 土地供应 武汉车辆厂地块 P 2010 128号 地块介绍 规划用地性质为居住用地 商业金融业与居住混合用地 公共绿地 国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年 住宅用地70年 建筑面积控制在32万平方米以内 其中商业建筑面积9万平方米 住宅建筑面积23万平方米 容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算 约4 71 商业与居住混合用地建筑密度不超过35 居住用地建筑密度不超过20 相关规划 武昌临江地区二期环境及景观建设规划规划 根据我市环境创新工作的总体部署及 两江四岸 景观建设规划的具体要求 在武昌临江地区一期景观建设完成后 规划专班开始编制 武昌临江地区二期环境及景观建设规划 二期规划是一期规划的进一步拓展与深化 并在规划原则上有所创新 遵循环境整治与土地开发相结合 景观建设与道路建设相结合 堤防改造与景观建设相结合的三大原则 力求环境建设的可持续发展与景观创新 临江大道二期工程分为 两段一园 上游段 紫阳路 大成路 全长0 8公里 下游段 中山路 新生路 全场1 8公里 大堤口公园占地9公顷 功能定位 观江 休闲 旅游 游览规划目标 规划建成滨江滨水特色显著 亲和怡人的绿化亲水观景段 土地成交 土地供应 交通区位 该地块周边拥有临江大道 友谊大道 和平大道等城市主要道路以及过江重要渠道长江二桥和长江隧道 其中南侧的长江隧道有着 长江第一隧 之称 作为新开发的一条过江路线 极大的促进了武昌汉口两地的联系 北侧的长江二桥横跨两岸 是两岸往来的重要纽带 东西两侧的临江大道与和平大道 友谊大道连接武昌南北中心商圈的往来 该地块地处交通要地 并且紧邻长江水道 拥有独到的地理位置和水岸景观 随着附近徐东商圈的不断成熟 周边房地产市场不断稳固 该地域的价值更加体现 武昌区新生路与临江大道交汇处 P 2010 150号 相关规划 武昌临江地区二期环境及景观建设规划规划 根据我市环境创新工作的总体部署及 两江四岸 景观建设规划的具体要求 在武昌临江地区一期景观建设完成后 规划专班开始编制 武昌临江地区二期环境及景观建设规划 二期规划是一期规划的进一步拓展与深化 并在规划原则上有所创新 遵循环境整治与土地开发相结合 景观建设与道路建设相结合 堤防改造与景观建设相结合的三大原则 力求环境建设的可持续发展与景观创新 临江大道二期工程分为 两段一园 上游段 紫阳路 大成路 全长0 8公里 下游段 中山路 新生路 全场1 8公里 大堤口公园占地9公顷 功能定位 观江 休闲 旅游 游览规划目标 规划建成滨江滨水特色显著 亲和怡人的绿化亲水观景段 地块介绍 P 2010 150号地块位于武昌区新生路与临江大道交汇处 东临50米宽和平大道 南临40米宽新生路 西临40米宽临江大道 北临20米宽城市规划道路 具体位置及四至见本挂牌文件附图所示 规划净用地面积为100207平方米 轨道施工临时用地面积为10556平方米 其中 轨道控制用地面积为4435平方米 轨道影响用地面积为2045平方米 以实测面积为准 规划用地性质为商业金融业用地 居住用地 公共交通用地 公交首末站 绿地 容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算 约4 4 建筑面积控制在44 3万平方米以内 其中居住与商业建筑规模比例控制为6 4 建筑密度不大于35 绿地率按 武汉市城市绿化条例 执行 国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年 商服用地40年 土地成交 土地供应 交通区位 该地块周边拥有临江大道 友谊大道 和平大道等城市主要道路以及过江重要渠道长江二桥和长江隧道 其中南侧的长江隧道有着 长江第一隧 之称 作为新开发的一条过江路线 极大的促进了武昌汉口两地的联系 北侧的长江二桥横跨两岸 是两岸往来的重要纽带 东西两侧的临江大道与和平大道 友谊大道连接武昌南北中心商圈的往来 该地块地处交通要地 并且紧临长江水道 拥有独到的地理位置和水岸景观 随着附近徐东商圈的不断成熟 周边房地产市场不断稳固 该地域的价值更加体现 土地成交 土地供应 汉钢地块 P 2010 129 地块现状 该地块为武汉市土地整理储备中心土地储备计划范围内的地块 位于汉阳区汉钢中路西南侧 地块规划净用地范围内建筑物已全部拆除完毕 1 该地块临汉钢公园一侧宜布局多层建筑 并需保证与西侧区域及琴台路沿线空间景观的协调统一 2 规划地块内建筑布局应充分利用月湖 汉钢公园等景观资源 同时也应注重琴台路沿线城市景观形象的塑造 3 地块西侧规划汉钢北路为联系汉江与汉钢公园的绿化景观廊道 地块需结合景观廊道集中布局小区级及以下级别公共服务建筑 并注重与西侧一期供地地块的景观呼应关系 4 住房建筑户型结构比例应按照的有关要求及武汉市相关实施细则意见执行 该用地位于特殊控制区 其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的36 周边规划 四新地区是武汉新区重要的建设区域 功能上以公共服务和居住为主 结合规划结构安排 规划以公共设施用地 居住用地 绿地为主 形成功能分区明确 布局合理的现代化新城 除了 四湖连通 四新水系还将外引内连 通过琴断口小河 墨竹港 东风闸连通汉水 后官湖和长江 按1000 1500米间距 布置若干内部相互连通渠道 形成纵横通畅 清新宜人的居住生态环境 沿湖沿江控制50米宽滨水防护绿化带 中环线和拦江堤两侧控制150 200米宽 二环线两侧控制100米宽景观各异的森林风光带 各组团 团片之间主次干路两侧控制20 50米林带 穿越主城铁路干线外侧控制20米以上防护绿化带 污水处理厂 煤气厂设置防护林 土地成交 土地供应 11月发布第16号公告 共计2宗地块 总建面57 5万方 11月发布第17号公告 共计32宗地块 总建面592万方 其中城中村近60 土地成交 土地供应 土地成交 土地供应 开盘加推共计26次 项目26个 推盘总量7470套 去化58 后期推盘将主要以大企业开发项目为主 但总推盘量将会保持或者少量下降 光谷 武昌 汉口二三环连续两月为热销区域 尤其是其高性价比 产品有优势项目成交理想 高性价比 产品均好性为热销项目利器 受市场和政策调控影响小 新盘营销 1 开盘当日去化达到58 除个别项目产品问题影响外 其余项目首日去化率较高 开盘加推共计26次 不含万科 推出房源量较之前下滑12 推盘总量为7470套 金九银十 已经过去 后期推案量将会有所下滑 但由于12月份仍有大开发商冲业绩 推案量下滑并不会非常明显 新盘表现 武汉新开盘项目开盘当日表现 环线特征 项目情况 本月二三环供应项目增加 三环外供应依旧较大 一环内供应项目继续减少 二三环供应增加 主要由于光谷和南湖项目的集中放量 而一环内供应项目继续减少 下月由于高端楼盘进入市场 将会增加 三环外依然是供应大户 且后期也为供应重点 上市量大 竞争激烈性价比是关键 新盘表现 环线特征 项目情况 继上月后 武昌中心 汉口二三环 光谷开盘去化率依然较为理想 热销区域 武昌中心推出推出首改型产品为主 产品有优势 抵消价格抗性 另外区域供应有限 因此开盘去化好 汉口二三环主要客户为刚需客户 进一步说明了刚需客户的存在 光谷产品以首置 首改为主要 本月有一定量的投资产品 但投资兼自住更取悦于客户 如紫崧枫尚国际 新盘表现 环线特征 项目情况 当日成交去化80 以上项目集中于光谷板块 而成交较不理想项目多为产品自身缺陷所致 新盘表现 环线特征 项目情况 热销楼盘之同安家园 价格 升值空间 刚需 开盘去化率95 新盘NO 1 精品课件 1 45 成交分析 统建同安家园四期11月13日 星期六 下午1点在塔子湖体育中心盛大开盘 现场人气十足 购房者高达2000余人 客户以25 38岁的中青年为主 约占70 大多是以三口之家 首次置业为主 统建同安家园四期 开盘劲销约750套 94 销售情况同安家园四期于11月13日开盘 推出792套房源 当日销售约750套 销售均价6500元 平米 开盘销售率为94 整体面价6100 6800元 平米 开盘活动 1 蓄客期领券客户享有其所领取抵扣券的优惠 不同颜色的抵扣券优惠可累加使用 2 大客户团购优惠 大客户额外享有抵扣总房款2000元 3 统建会员优惠 统建会员额外享有抵扣总房款2000元 4 认筹优惠 每位客户成功认购一套 10000元认筹金充抵15000元的购房款 开盘现场 地理位置 江岸后湖新区后湖大道 原幸福大道 北侧占地面积 3 53万平方米总建筑面积 15万平方米总户数 1315户项目简介 统建同安家园总共分五期开发 规划净用地27 95万平方米 总建筑面积约60万平方米 一期总建筑面积约20万方 由9栋多层 17栋小高层和4栋高层组成 二期总建筑面积约11万方 由8栋小高层和6栋高层组成 三期总建筑面积约9 5万方 由4栋小高层和4栋高层组成 目前一 二 三期已全部售罄 四期总建筑面积约15万方 由6栋34层的高层组成 项目五期已进入前期规划设计阶段 整个项目建成后 将形成近5000户家庭 共16000多人口居住的美好型大社区 同安家园四期 大社区 全配套 优质生活圈 未来交通十分便利 极具升值潜力 地铁3号楼 地铁8号楼 从公交配套来看 目前该项目已有716 575 516 592等多趟公交直通后湖 未来拟建公交首发站线路32条 共829台车辆 5座公交停车场 8座公交首末站和2处公交停保场 建设中的地铁3号楼 汉口至沌口段 和地铁8号线 武昌至汉口段 2条地铁建成后将全面提升后湖交通枢纽的地位 5分钟生活圈 15分钟生活圈 教育 运动 超市 优质生活圈 塔子湖体育中心 同安幼儿园 同安中学 中百仓储 后湖店 同安家园底商 商业 营销 线下活动丰富多彩 四期蓄客充足 同安家园四期推出了 醇熟社区品质生活DIY体验之旅 客户系列活动9月11日下午3点 系列活动第一站 健康美食 糕点DIY 9月18日下午3点 系列活动第二站 时尚鸡尾酒DIY暨中秋快乐 幸运家庭亲手体验DIY蛋糕的制作乐趣 现场精彩的民族舞蹈表演 糕点师傅现场演示蛋糕的制作方法 精品课件 统建同安前沿生活SHOW第三季 十月 优LIFE时尚生活季 时尚品鉴10月16日下午3点 第一站 风尚运动 健康人生 白领健身讲座 10月30日下午3点 第二站 慧妍七色 精彩人生 色彩沙龙暨产品品鉴会 瑜伽老师现场展示瑜伽的独特魅力 老师向客户介绍服装色彩搭配方法 置业顾问向客户介绍四期产品详情 营销 线下活动丰富多彩 四期蓄客充足 小结 统建同安家园 期开盘热销 购买此项目的客户 大部分原因来自于对统建公司品牌的信任 实际上项目本身的产品价值也是很值得大家信赖与认可的 项目约有60万方的大规模 日益完善的交通 成熟可见的一期二期产品 前期丰富多彩的营销活动等等都足以让客户感受到四期产品的魅力 同时开盘当天针对不同客户有不同的优惠 例如大客户团购 统建会员等等 此次开盘的房源有将近800套 房源充足 各产品线也较为丰富 以首置产品为主 尤其是34层的高层产品 均价6500元 平方米 较周边楼盘 如嘉锦苑 圣诚和园等项目低100元 平方米 因此迎来了四期的开门红 销售率达94 热销楼盘之紫菘枫尚国际 地段 投资回报 产品 开盘去化率90 新盘NO 2 枫尚国际概况 红色标记为本次推出房源 开盘销售情况11月20日加推 本次推出252套 当日销售227套 截止到12 50 实际成交均价9310元 开盘销售率为90 1 当天对外报价9500元 均价 实际成交价格为9310元 当天优惠活动 开盘98折 当天购房获赠装修大礼包 主要为赠送空调1台 开盘及客户情况 前期共计认筹约290组 现场根据当天签到顺序选房 项目1 3F为商铺 预留4F 17F 18F为开发商持有 客户主要来自在光谷片区居住或工作人员 现场持本地口音客户较少 客户中有近70 为投资客户 有20 左右选择一次性付款 从年龄层次看 40岁左右客户占70 左右 枫尚国际开盘当日情况 该项目距离鲁巷广场仅1000米 位于光谷商业核心区 具备优良的地段优势 项目西面仅一街之隔为光谷时间广场 写字楼 项目周边分布有酒店 写字楼 超市 高密度住宅 公园等各类型产品 该区域商业氛围浓厚 人气较高 价值点1区位优势 价值点2价格优势 目前该项目周边在售的同类产品 40年产权精装公寓 仅有龙安 港汇城 该项目折后均价11000元 户型 7月售罄的光谷时代广场 按照光谷近半年10 的平均涨幅 光谷时代广场目前的售价为9570元 均高于紫菘 枫尚国际目前售价 因此 紫菘 枫尚国际开盘价格具有较强的竞争力 1房 38 2房 55 价值点2产品优势 该项目为3梯21户38 75 精装小户型公寓 与普通精装公寓不同 该项目所有房型的厨房位于北面及南面的阳台处 配备有天然气 因此 该户型的自住舒适度较高 另一方面 该户型装修档次较高 细节部门设计较好 吸引了大批中年客户 厨房 配备天然气 精装实景图 热销楼盘之百瑞景 地段 产品 需求 开盘去化率80 新盘NO 3 高层 2 6 34层2梯4户 朝向东南 小户型景观欠缺 小高层 3 9 11层1梯2户 南北朝向 景观较好 11月6日开盘 本次推出382套房源 当日 截止14时 销售198套 销售价格高层10000元 平米 小高层12000 17000元 平米 开盘销售率为80 折后价格高层10500元 平米 小高层11500 16000元 平米优惠活动 小高层5万抵8万 高层2万抵4万 开盘98折 一次性99折 大桥会会员卡优惠5000 按时签合同9 9折 11月16日开盘当天去化80 一月内去化90 如此价格 好于预期 价值点1处于中南 亚贸商圈的直接辐射圈内 配套齐全 项目距离中南核心商圈1 13千米 项目距离街道口核心商圈0 83千米 另外距离广埠屯电脑城距离也较近 周边武汉理工 华中师范大学 十五中等大中院校各种配套都较为齐全 价值点2毗邻武珞路和雄楚大道主干道 公共交通便利 通达性好 百瑞景距离武昌火车站1 52千米 距离傅家坡汽车站1 44千米 另外地铁2号线地铁站宝通禅站0 53千米 项目毗邻武珞路和雄楚大道两条主干道 公共交通非常方便 百瑞景公共交通方便 交通通达性好 价值点3产品线丰富 大规模现代社区 闹钟取静 内部配套齐全 百瑞景小学 2010年6月10日 百瑞景正式引进了武汉重点小学 武汉第一寄宿小学 武汉小学百瑞景校区 主题商业区 10万平米个性化的高端商业街区 与周边大型商业广场互补共荣 而武商摩尔城也选址落户于此处 酒店写字楼 精品酒店 写字楼等公建提升区域功能 艺术会所 403老厂房改造为城中艺术的集萃之地 运动中心 多功能高规格运动会所 高尔夫推杆 网球场 恒温泳池等 产品包括高层 小高和低密度洋房等 中央公园 拥有原生大树的30000方中央公园 价值点4户型赠送面积多 得房率高 空间布局合理 J户型两房两厅一卫 90平米 M户型三房两厅两卫 138平米 B户型四房两厅两卫 158平米 1 赠送面积有11 4平米 最大赠送阳台可以做成一房间 2 超大观景阳台 厨房生活阳台 进门预留玄关都显示出方便生活的细致之处 3 不足之处在于此户型位于高层 其东南向观景欠缺无法看到小区内置景观 1 赠送面积16平米 赠送阳台可以做成一间房 2超大景观阳台 引风景入户 3 南北通透 干湿分区明显 4 此户型位于高层 对于追求功能客户较为经济 5 厨房没有生活阳台 影响功能性6 空调机位内置影响装修和美观性 1 赠送面积达20平米 一阳台可以做一间房 入户花园赠送60 面积 2 主卧有独立卫生间 衣帽间 保证绝对私密和尊贵感 3 客厅4 5米超大面宽 空间宽绰 4 三阳台引景入室 5 空调机位内置 外观好看 但影响内部装修和美观 入户花园 花池 空中花园 阳台 花池 赠送阳台 预留玄关 赠送阳台 预留玄关 汉阳片区市场 市场特征 片区解构 区域动态 竞争态势 个案表现 汉阳新地王拍出 楼面地价8063元 平米钟家村正式动建地下人防工程华中最大展览馆封顶预计明年4月建成开放 片区内3个项目开盘 加推华润中央公园加推 塞纳河畔开盘 丝宝叠翠园开盘 新增供应集中在沌口板块 预计大批推案将集中在12月 成交量10 74万 环比下降上涨103 同比涨幅12 成交重心集中在中心城区和近郊区域 价格略有下探 均价7537元 平方米 沌口板块领跑汉阳市场 占比44 受百灵景都 南国明珠以及高端项目水墨清华成交影响 王家湾板块均价上升至8673元 平米 为07年来最高点 环比上涨19 与09年同期相比 涨幅达40 本月12个项目投放报广 总投放金额较上月上涨29 11月汉阳片区销售前三甲分别为 金桥太子湖一号 观澜御苑 汉商银座丝宝叠翠园 经开万达广场 金地澜菲溪岸等项目本月投放广告量最多 新增供应集中在沌口板块 预计大批推案将集中在12月 成交量10 74万 环比下降上涨103 同比涨幅12 成交重心集中在中心城区和近郊区域 价格略有下探 均价7537元 平方米 市场特征 3 本月新增供应集中在沌口板块 因预证信息登记延迟问题供应量较少 预计大批推案将集中在12月 本月新增供应仅沌口板块的观澜御苑 供应面积1 05万 已全部推出并取得90 以上的去化 本月成交量为10 74万 创下半年成交指数新高 环比上月大涨103 具投资兼高性价的公寓产品与性价比较高的主力项目主导市场 成交情况异常火爆 汉阳片区2007 2010供求走势 本月成交量为10 74万 环比下降上涨103 同比涨幅12 本月成交量10 74万 环比大涨103 同比增幅12 呈现出下半年来最火爆的情形 重点项目成交影响较大 如世茂锦绣长江 金桥太子湖一号 观澜御苑 这些10月加推项目的持续成交是本月成交量支撑的主力因素 汉阳片区2007 2010成交量走势 2 成交重心集中在中心城区和近郊区域 价格略有下探 均价7537元 平方米 本月汉阳片区成交均价7537元 环比下降1 同比上涨19 依然维持在较高水平 从预估推案的情况看 后期片区价格还有上升空间 沌口金桥太子湖一号和观澜御苑的热销给本月均价回落起到的作用较明显 0 汉阳片区2007 2010成交价格走势 2 受本月预证信息延迟登记影响 市场存量下滑明显 环比降幅达21 本月汉阳片区市场存量为35 69万 环比下滑21 由于四季度新开盘 加推项目较多 且项目间竞争越来越激烈 万科金域蓝湾 ROSE上院和经开万达SOHO等项目即将在下月登场 界时将填补存量空缺形成新一轮去化战 汉阳片区2007 2010存量走势 精品课件 宝安山水琴台预推266套均价待定 水墨兰庭预推273套均价6500元 左右 澜菲溪岸预推254套均价待定 ROSE上院预推176套预计均价在8200元 左右 观湖园逸湖半岛预推168套预计均价在6000元 左右 12月 明年2月预计新增供应将达2599套 首置二房供应量为1249套 占比48 首改3房和再改4房共1114套 主要集中在金域蓝湾 官湖郡 澜菲溪岸和人信太子湾 观湖园等项目 人信太子湾预推252套均价待定 经开万达广场预推140套均价7000元 左右 l 汉阳片区近3个月新增供应以30 60 的一房 100 110 的二房为主 汉阳片区近3个月的新增供应有22 84万 主要集中在30 60 的一房和100 110 的二房 主要来源于金桥太子湖一号 中恒云天国际花园 南国明珠 观澜御苑和世茂锦绣长江等项目 本月供应量较少 以70 90平米两房为主 来源于观澜御苑 本月90 以下首置产品占成交总量的52 主要集中在公寓产品上 本月90 以下的首置产品成交量小幅上扬 占比52 金桥太子湖一号的精装小户型产品大量成交 首改产品下降为33 主要源于观澜御苑 中恒云天国际花园 世茂锦绣长江 百灵景都等项目的持续成交 汉阳片区2007 2010各类型产品成交结构 本月首改类产品价格回落5 多改类产品成交均价微涨8 本月区域首改产品主力集中在三外环间的观澜御苑 中恒云天国际花园等 这些的项目的成交 致使均价回落5 多改类产品均价微涨8 以世茂锦绣长江 金龙百灵景都为主 这些项目广告力度较大但价格波动小 汉阳片区2007 2010各类型产品价格走势 本月片区市场总结 本月新增供应集中在沌口板块 因预证信息登记延迟问题供应量较少 预计大批推案将集中在12月 本月成交量10 74万 环比大涨103 同比增幅12 呈现出下半年来最火爆的情形 重点项目成交影响较大 如世茂锦绣长江 金桥太子湖一号 观澜御苑 这些10月加推项目的持续成交是本月成交量支撑的主力因素 成交重心集中在中心城区和近郊区域 价格略有下探 均价7537元 环比下降1 同比上涨19 依然维持在较高水平 从预估推案的情况看 后期片区价格还有上升空间 12月 明年2月预计新增供应将达2599套 首置二房供应量为1249套 占比48 首改3房和再改4房共1114套 主要集中在金域蓝湾 官湖郡 澜菲溪岸和人信太子湾 观湖园等项目 太子湖一号 观澜御苑 中恒云天国际花园等主力项目热销 促使沌口板块领跑汉阳市场 占比44 受百灵景都 南国明珠以及高端项目水墨清华成交影响 王家湾板块均价上升至8673元 平米 为07年来最高点 环比上涨19 与09年同期相比 涨幅达40 片区解构 太子湖一号 观澜御苑 中恒云天国际花园等主力项目热销 促使沌口板块领跑汉阳市场 占比44 从本月市场表现来看 太子湖一号 观澜御苑 中恒云天国际花园的大量成交 使得沌口板块以压倒性优势稳坐片区榜首 沌口板块越来越受大型实力开发商青睐 未来将有金域蓝湾 经开万达 澜菲溪岸等项目入市 后期竞争激烈 汉阳片区2007 2010各板块成交结构走势 4 本月王家湾板块均价创历史新高 钟家村价格微涨5 受百灵景都 南国明珠以及高端项目水墨清华成交影响 王家湾板块均价上升至8673元 平米 为07年来最高点 环比上涨19 与09年同期相比 涨幅达40 钟家村板块本月拍出新地王 其楼面地价甚至高于百灵景都的成交均价 未来很可能导致片区涨声不断 汉阳片区2007 2010各板块成交价格走势 本月沌口板块金桥太子湖一号热销中 该板块成交套数环比大涨330 价格较稳定 随着顶琇广场的清盘销售 王家湾板块成交量骤减 均价上涨12 汉阳片区09年 10年60 以下1房各板块成交套数走势 汉阳片区09年 10年60 以下1房各板块成交价格走势 90 100平米两房成交环比上涨20 主要源于沌口板块的观澜御苑和中恒云天国际花园以及王家湾板块的百灵景都 同时 这两个板块的均价也略有上浮 去化较差的钟家村板块成交价格微降5 汉阳片区09年 10年90 100 2房各板块成交套数走势 汉阳片区09年 10年90 100 2房各板块成交价格走势 各板块再改类产品均大幅上涨 总量环比涨幅达153 受观澜御苑 中恒云天国际花园等项目影响 沌口板块涨幅最为明显 较上月大增225 该板块成交价格较稳定 受个案影响 王家湾和钟家村本月均价呈现了两极分化 汉阳片区09年 10年9月110 130 3房各板块成交套数走势 汉阳片区09年 10年9月110 130 3房各板块成交价格走势 村 一房产品多集中在金桥太子湖一号项目 总价段在30 35万元 套 二房主要集中在25 30和50 70万元 套之间 其中观澜御苑和中恒云天国际花园成交最多 村 三房产品总价集中在55 65万元 套和85 95万元 套 四房及以上产品区域内供应较少 总价集中在120 160万元 套 三 四房成交主力源于世茂锦绣长江 汉阳新地王拍出 楼面地价8063元 平米钟家村正式动建地下人防工程华中最大展览馆封顶预计明年4月建成开放投资十亿武汉市蔡甸区拟建华中最大湿地公园未来五年 沌口欲打造四大千亿产业 区域动态 汉阳 钟家村地价翻番 未来三五年将聚集较大消费群体 近日 汉商人士透露 根据银座规划 商业建筑共4层 1楼与汉商老楼间设步行街 以小型商铺为主 2楼起与原汉商商厦相连 成为完整的购物娱乐广场 地下一层引进沃尔玛 商业部分将于年底迎客 昨日 记者看到 家乐福已经进驻银座对面的闽东中天国际城并开始营业 一业内人士透露 家乐福本打算进银座 后来移居对面的闽东国际城 自己建超市 而在银座只能租赁物业 穿越钟家村人行天桥 两个洋超市之间的步行时间约5分钟 前五年 钟家村的消费力下降 主要是旧城改造 许多居民离去 但现在改造项目即将建成 随着附近几座楼盘的开发 这里地价已翻番 未来三五年将聚集相当大的消费群体 汉阳 钟家村正式动建地下人防工程 汉阳老商圈钟家村核心地段 2010年11月27日正式动建地下人防工程 该工程位于汉阳大道钟家村路段机动车道下 全长约800多米 地铁4 6号线钟家村换乘车站 将该工程分为东西两段 东段自鹦鹉大道至栖贤路 西段自鹦鹉大道至归元寺路 分为两层 总面积约为2 8万平方米 投资约3亿元 工程建成后 平时为地下商业性经营 行人过街通道 汉阳 新地王拍出 楼面地价8063元 平米 项目用地位于汉江以南 其四至关系为 东临15米宽规划道路 南临15米宽汉钢侧路 西临20米宽汉钢北路 北临15米宽汉龙路 现状用地内地势较平坦 具备较好的开发建设条件 经过几十轮的竞拍 P 2010 129号由盛兴控股以10 2亿竞得 楼面地价8063元 平米 再创单价新高 每亩均价1612 67万 汉阳 华中最大展览馆封顶预计明年4月建成开放 武汉国际博览中心于去年8月开工 工程占地900亩 总造价高达20亿元 建成后可提供13万平方米的室内展厅和4万平方米的室外展厅 7400个国际标准展位 十倍于中山公园对面的武展 是国内第三 华中地区最大的展览馆 武汉国际博览中心主展览馆由12个呈编钟造型的单体小展馆合围而成 形似一朵巨大的 钢花 每个展厅均为大跨度无柱展厅 高度20多米 总用钢量达2 7万吨 如此大的钢桁 网架组合结构 在国内极为罕见 据称 展馆还只是一期工程 随后还有包括会议中心 四新假日酒店 洲际酒店 海洋馆在内的二期项目 两个高层写字楼的三期项目等 整个工程占地6000亩 开发期为15年 汉阳 投资十亿武汉市蔡甸区拟建华中最大湿地公园 武汉蔡甸后官湖湿地公园项目位于蔡甸后官湖宜居新城西北部 汉蔡高速与京珠高速交汇处 面积28平方公里 其中 水域面积16平方公里 陆地面积12平方公里 项目将按照生态体验区 休闲度假区 科普教育区 文化感知区 商务会所集聚区进行建设 恢复湿地功能 拟将其打造成华中地区最大的城市生态湿地公园 计划投资10亿元 汉阳 未来五年 沌口欲打造四大千亿产业 未来五年 沌口欲打造四大千亿产业 在 十二五 期间 武汉开发区将围绕 武汉的先进制造业基地 中国的汽车之都 中部地区的集约经济和低碳经济示范区 宜业宜居的城市新区 四大战略定位 建设以先进制造业为主导 战略性新兴产业为引擎 现代服务业加速发展和特色产业稳步提升的主体产业群 打造汽车整车 汽车零部件 电子电器 新兴产业 新能源 新材料等 四个千亿元产业板块 力争到2015年 完成工业总产值3500亿元 实现整车产销150万辆规模 使武汉开发区成为国内最重要的汽车产业基地之一 对片区的影响 前五年 钟家村的消费力下降 主要是由于旧城改造 许多居民离去 但现在改造项目即将建成 随着附近几座楼盘的开发 这里地价已翻番 未来三五年将聚集相当大的消费群体 而未来钟家村地下人防工程建成后 全长约800多米 平时为地下商业性经营 行人过街通道 这一系列的改变 使钟家村商圈形成新的商业格局 可幅射汉口 汉阳 武昌等地居民 提升地段价值点 受其影响 周边的楼盘价值也得到较大的提升 本月P 2010 129号由盛兴控股以10 2亿竞得 楼面地价8063元 平米 再创单价新高 每亩均价1612 67万 对汉阳片区的房价造成较大的影响 该地块旁边的华润中央公园一周内由内部员工抢购十多套 均价上涨1000元 平米 随着本月下旬多处地块的出让 新一轮的楼市战争即将打响 区域利好因素较多 对量价均有影响 武汉国际博览中心于去年8月开工 工程占地900亩 总造价高达20亿元 建成后可提供13万平方米的室内展厅和4万平方米的室外展厅 7400个国际标准展位 十倍于中山公园对面的武展 是国内第三 华中地区最大的展览馆 一期将于明年开馆 界时将吸引更多人气 为区域带来较大的人流量 提升楼盘价值和区域升值空间 竞争态势 本月12个项目投放报广 总投放金额较上月上涨29 9月汉阳片区销售前三甲分别为 金桥太子湖一