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文档简介

1 第三章房地产经营环境 第一节房地产经营环境的结构和特点第二节房地产经营环境的正负效应第三节改革对房地产经营的影响 2 第一节房地产经营环境的结构和特点 3 一 房地产经营环境的结构 一 房地产经营业的社会环境1 宏观环境政治因素 经济因素 技术因素 人文因素 地理因素2 微观环境需求因素 资源因素 竞争因素 二 房地产经营的产业环境 4 4 房地产金融5 房地产科研工作6 房地产人才培养二 房地产经营环境的特点1 关联性2 差别行3 动态性 5 第二节房地产经营环境的正负效应 6 一 经济环境的研究方法1 实证分析与规范分析2 整体分析与局部分析3 相关分析与预测分析4 确定性与不确定性分析二 经营机会分析1 显在性经营机会2 潜在性经营机会 7 三 经营风险分析1 经营风险分析的意义2 经营风险分析的种类及其分析 1 按风险的性质分为纯粹风险和动态风险 2 按风险的对象分为财产风险 责任风险和货币风险 3 按风险由谁承担分为房地产企业经营风险和转移给他人风险 8 第三节改革对房地产经营的影响 9 一 房地产经营的三大政策基础1 土地有偿使用政策为房地产业的发展提供了最基本和最重要的保证2 房屋商品化政策使房地产经营业的发展真正走上了社会主义市场经济的轨道3 住房制度改革是房地产经营业发展的重要契机和强大推动力 10 二 房地产经营业正在发育的内外环境 1 经济管理权限分散化和利益分配形式多样化导致国民初次分配的结构性变化2 国民收入初次分配格局的变化 相应地形成房地产经营及投资主体的结构性变化3 投资主体的结构变化 要求以房地产经营为主体的城市建设体制与之相适应4 为适应多渠道的投资主体 多渠道融资的房地产及住房金融应运而生 11 5 城市地价的提高 使投资主体多元化而形成的产权利益显示出来三 健全和完善国家对房地产经营业的宏观调控机制1 价格调节2 信贷调节3 税收调节4 法制调节四 城镇住房制度改革1 探索和试点阶段 12 2 全面推进和配套改革阶段3 深化和全面实施阶段 一 传统城市土地使用制度及其弊端 二 城市土地使用制度改革的进程1 征收土地使用费2 开展土地使用权有偿出让和转让3 制订地方性土地使用权有偿出让 转让法规4 修改宪法和土地管理法5 制订全国性的土地使用权出让和转让条例 13 六 房地产生产方式改革 房地产综合开发七 我国房地产业取得的成就1 根本改变公房低租金 福利性使用制度 居民观念改变2 住房分配制度改革取得了历史性突破3 住房市场化进程加快城镇住宅建设运行机制变化4 住房信贷结构发生重大调整 住房金融业务快速发展5 城镇住宅建设持续快速发展 跨上一个新台阶 14 6 城镇住房供求关系发生
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