北京玫瑰园（一）.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除北京玫瑰园（一）10/25 09:47AM 2000年6月10日，一个普普通通的星期六。 但，这一天在北京乃至整个中国的房地产业历史上，无疑都是一个值得大书特书的日子“北京玫瑰园”的开园仪式正是在这一天举行。 “玫瑰园”这三个字，在很多喜欢怀旧的人听来，犹如邓丽君的那首何日君再来给人的感觉一样：有一丝温情，有一点凄婉，还有一份愁怅 去年7月16日，“玫瑰园”被拍卖的一幕犹历历在目，那是国内有史以来标的最大的一起涉外拍卖案。有人哀叹：“玫瑰”调谢了。 山东著名民营企业家梁希森以398亿元的高价卖下了这朵“带刺的玫瑰”。在当时，没有人能预料这朵“玫瑰”的续会是什么。或许只有梁希森自己知道。此前，他已在玫瑰园投入了26亿多元的巨资，成为玫瑰园最大的债仅人。或许只有他，才真正清楚这朵“带刺玫瑰”的价值。 又一个寒署过去了，“玫瑰园”似乎已经成为历史，只隐隐停留在一部分人的记意里。事先并无一点先兆，没有任何的铺垫渲染，在一个极普通的日子里，梁希森对外宣布：玫瑰又盛开了。 疑惑、惊诧、欣喜，然后是按捺不住的激动。所有接到“北京玫瑰园”开园仪式的请柬的人，尤其是七十余位老业主几乎元一例外是怀着这样一种复杂的心情前往的。蓝天白去下，绿草红花开，欢快的喷泉、宽敞的道路、一座座色泽艳丽，户型精巧别致的“小洋楼”环绕在空旷、美丽的中心大花园周围，接受着周围不绝於耳的感慨与赞叹声。 目前的玫瑰园让人感觉有些“陌生”。但一个不容置疑的事实是：这朵带刺的玫瑰，如今真的盛开了。如同“玫瑰园”一样，有一个名字注定要被载入北京房地产业的史册，这就是“梁希森”，一位外表粗犷，性格豪放，曾创造了众多奇迹的山东人，一位值得敬佩的山东人。 梁希森其人其事 梁希森何许人也？ 在“玫瑰园”被拍卖之后，媒体上曾见零星报道：梁希森，人积“山东梁”山东希森集团董事长。在玫瑰园开园仪式之前，真正认得梁希森庐山真面目的人并不多。 在梁希林的家乡山东省乐陵市，希森集团及梁希森的大名都可谓是家喻户晓。早在一九九六年希森集团即跻身於山东省百强民营企业行列，固定资近三亿元人民币，下属“建筑装饰公司”，“房地产开发公司”，“棉纺制品公司”，“五金制品公司”，“节水灌溉设备制造公司”及一座三星级温泉宾馆。其中，仅棉纺一项，每年的固定利润就达3000多万元，其产品全部出口美国和日本。 一九九九年，希森集团棉纺企业与香港德嘉置业国际集团共同投资1050万元，用于广大生产规模，目前出口订单已至2000年底。希森集团投资建设的北京中宝节能设备有限公司，在国家提倡“大力发展节水农业，推广节水灌溉”的政策背景下亦近展顺利，项目正常进行后，年销售收入将达5500万元，实现利税1700万元。经过多年苦心经营，如今的希森集团年产值已达四亿多人民币，拥有了强有力的资金实力。 一口浓重山东乡音的梁希森，言谈举止间，山东大汉的豪迈气慨亦尽显无遗，在刚刚拍得“玫瑰园”之际梁希森丢下一句掷地有声的话：“我就是要做别人做不到的事！” 决不言败，是梁希森为人做事的一贯准则。 年少时的梁希森曾历经艰辛，个中滋味，可谓酸涩。从一贫如洗，食不果腹到如今创下赫家业，身价数亿的梁希靠的就是一股子韧劲，一股子锐气和一股子实干精神。 梁希森非科班出身，但或许是早年的磨难，锻炼出了他超人一等的商业头脑和敏锐的市场洞察力，梁希森善于发现机会并抓住机会，敢于做别人不敢做的事。 功成名就后的梁希森并未失去朴实善良的本色。家乡山东省乐陵市，梁希森的慷慨善举不胜枚举：投资八十余万元的小学被命名为“希森小学，投资十多万元兴建敬老院，瞻养着三十多位孤寡老人，入二百五十多万元修建乐陵市外环公路及乡村公路等等。几年间，希森集团为公益事业投入了四百多万元巨资，被民政部授予“德高望重”的企业家称号。 应该说接手“玫瑰园”项目是梁希森事业的一个新起点。有业内人干疑问，经营棉纺起家，对房地产业而言，仅有装修经验的梁希森，靠什么能使这个项目起死回生？我们暂且不去探究这一疑问的答案。玫瑰园的复生，却是不容置疑的事宜。 对此，梁希森的回答是：干的事，困难越大，干劲越足。当初，梁希森带着他的人马和两亿多元资金进入玫瑰园后，就没想过要回头。从玫瑰园最大的债权人到玫瑰园的新业主，我们无从了解梁希森曾历过怎样的心路历程，我们只能说，梁希森用行动，用事实证明了他不愧为一条铮铮铁汉。 中国不乏成功乃至卓越的企业家，中国的房地产界也不乏精彩乃至经典的案例。但是，我们要说，中国的企业界还是缺少能够一柱擎天，能够力换狂澜的“英雄”式人物，中国的房地产界还是缺少能够令人怦然心动，能够令人热血沸腾的“传奇”。 梁希森就是这样一位“英雄”，玫瑰园就是这样一个“传奇”。 八载风雨“玫瑰”传奇 提起玫瑰园，就不能不提到邓智仁。 虽然在梁希森接手之前，玫瑰园实际上与邓智仁已经毫无瓜葛，但玫瑰园曾经的兴与衰，无疑都与邓智仁有着密切的关系。 邓智仁，香港人。1984年创办香港利达行，并在很短时间内使之成为香港三大地产代理商之一，与中原物业和美联物业齐名。 1992年，邓智仁通过一个偶然机会结识了当时正在北京开发“飞达玫瑰园”的中国飞达（香港）房地产有限公司总裁刘常明，随即萌发了投资玫瑰园，进军北京房地产市场的念头。该年7月，邓智仁以香港利达40%产权作抵押，融资近亿元港币投入到玫瑰园项目中，成为其独家的代理商。同年底，玫瑰园以每平米1500至1800美元的高价在香港热卖。 1993年，飞达玫瑰园因手续不全及建设资金匮乏的问题开始显露，邓智仁被“套牢”，被迫注册成立香港利达行（亚洲）有限公司，再次斥巨资卖下玫瑰园的开发权，并开始对外融资。该年9月，邓智仁全面接手飞达玫瑰园，并将之更名为“利达玫瑰园”。 1994年，邓智仁成立北京利达行有限公司，开始代理北京楼盘销售，业绩显赫，并将其所获回报投入到玫瑰园上，此时的玫瑰园已属强弩之末，勉强维持。 1995年底，玫瑰园建设资金再次出现困难。邓智仁迫不得已开始四处举债。 1996年2月，梁希森以带资装修方式加入玫瑰园。该年7月，因内部人事，财务纠纷，玫瑰园种种问题被曝光出来，声名大跌，频临绝境。 1997年3月，香港金时有限公司卖下了利达行，陆苍成为玫瑰园新主人，邓智仁暗然退出。此时的玫瑰园负债已高达65亿。该年9月，北京市一中院裁定玫瑰园进入破产还债程序。 1998年7月，一中院发出公告，宣布利达玫瑰园正式破产。 1998年7月16日10时30分，玫瑰园于中国大饭店会议厅C厅被拍卖，梁希森以398亿元胜出，成为玫瑰园第四任主人。 2000年6月10日，经过全面整改、面目焕然一新“北京玫瑰园”正式开盘。 整整八年期间，“玫瑰”历经数次花开花谢，如今再次绽放。 纵观整部“玫瑰园”的历史，犹如读一部充满悬念的推理小说，时而高昂激烈；时而婉转曲折；时而令人唏嘘慨叹；时而令人扼腕握拳 整整八年，成就了一幅“玫瑰传奇”图。 邓智仁，因玫瑰园而成为京城房地产界炙手可热的人物，亦因玫瑰园而惨遭“滑铁卢”，真可谓，“成也萧何，败也肃何”。但不管怎样，邓智仁为京城房地产业所做的努力和成就，仍不容抹煞。 邓智仁的败走麦城，不经意间却成就了梁希森。说是“时势造英雄”也好，说是“英雄造时势”也罢，总之梁希森注定要成为“玫瑰传奇”的延续者。 命运之舟已停泊在了一个看似平静实则暗藏险流的港湾里，怎样摆渡，就看梁希森的实力、智慧和魄力了。 当热闹一时的玫瑰园破产拍卖事件逐渐沉寂下去时，梁希森似乎也随之从人们的视线中消失了。 没有人知道，这位豪爽的山东企业家将要怎么做。没有人知道，玫瑰园的最终结局如何？ 只有等待。 待从头，收拾旧山河 凭心而论“玫瑰园”本身的先天条件是颇为优越的，无论是选址还是立意，都颇有可圈可点之处。玫瑰园紧邻京昌高速公路，位于小汤山9B出口东侧的沙河镇。这里地处京城上风上水，燕山、太行山余脉蜿蜒环绕，乃数朝皇家首选之风水宝地。这里环境清新、气候宜人、空气质量常年保持在二级以下。玫瑰园四周，一个四通八达的交通网业已形成，离闹市不偏远，避喧嚣而通达，所有的这些，正是现代人理想的居家之所所必备。 玫瑰园算得上是京城最早的别墅项目了，虽是几经风雨，但“玫瑰园”三个字豪无疑问仍具有巨大的无形价值。玫瑰园前期的失利，一方面是陷入了资金“黑洞”，另一方面亦归咎于开发商管理上的混乱及京城别墅市场的不成熟所致。 如今，凭藉希森集团的雄厚资金实力，第一个问题已迎刃而解。进入新千年以来，京城的别墅市场又显“回暖”，玫瑰园重现江湖，正赶了个好天时。 梁希森成为玫瑰园新主人后的第一件事就是着手清理债权债务。在拍卖结束的当天，梁希森就召集玫瑰园的老业主，也即债权人一起座谈债权分配问题。考虑到老业主仍多年来为玫瑰园债务问题所饱受的困扰，梁希森决定，凡是还要房子的业主，其原先所投的资金不再以破产清债比例折算，并按比例补足剩余房款即可。在如此优惠的条件下，一百户老业主无一要求退房。 现在回过头来看，梁希森当初的那个决定实属极富远见卓识之举。一来，减缓了玫瑰园所面临的资金压力，二来，稳定住了原有的客户群；三来，债权债务问题得到迅速圆满解决，梁希森便可以静下心来仔细考下一步如何重振玫瑰园的计划。 操作玫瑰园这样的大项目，梁希森及希森集团并无太多经验。正因为此，很多人对梁希森能否让“玫瑰园”复活表示怀疑。对此，梁希森豪气冲天地说：我们要用山东人的性格，做实实在在的事情。玫瑰园是一个烂摊子，我们要把它做成精品，我们的目的就是要把玫瑰园建成中国配套完备、物业管理服务一流、环境最好、最漂亮的高档别墅！ 说干就干。梁希森从山东调来了精兵强将，迅速投入了玫瑰园的重建工作中去。 重建当然需要资金。拍卖界结束后，光是办理各种手续就花了一个多亿，园区改造又花了将近12个亿。从1995年介入玫瑰园以来，前前后后梁希森已投入了几亿玩资金，其中只有6000万是银行贷款。如此实力和魄力，在京城乃至整个中国的地产界均属罕见。 梁希森奉行“做好了再说”的原则，整个重建期间，梁希森刻意保持一贯的的低调，玫瑰园亦从未对外过促销宣传。一切都在静悄悄地、有条不紊地进行着，梁希森和他为之呕心历血的玫瑰园一起默默地暗中积蓄着力量，一待时机成熟，便喷薄而出，留给世人一片警诧。 凤凰涅磐，一飞冲天 玫瑰园的“涅磐”从基础设施改造开始： 先是投资的三千万元，修建了从京昌高速公路向玫瑰园的两条长300米的道路。 打建了三口深水井，24小时引温泉入户：同时建成了一座每小时处理水能力30-60吨的污水处理厂。 与市政大电网联网，建立11万伏普通电站：添置了两台700千瓦柴油电机组，以供紧急备用。 投资1700万元建成一座液化混气站，铺设管道入户。 铺设IDD电话，有线电视及卫星电视接收系统 基础设施完成后，玫瑰园立即着手进行园区整改。经过仔细研究论证，梁希森决定与加拿大北佳集团合作，从规划设计到建材设备的选用，都以加国先进的超前的居住理念为指导，力求把玫瑰园建成一个以人为本的具有田园风光、单纯以居住为目的的高尚社区。 原先的规划中，玫瑰园的中心区将建设一个大型会所，使之成为玫瑰园未来的一个赢利点。然而，这与“单纯以居住为目的”的理念是背道而驰的。经过一番研讨论证，梁希森最终决定放弃这一计划，而是投资一千多万元，建成了一个占地面积达15000平方米的中心大花园，此举又开京城房地产项目之先河。整个园区的绿化率达到了70%以上，这在京城别墅项目中，亦属绝无仅有。 相对于当前中国的经济水平，别墅可能还将在一个相当长的时期内属于小部分富人的消费品。对于这部分人群而言，别墅的价格尚在其次，品质才是最重要的。因此，努力提升项目的品质已成为大多数开发商的共识。玫瑰园在这方面可谓不遗余力，不惜巨资，而这种做法也确实为玫瑰园赢得了极佳的口碑。 在邓知仁时代就率先购买了玫瑰园的许多老业主，对于玫瑰园的变化恐怕是最有感触的。过去几年里，他们几乎每年都要来玫瑰园看上一眼。在一年之前，这里还是满目苍凉，如今却已成为一处繁花似锦、绿草如茵的人间美景。面对这种强列的反差，所有人的感触，只有三个字“没想到”。 目前，玫瑰园一期工程已经全部完成，已竣工并达到入住标准的别墅共208栋，总建筑面积达58000平方米。其中，186栋已获得了北京市