12、第十二章 地籍与地权管理.doc

第十二章 地籍与地权管理第一节 我国的土地产权一、我国的土地所有权1.土地所有权：土地所有权人在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分土地的权利。我国实行土地公有制，即国家土地所有制和集体土地所有制2.我国土地所有权的特性主体特定性，交易限制性，权属稳定性，权能分离性。3.国有土地的范围城市市区的土地；农村和城市郊区土地中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其它土地国家依法征用的土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民不再使用的原属于农民集体所有的土地。4.国有土地所有权的确认通过法律法令的颁布实施，采用接管、没收、赎买、收归国有、征用的方式确认5.集体土地的范围除了有法律规定的属于国家所有的土地之外的农村和城市郊区的土地；宅基地和自留山、自留地。6.集体土地所有权的确认通过法律和政策的颁布实施，经过土地改革、农业合作化、人民公社化等运动后建立，登记审核后确认二、我国的土地使用权1. 土地使用权：土地使用者根据法律、文件、合同规定，对国家或集体所有的土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。2.国有土地使用权的取得：依照法律或合同协议，通过划拨、出让、租赁等方式取得3. 集体土地使用权的取得：依照法律、政策，或是承包合同取得三、土地产权管理的内容1. 依法确认土地所有权和使用权2. 依法管理土地权属变更3. 依法调处土地权属纠纷4. 依法查处土地权属方面的违法行为第二节 土地使用权流转管理土地使用制度改革： 无偿、无限期、无流动的政府划拨 有偿、有限期、可流动的市场配置一、国有土地使用权的划拨管理1.土地使用权划拨：县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特征：无限期性，不得交易，用途不变2.划拨土地使用权的适用范围国家机关用地和军事用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；城市基础设施用地和公益事业用地；法律行政法规规定的其它用地。3.划拨土地使用权的管理用途限定；流转限制；收回（公益用地需求，城市改造调整，单位撤销迁移，场地报废）二、国有土地使用权的出让管理1. 出让：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。2. 出让主体：代表土地国家所有权的县（市）人民政府3出让客体：国有土地4.出让期限（居住用地：70年科教文卫体用地：50年；工业用地：50年；商业旅游娱乐：40年；综合及其它用地：50年）5.出让方式1）协议出让（定向议标）程序：向受让方提供资料受让方申请协商、签协议审批适用：工业项目、具公益性质的项目、产业扶持项目等用地2）招标出让根据出让方条件，符合者以书面投标形式，通过各投标者的竞争，确定受让方的方式。分为公开招标、邀请招标。程序：发招标公告投标开标、评标、决标签合同并履行适用：需要优化土地布局的大型项目、投资额度大的项目用地3）公开拍卖竞投，即就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的方式。程序：拍卖公告领取应价牌拍卖签合同并履行适用：盈利大、竞争性强的行业（商业、金融业、娱乐业、旅游业等），投资环境好、区位条件好的闹市区土地4）挂牌出让竞买，即就土地出让价格公开挂牌竞买，并将土地使用权出让给出价最高者的方式。程序：挂牌公告挂牌公布竞买人报价更新挂牌价接受新的竞买价确定竞得人签合同并履行6. 出让合同及管理1）合同的内容2）合同的管理（合同的审查；合同的变更和解除；合同纠纷的调解仲裁；合同档案的管理）7. 出让的工作程序申请拟定方案逐级报批组织实施登记发证备案建档 三、国有土地使用权的转让管理1.转让：土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、附着物转移给他人的行为。2.转让条件：根据土地出让合同已经取得使用证，并进行投资开发3.转让方式：出售、交换、赠与、继承4. 转让的工作程序申请审查现场勘查地价评估审批变更登记备案存档 四、国有土地使用权的租赁管理1.国有土地租赁：国家将国有土地在一定年限内租给土地使用者使用，并按约支付租金的行为。租赁期限：长期租赁一般不超过15年，短期租赁一般为35年2. 土地使用权出租：土地使用权者作为出租人，将土地随同地上物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。3.土地租赁合同的管理租赁当事人；地块的坐落、四至范围和面积；地块的规划用地性质、建筑容积率和密度等各项规划要求；租赁年限；租金及租金的支付方式、支付期限和调整方式；租赁地块上原有的建构筑物、和其他附着物的处置方式及费用；地块基础设施建设的责任；地块的交付期限；项目建设的开工和完成期限；土地租赁合同终止时，地上物的处置方式；合同解除条件；违约责任；争议的解决方式；当事人约定的其他事项。五、国有土地使用权的抵押管理1.土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。2. 抵押核准、登记管理(1)土地使用权抵押登记申请表；(2)国有土地使用证（原件）；(3)土地评估报告；(4)出让合同书；(5)营业执照复印件（需同原件核对）；(6)企业股东章程（需加盖工商部门印章）；(7)股东决议书；(8)贷款合同书；(9)总平面图六、集体土地承包经营的管理集体享有所有权农村土地归集体所有集体拥有土地的发包权利家庭享有承包经营权农民人人有权承包需要缴纳一定税费(减免税费前)国家享有管理权国家为了公共利益对农地的征购或征用国家限制农转非土地的规模与速度第三节 地籍管理地籍记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍管理：国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。一、土地调查1.地籍调查是国家采用科学方法，依据有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，以图、簿示之。（1）内容：宗地位置、界线、四至、形状；权属；面积、质量等级；利用类型等（2）程序：准备工作权属调查地籍测量面积量算编绘地图、编写文字报告成果验收、整理、归档准备工作：组织准备；资料收集；物质准备；技术设计权属调查：以宗地为单位，针对土地使用者的申请，对每宗地的位置、界址、权属、利用类型、有无土地纠纷等进行实地核定、调查、勘丈、记录，并绘制宗地草图，为地籍测量和权属审核发证提供文书凭据。地籍测量：为满足地籍调查中对确定宗地的权属界线、位置、形状、数量等地籍要素的水平投影的需要而进行的测量和面积计算工作。2.土地利用现状调查主要是以县为单位，按照土地利用现状分类，调查各类用地的面积、分布和利用状况为主要内容的调查。农用地耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地建设用地商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建筑用地未利用地未利用地、其他土地主要成果县乡村各类土地面积和土地总面积统计表；县乡土地利用现状图；县乡土地边界结合图；分幅土地权属界线图；无争议权属界线的协议书和有争议权属界线的土地争议原由书；县土地利用现状调查报告和乡土地利用现状调查说明书。3.土地条件调查对土地的自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。二、土地登记1.土地登记：国家依据法定程序将土地基本情况记录于专门簿册，以确定土地权属、进行土地管理的措施。2.土地登记的程序：通知 申请 地籍调查 权属审核 注册登记及发证3.土地登记的内容土地权利主体、土地权利客体、土地权属来源4.土地登记的种类：初始地籍登记；变更地籍登记5.土地登记的特点：统一性，唯一性，完整性和连续性，强制性，公信性6土地登记的原则：依法