基于农村集体经营性建设用地入市的农村土地制度改革建议.docx

基于农村集体经营性建设用地入市的农村土地制度改革建议指导教师：蒲玉琳 姓 名：舒美惠 学 院：资源学院 专 业：土地资源管理班 级：2014-03学 号：20141561基于农村集体经营性建设用地入市的农村土地制度改革建议舒美惠 土管1403班 20141561摘要：在城乡统筹发展、背景下，农村集体经营性建设用地入市已经是大势所趋，因此入市过程中各种细节问题也收到广泛关注。本文将以成都市锦江区、郫县、温江集体建设用地入市典型案例解析，讨论农村集体经营性建设用地入市的前提与基本程序，并且依据相关法律、法规、政策等提出完善农村集体经营性建设用地入市的对策。关键词：农村集体经营性建设用地；土地入市；对策党的十八届三中全会决定提出了“在符用地的倍，而实际上，农村宅基地、农村公合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性共设施和公益事业用地就占去了整个农村集体建建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同设用地的以上，而且法律及目前的试点都是等入市、同权同价。”决定出台后，都在跃跃欲试，普遍加快了集体经营性建设用地入市的步伐。这表明，法律禁止农村集体建设用地流转的局面将会得到改变，但这仅限于经营性建设用地，不包括宅基地与公益性建设用地。因此，在借鉴试验区建设用地流转经验的基础上，引导和规范农村集体经营性建设用地人市成为目前农村土地改革的重要工作。本文将以成都市锦江区、郫县、温江集体建设用地入市典型案例解析，讨论农村集体经营性建设用地入市的前提与基本程序，并且依据相关法律、法规、政策等提出完善农村集体经营性建设用地入市的对策。在对比分析了这几个成都市内农村集体经营性建设用地入市的成功案例后，可以在以下几方面得到经验：（一）、 农村集体经营性建设用地入市的前提对于农村集体经营性建设用地入市，我们首先得明确的是入市的仅仅是土地的使用权，在其入市前，首先要遵守的前提是符合规划和用途管制，再者以下几点前提条件：1) 明晰土地产权。我们可以看到，对于以上的每一个成功案例来说，确权颁证都是他们必不可少的前提保证。案例1之中入市土地主要是原集体使用的工矿用地和部分荒地，在入市之前该区域的国土局也是在“制定与完善相关制度、规则等”的时候提到“入市进行交易的集体经营性建设用地须在1999 年1 月1 日以前确权并颁证”，案例2之中也有“建立新型集体经济组织，落实农村集体土地产权主体”关键性的一步，而案例3之中也表明“乡村规划产业用地通过合法程序确权颁证，土地所有权人为村民小组集体”。农村集体建设用地确权包括对所有权和使用权两部分的确权登记发证，所有权属于集体，使用权属于土地使用者。由于法律的不完善，农村土地存在土地范围和权属关系不明确的问题，进而影响确权工作的进展。因此，农村土地确权成为农村集体经营性建设用地人市的前提工作。土地入市必定涉及要符合相应市场机制，而产权明晰则是市场交易的基本前提，若产权不明晰，市场机制便不能起作用 。2) 完善法律法规。可以看到三个案例之中，对于相关制度规则都是有所完善的。是的，对于流转土地的适用范围、条件、途径及当事人的权利、义务、监督管理、法律责任等，要有相应的法律法规加以明确规定，作为土地流转的法律依据和保证。3) 土地分等定级和价格评估。这是土地使用权流转的技术支持，土地流转进入市场，必然涉及土地质量等级和土地价格问题，因此，开展农村土地分等定级和价格评估工作是土地入市必不可少的技术条件。（二）、 农村集体经营性建设用地入市的基本程序农村集体经营性建设用地入市是一个循序渐进的过程，遵循一定的程序。我们可以看到，在以上案例之中，每一个土地的入市都是按照各自特点，遵循一定程序进行入市的。案例1之中工矿用地和荒地的入市，其国土局调查了土地，制定了相关法律后成立了入市土地的主体才开始申请入市并且审批入市，在后面也进行了有规则的入市土地收益分配。案例2涉及农民安置工作，于是其土地入市工作便相对较为复杂，首先他们建立了新型集体经济组织，落实了土地产权主体，接着按“大集中、大统筹、大流转”的思路，开展农村土地确权工作，然后是土地整治，盘活农村集体土地，再者建立集体土地投资和收益分配机制并且完善了相关规章制度的同时实施配套工程保证农民权益。案例3通过拆旧建新整理出部分集体经营性建设用地用以流转入市，经历了集体建设用地指标的落实，并且严格各项审批制度后以农村集体经济组织为主体，合法有序开展入市，最后其土地收益也是进行了合理分配。概括来说，农村集体经营性建设用地入市有其基本程序：1) 确权颁证。应当说，我国现行法对农村集体土地所有权主体的规定是明确的，但现实情况却不容乐观。因此，开展农村集体经营性建设用地使用权的出让工作，首要的任务是进一步确定农村集体土地的所有权主体，进行明确清楚的产权登记。2) 成立可对外入市土地主体。对外入市，得有明确的产权主体，一般是相应的集体经济组织。3) 土地分等定级及价值评估。土地入市必定设计土地价值质量等问题，在入市前对其进行分等定级及价值评估必不可少。4) 申请入市。准备好相关资料后要交由地方政府通过并报国土局审查。5) 审批、入市。由国土局还有相关部门审批后方可入市。6) 入市后收益分配。收益的合理分配是农村集体经营性建设用地入市后重要一步，要做到公平公正，内部分配应由村集体成员通过合法程序决定收益分配及用途。（三）、 农村集体经营性建设用地入市的建议与对策 根据我们看到的案例以及已有法律法规来看，我国在农村集体经营性建设用地入市方面还有很多地方需要完善，在党的十七届三中全会对此也提出“抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革”。据此结合相关文献对于农村集体经营性建设用地入市有以下几点建议：1) 完善集体经营性建设用地产权制度。依据土地管理法规定，农村土地属于农民集体所有，并根据层级分为乡（镇）、村、村民小组三级。即集体土地的所有者为农民集体，该集体不同于村委会、村集体经济组织，村委会、村集体组织是具体管理和执行机构，并非农民集体本身。农民集体是个抽象概念，产权变得模糊。案例中三个农村集体经营性建设用地的成功入市便离不开他们在入市前所进行的产权确定的工作。我们可以由国家统一完善相关法律法规，将产权主体具体化。比如可以在坚持集体土地集体所有的前提下，对集体土地产权主体进行改造。2) 注重交易方式的选择。地交易市场的标的物为土地使用权，分为两级市场。一级市场，存在于政府、村集体与土地使用者之间，有出让、租赁和作价人股三种形式;二级市场存在于土地使用者之间，有出租和抵押等形式;各交易方式有着自身的优缺点，入市时需考虑不同交易方式。3) 制定合理的收益分配制定。收益分配关乎到广大农户是否得到更多的土地增值收益，因此成为经营性建设用地人市的重心。在参照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则的同时注意确定收益分配的比例。参 考 文 献1 喻月英,陈建华. 对我国农村集体经营性建设用地入市的探析J. 深圳大学. 2014(22)2 宋小青,杨木壮. 农村集体经营性建设用地“入市”思考J. 中国土地. 2015(04) 3 江伟,郭宇. 面临的主要问题及对策研究当前我国农村集体经营性建设用地入市J. 农业与技术. 2015(11) 4 光宇. 农村集体建设