房地产经济学房地产税收PPT课件

.,1,房地产税收,.,2,房地产税收体系,主要包括:耕地占用税、土地增值税、城市土地使用税、房地产税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等10个税种。从数量上看,在不考虑土地增值税、所得税的情况下,房地产开发的税收成本约占总开发成本的10%以上。,.,3,房地产行业的环节,房地产行业的环节:土地使用权出让房地产开发产转让房地产保有等环节,.,4,房地产税税种,耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税、营业税、个人所得税、印花税耕地占用税;5-50元/平城镇土地使用税：0.6-30元/平.年；土地增值税：30-60%；房产税（从价-扣原值10-30%，征1.2%，房租12%）；契税：3-5%-房产转移时产权承受人；营业税：5%-转让、销售不动产的人；个人所得税20%-转让出租房地产的人；印花税（按照合同或具有合同性质的凭证、帐薄证照的数量金额计征，针对订立与土地相关的合同、凭据的单位和个人：主要比例税率或定额税率：房地产买卖0.03-0.05%，租赁0.1%，房地产开发0.3%）其他费用，如排污、排水给水、维修基金等费用。,.,5,房地产税收,税收的属性与功能：税收属性强制性无偿性、固定性；功能组织收入作用；国民收入的再次分配；调节经济的杠杆。税收原则：效率原则（经济与行政）公平原则（竞争、受益和能力）稳定原则（自动稳定与政策抉择）,.,6,税收理论依据,受益说财政收入说负税能力说社会政策说,.,7,房地产税特征,可见性与难于逃脱性征税复杂性收支的地方性可持续性征税房产税属于财产税体系中的个别财产税按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税与个别财产税。一般财产税也称“综合财产税”，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。个别财产税也称“单项财产税”，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别征税。房产税属于个别财产税，其征税对象只限于房屋。,.,8,房地产税与地方财政的主体税源,部分国家财产税占其地方税收收入的比重(单位:%),美国、加拿大、澳大利亚等国州以下地方政府财政收入的重要来源就是财产税,以2001年为例,物业税所占上述各国地方税收收入的比重分别为71.8%、91.3%、100.0%。,.,9,2007年中国房产税、城镇土地使用税占地方税收收入的比重,.,10,房地产转让的税收,一，契税：（受让人缴纳）新建商品住房买卖：按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%)非居住新建商品房买卖：按房价的3%存量住房买卖：按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%)非居住存量房屋买卖：按房价的3%交换：房屋交换差价支付方按差额的3%赠与：按房地产评估价格的3%预购商品房及其转让：按房价的3%（其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征,.,11,房地产转让的税收,二，印花税：（1）合同印花税：新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖：受让人按房价的0.03%存量住房买卖、非居住存量房屋买卖：买卖双方各按房价的0.05%（2）权利、许可证照印花税：房屋产权证每件五元三，营业税（5%）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。,.,12,房地产转让的税收,四，个人所得税个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”（20%）缴纳个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（上海：1%）核定应纳个人所得税额。房屋出租、转租的税收出租、转租：不缴纳契税；租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税个人出租居住：出租人按房屋租金的5%缴纳综合税款个人转租居住房屋：转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款单位出租房屋、个人出租非居住房屋：营业税：按租金的5%（附加0.56%);所得税：个人按收的20%，单位按33%（有优惠按优惠税率）；房产税：从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼，按房产原值X80%X1.2%；其他按年租金收入12%单位转租房屋、个人转租非居住房屋：营业税：按租金的5%（附加0.56%）；所得税：个人按收的20%，单位按33%（有优惠按优惠税率）；。,.,13,房产税,房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种,通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款,也称房地产税。物业税是一种财产税,广义理论上讲,财产税是就纳税人某一时点的所有财产课征的税收,既包括土地、房屋等不动产,也包括其他种类的财产,但从各国实际征收的情况看,财产税的主要课征对象就是房地产。因此,物业税(房地产税)与财产税可视为同义词。,物业税的英文名称为“PropertyTax”。英文中“Property”一词的词根为“prop”，意为“自己的”，也就是“私有的”；“erty”为复合名词后缀，指“自己的东西、财产等”，“property”即指私人所有财产。从字面上理解，“PropertyTax”的含义为财产税。西方经济学界大都将“PropertyTax”界定为“主要对土地及建筑物的价值征收的一种从价税”,.,14,在中国大陆，“物业税”这一概念最早出现在2003年中共中央十六届三中全会文件中，是对房地产保有环节所征税种的代称。国际上对这种房地产保有环节的税收大都冠以财产税、不动产税或房地产税等名称，只有部分东南亚国家使用“物业税”的概念。一些人认为“物业税”一词源自中国香港，其实香港房地产保有环节的税收被称为“差饷”（Rate）而非物业税。大陆学术界已成为指代房地产保有环节税种的通用词汇.不动产保有税减免：业主自住或空置的减免,.,30,香港主要房地产税税种,印花税对象：与不动产转让出租及股票转让有关的各类合同；纳税人：不动产转让、租约和股票转让中的买方；依据：成交额；税率：从价或从件；遗产税对象：被继承的港境内遗产；纳税人：遗嘱执行人或转让财产的管理人或取得人；计税：扣除葬仪费及被继承人的债务及其他免税后的纯遗产；税率：每年变化，今年有起征点提高，税率下降趋势；减免：第二次继承的财产在前次继承后5年内在继承：前次继承后1-5年分别按照50%10%递减减免。,.,31,美国房地产税,主要税种：不动产财产税、不动产经营和投资所得税、不动产转让受益税、财产转移税等减免与税款补偿：在州的法律框架下实施，差异大。一般免税项目为政府拥有房地产、教育、宗教、慈善机构、医院、墓地、历史遗迹森林、果园、矿产和运输类房地产。税收征管：地方政府拥有评估和专业人员，具有法律依据与保障。评估有收益还原法、市场比较法和重置成本法。个人住房采取第二种。业主对评估值有疑议，可以上诉：首先是地方政府的估价办公室，然后州的仲裁委员会，最后联邦的税务法院。如果欠税采用房地产收入归公或拍卖补偿，欠税3年将取消其赎回抵押房地产权利。特点：属于地方税州及地方政府的税收立法和征管具有很大的自主性；不动产权利人的负担较重；跪在财产税下没有开征增值税，设有遗产税与赠与税，税率相同，都属于财产转移税的一部分。税收优惠主要集中在个人所得税减免或抵扣中；有完善的房地产估价和征管体制，该税征稽顺利税制内外统一，即不动产财产税课征范围包括美国公民和居民拥有的世界范围内的一般财产，及外国公民和居民拥有的美国境内的一般财产。这防止了美国部分财富外流以避税的发生，且增加了税收收入。,.,32,法国房地产税,开始于1790年的土地税税种：土地增值税、土地年度税（根据不动产价值每年对不动产所有或占有人征税）、所有权转移税（对不动产转移、出售、用途变化和房屋营造等活动征税）、基础设施税（对超过1万人的社区，周期3年，税基建筑物评价值）、所有权转移税、基础设施税、建筑地税（对已开发土地征税，税率1-3%）、未建筑地税和房屋税。减免政府所有房产、国外大使馆所有房产、宗教、教育、文化机构房产、博物馆、历史遗迹、公墓、农场建筑、森林、福利机构房产等免税。新建、重修完成建筑物2年免税，低收入业主15年免税，以岁老人房产免税，一些特殊用地免10-20年税。征收税收由财政部税务局集中管理，评估房产价值并征税，制定个