思源-鼎润苑·国际公寓营销策略汇报-PPT课件

精品课件,1,项目主题定位,城市首席滨江国际豪宅社区,精品课件,2,天津，一个蒸蒸日上的城市未来中国最具活力的经济引擎；我们的项目承载着凯旋的荣耀与梦想。,荣耀与梦想,主题形象演绎,精品课件,3,夜晚的灯塔指引着归家的方向，城市坐标中的生活将这样,展现,精品课件,4,回家的路是悠闲的，因为家的距离不再用Hours计算。,骄傲的心,精品课件,5,商业街,雪茄吧里坐坐，伸一个懒腰，抚慰一下劳顿的神经,精品课件,6,灵动的水，跳跃着动听的音符,水景观,精品课件,7,活力的广场，吸引着即将下课的孩子目光,景观广场,精品课件,8,私家的,小院,首层花园,快乐如同小草般恣意生长,精品课件,9,邂逅邻居朋友的PARTY，不经意体验了法国厨艺,大堂party,精品课件,10,私人酒窖,闲暇的,总在不经意间就溜走,时光,精品课件,11,宁谧的,天地,景观客厅,放飞你的自由畅想,精品课件,12,会所,汗水浇铸的身影,记录着青春的健美,精品课件,13,这就是我们为您打造的,天津首席国际滨水豪宅,精品课件,14,PART1：叩问豪宅之门,策划报告目录,PART2：解读天津人文,PART3：项目再理解,PART4：营销策略研究,PART5：销售计划安排,精品课件,15,营销策略思考优劣势分析营销思路制定推广阶段划分,PART4：营销策略研究,精品课件,16,制定营销策略前的思考B2项目位于河西区国泰桥海河沿线，拥有一线河景资源。营销策划目标为天津顶级豪宅，未来销售均价在2万元以上。从天津房地产市场的发展历史来看，经历了快速发展后，房地产市场进入了一个关键节点。策划人需要思考的是，天津房地产将重现“零三”时代的疯狂？还是延续“零七”时代的炒作？亦或是继往开来的新策划时代？对于豪宅市场，天津从早期的有小区、有水景的豪宅，发展到生态化豪宅，再到国际化豪宅，未来天津豪宅之路如何走向？,精品课件,17,基于对于顶级豪宅客户的理解：作为在某个领域或某个行业具有话语权的高端消费群体，他们购买的绝不仅仅是产品层面的精品，还有心理层面上的社会评价区别于传统豪宅的尊贵感、具有符号象征的身份感。在牛市思维泛滥的时代，办卡、认筹、升级等各种客户排查方式层出不穷，在解决了一系列营销问题的同时，也对客户产生了极大的伤害。新营销模式应该至始至终保持着一种正位意识：客户永远是第一位，顶级豪宅营销的价值只是在于挖掘客户的潜在需求，尽可能的满足客户的个性需求，做到尊重客户、敬畏客户。,精品课件,18,Strength,Threats,Opportunities,Weakness,位于城市主中心区依托天津湾大盘开发立体交通网络一线河景资源,非传统豪宅区域受地块限制条件较多企业品牌知名度较低受快速路噪音影响,本区域主题开发趋热天津高端消费力稳步提升,区域内产品价格竞争区域外品牌企业竞争经济危机阴影影响,项目优劣势回顾(SWOT),SWOT,精品课件,19,鼎润苑项目自身劣势剖析,企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分,产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理,天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力,园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低,噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响,未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响,品牌力,产品力,形象力,1、建设中品牌合作。如知名的建筑设计公司、知名的景观设计公司等可以给未来业主带来尊贵感、身份感的国际机构。2、运营中品牌战略合作。如借助知名品牌会所俱乐部、国际品牌装修建材供应商、名车展示等提高项目品牌力。3、开发投资品牌合作。如战略性的引进国际资本参与开发。,品牌联动策略,精品课件,20,鼎润苑项目自身劣势剖析,企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分,产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理,天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力,园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低,噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响,未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响,品牌力,产品力,形象力,1、挖掘项目户型平层卖点，如平层的不绊脚，适合家有老人居住。2、通过内部具有震撼感的装修设计弥补户型设计没有附加值的遗憾。3、通过景观面最大化利用弥补户型劣势。4、引用智能化系统，将科技引进生活。,暗度陈仓策略,精品课件,21,企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分,产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理,天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力,园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低,噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响,未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响,品牌力,产品力,形象力,1、园林设计走精品化路线，景观高尔夫、花境、叠级式园林、特色建筑小品等。如先抑后扬设计手法，主入口私密（视线阻隔）林荫大道迎宾叠水景观（豁然开朗）2、大堂布置生态园林，户型内部植入入户花园弥补景观劣势。名贵树种的引用。3、通过建筑的生态技术引进打造生态形象。,小巧精致策略,鼎润苑项目自身劣势细分,精品课件,22,企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分,产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理,天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力,园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低,噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响,未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响,品牌力,产品力,形象力,1、户型内部临近快速路方向窗安装强隔音效果玻璃。2、沿线绿化植被、堆土等手段减小噪音影响。3、与政府交管部门沟通，争取设立黄色警示信号灯限制车速。,内外并举策略,鼎润苑项目自身劣势细分,精品课件,23,企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分,产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理,天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力,园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低,噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响,未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响,品牌力,产品力,形象力,1、建议整体项目提前与酒店管理公司接触洽谈，并可对外释放框架性战略合作的口径。2、与未来游艇俱乐部达成战略合作，游艇俱乐部为业主提供会籍。,巧借东风策略,鼎润苑项目自身劣势细分,精品课件,24,企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分,产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理,天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力,园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低,噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响,未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响,品牌力,产品力,形象力,1、销售计划合理安排，尽量在超高层项目施工前完成主力回款。2、借助超高层项目未来规划为B2项目增值。,巧借东风策略,鼎润苑项目自身劣势细分,精品课件,25,鼎润苑项目自身优势细分,产品力海河头排景观,濒临海河市政公园,户型卖点挖掘,其他待打造亮点,景观餐厅,次卧套房,豪华观景主卧套房,两梯两户,阳光室,私家会客厅,储藏室,精品课件,26,景观餐厅,客厅,观景台,次套卧,观景主套卧,主仆分离入口,精品课件,27,海河头排，一线河景资源濒临海河市政公园河西区黄金地块，区域成熟度高；中环与快速路结点，交通畅达城市商业中心逐步转移，未来城市休闲节点；大规模高尚生活社区（依托天津湾），大型综合建筑规划，未来高品质的生活居所,项目核心竞争力,项目价值体系及核心竞争力提炼,核心竞争力概括：成熟都市核心圈水岸豪宅社区。,精品课件,28,区位,产品,氛围,项目条件,契合度,契合,资源稀缺性,舒适、豪华的生活空间,高端人士聚集,跳出主流价格水平,品牌知名度、口碑,配套设施完善、高档,视觉冲击力,尊享的社区服务,内部景观空间,区域成熟度,社区文化与圈层的专属性、领地性,交通便利度,位于城市中心区,海河、滨河公园景观,光华桥、中环、快速路,城市豪宅标准,现代主义、城市地标,立体园林、高品位、水主题,景观功能、豪华尊贵,完善、便利、人文尊享,专业、贴心、安全、尊贵,城市首席滨江国际豪宅社区,私营企业主、大企业家、高级公务员、海归,大幅超越市场现有水平,天津豪宅标杆,契合,契合,天津真正的城市豪宅,天津城市豪宅的标杆由我们树立！,精品课件,29,传统营销策略+客户导向式营销,主要营销驱动力：,整体营销风格：,整体营销手法运用：,整体营销思路,超出客户想象而取胜,高聚能而后爆发,精品课件,30,项目营销策略解构,高密度市场沟通策略，迅速提升知名度立体式媒体组合策略高品质物料形象系统高品位服务体系直观的现场体验客户群体经营策略目标客户群体口碑维护高端消费群体口碑传播旧客户口碑维护,高端战略伙伴联盟策略提升品牌价值度战略联盟扩大品牌影响力战略联盟严谨的营销节奏控制策略严谨的宣传推广节奏紧凑的推货节奏即时客户梳理系统系统的价格控制,精品课件,31,基本营销策略运用原则原则一：营销手段综合运用原则阐述：各类营销手段并不独立运用，应该互相结合。通过合理的组合在各阶段以求达到最佳的传播效果。原则二：营销主题有机结合，承前启后原则阐述：各阶段主题应该是具有连续性，且以组合形式树立项目市场形象。原则三：各营销阶段目标明确，不放空枪原则阐述：各个阶段的营销目标必须清晰且合理延续，然后根据营销目标安排投放，使推广效果得到最大的效应。原则四：统一高度，统一形象原则阐述：各类营销手段、宣传物料、现场形象必须统一高度、统一形象。原则五：随时检测市场，动态调整原则阐述：营销过程中应随时关注客户需求是否吻合项目定位，策划部门根据及时的信息反馈适当调整营销手段及主题，以求最大限度吸纳目标客户。原则六：各方面进度高度挈合，统一进度原则阐述：工程进度、推广进度、销售进度、服务配套执行进度等各方面必须根据年度计划严格执行，以便营销计划能有效落实，对外口径可以得到统一的延续，不至于冷落市场。,项目营销策略解构,精品课件,32,经过第一轮沟通会后，我们重新思考了营销策略，在原有基础上新增以下原则：,重新思考后提出新目标,原则一：客户服务原则一切营销组织以客户为中心原则二：营销精品化原则坚持宁缺勿滥，一旦实施即为精品原则三：非功利性原则任何营销组织避免过于功利性，避免折腾客户,几个关键词贯穿始终,线上推广关键词：尊贵、稀缺、神秘、低调、主流、符号线下推广关键词：尊重客户、尊重同行、适当拒绝客户、扩大口碑传播,目标下的问题思考：怎样将项目与传统普通豪宅区分开来？适度的营销创新如何确保营销的调性？始终保持较高的姿态,精品课件,33,客户价值体验为中心的营销体系,体系一：客户所看到的,体系二：客户所听到的,体系三：客户所感知的,人员形象体系（销售人员形象、物业人员形象）：人员着装、人员外表、人员举止；价值展示体系（会所、园林、样板房等）：坚持展示优先原则，如果展示不到位，即使不开放也要保证展示效果。现场包装体系（导示牌、条幅、灯光字、围墙）：材质、工艺、设计形式等与项目高端形象相符合；平面形象体系（VI系统、平面表现、推广语言）。,客户关系维护（购房客户关系维护、同行关系维护、媒体关系维护）：包括营销活动的邀请、样板房参观的邀请、特殊权益的赋予，给予客户特权式的尊贵体验；媒体传播平台（户外、硬广、软文、直邮、电视等）：媒体传播渠道必须站位高端，符合目标客户群阅读偏好。,销售服务体系（预约制度、一对一服务方式）：适当的高姿态，但客户一旦上门即必须提供一对一全程服务；物业服务体系：第一太平戴维斯豪宅专署物业管家。,精品课件,34,极至奢华型,科技豪宅型,典藏豪宅型,圈层豪宅型,豪宅分类,极至奢华属性为主,附加科技豪宅属性,鼎润苑,豪宅分类以及鼎润项目豪宅属性确定,科技属性体现：售楼部、会所、建筑规划、园林、现场活动表现,推广线,现场体验线,精品课件,35,推广线案例-海逸长洲,各主要道路均树立路牌,-高调推广案列,频繁的报广,全城皆知型,全球巡展,精品课件,36,推广线案例-万科霞光道5号,-低调推广案列,几乎无户外路牌,无报纸媒体广告,纯线下式推广,圈层熟知型,精品课件,37,基于我们对项目自身劣势的分析与了解，接下来我们如何行动,推广目的：解决项目自身劣势树立品牌形象树立项目市场形象寻找目标客户,线上线下双重推广：线下为主，线上为辅线上大众媒体铺面宣传，线下客户资源体系的完善,推广线研究,精品课件,38,推广核心,线下客户是项目成功的关键,找到目标客户群,传统的坐销模式转变为行销模式,增加客户感受度、认知度,关系营销,线下推广,区域卖点炒作，提升项目区域关注度,解决目前区域相对不认可问题,开发商品牌炒作，提升品牌知名度,解决开发商品牌效应较低的问题,项目炒作，树立项目市场形象,解决项目市场形象问题,线上卖点挖掘,&,线下为主，线上为辅,精品课件,39,概念传播,产品解读,挖掘全市客户,城市豪宅概念导入,理性解析（功能展示）,感性展示（生活形态）,现场力量（以客户为导向的服务式营销体验）,2010年3月6月,2010年7月-9月,线上传播：阶段推广节奏模型,定义豪宅价值,定义细节价值,09年10月2010.2月,售楼部蓄客,公园/楼处亮相,工程奠基活动,精品课件,40,豪宅氛围营造和打造形象力策略：,区域价值城市绝对稀缺品，海河头排景观区域。,豪宅价值新城市核心居住主义，用奢华缔造天津富人圈,细节价值细节感动，真正的豪宅细节无处不在,3月5月,6月7月,8月9月,海河论剑,价值连城,盛装舞步,线上传播：阶段推广节奏模型,精品课件,41,2010.3,2010.4,2010.5,2010.6,2010.7,2010.8,2010.9,2010.10,工程线,推广线,活动线,销售线,第一阶段软文为主，项目首次亮相定义区域（海河景观）价值媒体选择：网络、报纸,第二阶段软硬结合，以软为主，推进热度提升，定义豪宅价值（豪宅品质）,第三阶段，软硬结合，以硬为主，定义豪宅细节价值，诠释豪宅的“零缺陷”（豪宅理念）,后宣,国际豪宅论坛,“双城记”与国际友好城市结盟,豪车巡展房交会,定义豪宅规划水文化节,风水系列,游艇游海河,推介会开盘,客户答谢会房交会,接受客户咨询,积蓄客户,开盘,营销阶段各线配合,线上传播：阶段推广节奏模型,精品课件,42,项目公关活动营销体系,产品模式,价值观导向,卓越的产品尊贵的氛围，只为实现宏伟蓝图，事例佐证我们的用意，产品代表我们的身份公关事件营销的核心诉求形成项目独特的气质“极品豪宅”,不为地产而地产，引进生活模式，建立一个相对完善的产品和服务系统以公关职能营造一个尊贵优越的生活氛围,生活方式、情调,体系,内容,解读,实现,公信力公关,体验式公关,影响力公关,特点公关,多个引爆区域的公关营销事件,以产品特点为基础的知性研讨,项目生活风格展现,创造一个多姿多彩、生生不息，繁华之上的尊贵生活氛围,利用系列营销活动打造区域价值提升项目品牌魅力，增强项目的市场范围营造集团品牌的区域影响力,引入住宅文化价值观念，提升项目的特色吸引受众眼球与关注度,住宅风水系列活动,增值观念,精品课件,43,售楼部先行蓄客2009.10月,售楼部先行蓄客，在项目宣传启动前，通过售楼部与天津湾项目联合公用售楼部的特点，吸引部分天津湾客户群，并进行初步项目展示和宣传。,精品课件,44,奠基活动及软文2009.7月,先期启动项目工程奠基仪式，通过软文将项目规划理念和开发商目标进行释放，并跟踪客户反馈。,形式：1、与社会公益互动联合举办，扩大影响2、邀请国际重量级人物参加奠基3、隆重而新颖的奠基活动,精品课件,45,营销策略：营销活动2010年3月论坛亮相,以世界的高度定义天津,将论坛作为营销事件，配合媒体软文宣传，使项目强势进入公众视野；,举办论坛，软文先行，利用报纸、网络以文字的方式项目首次亮相。,精品课件,46,营销策略：营销活动2010年5月策划知名人物访问,活动：策划知名人物造访,为扩大项目影响力和比肩世界的高度，建议项目与发达城市联合，借助国际形象，达到“借船出海”的目的。,精品课件,47,营销策略：营销活动2010年6月海河上的假日之旅,活动：海河上的假日之旅,渗透海河文化，海河消夏游船活动,精品课件,48,营销策略：营销活动2010年7月策划消夏名车展示,活动：天津公园名车展,精品课件,49,风水讲座：项目开盘前1个月，产品推介会2周举办聚集市场人气，吸引市场关注度。邀请人物：宋邵光、李明居等,营销策略：风水系列2010年8月,精品课件,50,公关活动-泰山石开光仪式,龙徽泰山石开光典礼,龙徽泰山石大悲院禅师开光祈福仪式,从泰山到天津，1000里送吉，一块泰山石的使命,精品课件,51,龙徽泰山石开光祈福典礼,一块石头的缘分,形成DM对渠道客户投递,形成报广对事件进行宣传,天津美术学院雕塑系主任,中央美术学院雕塑系主任、教授,精品课件,52,营销策略：产品推介会2010年8月,产品推介会：项目开盘前1周举办，展现项目科技属性、奢华感邀请人物：规划设计师、园林等单位,精品课件,53,活动组织构成,海河论剑,售楼部开放,海河摄影展（欧洲油画展）,吉祥物投票,邮轮上的贵族假日之旅,“都市水岸生活”论坛,备注：重点引入美国CBD景观豪宅居住理念与中国现代城市豪宅发展趋势的图文，将客户对“海河景观”的认可转嫁到对“城市豪宅生活方式”的认可上来,营销策略：营销活动备选,精品课件,54,线下传播：我们的目标客户在哪？该如何寻找？,精品课件,55,通过渠道拓展与个高端场所建立联系，对项目口碑进行圈层宣传,精品课件,56,增加目标客户对项目的了解度与认知度,冠名或举办高尔夫比赛,举办高端文化交流酒会,举办高端车主自驾游,举办高端经济论坛,精品课件,57,传统的坐销模式改为行销模式,坐销模式,行销模式,被动的等待客户变为主动寻找客户,更充分的挖掘目标客户,更直观的电子演示系统,泛营销体系（外卖场、异地）,精品课件,58,目标客户特点分析,客户需求诉求,项目客户需求效果分析,客户交易行为分析,缩短物理空间，拉近客户距离；创造机会与客户交流，形成融洽氛围；让客户具有具体的认知、破除防范心，建立合作关系；在强而肯定的沟通中，建立和谐与信任，获取准确需求信息,结合高端项目具体特点，分析客户需求；寻找高端产品能有效满足客户哪些需求,表达简洁精要，让客户充分了解；以客户角度分析，让客户易于接受；分析产品对客户有什么好处，引导客户；注意客户反映，针对性适时而发,客户需求分析流程,*关系营销实操流程,线下传播：关系营销实操流程,精品课件,59,客户资源平台,大客户,媒体支持，资源平台互动,客户组织,产品,业主资源,关系营销中渠道的畅通与维护,精品课件,60,第一阶段：海河论剑（2010.032010.04）,精品课件,61,第一阶段：论剑海河（概念导入期）2010.032010.04,推广目的：海河头排（论剑海河）概念市场导入（生概念熟概念）全市范围高端客户挖掘推广原则：鉴于城市豪宅概念炒作应注重社会影响力，故选择大众媒体；推广手段：概念导入以软文、报广、户外为主要手段,概述：深度挖掘高端客户、启动城市豪宅概念首轮宣传。,豪宅营销推广策略,精品课件,62,第一阶段2010.032010.04：定义区域（海河）价值，是形象导入期也是预热期。,第一阶段海河论剑,该阶段主要是预热市场，吸引眼球，以唯美示范性广告，来向消费者表达产品诉求。针对本项目豪宅特性，引入吉祥动物“孔雀”作为视觉符号。给人以华丽、尊贵的感觉，同时意喻良好的环境，在市场中脱颖而出。,推广：以软文和炒作区域资源稀缺性为主，如豪宅设计专家谈“世界滨水豪宅的稀缺价值”、“曼哈顿城市豪宅的价值”,精品课件,63,豪宅营销第一阶段论剑海河（概念导入期）,精品课件,64,活动传播说明,1、阵地传播模式基于现场的卖场包装、项目销售中心周边及看房通道包装，创建本案的自有刊物鼎对本次活动全面深入的传播形式；2、户外覆盖模式覆盖天津市区高端户外资源，以工地围档、项目周边道旗、梅江户外、机场户外、高速户外为载体的昭示型传播模式；3、口碑传播模式客户的口耳相传不能够简单以礼品、优惠为条件促成，更为重要的是人们总是希望把好的东西与朋友分享、向朋友炫耀。因而现场展示及高端氛围显得尤为重要，可以增强其信心与本案的美誉度。也是强化口耳相传的最有效的方式，远远高于礼品、优惠措施的效力。4、主题媒体传播模式5、定制化传播模式针对高端餐饮、高尔夫场等DM投递，第一轮为本次吉祥物有奖征集投递（可储蓄部分客户）。,精品课件,65,城市豪宅,郊区别墅,离群索居,土地价值,产品价值,生活圈事业圈,空间功能,交际场,论友道,书房式会客厅,海河论剑公关活动,“同门曰朋，同志曰友”，同门可是校友、同志可是老友，本次活动届时将售楼处布置成“书房式会客厅”。从历史、建筑、社会伦理等多层面探讨城市豪宅的社会传承与未来趋势，树立城市豪宅的品牌价值。如中西方古代豪宅的历史变迁，从旧时王府到时下的曼哈顿豪宅，从伦敦的老建筑到伊丽莎白时代的皇族；探讨豪宅建筑形态的历史变迁，以及过去与现代上流家族鲜为人知的“宴宾之道”与“家传之礼”；以此作为整个城市豪宅产品解读期的理论基础。,精品课件,66,营销策略论剑海河,活动：天津豪宅比肩“曼哈顿”,为扩大项目影响力和比肩世界的高度，建议项目与发达城市联合，借助国际形象，达到“借船出海”的目的。,案例参考：某豪宅策划的美国市长活动,精品课件,67,第二阶段：价值连城2010.052010.06,精品课件,68,第二阶段2010.052010.06：定义豪宅（产品）价值。,营销策略价值连城,目的：该阶段重点解决催熟市场，通过第一阶段对区域价值、海河价值的炒作，客户产生了一定的区域认同感。定义豪宅将从豪宅规划、设计等角度让客户产生对项目的充分认可。,方法：推广：进入产品解读期，户外广告将全面更换，摆脱先前以文字沟通为主的形式，注重视觉的表现力与沟通力。“软硬结合”，充分利用海河、公园、游艇等稀缺价值，辅以活动营销。活动：房交会首次亮相、豪车巡展等。,精品课件,69,营销策略价值连城,该阶段卖点重新梳理，从规划、设计、户型、园林、物业等角度宣传项目顶级配置。,世界顶级豪宅标准：高绿化率超级景观超级层高城市核心高科技系统应用超级大平层空中花园泳池超大户型,精品课件,70,城市豪宅概念解读,持续时间：2009年5月2009年6月策略目的：城市豪宅产品解读战术手段：以大众媒体为主，报纸广告、软性文章、网络、杂志为主要手段，强调媒体曝光率,第二阶段价值连城,精品课件,71,价值连城（概念解读期）,户外广告,精品课件,72,软文发布,产品解读软文执行计划,城市豪宅生活形态引导系列软文,规划、户型解读系列软文,外王内圣，空间倡导下的城市豪宅（强调城市豪宅的空间舒适度所带来的居住精神价值）,现代豪宅，阶层血统的回归（从豪宅的居住需求与居住的行为方式展现城市豪宅核心价值）,城市豪宅，“家”回归（从城市豪宅的空间功能延伸，介定城市豪宅高端地位）,好的规划给居住带来的影响以及对健康的拥有,平层户型带来的空中别墅享受,关注家回归概念，回归城市核心区,精品课件,73,价值连城-公关活动,B2地块,景观公园,海河,游艇俱乐部,活动：天津公园名车展,与名车展示相结合，提高项目参与度和关注度。,精品课件,74,营销策略第二阶段,房交会高调亮相，促进口碑传播,虽然房交会以普通购房者为主，但为提高项目人气，促进口碑传播，建议在房交会期间高调参展。目的：不是每个人都可以买得起，但是要每个人都认为好。,覆盖梅江地区的户外或外展,作为天津已经形成的富人区，在蓄客阶段可考虑在梅江地区的户外作用或外展。,精品课件,75,第三阶段：盛装舞步2010.072010.09,精品课件,76,第三阶段2010.082010.09：定义细节价值，强调豪宅设计之无处不在的细节，“零缺陷”设计,营销策略盛装舞步,目的：经过概念解读之后，进一步阐述项目细节之处，超乎所有客户想象。将客户对项目认同感最大化，刺激购买欲望，促进客户转化。,方法：推广：软文+硬广，立体营销，体验营销活动：风水系列，产品推介会，开盘活动,精品课件,77,营销策略第三阶段,城市豪宅细节解读,持续时间：2010年7月2010年9月策略目的：产品细节解读战术手段：小众媒体和大众媒体结合,精品课件,78,营销策略盛装舞步,细