木渎地块调研.doc

苏地2010-B-51号地块（一）基本参数地块位置面积()用途出让年限规划技术指标起报价（元/）建筑面积(平方米)楼面单价(元/)容积率建筑密度绿地率吴中区木渎镇苏福路北侧珠江路西侧34324.7商服用地403.050%20%9272102974.13039.7（二）地块形状 （三）地块方位示意及周边环境 地块实景照片 地块实景照片 苏福路实景照片（四）重点项目调查悠尚生活广场一 简介：现代建筑造型，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，悠尚生活广场，位于凯马广场中心区域，北接苏州高新区、东接吴中经济带，西临太湖风景区，为复合性商业街区，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能，目前区域的商业氛围浓厚。附近高端休闲场所较多，发展潜力较大，悠尚生活广场区位优势明显，其一、太湖旅游度假经济、木渎古镇旅游经济以及凯马广场汽车文化经济联动影响，带来人气的同时带来商业发展，投资具备前景。位居凯马广场核心区域，项目周围苏福路、长江路、珠江路三大城市干道汇聚，周围全是汽车城包围。 注：项目照片 注：项目区位图二 项目基本数据：物业类型：普通住宅售 楼处地址：苏州市木渎中山东路中澳会展. 建筑类别：多层,高层 规划总面积：16023平米 规划户数：348 户 产权年限：40年容积率：2 开发商： 苏州凯美房地产开发有限公司 绿化率：20% 车位数：164个 商铺：均价1.6万/平米左右（已售完）面积：120平米三层公寓：1.1万/平米（精装）面积：40-50平米珠江新城一 简介：由两幢10层的小高层组成，还配有8243平的地下车库，1层为商铺，2-10层为酒店式公寓，珠江新城位居凯马广场核心区域，周围苏福路、长江路、珠江路三大城市干道汇聚，南环高架西延即将与珠江新城无缝对接。户型均全南朝向，采光较好。位居凯马广场核心区域，45平米的酒店式公寓，4.95米挑高，所有产品均采用全南户型，没有朝北户型，最大程度保证采光通风。 注：项目照片 注：项目区位图二 项目基本数据物业类型：商住两用 建筑类别：多层规划总面积：14185平米 装修情况：毛坯建筑面积：37017平米 规划户数：556 户 开发商： 苏州信德房地产开发有限公司 车位数：175个商铺：均价2.3万/平米左右面积：30-300平米单层，层高4.8米进深9米，得房率98%，无公摊面积公寓：8700/平米-9300/平米，挑高4.95米，毛坯。面积：44-48平米（五）项目规划方案及主要技术指标按照建筑规划要求，项目初步定位为3层的裙楼,并有2栋塔楼的产品定位按照上述定位进行经济指标概算:1、 地价（按基础起拍价计算）：3.18亿元，签约时付50%即1.59亿元，剩余要求2011年3月7日前付清。契税0.1亿元。即土地成本在3.28亿元左右。2、 建安成本：按容积率计算，项目总建筑面积可达102975,其中，商业建筑面积占50%为51487.5，塔楼建筑面积为51487.5，按商业建筑建安成本3000元/算（并考虑到需建设一部分地下停车场及人防），建安成本约需投入约3.09亿元以上。3、 总销售额：按建筑面积102975平方估算，商业部分三层裙楼销售价格为：51487.5*16000元/（均价）=约8.24亿元；办公部分（平层3.2米）销售总价为：51487.5*8000元/=约4.15亿元。总销可达到约12.4亿元。4、 税收按总销的12%估算，则约需1.45亿元。毛利润：12.4-（3.28+3.09+1.45）=4.58亿元，开发及销售周期约需时2-3年。（六）建议木渎汽车城位于苏州西南的中心位置，中有城市干线苏福路、长江路、宝带路穿过，距苏州市区15分钟，距苏州工业园区20分钟。是苏州最主要汽车销售及零配件集散中心。周边配套齐全，周边配套齐全：学校有：中小学、木渎实验小学、新区一中、科技大学、外国语学院等；景观有：凤凰山、苏州乐园、玉山公园等；综合商场有：凯马广场、华润万家、易买得大卖场等；银行有：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、招商银行、交通银行等；还有中华园大酒店、石家饭店、大型娱乐城等娱乐设施。本地块处于苏福路与珠江路交界处，地理位置优越。所以建议三层裙楼部分可作为汽车零配件批发零售市场，发展潜力巨大。两栋塔楼部分可作为汽车城配套的公寓及写字楼，且周边公寓项目销售情况良好，相信未来升值空间巨大。预计商业裙楼均价可售为：16000/，公寓跃层4.5米精装均价：10000/、写字楼毛坯均价：8000/。 （七）项目研判1、优势及机会u 地块处于木渎凯马广场及长江路综合商圈核心版块，这里已形成了一个集专业市场、商务办公、物流运输等综合性商圈。u 地块紧靠珠江路、苏福路交界处，凯马广场管理委员会，是苏州城西向木渎镇延伸的商业发展区域，地块所处区域将来肯定是片区的核心地区，前景较好，地块西侧是永新置地储备用地。u 长江路至珠江路1.5公路的跨度里，形成了成熟集中的汽车4S店，但项目周边环境较差商业改造在即，本地块能够凸显出商业价值。u 据了解长江路加油站地址将建设沃尔玛超市，这对未来商业具有积极推动作用。2、劣势及威胁u 地块对面是破旧厂房，其业态与地块规划较为类似，两个项目容易产