某二线城市万达广场项目市场定位报告ppt课件.ppt

苏州万达广场项目市场研究报告,2014年1月14日,谨呈：,2,龙湖腾飞阶段（2006-2009）,目录,项目属性解读,项目位置及交通状况：苏州万达广场项目位于上海东路和娄江路的交界口，在苏州市政府新址旁边，交通出行便捷，有利于项目形象展示。,地理位置距离主城商圈：0.5公里左右距离苏州市政府：0.1公里左右交通枢纽城市干道：上海西路、上海东路、郑和路、东亭路、人民路、太平路、东仓路、苏州中路,本案,苏州市政府,主城商圈,港城区,主城区,项目属性解读,利好因素：项目处于苏州市政府的附近，是未来苏州市的核心，地段好，紧邻一条主干道和娄江，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象；不利因素：目前地块南侧、西侧道路还没有贯通，且靠着没搬迁的厂房，人流量有限，商业价值较低，有待开发。,地块四至：地块地处苏州市政府新址附近，紧邻一条城市主干道，北至县府东路，南到上海东路，西临规划八路，东接娄江及娄江南路。,北侧：县府东路,南侧：上海东路,东侧：娄江南路,西侧：规划八路,2.苏州房地产市场发展背景研究,苏州宏观经济指标研究苏州房地产发展情况研究,宏观经济运行情况研究小结,近几年，苏州市GDP持续稳步增长，2009年GDP达到612亿元，同比增长15.8%。2009年以来，苏州市人均GDP为90134元，房地产市场处于发展期。,2009年，苏州市城镇固定资产投资284.26亿元，同比增长14.6%；2005年至今，呈逐年稳步上升态势。2009年，苏州市房地产投资额达41.03亿元，增幅稍有上涨，上涨4.6%。,近年苏州市经济发展二、三产业的差距逐渐缩小，第二、三产业基本同步发展。未来产业调整方向为，第一产业为基础，巩固第二产业，加快发展第三产业，提高整体产业竞争力。,2005年以来，苏州市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但总体收入水平在苏州各县级市中排名第5位。,8,房地产发展情况,苏州商品房市场：2005-2010年苏州商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2009年已达4770元/平方米。2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，而市场仍呈现供不应求的态势，房地产处于快速发展阶段。,2005-2009年苏州商品房销售面积和价格走势,2010年前三季度苏州商品房供求价走势,数据来源：苏州市统计局,数据来源：苏州市统计局,2005年-2009年苏州商品房销售面积持续上涨，08年受宏观经济因素影响，市场衰退，仅成交52.19万平方米，09年市场重现繁荣景象，成交商品房面积143.15万平方米。从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2005年的3556元/平方米，上涨至2009年的4770元/平方米，涨幅为34%，预计未来价格仍有上涨空间。2010年1-3季度新建商品房批准预售面积108.7万平方米，商品房销售面积125.78万平方米，供求比1：0.85，1-3季度成交价格5879元/平方米。,9,房地产发展情况,一级土地市场：2010年1-12月苏州市土地市场共成交145块土地，总占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积563.5万平方米，市场主要成交集中于2月、9月、10月份，占全年供应总量的56%左右。,2010年1-12月苏州土地市场成交情况走势,数据来源：中国土地市场网,2010年1-12月，苏州市土地市场总成交占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积563.5万平方米，土地类别属性包括住宅类用地、商业金融用地、工业用地。从各月度土地市场成交情况来看，2月、9月、10月为市场成交高峰期，这3个月共成交土地占地面积244.4万平方米，建筑面积315.3万平方米，占全年的56%。,房地产发展情况小结,2010年1-12月苏州市土地市场共成交145块土地，总占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积563.5万平方米，市场主要成交集中于2、9、10月份，占全年供应总量的56%左右。成交土地以工业类用地为主；价格方面，住宅用地价格最高，达2183元/平方米。,2005-2009年苏州商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2009年已达4770元/平方米。2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，成交价为5879元/平方米，由于当地有较强的购买力，市场仍呈现供不应求的状态，房地产处于稳步发展阶段。,2010年江苏省和苏州市出台多项房地产政策来抑制房价上涨和规范房地产市场，如银行执行差别化房贷、严控商品房销售市场秩序及规范住房公积金管理。苏州银行规定一套房首付至少三成，二套房提至五成，三套房全面停贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。,预计苏州市商品房市场供给量将仍持续呈现上涨态势；而成交量方面短期内虽有所下滑，但刚性需求始终存在并且数量庞大，成交价格仍有上涨空间。,3.苏州商品住宅市场研究及产品建议,苏州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议,12,房地产发展情况,苏州商品住宅市场：2006-2010年苏州商品住宅成交量和价格持续保持上涨势头，2010年前3季度均价已达5896元/平方米；2009年住宅成交量达到高峰，为108.56万平方米，进入2010年前3季度，成交量达到62平方米,2006-2010年前3季度苏州商品住宅成交量价走势,2010年前3季度苏州商品住宅成交量价走势,数据来源：苏州市统计局,数据来源：苏州市住房和城乡建设局,2006年-2009年苏州商品住宅销售面积持续上涨，08年受金融危机影响，市场成交下挫，仅成交36.33万平方米，09年市场重现繁荣景象，住宅成交面积108.56万平方米；从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2006年的3844元/平方米，上涨至2009年的4572元/平方米；2010年1-3季度新建商品住宅销售面积62万平方米，1-3季度成交价格5896元/平方米。,成交结构分析：苏州市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为80-140平方米；成交主力总价段在100万以下。,数据来源：cric,2010年苏州市住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他户型成交占比较小。,2010年苏州市住宅成交面积段中，80-100平方米面积段成为成交主力，成交占比36%，其次为120-140平方米面积段，成交占比29%。再次为100-120平方米面积段，成交占比21%。,2010年苏州市住宅成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为100万以下段，成交占比77%。,总价段,面积段,苏州商品住宅市场总体情况,户型,苏州商品住宅市场总体情况,在售住宅价格分布：苏州市在售住宅价格段主要集中在7000-9000元/平方米之间，目前在售项目主要分布在城区和新区,苏州市在售住宅项目价格多集中在7000-9000元/平方米单价段。该单价段内的项目占总项目数量的77%；目前在售大部分项目主要集中在城区及新区。,苏州市在售住宅项目价格分布图,数据来源：易居市调,单位：元/平米,在售项目供应和成交面积段分析：1、选取原则皆为销售较好，所面对的市场环境对目前借鉴意义较大；2、选取项目档次相对较高、品质较好或者开发商实力强大，受到购房者认可。,从市场整体看，目前一居室70-80平方米面积段是供应量和成交量最多的面积段，累计供应2.6万平方米，去化率为75%；,苏州商品住宅市场总体情况,续上表,从上表可以看出，目前苏州二房户型房源比较受欢迎，其中80-90和90-100平方米面积段市场供应量和成交量最大，累计市场供应量达17.7和21.4万平方米，2238和2116套房源，成交量达16.9和19.5万平方米、2012和2042套，其去化率为96%和91%；,苏州商品住宅市场总体情况,上表显示，120-130平方米面积段供应量位居首位，累计供应为25.8平方米，累计供应套数2076套，这个面积段的成交情况相对比较理想，去化率为94%；130-140平方米供应量为二位，累计供应为19.4万平方米，其去化率为85%；整体来看，120-130平方米和130-140平方米面积段供应及成交占比较大。,苏州商品住宅市场总体情况,续上表,从上表可以看出，四室产品的整体供应量相对较少。200平方米以上面积段的供应量最大，累计供应达48417平方米，累计供应套数199套。从四室各面段产品去化比例来看，160-170平方米和160平方米面积段以下四居销售情况相对较好。,苏州商品住宅市场总体情况,续上表,苏州商品住宅市场总体情况,续上表,五房、六房非市场主流产品。,3.苏州商品住宅市场研究及产品建议,苏州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析住宅产品建议,城区房地产发展情况研究,城区主要在售项目目前城区在售商品住宅项目销售均价集中在7000-9000元/平方米左右，项目多集中于新区，多数楼盘品质相对较高。,怡和丽景二期,典型竞争项目供给及成交供求及去化,典型竞争项目供给及去化分析,从供求关系角度来看，销售率最好的项目为锦绣新城、塞纳丽舍、景瑞荣御蓝湾等，累计销售率均在85%以上。浙建太和丽都在10年9月份开盘，销售势头较好。从去化速度看，浙江太和丽都、华源上海城的去化速度最快，每月平均去化在100套以上。从存量去化周期来看，金御湾项目消化时间较长，近7个月。,典型竞争项目去化情况分析标准型三房、舒适型二房去化率较高。,从典型项目各户型去化比例来看，一房户型中70平方米以上户型去化率最高；舒适型80-110二房面积去化率最高；三房中120-140平方米户型去化率较高。,典型竞争项目去化分析,典型竞争项目去化分析,续上表,从典型项目各户型去化比例来看，四房户型、复式户型市场供应及成交较少，整体去化率分别为61%、42%。,典型项目供给及成交成交主力户型各面积段分布情况,二室、三室户型成交占比较大竞品热销二室面积在80-110平米；三室面积在120-140平方米；四室、复式成交较少。,一室面积成交较好在50-70平方米，主要成交项目为绿地城和万鸿大唐时代。二室面积成交最好在80-110平方米，主要成交项目为绿地城、锦绣新城等。三室面积成交最好在120-140平方米，主要成交项目为华源上海城和锦绣新城等。四室主要成交项目为景瑞荣御蓝湾；复式主要成交项目为怡景南园。,典型竞争项目分析,注：数据为项目自开盘以来商品住宅成交量,典型项目供给及成交成交价格,典型竞争项目分析,数据来源：cric,数据来源：cric,注：成交价格为项目开盘以来的平均价格,从价格来看，竞品成交单价集中在7000-9000元/平方米之间；总价基本在70-100万之间。,从成交均价来看，浙建太和丽都、怡景南园成交均价在竞品中处于较高水平。从成交套均总价来看，总价水平较为集中，主要在70-100万水平。,典型项目未来供应：主要竞品存量较多，其中已推案未售部分合计19.1万平方米，未推案部分存量为111.9万平方米。本项目入市将与这些竞品产生直接竞争。,典型项目未来供应分析,主要竞品项目上市存量与未上市存量情况,单位：万平方米,目前，竞品项目的上市存量为19.1万平方米，未上市量为111.9万平方米。其中上市存量较多的项目为华源上海城，存量在6.1万平方米。未上市存量较多的项目有景瑞荣御蓝湾、浙建太和丽都、华源上海城，项目未上市存量均超过了15万平方米。,3.苏州商品住宅市场研究及产品建议,苏州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析住宅产品建议,已成交未开工土地：从市场后续供应量来看，苏州市住宅未来还可入市体量为94.4万平方米，主要分布在新区及各镇,2010年苏州市住宅类用地已成交未开工土地列表,潜在供应量分析,3.苏州商品住宅市场研究及产品建议,苏州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析住宅产品建议,户型配比建议,通过对苏州商品住宅市场供应和成交结构分析，畅销产品集中在50-60平方米的一居、80-100平方米的二居、120-140平方米的三居；本项目主要购买人群定位为改善型置业人群及投资人群，故舒适型产品占比较大；我们建议，本项目以舒适二房、标准三房为主力户型，并搭配部分一房产品。,对本项目产品建议,以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；,苏州已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心；,人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；,围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；,在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；,苏州商圈格局分析,苏州商业大型主力店多集中于人民路与上海路交汇，属于苏州市中心，整体商业档偏于中档，苏州商圈主要商业街租金平均为200-300元/.月，其他沿街商铺租金平均为100-200元/.月，临街商铺面积主要在50-100之间,苏州商圈格局分析,中心城区商业：商业发展基础较好，以人民路与上海西路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档，商业用房主要是临街底商；多集中与城市中心区域，东部商圈还相对较为落后。随着其他大型商业综合体的入市，东部商业氛围会逐渐加强，新商圈也将开始形成。,目前苏州城区区商业发展基础较好，以人民路与上海路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档。人民路与上海西路交汇是目前苏州城区主要的集中商业区域；区域内集中了多个百货商场和娱乐设施，区域内商业多是以提供休闲购物服务的百货、娱乐、餐饮等区域人流量相对较大，区域商铺租金平均在200-300元/.月之间；新天地广场和华旭财富中心为未来开业的商圈内的集中商业体，也将成为区域商业升级的新引擎。,苏州商圈格局分析,新城广场,新世界百货,南洋广场,第五季百货,商业用房市场分析,本表选取苏州（城区）2009-2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型包括底商、独体商业。,从上表可以看出，目前市场畅销商铺面积区间在40平方米以下和40-60平方米之间，其中40-60平方米之间供应量为34439平方米、945套，成交量为26792平方米、726套，物业类型主要是1层底商商铺；100-150平方米面积段商铺物业供应排在第一位，供应量为47728平方米、394套；而其成交面积排在首位，约为31344平方米，成交套数排在第三位，约为253套；虽然300平方米以上的商铺供应量也比较大，但市场去化一般，说明市场单体面积过大的商铺由于总价和风险的因素，客户比较谨慎；小面积商铺比较受市场欢迎。,供求结构分析：目前苏州城区在售商业用房供应量24.6万平方米，成交量13.1万平方米，主力成交商铺面积在40平方米以下、40-60平方米、100-150平方米。,4.苏州商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业产品建议,典型项目南洋广场,典型竞争项目分析,南洋广场是苏州面积最大（总面积229400平米，停车位1200个。包括103630平米商业广场区、31650平米酒店式公寓、94200平米商业住宅区）、功能最多、停车场最大、业态规划最全的首家综合“欢乐购物广场”。南洋广场自开街以来，共招商主力店、次主力店、品牌商家等共139户。就目前来看，经营情况并不是十分理想。,典型项目新天地商业广场,13楼为高级餐饮，购物为主，小面积30起45楼为高级休闲，娱乐，电动城，KTV，电影院，最大面积700可按揭，最高贷款50%，最长可贷10年。可选择包租，包租5年，前三年租金（商铺价格21%）一次性返还。,典型竞争项目分析,典型项目上海国际广场,本项目苏州上海广场，分为A、B两区，其中A区总建筑面积约44789.81平方米，包括一个地上3层、地下一层的商业裙房（地下室为车库和设备用房）、一栋18层酒店式公寓和一栋19层的办公用房，B区总建筑面积约25863.15平方米，包括一个地上3层、地下一层的商业裙房（地下室为车库和设备用房）、一栋19层酒店式公寓。本项目为中高档定位，商业部分主要定位为金融、证券、展厅、SPA会所、咖啡、酒店宾馆、健身美容美体、商务中心、及餐饮等便利服务。,典型竞争项目分析,已成交未开工土地：从市场后续供应量来看，苏州市商业未来还可入市体量为40.7万平方米，主要分布在新区及各镇。,2010年苏州市商服类用地已成交未开工土地列表,潜在供应量分析,4.苏州商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞品案例分析潜在供应量分析商业客产品建议,商业店铺切割,步行街店铺,住宅底商,对本项目产品建议,结合苏州商铺市场现状、本项目的自身条件及客户调研状况，我们建议本产品的商铺面积不宜过大，商业步行街店铺面积基本介于60-150平方米之间；而社区底商店铺面积则控制在4060平方米之间，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款。,5.苏州写字楼市场研究及产品建议,苏州写字楼市场格局分析苏州写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析苏州写字楼市场小结写字楼产品建议,苏州写字楼市场格局分析,已售,在售,以纯写字楼为标准，目前苏州全市纯写字楼项目较少，主要以苏州发展大厦、华侨大厦、华旭财富中心等为代表，其他多数是以办公立项的商住楼为主；全市在售写字楼均位于城区;已售写字楼项目多数已投入使用，苏州写字楼市场整体发展水平相对滞后;,苏州写字楼分布现状：苏州市内写字楼物业大多数分布在中心城区交通要道，主要是由于区域坐落着多数政府职能机构，有良好的商业氛围、便利的交通条件。,苏州主要写字楼项目基本情况：产品设计多数为小面积分割户型，整层大开间产品较少：租金水平普遍偏低，多在33-36元/月.之间，但出租率较高，多在85%以上。,苏州写字楼市场格局分析,5.苏州写字楼市场研究及产品建议,苏州写字楼市场格局分析苏州写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析苏州写字楼市场小结写字楼产品建议,目前苏州在售的纯写字楼项目较少，位于新区的苏州发展大厦和华侨大厦是主要代表项目，售价约为7000元/平方米左右。,苏州写字楼物业市场分析,华侨大厦,苏州发展大厦,上海国际广场,华旭财富中心,世纪财富中心,写字楼市场分析,本表选取苏州（城区）2009-2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型为标准写字楼,从上表可以看出，目前市场畅销的写字楼分割面积区间在100-300平方米之间，总供应量为87619平方米、507套，成交量为55568平方米、328套；其次是1000-