物业管理协议.doc

金梦海湾1号小区委托物业管理合同本合同于 年 月 日由 与_在秦皇岛订立。甲 方： 地 址： 法人代表： 乙 方：秦皇岛市宾至物业服务有限公司 地 址：法人代表：吴霞 安学良 甲方与乙方都是具有合法经营权的企业法人，根据中华人民共和国有关法律、法规，在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方全权委托乙方为金梦海湾1号小区提供物业管理服务的有关事宜，达成一致意见，特订立本合同。第一章 总 则第01条 金梦海湾1号小区座落在 市 区 ，是经秦皇岛市政府批准、由甲方开发建设的高档物业项目，总建筑面积： 万平方米。第02条 甲方希望通过全权委托管理的方式，寻求一家在国内享有良好商业信誉和具有较高管理能力及经验的物业管理公司，为大厦提供专业物业管理及服务。第03条 乙方是目前国内公认具有良好企业品牌和公众形象，并具有较高管理水平和丰富管理经验的专业管理公司。具备经营管理高档物业所必需的专业知识、经验及能力。第04条 甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为金梦海湾1号小区提供专业物业管理及服务。乙方是金梦海湾1号小区物业管理方面的唯一管理人。第05条 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为金梦海湾1号小区提供专业物业管理及服务。第06条 乙方在履行本合同期间，不承担金梦海湾1号小区因其出售、出租及其它经营活动而产生的收益、风险或后果。因金梦海湾1号小区建筑及其附属设备、设施的质量或无法改善的缺陷造成的事故及一切损失，乙方均不承担任何责任。第07条 甲、乙双方在履行本合同的过程中，均应遵守中华人民共和国的法律、法规及地方政府的有关条例。第二章： 名词释义第08条 在本合同中，除非另有规定或主题与上下文相抵触，否则，下列名词具有下文赋予之意义。1、 金梦海湾1号小区：指座落在 市 区 ，定名为“金梦海湾1号小区”的建筑群体及其附属设施、设备。总建筑面积为 万平方米。2、 业主：指具有金梦海湾1号小区房屋所有权和土地使用权的产权人。3、 租户：指取得金梦海湾1号小区房屋使用权的承租人。4、 客户：指金梦海湾1号小区的业主、承租人和使用人。5、 物业管理运行成本及费用年度预算：乃指乙方于本合同有效期内，为金梦海湾1号小区每个管理年度所拟备的有关物业管理运行成本及费用的预测和预算。主要内容如下所列：（1） 物业管理总收入之估算，以及现金收入之预测；（2） 物业管理运行成本及费用之预算：（3） 维修基金使用之测算。 6、物业管理启动资金（开办费）：指在金梦海湾1号小区开业之前，为落实物业管理筹备工作计划时，所需之一切费用支出，以及使金梦海湾1号小区开业后正常营业所必需的资金准备。 7、固定资产：乃指所有用于金梦海湾1号小区物业管理或储存，在财务制度上列为固定资产的家具、设施、设备、工具、车辆及其它物品。8、 日常消耗品：乃指用于金梦海湾1号小区物业管理或储存，在财务制度上列为非资本物品，包括：低值备品备件、制服、清洁用品、文具、卫生纸及相类之物品； 9、维修基金：乃指以业主名义设立并为业主所有，主要用于金梦海湾1号小区保修期满后，其建筑、公共设施、设备等项目的中、大修和更新的资金储备。其目的在于保证物业在交付使用后能正常运行，或是若干年后物业自然损耗，或是物业存在较大的紧急维修，均由该储备基金予以补救。此项基金为业主共有、专项存储、专款（含利息）专用。当其不能满足实际需要时，向业主再行征集。 10、物业管理运行成本及费用：乃指金梦海湾1号小区物业管理之一切支出及费用（业主成本除外），包括但不限于下列各项： （1）物业管理服务酬金； （2）物业管理的人工成本，其中包括：薪酬、社会保险、福利费、工作餐费、加班费、年终花红和相关税费等； （3）物业管理营业设备与营业用品（含员工制服）之成本； （4）办公费用、交通费用、住宿费用、员工培训与教育费用； （5）公共能源费用，其中包括：水、电、暖气、燃气费等； （6）房屋建筑及其附属设施、设备的日常运行、维修保养及政府主管部门的定期检测费用（借助维修基金承担的中、大修项目除外）； （7）对绿地、道路、治安和环境卫生等项目进行维修整治，以及提供排污和垃圾清运等其它与生活、工作相关的服务所需要的费用； （8）乙方为金梦海湾1号小区提供物业管理服务所必需租用的设施、设备之费用； （9）周年审计费和律师费（按甲方之要求所发生的审计费与律师费用除外）等。 （10）节日装饰费； （11）固定资产折旧； （12）物业管理所必需的保险费用； （13）政府依法征收之营业税、所得税以及其它税赋等。 11、业主成本：乃指： （1）固定资产投入； （2）出售、招租的成本及费用； （3）物业管理启动资金； （4）依据有关条款投购财产类保险之保费； （5）政府依法征收之财产税、地价税、营业税、所得税以及其它需由业主承担的税赋等； （6）甲方所发生之审计费（周年审计费用除外）及法律费用（按乙方之要求所发生与物业管理有关之律师费用除外）等。 注：业主成本不得计做物业管理运行成本及费用。 12、管理服务酬金：指乙方为履行本合同所述职责而由甲方或业主支付给其为金梦海湾1号小区提供物业管理服务的报酬。 13、物业管理公约：指由甲方牵头制定，关于发展商、产权人、物业管理公司的权利、义务、物业使用、管理和维修及物业管理费用等内容进行规定的契约性文件。第09条 本合同之标题只为方便阅读而加入，不得影响本合同之解释。第三章 物业管理服务范围和内容第10条 乙方提供物业管理服务的区域范围为：金梦海湾1号小区建筑红线以内的各建筑物（不含会所），以及其附属设施、设备。其中包括该区域内的各类道路、花木及各类公共服务设施设备等。第11条 乙方根据金梦海湾1号小区工程进展情况及物业管理的需求特提供以下三个阶段的专业服务：（1） 物业工程前期：此期间的服务内容见：本合同第12条；（2） 物业管理筹备期：此期间的物业管理服务内容见：本合同第13条；（3） 物业管理运行期：此期间的物业管理服务内容见：本合同第14条。第12条 乙方为金梦海湾1号小区提供物业工程前期顾问服务的主要内容如下（但不限于此）:1. 对金梦海湾1号小区的功能布局提出建议乙方的工程及管理人员从金梦海湾1号小区使用者和管理者两个不同的角度对大厦的功能布局提出意见及建议，并以顾问工作报告的形式，对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议。2. 参与有关工程会议乙方的工程及管理人员将定期参加甲方的有关工程会议，为在施工过程中出现的相关问题提出专业意见。3. 对设施、设备的选型及建材的选料提出建议乙方的工程和管理人员将从使用、维修、管理、安全、环保及保洁的不同角度，为金梦海湾1号小区的设施、设备选型和建筑材料的选用，以及从今后发展趋势和物业管理的角度，分析该项目的机电系统、空调系统、安保监控系统及自控系统之优劣等，向甲方提供专业建议。 4. 工程图纸及资料的接收和归档管理工作 金梦海湾1号小区的工程图纸及相关资料的接收和归档管理工作是验收工作的重要一环，乙方将组织相关人员进行项目工程图纸及相关资料的接收、检验、整理及建档工作。并健全档案、资料的管理制度。 5. 测算物业管理运行成本及制定物业管理费标准 乙方将根据金梦海湾1号小区的实际需要测算物业管理运行成本，以金梦海湾1号小区同档次项目的收费水平为参考数据，制定金梦海湾1号小区的物业管理费收费标准。 第13条 乙方为金梦海湾1号小区提供物业管理筹备期的物业管理服务的主要内容如下（但不限于此）:1. 协助甲方制定物业管理公约 乙方将根据国家建设部及秦皇岛市政府的有关规定，届时草拟一份金梦海湾1号小区物业管理公约，提供甲方参考。同时，协助甲方完成备案报批手续。2. 筹建金梦海湾1号小区物业管理机构 乙方将于筹备期间，将根据实际情况筹建金梦海湾1号小区物业管理机构，并尽快使之能够达到正常的运作状态。具体工作如下：（1） 设计组织架构、部门设置及人员编制；（2） 制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；（3） 制定内部管理制度、服务标准和工作程序；3. 完成员工的招聘和专业培训工作 乙方将在筹备期内，制订有关金梦海湾1号小区物业管理及服务人员的聘用条件及薪酬标准。并于筹备期开始之日，先行选派中高层骨干管理人员，然后按实际需要招聘其它部门员工。同时，为招聘的物业管理人员拟订一份员工培训计划，并进行专业培训。 4. 制定物品采购计划 制定金梦海湾1号小区物品采购清单。同时，采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。5. 编制物业管理年度工作计划 在金梦海湾1号小区物业管理筹备期间，乙方将负责编制金梦海湾1号小区的物业管理年度工作计划，其中包括以下内容：（1） 房屋及附属设施、设备的日常运行、维修及定期保养计划；（2） 治安保卫及消防管理工作计划；（3） 日常保洁及定期清洁工作计划；（4） 道路交通及停车场管理工作计划；（5） 财务管理及人力资源开发工作计划；（6） 紧急事件的应急处理工作程序及方案；（7）同当地政府主管部门建立协调关系。6. 编制金梦海湾1号小区住户手册乙方应在业主办理入住手续时，向其提供金梦海湾1号小区住户手册。其目的是为了使业主更明了自己应有的权利与义务及注意事项。同时也使各业主了解物业管理公司的各种管理规定、服务项目、设施设备的使用时间、收费标准及安全措施等。以供有关业主及租户阅读并遵守。7.编制装修指南 乙方将为甲方提供金梦海湾1号小区装修指南的范本，并结合金梦海湾1号小区的具体情况进行有针对性的进行修定。在业主办理入住手续时向其提供。8.设置特约服务项目及代收代缴项目 金梦海湾1号小区的物业管理服务一般是指物业管理公司所提供的公众服务。但对不同的消费群体其所需要的服务是有差异的，因此，为满足不同消费群体的需求，乙方还需提供特约服务及代收代缴服务。为此，乙方在对此项目有进一步的了解后，还将设置特约服务项目及代收代缴服务项目。9协助甲方做好金梦海湾1号小区的竣工验收工作 乙方的工程和管理人员将根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方做好金梦海湾1号小区的竣工验收工作。 10. 金梦海湾1号小区的接管验收工作 当金梦海湾1号小区工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人员进行金梦海湾1号小区的物业管理接管验收工作。同时，对验收合格的房屋及设备做好“成品保护”及相应的日常管理工作。11.安排清洁“开荒”工作及成品保护工作物业项目接管验收后，为能达到入住的标准，须进行彻底的清洁，此项工作称之为“开荒”。另外，设施、设备验收合格但尚未投入运行期间的管理，称之为“成品保护”。上述两项工作是物业管理的重要环节。乙方应在物业管理筹备期间全力完成上述工作。 12筹备金梦海湾1号小区的开业庆典活动 第14条 乙方为金梦海湾1号小区提供物业管理运行期的委托物业管理服务的主要内容如下（但不限于此）:1. 金梦海湾1号小区设施设备的日常运行与维修保养提供金梦海湾1号小区楼宇及其配套设施、设备的日常运行、维修保养及大、中、小修服务。其中包括：给排水系统、强电系统、弱电系统（含卫星接收、保安消防监控等）、建筑装修系统等的管理和服务，以确保金梦海湾1号小区的能源供应和设施设备的正常运行。2. 治安保卫与消防管理提供金梦海湾1号小区及所属区域的治安服务。其中包括：园区内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。从而，不断提高金梦海湾1号小区及所属区域的治安管理水平。3. 交通道路与停车场管理负责金梦海湾1号小区红线以内的道路交通管理，地面停车及车辆疏导服务，以维护院内良好的交通秩序；地下停车场的日常管理与收费服务，车位的出租代理及租务管理等。4. 日常保洁与定期清洁 为金梦海湾1号小区所属区域提供公共区域的日常保洁；外围区域的日常保洁；楼宇室内的有偿清洁服务；楼宇玻璃幕墙的定期清洗；公共区域地毯定期清洗及地板定期打蜡服务等；每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运；化粪池定期清掏服务等。5. 庭院绿化与花卉租摆 为金梦海湾1号小区红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务，同时，为金梦海湾1号小区客户提供室内有偿花卉租摆服务等。6. 特约服务与代收代缴 在提供常规物业管理服务的同时，乙方应根据金梦海湾1号小区的业主及租户的实际需求，而酌情提供特约服务（有偿）及代收代缴服务。 第四章 服务质量标准和管理目标第15条 金梦海湾1号小区委托物业管理的服务标准为：1.按照建设部全国物业管理示范大厦管理服务标准执行。2.乙方的金梦海湾1号小区物业管理机构的物业管理的服务程序、质量标准及考核评价依据ISO9002国际质量保证体系执行。第16条 金梦海湾1号小区委托物业管理服务的管理目标： 1.自正式开业后，二年内使金梦海湾1号小区物业管理通过ISO9002国际质量保证体系认证。 2.自正式开业后，三年内在条件允许的情况下力争达到“市级物业管理示范项目”的服务标准。第五章 开业（入住）条件第17条 甲方须于本合同签订后，尽快从政府方面取得一切所需之许可、执照等，并使之持续有效。从而使乙方得以按照本合同之条款顺利开展工作。第18条 乙方须于本合同签订后一周内，做好为甲方提供物业工程前期顾问服务的准备工作。甲方亦应向乙方支付首期服务酬金。双方即刻开始物业工程前期的策划工作。第19条 甲方应在物业管理筹备期开始前的第3个月和开始前的1个月，分别以书面形式向乙方发出通知，以告知金梦海湾1号小区准确的开业（入住）时间。第20条 金梦海湾1号小区工程竣工并按国家有关规定通过竣工验收后，甲、乙双方应共同组织接管验收。乙方应在甲方提出接管验收申请的15日内，按照房屋接管验收标准组织接管验收，经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。第21条 甲方在筹备期开始后第2个月内将甲方掌握的全部业主资料及甲方对业主所做相关承诺以书面形式通报乙方，其后甲方掌握的业主资料及对业主所做相关承诺在甲方销售过程中随时以书面形式通报乙方。第22条 金梦海湾1号小区接管验收完成后，甲乙双方共同确定入住时间，甲方须在入住时间之前提前2周以书面形式通知乙方，并由乙方向业主发入住通知。第23条 委托乙方物业管理的金梦海湾1号小区的设施、设备（含园艺）应达到国家验收标准。进口设备需配足备件并落实相应的供应渠道。如工程及设施、设备出现质量问题，甲方应敦促供应商在约定的期限内返修合格。同时，自接管验收之日起，应执行国家关于建筑工程保修的有关规定，由甲方保修两年。第六章 财务管理第24条 物业管理启动资金（开办费）物业管理启动资金由甲方按金梦海湾1号小区建安费 的比例，在金梦海湾1号小区开展物业管理筹备工作前1个月内一次性支付给乙方，该费用列入开发建设成本。第25条 物业管理费标准1. 甲乙双方确认金梦海湾1号小区的物业管理费标准暂定为：每月每平方米（建筑面积） 元人民币（ 元/月/平方米）。2. 甲乙双方将根据金梦海湾1号小区物业管理费用测算结果，据实确定物业管理费收费标准。但乙方向业主实际收取的物业管理费标准按当地物价部门审批的金额为准，如审批的物业管理费低于双方确认的上述标准，其差额在乙方管理期内由甲方补足。3. 物业管理费收费标准的测算以甲方提供的总建筑面积、各功能区的建筑面积、各用户单元的销售的建筑面积，以及金梦海湾1号小区各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方为金梦海湾1号小区提供的服务所需人员及其费用和其他管理支出，进行测算。如甲方提供的各项面积数据及设备设施情况与实际不符并有较大出入，由此造成物业管理费收入不能满足管理需要时，由甲方补足不足部分。4. 甲乙双方须于物业管理筹备期开始之日前的一个月以前，完成物业管理费测算工作，并以书面形式双方签字、盖章确认。5. 甲方对客户承诺减免物业费的，乙方以甲方书面确认为依据，被减免的物业管理费由甲方全额支付给乙方。6. 在金梦海湾1号小区开业后，空置房和甲方自用房的物业管理费和冬季采暖费由甲方全额承担；已销售但未办理入住之房屋的物业管理费和冬季采暖费由甲方垫付；由于销售承诺不兑现等甲方原因，造成业主拒交物业管理费，其费用由甲方补足。甲方的交费时间与本项目规定的其他业主交费时间相同。第26条 财务报表乙方须于每个日历季度完结后15个工作日内，向甲方递交其拟备之该季度物业管理运行成本及费用支出报表，其内容说明金梦海湾1号小区在该季度及在该年度内至本季度为止的物业管理运行成本及费用支出情况。第27条 报表、帐目及凭证的审阅 乙方有关金梦海湾1号小区物业管理方面的所有财务报表、年度会计帐目及会计凭证、帐薄均应妥善保存，并且可供甲方和审计人员在合理的时间内查阅、审计、检查和复制。第28条 周年审计 审计师事务所须于金梦海湾1号小区每个营业年度结束后或本合同届满及终止时，就金梦海湾1号小区物业管理之运行成本及费用支出情况，进行审计并加以证明。审计所需费用列为金梦海湾1号小区物业管理之运行成本及费用支出。第29条 委托审查 甲方和乙方均有权各自委托独立的会计师事务所，在任何合理时间审查金梦海湾1号小区的物业管理运行成本及费用支出之帐簿和记录。审查费用由提出审查要求一方支付。第七章 保 险第30条 在全权委托物业管理期间，乙方作为金梦海湾1号小区的全权委托管理人，应以金梦海湾1号小区物业管理机构之名义，购买金梦海湾1号小区物业管理所必需投保的保险。第31条 金梦海湾1号小区物业管理机构购买之金梦海湾1号小区物业管理所必需的保险，其投保费用由物业管理费列支，保险收益应列为营业外收入并应用作弥补被损毁财产的支出。第32条 金梦海湾1号小区的全部保险单应向当地的、并在中华人民共和国注册登记的保险公司投保。其投保的险种、保险金额等均按中国保险公司的有关规定和金梦海湾1号小区的实际情况办理。第八章 人力资源管理第33条 乙方应于本合同签订之日起一周内向甲方提交金梦海湾1号小区物业工程前期顾问组名单；于金梦海湾1号小区筹备期开始的第一天，即派遣金梦海湾1号小区物业管理总经理等骨干管理人员和工程技术人员，此后，通过他们招聘其他具有物业管理经验和服务技能的管理人员及服务人员。第34条 乙方应为招聘的员工进行上岗前的培训，为此所发生的费用，开业前在物业管理启动资金中支出，开业后在物业管理运行成本及费用中列支。第35条 乙方负责制定金梦海湾1号小区物业管理机构的组织架构与薪酬标准，并报送甲方核准后实施。第36条 乙方派驻或招聘的各级管理人员和服务人员的人工成本支出，在金梦海湾1号小区开业前由物业管理启动资金中支出，在开业后由物业管理运行成本及费用中列支。第37条 乙方为金梦海湾1号小区物业管理派遣的高级管理人员必须具备丰富的物业管理经验和较强的工作能力，并有良好的信誉。这些人员的资历和才能应事先向甲方通报并得到批准。如果前述人员严重失职或有违法行为，乙方应根据甲方的书面要求予以更换。第九章 双方的权力与义务第38条 甲方的权力与义务 1.甲方应能保证乙方按照本合同以平和及宁静之方式管理金梦海湾1号小区，甲方同意如遇人为或其它意外干扰而使乙方不能正常履约时，采取一切适当而必须之司法或其它行动，以确保乙方能按上述方式管理金梦海湾1号小区。 2.甲方承认乙方对金梦海湾1号小区在本合同规定的管理范围内拥有全面之管理权，并且不干预乙方物业管理之日常运作，以便使乙方能及时履行其责任和义务。 3.负责协助申办一切与经营管理金梦海湾1号小区物业有关的，甲方和乙方都必须持有的各种证照和许可证。 4.审核批准乙方呈报的物业管理年度工作计划、物业管理运行成本及费用预算和物业管理的各项规章制度等，并有权检查、监督其执行情况。5.负责协调同当地政府各主管部门（如工商、税务、公安、市政、劳动等）的关系，并力争得到当地政府的支持和帮助。 6.负责开通金梦海湾1号小区的水、电、暖、燃气、通讯、邮电、有线电视等供应渠道，并办理有关营业证照。 7.自筹备期开始之日起，乙方即开始为金梦海湾1号小区提供全权委托物业管理服务工作。因此，甲方应为乙方派驻的管理人员和物业管理机构配备满足需要的办公、仓储用房，并为其开展工作提供方便条件。 8. 金梦海湾1号小区竣工时，甲方应负责及时向乙方移交其管理范围内的各项工程竣工图纸和有关技术资料，以及各设备系统的安装调试报告、检测验收报告、政府批准文件等之副本或复印件。 9.根据本合同的有关条款和乙方提供并得到批准的物业管理工作计划和物业管理运行成本及费用预算，按时提供所需物业管理启动资金和支付有关费用。10当金梦海湾1号小区开业后，大厦空置房的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方按标准全额承担，已销售但未办理入住房屋的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方垫付。11正常管理期间，如因入住率较低或由于甲方原因导致物业管理费收入较低，不能满足物业管理正常支出时，不足部分因由甲方支付给乙方，以保证物业管理正常工作。12甲方负责对本物业项目保修期内保修工作的及时协调和组织，如客户对工程保修工作存在异议，应由甲方负责。第39条 乙方的权力与义务 1.自本合同生效之日起，乙方应根据本合同的相关条款，为金梦海湾1号小区物业提供有效的管理和为业主和使用人提供优质的服务。 2.妥善保管甲方移交的全部工程图纸、管理资料及原始凭证，以备需要时查验，及时搜集与提供甲方所需要的统计资料。并应在本合同届满时如数归还。 3.及时向甲方呈报物业管理年度工作计划、物业管理运行成本及费用预算和各项物业管理规章制度。经核准后认真组织贯彻执行。 4.妥善管理金梦海湾1号小区物业管理资金，按照本合同的有关条款合理使用，并定期报告使用情况。 5.负责编制金梦海湾1号小区附属设施、设备、园艺等的年度维保、养护计划和大、中、小修方案。经甲方审核批准后由乙方组织实施。 6.对金梦海湾1号小区的公用设施不得擅自占用或改变其使用功能，如需内改、扩建或完善配套项目，须经甲方批准,并呈报有关部门批准后实施。 7.乙方有权聘用专业公司承担金梦海湾1号小区物业管理的专项服务，但不得将管理责任转让给第三方。 8.乙方不得代表甲方或以其名义向外借贷、担保或做任何有损甲方利益的行为。凡涉及甲方的主权问题均须征得甲方同意。 9.为更好地履行本合同规定之乙方的义务，乙方可以要求甲方处理按照本合同规定不属于乙方工作范围的工作和问题，甲方应及时给予解决。10由于非乙方原因造成物业管理费欠收，致使物业管理工作难以进行时，乙方有权解除合同，退出本项目的物业管理，并须提前一个月以书面形式通知甲方，同时协助甲方做好善后交接事宜。 11.本合同终止时，乙方须向甲方移交管理期间的各类档案资料。第十章 停业、紧急事故和延误第40条 在本合同期限内， 如因不可抗力事件发生，例如但不限于：自然灾害、战争行为、叛乱、社会骚乱、政府条例和命令等，属甲、乙双方均无法预测、防止和控制的事件。因此，当不可抗力事件发生时，双方均不承担任何赔偿责任。第41条 甲、乙双方均同意，由于不可抗力事件引致延误时，本合同的期限应顺延，顺延时间等同于不可抗力事件所引致的延误时间。第42条 如因火灾或其他严重事故，致使金梦海湾1号小区毁坏超过百分之八十（80%）时，甲、乙双方均有权向对方发出书面通告，而终止本合同。第十一章 委托物业管理服务期限第43条 甲乙双方均同意预计金梦海湾1号小区正式开业日期为 年 月 日，因此甲方全权委托乙方为金梦海湾1号小区提供物业管理服务的期限为：1.物业工程前期顾问服务：自本合同签署之日起至金梦海湾1号小区开业入住前第 个月止，即 年 月 日起至 年 月 日止。2.物业管理筹备期委托管理服务：自写字楼开业之日的前 个月起至金梦海湾1号小区开业之日止，即 年 月 日起至 年 月 日止。3.物业管理运行期委托管理服务：自写字楼开业之日起为期3年，即 年 月 日起至 年 月 日止。4. 如金梦海湾1号小区开业日期提前，则按实际开业日期计算；如开业日期推迟，则工程前期顾问服务期限最多顺延 个月，即 年 月 日止，此后按物业管理筹备期的收费标准计算并至大厦开业之日为止。第44条 当本合同届满时，如甲、乙双方同意继续合作，本合同可延长期限。本合同的任何一方如果有意延长期限，应在本合同期限届满前三个月，向另一方发出延长本合同期限的书面意向，双方应在本合同届满前达成延长期限的协议。否则本合同将在期限届满时终止。第十二章 服务酬金及支付方式第45条 根据本合同所列乙方为甲方及金梦海湾1号小区提供之服务，甲方同意向乙方支付物业管理服务酬金，其支付标准如下： 1.物业工程前期服务酬金： 万元人民币/月。 2.物业管理筹备期服务酬金： 万元人民币/月。 3.物业管理运行期服务酬金：按当月收取物业管理费总额的 %提取。第46条 服务酬金的支付方式为： 1.物业工程前期服务酬金：合同正式生效后，甲方同意每叁个月向乙方支付一次顾问服务酬金，即自本合同签署之日起10日内甲方向乙方支付第一次（叁个月）的服务酬金；之后每次付款期初始的10日内支付当期的服务酬金。服务酬金由甲方汇入乙方指定的银行帐户或以支票的形式支付。 2.物业管理筹备期服务酬金：每月10日内，甲方以支票或转帐的方式向乙方支付当月的服务酬金。该项费用在金梦海湾1号小区物业管理开办费中列支。 3.物业管理运行期服务酬金：每月10日内，乙方按服务酬金标准自行提取上月的物业管理服务酬金。该项费用在金梦海湾1号小区物业管理运行成本及费用中列支。第47条 乙方在物业管理筹备期和运行期派遣的高级管理人员的人工成本标准为：总经理级 元/月；部门经理级 元/月（全年按13个月人工成本计算，其中包括相当于1个月人工成本的年终花红）。该项费用筹备期在开办费项下列支；运行期在物业管理费项下列支。 注：物业工程前期服务酬金中含有乙方人员的人工成本。第48条 如未按本合同约定的时间支付上述款项，则滞纳金按每天3 计算。第十三章 违约责任与争议解决第49条 甲、乙双方任何一方有违反本合同的行为，违约方应就其违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。第50条 凡因在履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商加以解决，通过协商不能解决时，则任何一方均可向朝阳区人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本合同应继续履行。第十四章 修改或终止合同第51条 对本合同的修改或变更，必须经甲、乙双方协商一致并签署有效书面协议方能生效。第52条 甲、乙双方同意发生下列情况在任何时间可终止此合同： （1）甲、乙双方经协商一致并达成书面协议，终止合同。 （2）由于不可抗力的发生，致使本合同无法履行。 （3）业主委员会成立并委托其他物业管理公司。 （4）任何一方严重违反或未履行本合同中所列任何条款的职责，并接到对方书面通知起计二十天内未能改善及履行有关条款的职责。 （5）任何一方受到法律制裁而引起破产清