二手房交易流程.doc

二手房交易流程1、商圈搜索按照商圈搜索二手房房源信息。轨道交通搜索住在地铁边，出行更方便。地图找房拖动鼠标，快速锁定目标。2、整体结构格局规整紧凑，正大光明布局公私分明，功能合理居室面积合宜，比例和谐是否乱搭乱建，确认面积细节把握客厅应与卧室隔开卧室面积不宜过大厨房采光通风要好屋内配置仔细查看配套设施交通便捷；生活方便物业服务；邻里和谐3、要求卖方提供：房屋产权证房主身份证件其他证件查验房屋产权记录：房屋所有权人的姓名档案文号登记日期其他内容查验房屋有无债务负担：抵押贷款合同、贷款额度和偿还额度、利息、租约、租金、有无抵押、是否被法院查封等4、确认房主真实身份必须明确双方违约责任 必须标明付款过户时间 必须注明费用交接时间 必须有代理费明细单 买方必须见房主 必须学会使用补充协议 5、所需材料：卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证（或单身证明）；房产证、原房屋买卖合同原件；房产竣工年代证明（可手写）配偶用意出售证明。买方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证（或单身证明）；个人收入证明；所在单位营业执照副本的复印件加盖公司公章。6、7、一、看房 买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项二、查档 买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案三、签合同 买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同.签合同是重点，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善，让对方有机可乘。四、资金监管及贷款申请 买方支付定金首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方,五、赎楼 卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银行申请赎楼,担保人办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记手续.六、房屋过户 买卖双方去国土局签订,递交房产过户申请,担保公司领取回执,七、支付税费凭回执领取税单后,买方支付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记,银行把首期款给卖方八、结清房款 新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方九、交房 买卖双方办理房屋交接,水、电等过户.二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位；时间长；环节多，有些环节必须委托公证，不能本人办理，里面的风险肯定多，因此广大买卖双方必须自己先了解交易过程，不要轻信中介或对方。掌握二手房交易过程后,才知道怎么控制风险.否则,就可能上当受骗.签字要谨慎,付钱也要谨慎.最新深圳二手房买卖税费计算表(2009-03-19 19:54:57)2008年以来国家对二手房买卖的税费做了多次调整，本表根据2008年12月21日出台的国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（即“国十三条”）及2009年3月3日广东省人民政府发布关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见（简称“粤十五条”）的最新规定设置。税种税率收取对象契 税普通住宅90平方米下1%买方90144平方米1.5%非普通住宅144平方米以上3%营业税普通住宅超超过2年免征卖方未超过2年差额征收（成交价购买原价）5%非普通住宅超过2年差额征收（成交价购买原价）5%未超过2年全额征收：成交价X5%印花税0.05%买方、卖方交易服务费3元/平方米买方、卖方个人所得税成交价减去原登记价及合理费用X20%，卖方免征项目教育附加、城市建设维护税、土地增殖税以上税费依据适用时间段为2009年1月1日2009年12月31日直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、城市建设维护税和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，全额计征营业税；费用：卖方如下：过 户 税 费 营业税(合同销售价减去原购入价的差额的5%或合同价的5%)城建维护税(营业税的1%)单位所得税(所得额的15%)个人所得税(所得额的20%)查档费（50元）契税(合同价的1.5%或3%)印花税(合同价的0.05%)教育费附加（营业税的3.0%）贴花(5元)现售合同工本费（5元/本）登记费（个人50元，单位80元）交易费（3元/平方）现售合同公证费（合同价的0.3%）给中介佣金 成交价的1.5%(不足5000元按5000元)赎 楼 费 用 委托公证费(400元)查档费（50元）赎楼手续费(500元，关外1000元）赎楼担保费(赎楼款的1%，最低2000元）赎楼利息(以银行结算凭据为准) 过 户 税 费 营业税(合同销售价减去原购入价的差额的5%或合同价的5%) 买方费用如下：城建维护税(营业税的1%)单位所得税(所得额的15%)个人所得税(所得额的20%)契税(合同价的1.5%或3%)印花税(合同价的0.05%)教育费附加（营业税的3.0%）贴花(5元)现售合同工本费（5元/本）登记费（个人50元，单位80元）交易费（3元/平方）现售合同公证费（合同价的0.3%）合计给中介佣金 成交价的1.5%(不足5000元按5000元)按 揭 费 用 物业评估费(1000元)按揭合同印花税(按揭金额的0.05%)保险费(贷款额保险系数)按揭合同公证费(按揭金额的0.3%)抵押登记费(按揭金额的0.01%,不足100元按100元)按揭手续费(1000元)查档费（50元）如果您是买卖双方自行交易，您需要上缴国家：契税 房价：低于9300元 / 交易额1.5%房价：高于9300元 / 交易额3%印发税 交易额0.05%印花税票 5元土地出让金 成本价：建筑面积15601%优惠价(标准价)：建筑面积15607% 经济适用房：交易额3%如果您是通过经纪公司的话，您还需交纳：代理费 交易额1.5%(卖房)交易额1%(买房)产权代办费2000元（各公司不等）深圳二手房买卖流程指南 原创作品 引用请注明一、看房 买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项二、查档 买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案三、签合同 买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同.签合同是重点，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善，让对方有机可乘。四、资金监管及贷款申请 买方支付定金首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方,五、赎楼 卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银行申请赎楼,担保人办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记手续.六、房屋过户 买卖双方去国土局签订,递交房产过户申请,担保公司领取回执,七、支付税费 凭回执领取税单后,买方支付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记,银行把首期款给卖方八、结清房款 新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方九、交房 买卖双方办理房屋交接,水、电等过户.二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位；时间长；环节多，有些环节必须委托公证，不能本人办理，里面的风险肯定多，因此广大买卖双方必须自己先了解交易过程，不要轻信中介或对方。掌握二手房交易过程后,才知道怎么控制风险.否则,就可能上当受骗.签字要谨慎,付钱也要谨慎.深圳二手房买卖流程与税费计算表 (2009-12-28 13:12:33)(交易咨询:) 电话深圳二手房买卖流程：1、签定三方协议合同。交定金。约好时间2、买方申请按揭。首期款存入银行监管。可与第二步同时做33、卖方提前还款申请（业主自己赎楼）。/赎楼公证（请担担公司赎楼）3天左右4、银行出“贷款承诺函”回执。30天左右（有些银行有时30天还不用，有些甚至超过30天的，具体以还款银行为准）5、国土局过户递件手续。30天后（关内7天，关外30天）6、出新业主房产证，抵押手续。3天左右7、水、电、有线电视、燃气过户转名与交楼交接。（手续办完）。深圳二手房买房税费：1、契税。90平方以下1%，90平方以上1.5%；首次置业90平方以下1%，二次置业90平方以上及以下均1.5%.2、土地交易费。每平方6元。3、赎楼费。欠30万以下3300元，（有时欠10多万2300也可0，欠30万以上，欠款额*1%+关外手续费300元。4、赎楼公证费。（赎楼费与赎楼公证费，如果业主红本在手的则免）。5、合同公证费。过户价的0.3%。（外籍人士所缴（含港、澳、台），大陆人士则免）6、抵押公证费。买方贷款额的0.6%.。（外籍人士所缴（含港、澳、台），大陆人士则免。如果买方一性付款则免）7、按揭手续费1000元。8、评估费300元。如果做的是高额评估，评估费另计。9、抵押手续费50元。一次性付款则免。10、登记50元，查档50元，工本20元，贴花5元。11、中介服务佣金。成交价的3%。不足一万收取一万。如果是各付则买方与卖方各付一半。以上是目前的费用。如有政策新出台另计。以上是以原产证原价过户计算的税费。因为现在基本都是按原价过户的。这样可省去不少税费。如果按成交价过户，则：12、营业额。（成交价-房产证原价）*5.2%另合同公证则是成交价的0.3%。同时也提醒各广大购房者，买房一定要求是按原价过户，否则税费会凭空多出很多。在签定三方协议合同时要求签一份按房产证原价过户协议。大家在深圳生活，卖买房子时都要有税费产生的（不过现在很多时候卖方都是实收，那么发生的所有税费其实都是买方来承担的），下面我就给大家详细解释下具体发生的税费： 1、契税:非普通住宅3%；普通 住宅(注1)1.5%。（2010年现行优惠政策：首次置业90平方以下1%，90平方以上1.5%;二次置业90平 方以上及以下均1.5%.）2、印花税：0.1%（卖买双方各0.05%）。（2010 年现行优惠政策：暂免）3、登记费50元，贴花5元。4、土地交易费。每平米6元（卖买双方各3元/平米）。5、公证费：全权委托公证费。400元/7本(需要担保赎楼或委托别人代理)买卖合同公证费。过户价的0.3%。（外籍人士所缴，含港、澳、台），买卖双方有一方都要产生。抵押公证费。买方贷款额的0.6%。（外籍人士所缴，含港、澳、台），如果买方是一性付款则免。6、按揭服务手续费：1000元，（卖方红本在手，买方一次性付款的：500元）。（此为地产公司的按揭部收取的）7、评估费600元。（买方贷款超过原登记价的；有些银行会赠送此项）8、抵押手续费50元。一次性付款则免。9、赎楼（赎楼担保费+赎楼利息+违约罚金）赎楼担保费：欠款额*1%（融资担保公司收取，有些收0.8%）赎楼利息：（贷款额*月利率）/30天*实际天数。（银行收取） 违约罚金：因赎楼违约产生的，金额为1个月或2个月的月供楼款,有些银行更多（建行提前一个月申请，免收） 10、营业税(注2)综合税率：登记价*5.2%(营业税：5%，城市建设维护税:营业税的1%，教育费用附加：营业税的3%)11、个人所得税：个人为差额的20%，单位为差额的15%。（特区内按原价 过户免征）12、地产服务佣金。成交价的3%。不足一万收取一万。（如果是各付则买方与卖方各付一半） 以上是以房产证原登记价过户计算的税费，可以合理的避免一些很“高”的税费，如有政策新出台另计。注1： 深圳现行确定的享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下3项条件：1、住宅小区的建筑容积率 在1.0以上；2、单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）；3、实际成交价格