房产抵押未登记不影响抵押合同的效力.docx

房产抵押未登记不影响抵押合同的效力发布日期 发布人或来源法怡网 【字体大 中 小】 【案情】 叶平欲向候华借款30万元用于炒股但候华担心叶平到期无法还款便要求叶平提供担保。后叶平说动弟弟叶乙叶乙将其在市中心一套价值商品房抵押给候华 双方签定了房屋抵押合同但未办理抵押登记。后叶平炒股大幅亏损无力偿还债务。候华遂主张行使房屋抵押权起诉至法院要求将该房屋拍卖以拍卖所得的价款优先受偿。法院经审理认为以建筑物抵押的应当办理抵押登记抵押权自登记时设立。而候华 与叶乙虽然订立了抵押合同但双方未办理抵押登记故抵押权未设立。因候华不享有对该房屋的抵押权故判决驳回了候华的诉讼请求。 【评析】 本案系一起常见的因未办理不动产抵押登记而引发的纠纷。其中主要涉及两个法律问题一是不动产抵押权登记的效力二是不动产抵押登记对抵押合同效力的影响以及抵押人如何承担责任的问题。 物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。”据此规定我国物权法显然是以不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动的原则。不动产登记生效主义要求不动产物权的变动必须进行登记如果未进行登记则不发生不动产物权变动的效果。即登记具有决定不动产物权设立、移转、变更或者消灭能否生效的效力。而本案中商品房抵押合同双方当事人未办理抵押登记故不动产抵押权并未设立候华自然也无权要求对该商品房行使抵押权。所以对于候华 要求将该商品房进行拍卖并以拍卖的价款优先受偿的诉讼请求法院只能予以驳回。 但不动产未办理抵押登记不影响不动产抵押合同的效力。物权法第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另规定或者合同另有约定外自合同成立时生效未办理物权登记的不影响合同的效力。”由此可以看出我国物权法将不动产物权变动的原因与结果进行了区分。不动产物权变动的基础关系即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效应该依据合同法来判断而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。如果合同具备法律规定的生效要件则应该认为合同关系已经生效当事人应受合同的约束。违约者应该承担违约责任。至于物权变动能否成就不影响合同的效力。本案中叶乙与候华 之间订立的抵押合同体现了双方的真实的意思应当认定该抵押合同合法有效未进行抵押登记不影响该抵押合同的效力。 通常情况下不动产抵押合同当事人会对办理抵押登记事项进行约定此时办理抵押登记即成为一项合同义务。即使双方当事人没有约定须办理抵押登记基于诚实信用原则的要求不动产抵押人也应当协助办理抵押登记此时办理抵押登记即成为一项附随义务。如果因为抵押人的原因而未办理不动产抵押登记抵押人就应当承担相应的违约责任。本案中虽然候华 不能主张对该商品房享有抵押权但候华 基于该抵押合同对叶乙享有合同债权。据此候华 可以根据实际情况要求叶乙承担违约责任。候华 可以要求叶乙协助办理房屋抵押登记也可以要求叶乙支付违约金或者赔偿损失。 焦点就是借款合同、抵押合同的效力问题。首先借款合同是合法有效的首先依题意易知王某和夏某都是具备完全民事行为能力符合订立合同的主体资格。其次他们双方是在合意下订立的合同。再次他们之间订立的合同符合法律的相关规定。最后夏某履行了合同借款义务。而王某在还款期限内不履行还款义务应承担相应的合同责任。同理夏某与陈某之间的担保合同也是合法有效的即使没有房屋抵押登记这是不可对抗善意第三人。