登记官培训—法律知识ppt课件

房屋登记相关法律知识登记官培训,房地产法律法规体系：,法律规范的效力层级与冲突适用注意：自治条例和单行条例,物权法,开发经营管理条例,房屋登记办法,各种通知、决定,下面关于立法效力层级的表述正确的是（A）A宪法法律行政法规规章B法律行政法规地方性法规部门规章地方规章C法律部门规章地方规章规范性文件D部门规章地方性法规地方规章规范性文件【判断题】：地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。（）,.民法一般规定：1.1民法概述民法调整平等主体的之间的财产关系和人身关系民法的基本原则：意思自治/诚实信用/公序良俗民事法律关系：要素（主体、客体、内容）主体：人（自然人/法人/其他组织）客体：权利义务共同指向的对象（物/行为/智力成果/人身利益)内容：民事权利和义务,下列属于民事法律关系客体的有（ABCDE）A、房屋B、钥匙C、发明、实用新型、外观设计以及商标D、自然人的姓名、肖像、名誉等E、加工承揽行为【判断题】：民法调整各类主体之间的财产关系和人身关系。（）境外自然人不能成为我国民事法律关系的主体（）,1.2民事主体【自然人】境内自然人、港澳、台湾同胞、外国人链接一：申请人的身份证明.doc【法人】企业法人、机关事业单位法人、社会团体法人（营业执照的有效期、年检问题）【其他组织】依法登记领取营业执照的各类企业/民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体/法人依法设立并领取营业执照的分支机构/银行、保险公司设在各地的分支机构/经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业注意：个体工商户、合伙组织、个人独资企业、一人有限公司,1.3民事权利能力公民的民事权利能力自出生时开始。出生的时间以户籍为准；没有户籍证明的，以医院出具的出生证明为准，没有医院证明的，参照其他有关证明认定。1.4民事行为能力10周岁以下无民事行为能力人/精神病人1018周岁的限制行为能力人/间歇性精神病人16周岁以上不满18周岁的公民，能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。刑法规定的完全刑事责任年龄16周岁,公民或法人（民事主体）设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。限制行为能力人、无权处分人、无权代理重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危无民事行为能力人实施、违反法律、法规规定,1.5民事法律行为民事法律行为是指公民或法人以设立、变更、终止民事权利和民事义务为目的的具有法律约束力的合法民事行为。附期限、附条件【判断】：遗嘱继承是附条件的民事法律行为。（）,下列行为中，属于民事法律行为的是（C）A.甲打伤乙B.甲约乙去看画展C.甲与乙签订一份买卖服装的合同D.甲、乙共同盗窃下列关系中，属于民事法律关系的是（D）A领导和下属的关系B个体工商户和税务机关之间的关系C张某和李某之间的朋友关系D甲、乙之间的雇佣关系,民事法律行为分类：（1）单方法律行为与双方法律行为（2）处分行为与负担行为（3）有偿法律行为与无偿法律行为（4）诺成法律行为与实践法律行为（5）要式法律行为与不要式法律行为（6）生前行为与死因行为,下列关于自然人之间借款合同的表述，正确的有（ACE）A、是双方法律行为B、是诺成法律行为C、是实践法律行为D、是要式法律行为E、是不要式法律行为【判断题】：赠与合同是实践法律行为。（）赠与是单方法律行为。（）,1.6监护1、监护人：未成年人：父母/祖父母、外祖父母/兄姐/关系密切其他精神病人：配偶/父母/成年子女/其他近/关系密切其他2、对于担任监护人有争议由居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。3、监护人应当履行监护职责除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人。夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。,下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（BE）A未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由未成年的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母B未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人C对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府部门在近亲属中指定D对担任监护人有争议的，可以直接由向人民法院申请裁决E.夫妻离婚后，未与未成年人一同生活的一方仍享有对未成年人的监护权,1.7代理（1）法定代理：基于法律规定（2）指定代理：法院或有关单位指定（3）委托代理：基于委托关系产生的代理委托代理终止：代理人死亡或丧失民事行为能力/作为被代理人或者代理人的法人终止/期限届满/代理事务完成被代理人死亡，代理人实施的行为仍有效的：（）代理人不知道被代理人死亡的；（）被代理人的继承人均予承认的；（）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。,书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（D）代理人的姓名或者名称代理事项、权限和期间委托人签名或盖章受托人签名或盖章委托代理终止的原因有（ABD）A.被代理人取消委托B.代理人辞去委托C.被代理人取得民事行为能力D.代理人丧失民事行为能力E.被代理人死亡,下列关于委托与代理的表述，正确的是（AC）A.基于委托关系可产生代理行为B.代理均基于委托而产生C.委托代理中，委托人的授权行为是单方法律行为D.委托书授权不明的，代理人应当向第三人承担民事责任，被代理人负连带责任E.委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，无需取得被代理人的同意【判断题】：各类民事行为都可以委托他人代为进行。（）,1.8宣告失踪与宣告死亡宣告失踪：公民下落不明满2年。申请人无先后顺序限制，任何利害关系人都可提出申请。宣告死亡：下落不明满4年的/因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年。申请人有先后顺序限制，同一顺序申请人意见分歧的，应宣告死亡。申请人：配偶/父母、子女/兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女/其他宣告失踪的案件，由被宣告失踪人住所地的基层人民法院管辖。宣告失踪不是宣告死亡的必须程序。,下列关于宣告失踪与宣告死亡制度的表述，正确的有（BCDE）A.公民下落不明的，应先宣告失踪，宣告失踪两年后才能申请宣告死亡B.被申请宣告失踪人必须下落不明必须满两年，战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起算C.宣告失踪的申请人无顺序限制；宣告死亡的申请人有顺序限制D.当事人从事故发生日满2年下落不明的，可以被申请宣告失踪，也可以被申请宣告死亡E.人民法院受理宣告失踪、宣告死亡案件后，应当发出寻找下落不明人的公告，宣告失踪的公告期间为三个月，宣告死亡的公告期间为一年。,.合同法,2.1合同概述2.1.1合同成立与生效：原则上成立时成效，依法规定应当办理批准、登记手续的，完成相关手续后生效。2.1.2合同分类：有名合同与无名合同2.1.3合同内容与形式：格式合同链接五：格式合同.doc2.1.4合同变更与转让：链接六：合同变更与转让.doc2.1.5缔约过失责任赔偿：（1）假借订立合同，恶意进行磋商；（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（3）有其他违背诚实信用原则的行为。,下列关于合同的表述，正确的有（AE）A.当事人可以委托代理人订立合同B.收养、监护等有关身份关系的协议，也适用合同法的规定C.书面合同是指纸质合同D.要约又称为要约邀请E.格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款,2.1.6合同效力（1）有效：（表见代理）（2）无效：链接七：合同效力.doc（3）可变更可撤销：重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危（4）效力待定：限制行为能力人、无权代理人（催告一个月内明示追认）、无权处分人的合同行为合同无效/被撤销的法律后果：自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。【注意】：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的为无效合同；而以欺诈方式诱使对方订立合同的的，属于可变更可撤销合同。,下列关于合同效力及其原因的表述，错误的有（AD）A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，但并未损害国家利益，合同无效B.为逃避法定税费双方串通订立的合同，合同无效C.无权处分人与他人订立的转让财产的合同，合同效力待定D.订立合同时显失公平的，合同无效E.因重大误解而订立的合同，为可撤销合同,下列关于效力待定的合同的表述，正确的有（BDE）A.10周岁以下未成年人订立的合同为效力待定的合同B.限制民事行为能力人订立的纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认，合同有效C.代理权终止后，代理人以被代理人名义订立的合同无效D.法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代表行为有效E.效力待定的合同，被代理人未作表示的，视为拒绝追认,2.2不动产登记中常见的几类合同3.2.1借款合同：自然人间的借款合同属于实践合同；银行贷款合同属于诺成合同；民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，超出部分不予保护。企业之间借贷的禁止。3.2.2赠与合同：诺成合同、单务合同、无偿合同。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得撤销赠与【注意】：赠与合同与遗赠的区别,下列关于借款合同的表述，正确的有（CD）A.自然人之间的借款合同应当采用书面形式B.借款的利息可以预先在本金中扣除C.订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保D.自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息E.民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，借款合同无效,甲欠乙20万元到期无力偿还，其父病故后遗有价值15万元的住房l套，甲为唯一继承人。乙得知后与甲联系，希望以房抵债。甲便对好友丙说：“反正这房子我继承了也要拿去抵债，不如送给你算了。”二人遂订立赠与协议。下列说法错误的有（CD）A.乙对甲的行为可行使债权人撤销权B.乙可主张赠与协议无效C.乙可代位行使甲的继承权D.丙无权对因受赠房屋瑕疵造成的损失请求甲赔偿,2.2.3买卖合同（1）除非当事人之间特别约定，备案不是商品房买卖合同生效的必备条件（2）未取得预售证，订立的预售合同无效（3）违约金限制：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少（4）预售合同纠纷：因欺诈产生的“一房二卖”、隐瞒抵押情况再售、隐瞒销售情况再抵押。链接八：商品房买卖合同司法解释.doc（5）预售合同的禁止规定：禁止无证预售、售后包租、分割拆零销售,下列关于商品房买卖合同的表述，正确的有（CE）A.出卖人先后与两个买受人就同一套房屋订立商品房买卖合同的，后订立的合同无效B.商品房已设定抵押，未经抵押权人同意，抵押人转让房屋所订立的合同无效C.买卖双方可以约定将预售合同备案作为合同生效的条件D.房屋已经出租的，未经承租人同意出租人转让房屋订立的合同无效E.商品房买卖合同可以附期限,2.2.4租赁合同商品房屋租赁管理办法2011年2月1日实施，取代建设部1995年城市房屋租赁管理办法（建设部令第42号）。（1）合同形式及要求应当依法订立租赁合同：6个月以上应订立书面合同，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。不得擅自转租（经出租人同意可）；（2）不得出租不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形,（3）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（4）“买卖不破租赁”；出租人出卖租赁房屋的，应当提前3个月通知承租人内通知承租人，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。（5）租赁备案房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。注意：“登记备案”的表述,2.2.5委托合同（1）委托合同是诺成合同、不要式合同，一般为无偿合同（2）委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。【注意】：委托与代理的区别委托是产生代理的基础，代理权限基于委托授权产生委托双方法律关系，代理是三方关系代理并非仅依据委托而产生，代理还包括法定代理、指定代理。,婚姻法3.1结婚的实质要件与程序要件3.2婚姻关系终止的方式3.3夫妻财产制【约定财产优先于法定财产】：第十一条:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。链接九：夫妻财产.doc,第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。,下列婚姻关系存续期间取得的财产，除法律、法规另有规定外，依我国婚姻法应认定为夫妻共同财产的有（BCDE）。A.男女一方取得的军人医药生活补助费B.男女双方实际取得的住房补贴、住房公积金C.男女双方应当取得的住房补贴、住房公积金D.一方以个人财产投资所得收益E.男女双方的破产安置补偿费,下列关于婚姻关系终止的表述，正确的有（ABC）A.婚姻关系的终止可基于事实行为B.人民法院审理离婚案件，应当进行调解C.调解和好的离婚案件，当事人达成调解达成协议的，人民法院可以不制作调解书D.父母与子女间的关系，因父母离婚而消除E.无民事行为能力人有配偶的，不得提起离婚诉讼,.继承法4.1继承概述4.1.1继承基于身份权产生；继承人只能是自然人；遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；继承开始后遗产分割前处于共有状态；4.1.2继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。4.1.3法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗嘱权。链接十：继承的一般规定.doc,下列关于继承的表述，错误的有（CD）A.继承开始后，法定继承人未明确表述放弃继承的，视为接受继承B.继承人在遗产分割后作出放弃表示的，放弃的是所有权而非继承权C.受遗赠人应当在知道受遗赠后2个月内，作出表示，到期没有表示视为接受遗赠D.继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，遗产价值不足以清偿的部分，由继承人偿还E.继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任,4.2法定继承（1）顺位与份额：第一顺序：配偶、子女、父母丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母（子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。）同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承人协商同意的，也可以不均等。,下列关于法定继承人的表述，错误的是（ABCD）A.第二顺位的继承人有祖父母、外祖父母，孙子女，外孙子女B.养子女除有权继承养父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权C.继子女除有权继承养父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权D.继承人故意杀害被继承人未遂的，不丧失继承权E.继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的将丧失继承权,（2）代位继承被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。（3）转继承继承人在继承开始后遗产分割前死亡的，其有权接受的遗产转而由他的法定继承人继承。【注意】：代位继承与转继承的区别均发生在法定继承的情况下，不适用于遗嘱继承、遗赠发生时间不同；适用主体范围不同；法律基础不同（身份与财产份额）；,【案例】：某日，甲与两个儿子乙丙外出遇车祸，在送往医院的路中，乙先死亡，甲丙先后死亡。三人各留遗产2万元，乙有一子A，丙有一子B，三人无其余亲人。问1：三人的遗产怎么样分割？问2：如果不知道三人死亡顺序的情况下，遗产怎么样分割？答1：乙死亡:，其遗产由甲和A各继承1万；甲财产变为3万，甲死亡，其遗产由丙和A（代位）各继承1.5万；丙死亡后，其遗产由B继承2万元，加之转继承丙的1.5万元。因此，最后是A得2.5万，B得3.5万。答2：推定甲先死亡，其遗产由乙和丙各继承1万。推定乙、丙同时死亡，他们的遗产分别由他们的儿子A和B继承。因此，最后A和B各得3万。,4.3遗嘱继承遗嘱继承人的范围在法定继承人之内遗嘱继承人只能是自然人遗嘱的形式：公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音形式立的遗嘱、口头遗嘱（危急情况）（应当有两个以上见证人在场见证）遗嘱冲突与适用：遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准，没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。,4.4遗赠公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。遗赠不适用代位继承和转继承受遗赠人：法定继承人范围以外的人需作出接受遗赠的意思表示【判断】：李某育有一子一女，均健在。李某病危前立遗嘱，遗嘱内容为“我死后遗留的商铺一间归孙子小李所有。”如遗嘱内容为“我死后遗留的商铺一间归女儿李甲和孙子小李共同继承。”问：上述行为是遗嘱继承还是遗赠？,4.5遗赠扶养协议公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。,.行政法部分,6.1行政主体：（1）行政机关（2）法律、法规授权的组织（3）行政机关委托的组织识别意义：1、只有行政主体才可能成为行政诉讼的被告；2、行政主体并非在任何情况下都是行政诉讼的被告，也可能成为民事诉讼的被告。,下列不具有行政主体资格的有（BDEF）A.公安派出所B.中共成都市纪律检查委员会C.街道办事处D.龙泉驿区人民法院E.三河村村民委员会F.中国房地产研究会产权产籍和测量委员会G.中国人民银行H.银监会四川监管局I.成都市审计局,6.2行政行为（1）房屋登记是一种可诉的具体行政行为，不是行政许可行为。商品房预售许可不同于房屋登记。（2）作为与不作为房屋登记行为，查询/复制登记资料相关行为（3）分类：具体行政行为/抽象行政行为羁束性行政行为/自由裁量行为依申请行政行为/依职权行为（4）常见类型：行政许可、行政处罚、行政确认、行政强制、行政征收、行政征用、行政给付、行政奖励、行政裁决等,下列属于具体行政行为的有（D）A公安机关传唤公民乙B税务局向房地产公司购买办公用房C公安局委托印刷厂印制文件D消防局向某企业发出火灾隐患整改通知书E.海口市“五局一处”联合发布通告，决定自2006年6月15日起对三轮车市场进行整顿，取缔无证照营运三轮车辆F.市纪委决定对卫生局药品监管处处长王某采取“双规”处理,下列关于房屋登记行为的表述，正确的是（CE）A.房屋登记属于行政审批行为B.房屋登记属于行政许可行为C.当事人申请房屋登记，登记机构不予受理的，当事人可向法院提起诉讼D.因登记错误给当事人造成损害的，当事人可以提起民事诉讼要求登记机构赔偿,6.3行政复议管辖：行政复议管辖按以下规则确立：人民政府工作部门：本级政府/上级主管地方各级人民政府及垂直管理机关：上一级对国务院部门或者省一级人民政府特殊行政主体对派出机关、机构行为不服的管辖；授权关系中的管辖；对共同行政行为不服的管辖；对被撤销行政机关行为不服的管辖。不适用复议的情形：行政处分或者其他人事处理；行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理,下列关于行政复议的表述，正确的有（CE）A.申请行政复议的期限为3个月，但是法律法规另有规定的除外B.对两行政主体共同作出的具体行为行为不服的，可选择向其中一机关的上级部门申请复议C.被复议机关应在10日内提出书面答复，并提交证据D.申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起10日内向人民法院提起诉讼。E.当事人对具体行政行为不服，可直接向法院提起行政诉讼，法律规定先行复议的除外A应为60日，D应为15日，,6.4行政诉讼（1）受案范围：.法律最高法院（司法解释、批复、规定）登记方面司法解释最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释201015号）.doc【不受理】：国防、外交等国家行为；行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。（2）管辖中级人民法院管辖下列第一审行政案件：确认发明专利权的案件、海关处理的案件；对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作的具体行政行为提起诉讼的案件；本辖区内重大、复杂的案件。,下列关于房屋登记案件的表述，正确的有（ADE）A.地震后张某的房屋倒塌，但张某认为该房屋登记错误，张某有权提起行政诉讼B.房屋登记行为已被登记机构改变,当事人不得就原登记行为提起诉讼C.生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用，当事人不得就登记事项提起诉讼D.登记机构依据人民政府的征收决定办理注销登记，当事人不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理E.未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为,当事人不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理,（3）诉讼时效：应当在知道作出具体行政行为之